丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

与土著联手
实现竞争力飞跃

马来西亚的土著经济政策究竟将何去何从？相信这是这几天来许多人关心和留意的问题。

我国从1971年实施新经济政策以来，很多土著通过这个政策的扶持，得以在许多行业崛起，同时把持了许多关系国民经济命脉的领域和企业，而非土著则不断被边缘化。

但在53年后的今天，这个偏颇土著的经济政策，仍无法从根本上改变马来人在经济上的弱势地位，而且还衍生了国家竞争力低下、土著和非土著之间关系紧张等问题。

让非土著获平等机会

新经济政策所造成的弊病并非一朝能解决，土著经济政策的去留更不是一夕就能有所定论。

在我看来，解决问题的第一步，就是让作为非土著的华裔和印裔社群，能获得平等的机会，参与到国家的经济活动、政策规划及课题讨论之中。

比如今年邀请了非土著的政界和商界领袖出席的土著经济大会，就是一个很好的例子。这个首开先河的举措，有望成为推动改革的第一步。

因此，我希望政府能以此为改革的契机，促进各族的商家企业对彼此的了解，深入探讨互助互惠的商业合作。

寻租损害国家经济

众所周知，“阿里巴巴”寻租行为是土著经济政策之下所衍生的一种商业恶习。很多土著公司在获得政府颁布的合约后，会把合约分包给其他公司。

很多土著公司通过这种方法，轻松赚取到盈利，但这也造就了很多不思进取的公司，永远只想着坐享其成，没有设法提升本身的专业技术和能力，因此长期下来就导致国家的竞争力下降。

事实上，首相拿督斯里安华就曾在去年的文告指出，“阿里巴巴”这种模式对大马经济造成的损害，估计已让国内生产总值（GDP）损失约1%。

当然，并不是所有的土著企业都是如此。但如果想要真正落实改革，让大马走出深陷已久的经济困境，政府应逐步把经济领域开放给非土著参与，打造一个更团结包容的经济环境。

联营共担风险盈利

我认为，政府可以探讨让非土著企业成为土著公司的联营伙伴，共同承担项目的风险和盈利，而不是继续让土著公司进行“阿里巴巴”这种寻租行为。

如果能将如今专门保留给土著的合约及项目，开放给非土著参与，就能实现以下好处：

第一，土著和非土著企业各自发挥所长，并且互相传授技术和经验，带动国家竞争力的提升。

第二，如果联营的非土著公司拥有较好的技术和经验，那么就有望在成本等环节进行优化，为土著公司带来比寻租更高的赚幅，收获更多盈利。

第三，很多非土著公司在有关的领域深耕已久，拥有广泛的商业人脉，可以实现永续的合作模式。

实际上，这种土著和非土著企业的联营合作方式是可行的。因为在我本身担任非执行主席的林上海资本（LSH，03047，LEAP），就是通过其BEST合作框架达成双赢的合作模式。

林上海资本BEST方针
包容各族宗教合作者

林上海资本公司的BEST发展方针，是由该公司的4大目标的英文首字母组成，分别是

1.蓝海策略（Blue Ocean Strategy）

2.优质金融解决方案（Enhancement Solution for Finance）

3.永续环保，且造价廉宜（Sustainability,Made Affordable）

4.转变及创新（Transformation and Innovation）

在这个合作框架底下，作为全方位产业发展及建筑商林上海资本公司，会与拥有土地但缺乏相关技术、经验、融资和设备的地主（如同获颁政府合约、但缺少专业技术的土著公司）合作，一起在有关土地发展产业项目，并且进行盈利共享。

跟“昌明大马“的概念一样，BEST合作框架不计合作伙伴的种族、宗教、文化背景，只关注在商业合作上的治理和可持续性，还有如何实现共赢。

大马98金融危机后缺改革

马来西亚如今正面临着严峻的经济挑战，而这一点也反映在令吉近期的走势上。

在2023年，令吉成为了表现最差的亚洲新兴市场货币，如今又屡屡走软，似乎有着走向1美元兑5令吉的迹象。

除了受到美国升息和中国经济放缓的等外部因素影响，世界银行在早前指出，这归咎于大马在1998年金融危机后缺乏经济改革，导致本身的竞争力下降所致。

再加上政府把服务税从6%提高至8%，并向另4个领域征税，相信产业和建筑行业不免会受到影响，面临不小的挑战。

绿色转型势在必行

鉴于如今的行业环境和趋势，绿色转型是势在必行的。

通过使用环保材料等永续措施，建筑承包商可以减少施工方面的浪费，帮助降低成本。虽然难以完全抵消材料价格上涨的冲击，但至少可以帮补一些。

在这个艰难的时刻，我呼吁同行们秉持“以守为攻“的策略，在危机中寻找机遇。我相信，只要能够熬过寒冬，春天迟早会到来的。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

