黄伟益

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不开公寓常年大会 随时被控！

By Yee Ni,

2022年05月30日

黄伟益
产业管理顾问

 

别以为常年大会不重要，
不如期召开，随时被控！

雪州梳邦再也市政厅建筑总监最近援引2015年分层管理（维修与管理）条例第34(2)条款，针对蒲种KOI TROPIKA公寓共管机构的8位委员没有如期在2019年召开共管机构常年大会，而将他们提控上庭，并各判罚款2000令吉。

这是国内首宗有共管委员因没有召开常年大会，被控上庭及被判罚款的案例。当中被控的7人皆在法庭上认罪，而各被罚款2000令吉，另一人则因已逝世而被撤销控状。

相信此案的判决，将促使国内许多高楼或共管产业的管理委员会，今后更认真看待在指定期限内召开常年大会。

可判监禁罚款

2013年分层管理法令规定，所有共管机构或管理机构从最后一次召开常年大会算起，必须在15个月期限内召开常年大会并进行改选。任何共管机构或管理机构若没有如期召开大会，共管委员会所有成员皆可被提控，并可被判不超过3年监禁、不超过5万令吉罚款或两者兼施。

在此之前，梳邦再也市政厅建筑总监也是国内首个将未遵守分层管理仲裁庭裁决者提控上庭，并将他们判刑的建筑总监。也许，梳邦再也市政厅设有本身的推事庭，让许多案件能在最快时间内提控上庭。不过，国内许多地方议会，包括威省市政厅、八打灵再也市政厅、莎阿南市政厅亦设有本身的推事庭，但至今未见有关建筑总监把违法者提控上庭的案例。

如果这样的情况持续下去，建筑总监恐怕就会视为“无牙老虎”，难保不会有人趁机以身试法，甚至公然挑战建筑总监的权威。

不过，建筑总监往往难对共管机构或管理机构所委任，但表现不够专业甚至不负责任的产业经理采取行动，这是因为他们跟管理委员之间，仅属于合约性质的关系。

不过，若他们未能把属于共管机构或管理机构的文件或记录交出来，建筑总监可以通过向推事申请庭令，来对这些产业管理公司展开搜查或充公行动。

调查虽繁杂 总监须立威

国内许多地方议会建筑总监没将犯法者提控上庭，也许是因为法庭所判的罚款是归国库所有，而非归为地方政府的收入。

为了提控一个犯法者，建筑总监除了要开档调查之外，还要传召许多相关的人录取口供，包括搜集相关的证据作为呈堂用途，这当中涉及不少的人力、物力及行政开销。

从开档到调查到提控的过程，建筑总监须确保所有的表面证据确凿，始能取得副检察司允准将对方提控上庭。

整个过程绝对马虎不得，否则任何疑点的利益将归于被告。

除了提控上庭之外，建筑总监的另一个选择则是通过取得副检察司批准，进而对犯法者只是开罚单（Compound），而没有将他们提控上庭。在这种情况下，有关罚款的收入是归属地方议会的账户，而不必收缴国库或是州政府的统一基金。

不管是提控或开罚单，建筑总监应更加果敢地对犯法的一方采取行动，否则往后更难以让民众信服。

或许，房屋及地方政府部有必要严格下令全国所有地方议会的建筑总监，从即起对所有犯法者严格执法，包括在分层管理法令第126条文底下向推事申请庭令，或在第127条文没有申请庭令的情况底下，对犯法一方的办公地点展开搜寻及充公行动，然后再根据所搜获的证据向他们展开调查或提控等，始能取得杀一儆百的效应。

 

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强制住客登记 防公寓非法民宿

By Yee Ni,

2022年04月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓非法经营民宿，
租户赚钱，业主坐牢！

许多在高楼拥有住宅单位，却没有自己入住的业主，往往会考虑将有关产业出租，或转由代理改为民宿来经营。这对于许多本身入住高楼的业主来说，往往是他们最难以忍受的事情。

这两批人的利益往往是相冲突的，完全没有办法平衡。有关民宿经营者为了争取主导权，多数会通过共管机构或管理机构召开的常年大会或特别大会，赢得管理委员会的控制权，以让这些民宿单位能长期经营下去。

事实上，不管这幢高楼是批准作为住宿或商业用途，民宿其实不属于住宿或商业单位。

根据我国现有的法律或指南，旅游部其实只允许乡区设有民宿，而且民宿须由至少10间村宅所组成，才能取得旅游部所发出的认证。

这意味着，所有不属于这个标准的住宅单位，一律不能转作民宿。

不管是称为Homestay或是AirBnB，没有任何政府部门或单位能发出执照，让这些民宿经营下去。

换句话说，所有在高楼内充作民宿的住宅或商业单位，根本就没有办法取得合法经营的地位。

在这情况下，在法律上，所有设在高楼单位内的民宿皆属于非法，而管理层除了援引管理条例执法外，另一个管道就是请地方政府来执法。这包括发出相关通告予业主，要求业主停止有关单位继续充作民宿，同时发出罚单予业主，甚至还可以将业主控上法庭。

其实，绝大多数业主皆以为本身的单位是租给他人入住，等到他们接到地方议会所发出的通告及罚单后，他们才知道这些所谓的租户，其实是大量跟不同的业主签下租约，并在业主不知情的情况下，转以民宿来赚钱。

出租应常探视

然而，地方政府有权在不知谁是经营者的情况下，直接对业主采取行动。

虽然罚款可能只有两三百令吉，但若这些罚款长期未缴付，地方政府甚至可以将这些业主控上法庭。

如果碰到法官严厉执法的话，他甚至可以判业主坐牢，结果是租客赚钱，业主反而要坐牢。

我要在这里奉劝所有业主，要经常去探视本身早已租了出去的单位，并确保租户没有将其转为民宿或其他非法用途。

一旦有任何新发现，业主应该马上采取行动终止这些租约，免得最后搞到自己赔了夫人又折兵。

搜证困难鲜少执法

其实，国内许多地方政府鲜少对这类非法民宿采取行动，这是因为他们在执法时面对许多难题，尤其是采集证据时有许多难度。再者，地方政府也无法派人在这些高楼驻守，长期对违法的民宿业者采取行动。

首先，有一些民宿业者没有商业注册，或者他们所注册的商业名字根本就不存在。他们有者甚至连收据都发不出来，即使地方政府执法人员摸上门，他们也选择躲在屋内，且不开门，这让地方政府要采集所需的证据确实很困难。

管理层可强制住客登记

在这种情况下，高楼管理层其实可以通过跟地方政府配合，通过管理层所采集到的证据，将这些证据交给地方政府来发通告及罚单。这又要怎样做呢？

管理层可以强制规定每个民宿住客必须登记。如果一批人有5个人，包括3个大人及两个小孩，管理层其实可以规定每个人皆须登记，而这些所登记的资料则包括他们的全名、身分证或国际护照号码、地址或来自哪一些国家，还有电话号码等。

