香港土地市场
掀流标风暴

香港今年土地拍卖流标数创纪录，由于行业整体下行，地块出售收入跌向低点。

据高力国际集团11月30日的报告，香港今年前11个月在公开招标中，只卖出了三分之一的地块，创出香港最高流标纪录。

该公司驻香港的估值与咨询服务主管汉娜郑（译音）表示，融资和建设成本上升，是阻碍房地产公司拿地的因素。

她说，与此同时，地产商不确定5年以后住宅价格是否会上涨足以令他们赚取到利润，这也是为何开放商当前信心不足的原因。

剩下的6幅未售地块大多是住宅用地。汉娜郑补充说，开发项目的融资利率约为8%。

现在普通住宅的建筑成本约为每平方英尺5000港元（约3125令吉），几年前这是豪宅项目的成本水平。

香港的土地供应方包括政府、港铁公司以及市区重建局。

住宅价格6年新低

土拍市场的低迷态势，令政府财政收入受到冲击。截至3月的当前财政年度，香港土地收入仅为121亿港元（约75.6亿令吉），相当于政府目标的14%。

长期以来，土地出让一直是香港得以维持低税制的一个主要收入来源。在顶峰时期，2017财年香港土地出让收入达到1650亿港元（约1031亿令吉）。

高利率令香港的房地产市场承压，住宅价格已跌至6年低点，而开发商为吸引买家纷纷在打折销售新房。

香港地产商股价今年以来一直落后于基准股指。新鸿基地产和恒基地产的股价，自年初以来都已下跌逾20%。新世界发展股价跌去了46%。

香港开发商压力重重
寻私人信贷筹资

私募信贷机构正环绕香港遭遇困难的房地产开发商，后者明年将有创纪录的234亿美元（约1095亿令吉）银行贷款到期。

潜在的资金缺口正吸引一系列参与者，这包括家族理财室、私募股权公司和资产管理机构，他们愿意在有资产抵押的情况下提供高风险、高收益的贷款。

“一些家族办公室和资产管理公司正在建立这个新的业务线，就像私募信贷基金一样，”Mayer Brown LLP在香港的房地产金融业务律师佳思敏邱（译音）说道。“他们都寻求增加私募信贷投资组合。”

香港低迷的市场环境支撑了这个机会，在融资成本飙升之际，来自写字楼和零售门面的收入却下降。

虽然香港房地产行业没有经历中国市场那么严重的情况，但是住宅销售大降，空置率飙升。并且许多开发商在两地开展业务，内地估值暴跌也产生溢出效应。

私募贷款的细节通常保密，但近期的一些交易显示了回报和需求的情况。雅居乐集团借入最多8.94亿港元（约5.58亿令吉）夹层贷款，利率为20%。今年早些时候碧桂园附属公司从投资公司Flow Capital取得了9亿港元（约5.6亿令吉）的贷款。

佳思敏邱说，她一些涉足商业地产的私募股权客户，已经转变为私募信贷机构。

更多的非银行融资，将使开发商能够在现金流枯竭之际，快速为新项目提供资金，或为贷款再融资，但更高的利率将加剧该行业的债务困境。

就连新世界发展等一些香港最大开发商，也在大力扩张后寻求削减借款。

“减辣”措施
成效不理想

香港楼市近年来频传出跌跌不休的新闻，导致不少香港发展商龙头多次拉响警报。

虽说香港政府已祭出“减辣”措施，但成效似乎不太理想。

这一次，人称“大刘”的华人置业大股东刘銮雄就直言，政府若再不积极救市，香港房价将会继续下跌。

“房市如果大跌，那就难以拯救了。”

虽此，针对政府是否应该要“撤辣”，刘銮雄就表示，政府实则处于两难的情况，如既要解决劏房问题，又要让房价回稳，当中存在矛盾。

另一方面，他指目前经济环境下，香港人人都希望自保和渡过困难时期，关注如果高利率环境持续2至3年，相信不少大型公司都会经营困难，认为目前营商环境恶劣，投资需要小心。

打球打到买楼，
谁敢说运动员没出息！

在赛场上奋力拼搏的运动员，致力为国家带来荣耀，名成利就之际亦是该成家立业之时。

香港羽球一哥伍家朗日前就以930万港币（约567万令吉）入手位于香港大围聚龙居公寓单位。

消息指出，该单位位于大围聚龙居12座中层C室，实际面积为736平方尺，含三房，最初推出时喊价1038万港币（约633万令吉），原业主最终同意减价一成，约108万港币（66万令吉），以930万港币出售，每平方尺约1万2636元（约7700令吉）。

该公寓整体建筑风格充满美国西岸乡郊风情，提供泳池、健身室、跳舞室、壁球及迷你影院等设施。

29岁的伍家朗为香港羽毛球队代表，目前世界排名第20，曾于2017年夺得马来西亚羽球大师赛男单冠军，今年最佳成绩为德国羽毛球公开赛男单冠军。

二手房价跌至六年低点

香港下调房地产印花税，不太可能扭转其20年来最严重的楼市滑坡。

仲量联行和马银证券（香港）等公司的分析师如是说。周三早些时候，香港特首李家超宣布了自约10年前出台房地产“辣招”以来的首次减辣措施。

李家超在施政报告中表示，香港将降低针对非本地居民以及有房本地居民的印花税。

此外，卖家在持有两年后出售房产就无须再缴纳额外印花税了，而原来的要求是三年。

但这意味着，呼吁直接取消以重振市场的地产开发商和中介未能如愿。在这个以高楼价闻名的城市里，需求疲软和借贷成本上升已推动二手房价格跌至六年低点。

仅仅贴个邦迪

仲量联行香港主席曾焕平在声明中表示，放松调控措施只相当于贴个邦迪，不太可能扭转房价的下行趋势。

该机构预计，受经济下行、中东地缘政治不确定性、高利率和股市下挫影响，第四季度房价将下跌2%-3%。

在李家超宣布上述措施后，香港主要房企的股票回吐了涨幅。新鸿基地产、恒基地产收盘均告下跌。这两只股票今年以来均下跌约25%。

瑞银集团预计，由于利率居高不下、小型开发商有杠杆风险，明年房价将下跌10%。

分析师在消息公布前表示，取消非本地买家的额外印花税，从长远来看无济于“市”。

根据新规，外来人才的置业印花税实施“先免后征”。

外国人购房将只需要付15%、而非30%的税，香港本地居民购买二套房的税率由15%减至7.5%。

马银证券（香港）分析师李索尼雅（译音）表示，任何反弹估计都将是昙花一现，“在高利率环境下，买家可能会选择租而不是买。”