只要长期登记每名民宿住客的资料，我们就可以根据这些所掌握的资料，判定哪一些单位涉及民宿生意，然后将这些资料交给地方政府来采取进一步的行动。地方政府可以根据管理层所提供的业主资料，直接对这些业主采取行动。

一旦业主接到地方政府所发出的通告与罚单之后，他们就会跟地方政府了解进一步的情况，进而要求租户给予合理的解释，再不然就提早跟租户解除合约，以避免这些民宿长期非法地经营下去。

条规不明绑手绑脚

环顾2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，由联邦政府统一制订的管理条规（By-Laws），当局并没有针对如何管制民宿有任何规定，管理层或保安人员要直接采取行动对付民宿，往往会面对绑手绑脚的情况。

对于我所接手管理的高楼产业，我往往会建议管理委员会通过召开常年大会或特别大会，并给予21天的大会通告来制订附加管理条规，而这些所要制订的附加管理条例，必须在大会上取得75%业主支持通过，才能取得执法的效用。

严格监督违者开罚

要如何制订附加条规呢？这当然包括授权给管理层或保安人员，可以针对所有要入住的外来者，登记基本资料、检查身分文件，甚至必要时将那些未登记者赶出去，或是取消所有被发现属于民宿住客、甚至是违反防疫标准作业程序（SOP）者的入住或访客权利。

与此同时，一旦被发现任何业主的单位涉及民宿生意，管理层可以针对每一次事故向业主开出罚单。当然，罚款的顶额不得超过200令吉。长期下去，业主在无法招架的情况下，就会选择提早和租户解约，同时将本身的单位租予长期性质的租户。

如果在某幢高楼有逾半业主或单位牵涉民宿生意，即使管理层要通过制订附加管理条例来阻遏这些非法民宿，岂不是会碰钉吗？

如果阻止民宿需要获得出席大会超过75%的业主同意，才能制订附加管理条例，我们如果反过来调整这些附加管理条例的内容，让这些要经营民宿的业主无法取得75%的业主所认同，只要不支持的一方拥有至少25%以上的业主所支持，对方就始终无可奈何了。

因此，要管制或对付非法民宿，只要管理层动一动脑筋，规定民宿住客一定要登记，并监督他们在高楼内的一举一动，加上随时针对违反抗疫SOP一事开罚等，所有高楼的非法民宿将会逐日渐少，甚至可能有朝一日销声匿迹。

 

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起诉建筑总监 文件证据要充足

By Poh Gin,

2022年03月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

要入禀分层管理仲裁庭，
你须自己当律师出庭。

面对建筑总监所做的不合理决定，我们该怎么办？

我相信很多人经常会对建筑总监（COB）所做的决定，或对其所采取的行动有许多怨言。然而，又有多少人敢将建筑总监控上法庭，或是分层管理仲裁庭呢？

事实上，每个地方的建筑总监乃由市长，或县议会，或是市议会主席兼任。然而，市长或县、市议会主席绝对没有时间亲自处理跟建筑总监相关的事务，所以通常会另设建筑总监部门，并由联邦政府委派一位专业估价师来领导这个部门。

在这个部门主管底下，除了联邦政府可能会加派一些公务员之外，其他大多数官员或职员皆由地方议会借调过来。由于所有人的背景不一样，加上他们固有的习性，而且缺乏有系统的执法训练及对法律的认知，建筑总监在决策或执法方面，往往会不尽人意。

有些时候，建筑总监可能会因为误判情况，而作出备受争议的决定。在这种情况下，任何不满的一方就要考虑，是否要对建筑总监采取司法诉讼，或是入禀分层管理仲裁庭了。

要采取法律行动有两种，其一就是通过法庭采取民事诉讼行动，其二则是通过入禀分层管理仲裁庭。至于法庭的民事诉讼，则有两种方式，即直接起诉建筑总监，另一个方式则是通过司法检讨来挑战建筑总监所做的决定。

司法检讨有时间限制

司法检讨有时间限制，即起诉人须在3个月期限内入禀高庭，而且须预先取得高庭的准令才可以入禀。起诉人可以针对建筑总监所做的任何决定，甚至包括不敢采取行动的立场（不敢做决定也可被视为是一种决定），要求高庭撤销或改变建筑总监的立场。

至于民事诉讼，虽然1948机构保护法令有阐明，所有针对公家机构的民事诉讼行动须在36个月时间内入禀法庭，不过2013年分层管理法令第145条文亦规定，若无法证明建筑总监是恶意作出相关决定，则无法针对建筑总监所作的决定（包括疏忽或错漏情形）展开诉讼。

在这种情况下，或许入禀分层管理仲裁庭，就变得既低廉又相较容易的选择。不过，要入禀分层管理仲裁庭，你不能找律师代表你出庭，你须自己当律师出庭，并在仲裁庭跟代表建筑总监的相关地方议会法律顾问亲自过招，这就变得相当有压力了。

不管怎样，若你认为本身有好的原因，必须针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭，你绝对可以随时这样做。通过入禀分层管理仲裁庭，我们无形中将助使建筑总监今后将更细心，而且更负责任地看待任何来自业主或被压制者所作的投诉，而不是完全不理睬、不答复、不行动，甚至有时还不当一回事呢！

入禀仲裁庭需三思

不过，我要提醒各位，若要入禀分层管理仲裁庭起诉建筑总监，我们有时甚至需要再三思考，甚至要在策略上应用得对，否则建筑总监有可能通过仲裁庭反制，而委任管理代理(Managing Agent)来接管你的管理委员会操作。

我曾看过一个案例，雪兰莪州金銮镇有一栋低密度的中价公寓，就因为有一位业主（前任管理委员）针对新的管理委员入禀分层管理仲裁庭，同时将建筑总监列为第二答辩人，裁庭庭主最终判建筑总监胜诉，并裁决由建筑总监委任管理代理来接管整栋建筑物的管理工作。

我也曾协助入禀另一个案件，针对芙蓉金源大厦38年来无法成立共管机构，将发展商及芙蓉市政局建筑总监同时列为答辩人，要求召开第一次常年大会成立共管机构。不过，建筑总监在入禀答辩书（表格2）时，却要求仲裁庭允许建筑总监委任管理代理来接管。

这是2013年分层管理法令赋予建筑总监的杀手锏！所幸的是，金源大厦早于2020年12月顺利召开首次常年大会，并成立共管机构，否则整栋建筑物落入建筑总监手中，最终将导致业主有苦无处申诉的问题。

还有，任何人要入禀分层管理仲裁庭，还要准备面对仲裁庭将时间不断拖长的问题。我曾有一些案件，从入禀到第一次聆讯就要等上超过一年的时间，而且许多案件未必能够在3个月时间审完，甚至可能要拖上一年半载。

总而言之，若你不准备打一场持久战，尽量不要随意把你的案件带上仲裁庭。单是布城仲裁庭，截至2021年12月31日为止，至少就有超过3000个案件因为早前的封城或行动管控令，导致一直无法获得排期审讯。这当然还不包括其他区域所设立的分层管理仲裁庭案件。

若你在入禀过程将文件处理得不够完善，这亦可能导致你最终面临败诉，甚至无法再重新入禀案件的下场。若没有十足信心，我奉劝你不要轻易针对建筑总监入禀仲裁庭，否则你可能会分分钟栽筋斗而不自知。

可入禀表格12
传召建筑总监出庭

除了针对建筑总监入禀仲裁庭，其实，我们亦可考虑针对特定案件，通过入禀表格12要求传召建筑总监出庭，并在庭上让你亲自盘问建筑总监或其官员。

如果是入禀的一方传召建筑总监，他就可以先在庭上盘问建筑总监（Examination-in-chief），随后再由另一方来交叉盘问（Cross-Examination），最后再由入禀一方来重新盘问（Re-Examination），十足十就像律师在法庭上盘问证人的情况。

在盘问证人过后，庭主会让双方有时间准备，然后针对整个案件提呈书面陈词（Written Submission），过后再让双方针对书面陈词提呈书面答复，最后再择定日期宣读其决定。

从这个过程来看，分层管理仲裁庭表面看来似乎很容易，但实际操作起来却显得不容易。有时，庭主还会要求你将整个聆审所需要的过程，通过整理成辑，提呈给仲裁庭。这就是所谓的文件丛集（Bundle of Documents）。

这些字眼听在一般民众的耳中，简直是丈八金刚摸不着头脑。不过，你还是可以事先谘询本身的律师，或者对分层管理仲裁庭程序有经验的产业经理，他们将会给你最实际的专业意见，让你在分层管理仲裁庭取得最终的胜利。

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公寓单位漏水 楼上业主成关键

By Yee Ni,

2022年02月28日

黄伟益
产业管理顾问

 

公寓单位漏水，
处理关键是楼上业主？

高楼单位之间漏水的情况屡见不鲜，但管理层能否在发出表格28第7天之后，立即进入应负责任业主的单位内展开修复工作呢？这往往是一门大学问。

根据2015年分层管理（维修与管理）条例第61（1）条款规定，应负责任的业主必须在接到管理层所发出的表格28的7天后，采取行动解决漏水问题，然后针对所承担的维修费用，向这个业主追讨回来。

这个理论固然没有错，不过，若楼上的业主不愿意打开门，让管理层或维修人员进入其住家，试问管理层要如何展开修复工作呢？

管理层当然可援引2015年分层管理（维修与管理）条例第63条款，发出7天通告要求楼上业主开门让管理层或其维修人员进入。

管理层无权破门

如果楼上业主还是不愿意打开门，我们又要怎么办？要破门而入？除非这个漏水的情况很紧急，甚至紧急到会导致淹水，或是导致人命伤亡或财务损失，否则管理层确实无权破门而入。

尽管第63（2）条款阐明，任何人若不愿开门让其他人进入其住家展开修复工作，将可被视为触犯刑事罪，并可被罚款5万令吉或坐牢3年或两者兼施，但是迄今被对付者又有多少人？

当然，这些法律还是有它可用之处。不过，对于不相信会被对付的业主来说，这根本就起不了太大的作用。不过，漏水的问题始终要解决，绝不能因为业主不开门，就什么都不做了呀！

在这个时候，管理层其实还有很多方法可采用。尽管管理层可以根据天花板漏水，假设楼上的业主必须负责任，不过，若楼上业主能够证明这个漏水情况不是他造成的，管理层所发出的表格28就可能站不住脚了。

为了厘清祸根，管理层通常可跟楼上的业主谈判，让管理层找来一位技工，对漏水的墙身敲敲打打，从而鉴定漏水问题的元凶。

如果最后证实楼上的业主不是元凶，那么管理层就要承担这笔敲敲打打的费用。反之，若最终证明是楼上业主须负责任，他就必须承担这笔检查费。

业主愿开门就好办

如果楼上的业主不同意，其实他本身可以找来自己的技工，对漏水问题展开鉴定祸首的工作。

总而言之，只要楼上的业主愿意打开门，鉴定工作就不会是大问题，而最终应该由谁承担这笔费用，这就要看整个鉴定结果而定了。

受影响业主可入禀
分层管理仲裁庭

受影响的业主其实还有另一个选择，就是通过入禀分层管理仲裁庭，同时将应负责任单位之业主，以及将发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC）（视哪一方为当时的管理层）列为答辩人。

由于法律规定发展商、共管机构或管理机构，必须在表格28发出7天后，针对漏水问题展开修复工作，管理层绝不能以本身财务有困难，就不要去采取行动解决问题。

既然法律有规定，若受影响者要入禀仲裁庭，他就必须将楼上单位或管理层同时列为答辩人。

若受影响的业主在入禀仲裁庭时，没有将管理层列为答辩人，那么，仲裁庭所作出的裁决，就不会对管理层有任何约束作用。入禀仲裁庭还有另一个好处，就是在楼上业主不愿意认账时，仲裁庭可以派出技术人员到场展开检查的工作，然后将报告提呈予庭主做决定。

不管怎样，由于入禀仲裁庭通常比较费时，我会建议受影响业主在表格28发出7天后，在管理层还没有采取进一步行动的情况之下，先通过入禀仲裁庭来施压楼上业主或管理层展开修复工作。

等到仲裁庭可能拖个两三个月才开庭聆讯时，或许问题可能早就解决了。若受影响业主等到两三个月后才入禀仲裁庭，再加上仲裁庭将聆讯排期到两个月后才开庭，这个受影响者岂不是要承受更大程度的精神折磨呢？

即使楼上业主完全不开门，一旦仲裁庭排期的聆讯到来时，应负责任的业主有很大可能都会出庭，并在庭上答应会开门让技术人员进入检查。即使对方不出庭，而入禀业主直接取得仲裁庭的裁决，他们就可以将这个裁决交予建筑总监，甚至是警方协助执行这个庭令。

管理层须善用智慧解决问题

我曾经有一个案，楼上单位是发展商本身空置已久的单位，楼下业主则因漏水问题而投诉管理层。由于楼上单位根本没有上锁，管理层在发出7天通告后，在发展商完全没回应的情况下，我们就叫承包商直接进入这个单位内展开维修工作。

在此之前，我们在发给楼上业主的通告，有附上我们所取得的报价单，并告知对方这将会是我们所要委任的承包商，以及承包商的报价款额。如果楼上业主不认同我们所要采用的承包商及其收费，当然他可以自行委任适当的承包商展开修复工作。

过后，管理层通过入禀管理仲裁庭追讨修复费用，并获得仲裁庭判管理层胜诉。不过，这个承包商的代表依然不放弃，甚至还进一步通过高庭入禀司法检讨，尝试要推翻仲裁庭的裁决。这个司法检讨最终亦在高庭被驳回，对方还被法庭判须付5000令吉堂费。

耗两三年取回费用

从管理层当初支付这笔修复费用，直至最终始能取回这笔费用，整个过程可能需要两三年的时间。所以，这个经验同时告诉我们，为何管理层不会直接在表格28发出7天之后，即刻就能采取行动来修复漏水！

这当中有两个原因，其一是业主不要打开门让管理层或维修人员进入；其二就是担心所花掉的钱，未必能够在短时间内取回来，进而影响到管理层其他更重要的开支。

不管怎样，管理层还是要懂得善用其智慧，通过适当的方式来影响楼上的业主展开修复工作，这才是最理想的解决方案。

 

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高楼内部条例可被挑战

By Poh Gin,

2022年02月4日

黄伟益
产业管理顾问

高楼管理相关的法规，
都必须要有法源依据。

自从联邦政府通过推出2015年分层管理（维修与管理）条例，为大马半岛各州及3个联邦直辖区所有高楼管理层统一制订管理法规（By-Laws）以来，所有之前或之后由发展商所制订的内部管理条例（House Rules）皆宣告失效。

联邦政府所统一制订的管理法规，是以第3附表收录在2015年分层管理（维修与管理）条例，并从2015年6月2日开始生效（槟州则从2015年6月12日开始生效）。

换句话说，从这个日期开始，所有既已存在的内部管理条例皆告无效。

我不解的是，有好多高楼的管理委员迄今还把发展商所制订的内部管理条例当作金科玉律，甚至还把这些内部管理条例当作比联邦政府所制订的管理法规更重要。

然而，摆在眼前的事实，这些内部管理条例若没有被管理层通过召开常年大会或特大，并给予21天通告将之纳入附加管理法规（Additional By-Laws）的话，这些内部管理条例根本就没有效用可言。

如果管理层执意要援引发展商所制订的内部管理条例对业主采取行动，而这些规定又与管理法规有所冲突，受影响的业主甚至可以通过法律管道，来挑战管理层所采取的行动。

举个例子，若发展商所制订的内部管理条例，规定业主使用电梯时必须戴口罩，否则将面对罚款500令吉。若管理层没有通过制订附加管理法规，同样规定业主使用电梯时必须戴口罩，那么业主一旦面对管理层所祭出的罚款，他们就可入禀分层管理仲裁庭或法庭来挑战管理层。

其次，联邦政府所制订的管理法规限制管理层罚款权限，每一次最高的罚款额为200令吉。在这种情况下，管理层绝不能通过法外立法，迳自对犯规者处以超过200令吉的罚款。

管理法规仅限辖区落实

管理法规英译为By-Laws，马来文则称为Undang-Undang Kecil，意即为地方性法规。每个地方议会都有制订本身的法规，而这些法规则只能在各别地方议会所管辖的地区内实行。换作为共管机构或管理机构，这些法规就只能在各别的高楼范围内执行。

所有跟高楼管理相关的法律、条例或法规，都必须要有法源依据（Source of Power）。

首先，联邦宪法赋权国会通过2013年分层管理法令，这个法令则赋权房屋及地方政府部长制订相关的条例，即2015年分层管理（维修与管理）条例，当然也包括第3附表之管理法规。

2013年分层管理法令有规定，任何共管机构或管理机构要通过附加管理法规，就须通过召开常年大会或特大，并发出21天通告，而且须获得当场四分三出席的业主支持，始能通过这个附加管理法规。

政府所制订的管理法规，共管机构或管理机构不得修改或删除。不过，对于管理法规所未规定的事项，管理层可通过附加管理法规来增订之。即使如此，2013年分层管理法令第70（2）条文有规定，只有当局所阐明的项目或范畴之外，并非所有项目都可以被纳入附加管理法规。

譬如，管理层若要向业主征收1000令吉，作为业主要在本身单位展开装修工程之抵押金，这一点则无须通过附加管理法规来明订之。同样地，关于健身室或游泳池的开放时间，亦无须将之纳入附加管理法规。这些都属于行政指南或规章，未必要纳入附加管理法规才可以执行。

召开大会纳新条款
新规发布3天即生效

即使管理层要以行政指南或规章，规定泳池使用者必须换上所指定的泳装始可下水，若管理层要对没有遵守者处以罚款，这又再次回到了原点：管理层的执法权源自何方？

为了解决管理层无法将每一个细节，包括泳池或健身房的使用规则，全部纳入管理法规的问题，管理层可以通过召开大会纳入一个新的条款：凡管理层所制订的新条规，只要在布告栏上发布3天后即宣告生效。

政府法规为最终依据

通过这种方式，管理层将享有更大的空间去调动其现有泳池或健身房的使用规则，而无须每一次要召开大会才能修订其细节。尤其在疫情肆虐的当下，为了应对疫情幻变及顾及更多业主或住户的健康及性命安全，管理层必须拥有更大的弹性，随时对其所实施的管理条规作调整。

当然，管理层若为了本身的方便，他们可以通过召开大会并发出21天通告，将发展商之前所订下的内部管理条例，全盘将之纳为附加管理法规。不过，若这个新纳入的附加管理法规，跟原订的管理法规有所抵触的话，则必须以联邦政府所制订的管理法规作为最终依据。

这当然是一些管理层要煮快熟面的做法，但长期而言，确实有必要以管理法规，跟您所居住高楼之前所采用的内部管理条例作对比，进而采纳一些对今后高楼管理作业有用的规定，然后将之纳为附加管理法规，始能取得相得益彰的作用。

一份制订得更加完善的附加管理法规，再加上联邦政府原订的管理法规，将能够让管理层在执行过程中，取得更好的执法效果。即使面对一些业主或犯规者产生不满，进而要跟管理层对簿公堂，这套管理法规就会变成一道专用来保护管理层的硬盾。

同样地，一套经过完善修订的管理法规，绝对可以协助管理层更有效地对付非法经营民宿的业主，并且让更多业主或居民遵守管理层所制订的防疫规定。大家必须要知道，由于卫生部所颁布的防疫标准作业程序，鉴于未经过宪报颁布而不能成为法律，亦不能在属于私人产业的高楼范围内执行，而您本身高楼所采用的管理法规，就是让管理层用来执法的最好武器。

与其随意将内部管理条例，全盘照收纳入附加管理法规，我更想建议所有管理层多花时间与精力，展开这一方面的研究工作。即使管理层对这方面的工作一窍不通，您亦可通过征询律师或产业经理，让您本身高楼的管理法规通过不断修订的过程而日臻完善。

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管委会3职务 任期满需交棒

By Poh Gin,

2021年11月29日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

无论愿不愿意，
3职务2年任期届满须退位。

随着一些地方议会的建筑总监，开始严厉看待2013年分层管理法令第二附表，针对所有管理委员会主席、秘书及财政任期不得连续超过两年之规定，我们有必要转身看回自身的管理委员会，是否有遵守这一点？

如果一位主席、秘书或财政是于2019年12月1日接任，那么他确实有必要于今年11月30日，即2年任期届满过后，自行卸下主席、秘书或财政一职。如果他不愿意在两年任期届满后卸下此职，建筑总监可以通过法令所赋予的权限，解除对方所担任的主席、秘书或财政一职。

不过，即使解除这个人所担任的主席、秘书或财政一职，此人所担任的管理委员资格确实不受影响。毕竟，法令只是规定一个人不得连续超过3届委员，即使这个主席、秘书或财政因为任期连续超过两年而半途下车，他始终还是民选出来的管理委员。

可向建筑总监举报

针对有主席、秘书或财政任期超过两年，而管理委员会则不当一回事，任何业主可以通过向建筑总监举报，要求建筑总监来解除他们所担任的3大要职。另外一个管道，则是通过入禀分层管理仲裁庭来审理此事。

无论是管理委员会、建筑总监或分层管理仲裁庭，他们只有纠正主席、秘书或财政任期的权限，而不能把担任主席、秘书或财政超过两年者直接撵出管理委员会。若您要一次过解除这个人所担任的管理委员一职，则只有通过召开特大来寻求通过。

违法个案不能被提控

由于这类在2013年分层管理法令第2附表底下违法的个案不能被提控，也不能通过法庭审讯来定罪，因此管理委员会绝对不能援引第2附表第3(1)(e)(iii)条款，来悬空这些人所担任的管理委员职务。

因此，若有任何管理委员会或产业经理，因为本身所管理高楼的主席、秘书或财政任期超过两年，判定他们违法而一举将他们的管理委员职务解除，这将引发更严重的滥权嫌疑，甚至搞到其他人都要被逼吃官司！

没人选情况下
主席可退任副主席接手

2013年分层管理法令只是规定主席、秘书或财政一职不得连续超过两年，却没有对其他职务包括副主席、副秘书或副财政（若管理委员会有委任这类职务）有同样的规定，这其实给整个管理委员会有更大的调整空间，以避免当中有人因任期超过两年而被逼拉下位。

即使法令规定须委任管理委员其中3人分别担任主席、秘书及财政，但我曾目睹有一些管理委员会面对没有人愿意担任主席、秘书或财政的情况，导致有一些职务被逼要悬空。

没人要上位或需重选

即使面对建筑总监来函质问，我同样复函告诉建筑总监，确实没有“霸王硬上弓”，硬要他们上位，而导致更多人辞职，最后搞到整个管理委员会操作不了，而必须召开大会来重新改选一番。

其实，如果原本担任主席者因任期超过两年，而不能继续担任此职，他其实可以选择暂时退下或转任副主席。我们可以只委任副主席，而让主席职务悬空，而管理委员会所有会议还是可以交由副主席，在没有主席人选的情况下来继续主持。

由于每一届管理委员会任期通常为15个月，因此任何人在第2次担任主席、秘书或财政时，肯定会面对任期连续超过两年的问题。

与其面对管理委员会主席半途被请下车的窘况，我认为担任主席、秘书或财政者最好在完成第一届任期后，暂时退下担任管理委员或转任法令所未规定的其他职务，然后在第3届再重新回来当主席、秘书或财政，这岂不是更好的安排吗？

只要懂得善用这种符合组织管理的运作方法，即使当权派只有区区5至6个人，他们其实只要能够互相协调，就可以连续任职即使超过3届亦不受影响。

管委会延迟开大会
委员任期无限延长

另一种常见的情况，就是管理委员会经常以各种藉口延迟召开常年大会，让原任管理委员无限期延长他们的任期。

尽管2013年分层管理法令第2附表第2(6)条款，有规定每位管理委员只能连续担任3届，但法令却没有清楚何谓一届任期？若当中有任期超过15个月，甚至从上次大会算起30个月后才召开大会，这是否还算是一届之任期？

建筑总监需加强效率

这个就是法令所未阐明之处，往往就让一些管理委员会有机可趁，将他们每15个月须召开的常年大会无限期挪后，以便让自己的任期可以无限度延长，进而享受权力所带来的各种利益或优势。

面对这种情况，许多地方议会的建筑总监往往没有采取最积极的行动。若接到任何业主投诉，建筑总监只是一般例行公事地发出通告，要求管理委员会在两个星期或一个月内答复他们准备怎样做。

若管理委员会没有在指定的时间答复，建筑总监又再以同样的通告发出第一次提醒，过后又再发第二次提醒通告，结果整个过程又再被拖慢了数个月。如果再加上疫情肆虐及行动管制令等理由，许多管理委员会就这样把常年大会拖慢了一两年之久。

面对建筑总监相对缓慢且没有效率的行动，一些业主就选择入禀分层管理仲裁庭，要仲裁庭勒令管理委员会在指定时间内召开大会及改选。

如今，分层管理仲裁庭又因为过去行动管制令导致许多案件被拖延而堆积成山，这无疑会让许多管理委员更加有机可趁，看来建筑总监有必要加强这方面的效率了。

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管委会小心侵犯住户隐私

By Poh Gin,

2021年08月30日

黄伟益
产业管理顾问

在管理高楼的过程中，
有3组概念乃是所有发展商、
高楼管理委员会或产业经理，
不得不时时提醒自己不得轻易逾越的最后防线。

3组概念即产业拥有权(Proprietory Rights)、个人隐私权(Privacy Rights)及个人资料(Personal Data)可受保护的程度。若发展商或管理层没有坚守这3道防线，我们就很容易侵犯到业主在这方面的权利，进而引发许多不必要的法律诉讼，甚至有者还可能构成侵占他人产权及诽谤等案件。轻者可能只以赔偿了事，严重的话甚至可能要面对罚款或坐牢。

我们先谈谈业主对本身的产业拥有权。针对有发出分层地契的高楼，分层图测将会清楚显示，高楼的哪一个部分属于各别业主所拥有的单位(Parcels)、附属单位(Accessory Parcels)及共管产业(Common Properties)。

基本上，所有的单位乃属于个人住宅或商业单位的内部面积，这是管理层绝对不能擅自闯入的范围。至于其界线在哪里？若是属于有发出分层地契的建筑物，就可直接参考分层图测(Strata Plan)；反之，若是属于没有发出分层地契者，则以各别业主与发展商所签署的买卖合约为准。

何谓附属单位呢？通常，发展商会将停车位、各别单位的阳台（若没有被纳入各单位范围内）、广场内某个有商业价值的区块、某些可作为广告用途的梁柱等，纳入分层图测作为附属单位。

附属单位分两种

附属单位有分为两种，第一种是属于封闭式的区块，外人没有办法走进去的空间；第二种则属于没有四面围墙，就像停车位这样，外人即使路过也不会构成法律问题。当然，若您将车辆或私人货物直接放在其停车位上，还是会构成侵占他人产权的问题。

对于一些高楼的停车位，若所有的停车位没有被纳为附属单位，管理层就有权根据公平分配的原则，即通常以每个单位一个停车位的原则，将这些停车位分配给每一户人家使用。除非某些单位的面积比其他人来得大，而且业主当初也以更高购价取得这个单位，否则管理层不能分配超过一个停车位给某些业主。

我曾经处理某个案，这个高楼的所有停车位都属于共管产业，管理层针对某些没有缴付管理费的业主，禁止业主将车辆驶入停放。结果，这个业主入禀法庭起诉管理机构，最终法庭判这个业主败诉。

反过来说，若这个高楼的停车位不属于共管产业，管理层是否有权禁止欠费的业主驶入呢？当然，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表可授权管理层这样做，但条件是没有人可以阻止这些业主安全地返回自身的单位。

根据同样的道理，管理层绝对没有权力阻止任何没有接受冠病筛检，或是没有接受疫苗注射的业主回到自身的住家。业主在这方面所享有的产权，绝不能任由管理层通过订制附加管理条例(Additional By-Laws)来否决之。

没法律阐明
管理层易侵犯个人隐私权

谈到个人隐私权，由于没有法律阐明何谓高楼管理所须重视的个人隐私权，管理层往往会无意识地侵犯到个人的隐私权。

这包括闭路电视的装设地点及镜头摄入的角度、报案书或法庭诉讼文件内容可否对外发布，还有管理层可否记录每一个业主或住户进出高楼的时间等。

需考量公共利益

当然，管理层所做的每一个决定，亦需同时考量到公共利益。我们必须让个人隐私及公共利益相互取得平衡，而不能反过来以公共利益来否决个人隐私权的重要性。

曾经有一个案，管理委员会主席针对前任管理委员处理公款的行径报案，这位前任管理委员就通过入禀法庭兴讼，指控这位管理委员会主席诽谤。

结果，这个案件从地庭审到高庭再上诉到推事庭，这位前委员皆一路输到完，而法庭的判决理由只有一个，这个报案书乃是受法律保护的文件(Privileged Document)，其内容不能视作可构成诽谤。

至于拖欠管理费的业主名单，管理层绝对有权利对外发布，这包括可发出业主全名、单位号码及所拖欠的数额。由于共管机构或管理机构不属于商业单位，其不受2010年个人资料保护法令(PDPA)所规范，当然就没有所谓违反这个法令的情况产生。

尽管如此，这不代表管理层可以毫无限制发布关于业主的所有资料，当然也不可以把业主的资料偷偷卖给房产仲介公司或个人等。

关于管理层能否套取业主的指印，包括用来鉴定业主是否有权进入其所住的高楼，这是极具争论性的问题。分层管理仲裁庭曾针对槟城时代广场管理层，安装以指纹鉴定业主身分门禁一事作出裁决，指管理层以安全为由这样做绝对合法。

不过，管理层若能考虑以二元码(Binary Code)来套取指纹，然后将这个指纹转化为1及0两种数字来储存，这肯定会消除许多业主及住户的忧虑。

欲进私人单位检查
须一周前给业主通告

2015年分层管理（维修与管理）条例第62条款提到，若管理层要进入某个私人单位展开检查工作，就必须给予对方至少7天的通告。若业主不遵守这一点，业主可被提控并面对不超过5万令吉罚款，或不超过3年监禁。

不过，其第62(3)条款有提到，若面对紧急状况并有可能构成水灾，损害到其他人的性命或财物安全，管理层则无需遵守7天通告的要求，并且可以随时破门而入。

紧急状况例外

其实，这个条文只能应用在楼层之间漏水的情况，而不是让管理层可以针对所有情况，对所有无人居住单位皆破门而入的护身符。

举个例子，某座高楼其中一个无人居住的单位，其后院（属于其私人单位范围）最近长出了一棵树，这棵树若没有即时拔除，恐怕其往下生长的树根，会影响到楼下单位甚至造成漏水。

管理层当然有权针对这个情况，发出通告要业主移掉这棵树并予以修复。不过，若业主拒绝配合，除非这棵树造成楼层之间开始有漏水的情况，否则管理层无权援引2015年分层管理（维修与管理）条例第62(3)条款，直接破门进入这个单位移除这棵树或修复漏水的情况。

在这棵树还未造成漏水的情况下，看来管理层唯一可采取的管道，就是通过入禀分层管理仲裁庭，要求仲裁庭谕令业主将这棵树移除，包括予以修复或承担所有相关费用。

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房屋仲裁庭聆审无期

By Poh Gin,

2021年07月26日

黄伟益
产业管理顾问

 

迟来的正义非正义！

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作，包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭，更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO)，还有如今还看不到尽头的国家复苏计划（第一阶段），导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

迟来的正义非正义！

这句英国法谚可以用来形容我国疫情当下的司法运作，包括房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭，更因为联邦政府6月份实行的全面封锁(FMCO)，还有如今还看不到尽头的国家复苏计划（第一阶段），导致许多案件堆积如山却面对聆审无期的窘境。

在这期间入禀仲裁庭的案件，除了发展商交屋货不对板、购屋者针对缺陷责任期所提出的索偿，还有楼层之间漏水问题、管理层追讨所拖欠的管理费之外，其他亦会入禀的案件还包括共管机构或管理机构未能如期召开常年大会等。

我早前有协助芙蓉金源大厦共管机构，通过入禀分层管理仲裁庭要发展商交出管理权予共管机构，仲裁庭原订6月28日要针对此案作裁决，如今则因遥无限期的国家复苏计划，一直没有办法择定开庭判决的日期。

除了仲裁庭没有开庭、服务柜台没有人办公之外，更糟的是，许多地方政府的建筑总监部门，简直把行动管控令当作他们可以不上班的借口。尽管政府宣布公务员必须20%上班，而其余80%则居家工作，但直正的实况却是把整个部门关起来，连一个人影都没有。

建议网上聆审

结果，这样的情况往往“益了”那些不奉公守法者，让备受欺压的购屋者有苦无处申诉。他们不仅无法入禀仲裁庭，他们甚至连投诉给建筑总监的机会也被剥夺。即使是吉隆坡市政厅建筑总监部门，也一直等到7月1日才逐渐小规模恢复办公。

至于仲裁庭许多等待排期的聆审，房屋及地方政府部迄今始终没有头绪，完全放任这些案件不理。其实，若房政部能善用这个时段，重新检讨其现行的法规，进而把房屋仲裁庭或分层管理仲裁庭的聆审推上网，这肯定有助于减少更多所累积的案件。

拖慢庭令执行力度

分层管理仲裁庭另一个备受诟病的问题，就是没有在最快时间协助将仲裁庭的裁决，向法庭登记以便取得庭令之效用，进而通过法庭执行这些庭令，来对付没有遵守仲裁庭裁决者。

举例来说，若共管机构或管理机构通过入禀分层管理仲裁庭，针对某位拖欠管理费之业主取得裁决要对方缴付所拖欠的1万令吉管理费。不过，仲裁庭所给予的书面裁决，必须通过仲裁庭方面协助交予法庭登记，始能取得庭令之效用。

在这种情况下，管理层可以选择通过不同的方式来执行这些庭令，这包括冻结欠款业主的银行户头，并要求银行直接从业主的户头扣出这笔钱偿还给管理层，再不然就是通过查封及拍卖令来拍卖所有被查封的流动财产等。

不过，许多由仲裁庭所发出的裁决，往往要耗超过半年甚至一年半载的时间才能够向法庭登记。如今，随着法庭亦因各种所施行的管控令而闭门，这无形中将拖慢管理层要通过法庭执行这些庭令的力度，进而让仲裁庭最终沦为无牙老虎。

应提控不遵守裁决者

此外，房政部亦需正视许多入禀仲裁庭的案件，即使败诉的一方最终未遵守仲载庭的裁决，却没有面对建筑总监开档调查并提控他们上庭的下场。根据2013年分层管理法令第123条文，任何人若不遵守仲裁庭的裁决，一旦被提控且罪名成立，将面对不超过25万令吉罚款、不超过3年监禁或两者兼施。

除了梳邦再也市政厅之外，我们目前还看不到国内其他地方议会的建筑总监，会针对不遵守仲裁庭裁决者将他们提控上庭。这看来也是房屋及地方政府部必须大刀阔斧并改革一番之处。

当局应下令全国各地方议会的建筑总监，须通过开档调查并提控所有不遵守仲裁庭裁决者，以敬效尤。

共管机构无法开线上大会

迄今为止，国内还有许多共管机构或管理机构，仍然面对无法通过网上召开常年大会的痛苦。

一来，有很多牵涉到法庭及技术性的问题，迄今始终无法获得建筑总监给予满意的解答，导致一些通过网上召开的虚拟大会，往往都是在管理层战战兢兢的情况下完成。

房屋及地方政府部长上月23日通过宪报颁布，4项针对建筑总监、发展商、共管机构或管理机构的豁免政令，让许多无法如期召开常年大会的管理层不会面对问题。

不过，这样的豁免政令不颁布还好，一颁布下来反而让人贻笑大方。

当中最经典的莫过于所颁布的宪报，允许从去年3月18日至2021年6月30日为止无法召开常年大会的发展商、共管机构或管理机构，能够免于面对法律问题，不过当局却规定这些常年大会最迟必须在2021年7月1日召开。

试想想，任何由发展商、共管机构或管理机构所召开的常年大会，管理层一般上要发出至少14天的通告给予所有购屋者，始能召开大会。

若这些宪报在6月23日颁布，而管理层则必须最迟在7月1日召开常年大会，在大会通告未足14天期限的情况下，这些常年大会岂不是要面对被判定不合法的下场？

这种种的一切，肯定会让更多投机分子一再滥用其在共管机构或管理机构的权位，进而作出戕害购屋者利益的各种决定。

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短租业主看过来！

By Poh Gin,

2021年03月27日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

槟州政府推出国内首个管制公寓短期出租的指南，有助于让公寓管理层遵循业主的意愿，来决定是否管制或允许高楼的短租活动。

至少，公寓管理层今后须更谨慎地应对短租业者的要求，同时以业主的基本利益为依归。

州政府的指南须依附在现行的法规，才能起着执法或取缔的效应。

这份指南的法定基础为2013年分层管理法令，以及地方政府之前针对酒店或客栈所制订的法规(By-Laws)，而管理层的执法标准则以共管机构或管理机构所制订的附加管理条例(Additional By-Laws)为基础。

根据2013年分层管理法令第70(2)条文，共管机构或管理机构有权以21天通告召开常年大会或特大，通过制订管理短租活动的附加管理条例。这个附加管理条例须以特别提案形式在大会提呈，并须获得至少75%有效票支持，始能通过。

有权赶住客罚业主

一旦获得通过，管理层有权针对违反附加管理条例的业主采取执法行动，包括有权把住客赶出去、对业主处以每次不超过200令吉罚款等。

由于公寓皆属于私人产业，附加管理条例就能授予管理层或保安人员所需的执法权力，让他们对付违法的业主。

若有业主继续罔顾管理层所制订的附加管理条例，共管机构或管理机构有权通过入禀分层管理仲裁庭，要求当局作出所需裁决来强行执法，或是更严厉对付一再违背附加管理条例的业主，包括针对其违法行为所引起的损失提出索偿。

我有幸参与槟州政府制订这份指南的过程，并针对如何管制公寓短租活动提出许多相关意见。当初引发州政府要制订这份指南的原因，就是看到州内一些公寓或高楼，甚至是平地的洋房或排屋，即使在行动管控令期间仍有许多人跨州跨县来入住，引发当地居民对生命安全之隐忧。

州政府的出发点是要全面管制所有高楼，包括服务型公寓、家居办公(SOHO)单位、商业单位的短租活动，随后再扩大并管制平地屋，包括围篱社区、保安住宅(Guarded Neighbourhood)内所谓民宿、爱彼迎（Airbnb）之类的短租活动。

总而言之，槟州是国内首个推出短租指南的州属，势将影响联邦政府及其他州政府纷纷仿效。

我们期望通过这种赋权予民的指南，让大多数住在其内的业主或居民共同来决定他们所住高楼的命运，同时一劳永逸解决他们所面对的长期苦恼。

1年租逾30天须获批准

除了获地方政府批准的服务型公寓之外，其他高楼若要允许短期出租活动，一年内则只允许经营30天，每次只能允许居住不超过3天，而每间房不得超过两名住客。

若要经营超过30天，就必须获得共管机构或管理机构所批准。此外，当局亦规定所有短期出租的经营者，还必须跟地方政府登记。

州政府规定所有短租经营者，必须每年提交报告予共管机构或管理机构，而管理层则必须把这些报告提交予建筑总监。

至于联邦政府或州政府所管理的廉价或中廉价组屋，以及人民组屋则完全不允许经营民宿或转作短租用途。

千万不要以为槟州政府所推出的短租指南，乃是没有执法效用的无牙老虎。

若要确保本身所经营的民宿不会面对法律追究行动，您就必须获取完整的指南，始能全面掌握整份指南的各项规定。

勿踩法律灰色地带

很多人对这份新的指南不以为然，甚至抛出诸多疑问，其中包括管理层可否不召开大会或制订附加管理条例，直接允许业主经营民宿或短租活动？

对很多人而言，这也许是法律灰色地带，也是许多人可以钻的法律漏洞。但是，大家千万不要忘记，即使是批准作为商业用途的大楼，不代表就能经营民宿或充作短租活动。

从法律角度而言，只有批准作为酒店用途的大楼，才能作为民宿或短租活动。

更何况，许多地方政府皆有制订管制商业活动或酒店的法规，授权地方政府对没有营业执照的民宿或短租活动采取执法行动。

早前，联邦法院对Innab Salib及另3造，就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决，就清楚阐明即使地契注明作为商业用途的公寓，管理层依然有权管制或禁止民宿或短租活动。

因此，若管理层没有通过附加管理条例来禁止民宿或短租活动，这不代表业主就可以擅自经营民宿或短租活动。毕竟，管理层仍可以通过向地方政府投诉，要求当局介入并采取法律行动，包括将违法的民宿经营者提控上庭，严重的话甚至还会被判监。

一些人或许会担心若没有75%的业主反对，或者发展商因持有很大面积的产权，就会导致共管机构或管理机构轻易通过让民宿或短租活动经营下去。

但是，这乃是2013年分层管理法令所订下，用来通过附加管理条例的最低门槛，只要善用得当反而会变成对少数者有利的条件。这就要看你如何善用当中的技巧了！

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强制住户冠病检测矫枉过正

By Wei Sin Kee,

2021年03月19日

黄伟益
产业管理顾问

 

 

最近传出吉隆坡有公寓管理层强制规定租户，不管是本地人或移工（包括外劳），都须接受2019冠状病毒病检测才能入内，有者则只是强制移工须检测。

这难免让人怀疑，管理层是否矫枉过正？

首先，大家须了解，所有的公寓或高楼皆属于分层建筑，并属于私人产业。

在私人产业范围，管理层的权利来自2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表之管理条规（By-Laws）。

联邦政府制订2015年分层管理（维修与管理）条例时，早已把整份管理条规共30个条款清楚列出，而所有的高楼管理层皆须采用这份管理条规。即使是早前购屋时由发展商所制订的内部管理条例（House Rules）则一律作废。

除了原订30条款不得删改之外，共管机构或管理机构有权通过发出21天的通告，召开常年大会或特大来增订管理条规，以涵盖其原订管理条规不足之处。

其中可以增订的范围，则包括跟安全或保安相关的措施，以及如何管制业主、住户、租户或访客的行为等，并可对任何违反者，处以不超过200令吉的罚款。

疑没法律依据

由于国家安全理事会禁止共管机构或管理机构在早前的有条件管控令（CMCO），以及目前的行动管控令（MCO）2.0期间召开大会，我怀疑这些高楼管理只是通过张贴通告，要求租户强制接受冠病检测，但这些通告的背后都是没有法律依据，并通过增订管理条规来为管理层的通告背书。

话说回来，这些强制租户接受检测的做法，并限制没有接受检测者不得入住，又是否有这个必要呢？

大家须知道，接受检测的费用肯定不菲，一般上介于300至380令吉之间。若一家五口皆需接受检测，这个费用可不是一般人承担得起的。

其次，即使接受检测了，有谁能担保这些租户下一分钟或未来一两个月内不会受到冠病感染？

即使这些租户根据管理层要求接受检测，而检测结果则要等到第三天才出炉，这些租户难道在报告出炉前，就要面对无家可归、露宿街头的窘境吗？

或面对司法诉讼

公寓管理层强制要求业主、租户或住户须接受冠病检测，若没有接受检测则不得入内的做法，除了有点矫枉过正之外，其实也会让管理层面对大量司法诉讼的挑战。

从业主的角度来看，他在这座公寓内拥有享受自身产业的权利（Proprietory Right），这乃是一个很重要的法律概念，不容管理层来轻易否定。

举例说，即使某个业主拖欠管理费，导致其电梯通行证被管理层禁止，但管理层不能阻止他用其他方式回到自己住家。至于残障人士，即使因为拖欠管理费，管理层却无权禁止他使用电梯回到本身的住家。这就是所谓自身产权的概念。

同样地，对于租户或是住户，他们都是获得业主所授予的产权，进而享有占据及使用业主所拥有产业的权利。他们不是一般访客，而管理层则无权阻止业主要选择租予某人，或让家人或其他相关人士长期入住的权利。

若管理层要通过召开大会，并通过增订管理条规来强行阻止没有接受检测者入内，共管机构或管理机构则难免会面对法律诉讼之风险。

至今为止，还未有法律案例阐明管理层是否可以这样做。但只要有5至10名业主入禀法庭来挑战管理层的做法，共管机构或管理机构单是本身所要承受的律师费，就肯定吃不消了。

不过，对于进入公寓或高楼从事维修工作的承包商或其员工，若管理层要强制他们接受检测并交出检测报告，这看来还是合情合理的。

加强预防措施事半功倍

事实上，冠病疫情是防不胜防的。

管理层只要加紧防控工作，包括严格确保高楼内每一个人一旦离开住家范围就要戴口罩，在使用电梯时严格限制其人数，还要加强消毒、避免群聚、管制访客等工作，就能取得事半功倍之效果。

管理层与其推出这些矫枉过正的做法，强制业主、租户或住户接受检测，倒不如想办法协助那些居家隔离的疑诊或确诊个案，让他们不得随意离开住家范围，进而感染到其他住户。

由于疫情失控导致卫生部的资源紧张，许多无症状感染个案就面对须到私立医院或诊所接受检测，然后回到住家等待检测报告出炉的情况。

有者即使接受检测，并确诊感染冠病后，直至病愈为止，都一直等不到卫生部把他们送到医院接受治疗的情况。

应助居家隔离患者

因此，从当下乃至未来，我们可以预见有许多无症状感染个案，他们将被逼面对居家隔离的情况，而管理层若要阻止这些人返家，则完全不符合现实的需求。

毕竟，家永远是最安全的。我们总不可能阻止这些被感染的个案返家，然后让他们流浪在外头，进而感染更多的人。

在这种情况下，管理层应思考如何协助这些居家隔离的个案，包括协助让他们能在不踏出自己住家，即能获得食物供应，或是被逼离开住家到医院或诊所接受检测，亦不会跟其他人共用电梯，进而感染到其他住户。

若管理层不是以敌意的态度来对待这类疑症或确诊个案，这相信会间接鼓励更多住户一旦面对受感染的情况，会直接跟管理层投报或寻求协助，让管理层更容易掌握其管理公寓的疫情实况。

若管理层采取敌意的态度来对待这些人，这无形中或会让更多住户选择隐瞒实况，而不愿意据实告知管理层，最终导致整座高楼的疫情失陷，并陷入一发不可收拾的地步。