发展商保证金制度
确保城市翻新计划可行

房屋与地方政府部门预计今年内将在国会提呈城市翻新法案，以期为国内的旧区收购和重建活动，制定明确的法律规范。

根据现有的法律，如果一家发展商想对收购重建一个旧区，就须获得100%的业主同意。

房屋与地方政府部有意在城市翻新法案底下推动的一大举措，就是探讨把旧区分层地契产业的同意收购门槛，设定在75%。

我认为，降低这个门槛确实是一个合时宜的做法。如果这个方案能得到实行，我相信会是我国都市发展与更新方面的一大突破，有助创造更具可持续性的城市环境。

然而，如今很多公众对此类法案和收购方式都抱持怀疑的态度，而他们的担心，无非是害怕业主会在过程中受到欺压和不公平的对待，无法为自己争取到合理的赔偿。

在这方面，我建议城市翻新法案应做到以下3点，从而确保业主与社区的权益获得保障，并给予人民信心，让这项法案得到大部分人的支持。

发展商须交保证金

第一、对有意展开收购与重建计划的发展商，制定一套要求和条件，确保该公司拥有执行该重建计划的专业能力和经验。同时规定发展商须向国家房屋局注册，方便政府审查发展商背景。

第二、在开始收购前，向有关发展商征收一笔保证金，以确保该公司拥有充足的财力，能顺利完成收购事宜。这样能避免收购案启动后，因为发展商陷入财困，导致整个项目被无限期搁置的状况。

第三、要求发展商在项目收购、规划和实施过程中，让有关业主和社区紧密参与，并确保过程的公开透明，以减少潜在的纠纷和增加社区的理解和支持。

最重要的是，在制定城市翻新的相关法规和法律时，政府须尽可能明确地规范和概括所有收购和重建的程序、条件和权利保障，确保程序的合法性和透明度。

同时，政府也应审批和监管重建项目，确保项目符合规定和按照规划和法规的要求展开。

基设老化失竞争力

马来西亚独立至今已迈入第67个年头，很多地区的建筑物及道路、排水系统基础设施都已经老化，不再满足当代城市需求，甚至不再安全或符合规定。

事实上，单是首都吉隆坡，吉隆坡市政厅就在2040年吉隆坡结构蓝图（PSKL 2040）里将139个地区列为可被重建的旧区，当中包含政府组屋、学校、商业区、工业区和公用设施等。

再加上市内的非法木屋区，这些潜在重建的地区数量其实更多。

如果我们对这些地区置之不理，任由它们不断老化，那么就会衍生出社区治安、环境污染和建筑安全等问题，使得城市失去对外竞争力，影响整体的经济发展。

拟合理土地收购门槛

但只要我国能通过城市翻新法案，制定一个合理的土地收购门槛，就能有效推动这些地区的翻新和重建，为经济、民生和商界都带来很多好处。

举例来说，对于市区车流量庞大、但公路车道不足且宽度狭窄的地方，地方政府可以通过城市翻新法案，以公平、合法及合理的方式收购沿路的地段，这样就能扩大道路和改善塞车问题。

土地产权成最大挑战

导致我国很多地区难以展开大规模翻新重建工程的一大原因，就是土地的产权问题。

以甘榜峇鲁为例，这个吉隆坡市中心硕果仅存马来村落的收购和重建计划自多年起就已展开，但时至今日仍没有取得重大进展。

这方面的主要原因之一，就是因为该地区是马来保留地，而且一个土地的产权持有人往往有很多个，再加上现有法律规定必须得到100%业主同意才能执行，因此为收购的谈判和协商过程带来极大的难度。

但只要城市翻新法案中能把收购的同意门槛降低到合理水平，就能有效解决这些问题。同时，这也有利地方政府对旧区进行地区规划（precinct planning），重新划定和发展城市的翻新区域和发展重心。

盼落实体制改革

迈入2024年，我希望团结政府和首相拿督斯里安华趁着如今拥有150个国会议员的支持时，能坚决落实体制改革、反贪议程及惠民政策。

这包括选区划分、公务员的退休金制度，还有官联公司及政府机构的高层委任制度等。

尤其是在日益臃肿的公务员体制方面，政府应制定一套透明且根据实际绩效来评估的审核制度，汰弱留强筛选公务员，以逐渐减少体系内的冗员。

黄伟益
产业管理顾问

打造物管行业的清明未来！

为何成立楼管经理协会？

我们最近发起成立楼管经理协会(Strata Managers Association)，并先后在吉隆坡、雪兰莪州、槟州、柔佛州成立这类组织，其宗旨就是要广招更多目前涉身物管领域者，加入我们的阵容，推出各项专业训练及认证考试。

除了提升整个领域的专业水准，同时要避免让更多“坏苹果”玷污物管这个行业。

我们的另一个宗旨，就是要为这个行业制订专业规范与守则、划一物管的服务水准与收费，同时积极跟进房屋及地方政府部在今年内，即将展开的2013年分层管理法令的修法工作，为同行积极发声、争取他们的基本权益，让我们这个专业领域今后更能受到官方重视与肯定。

我们为何将之命名为楼管经理协会？这是因为我们除了招揽有执照的物管经理之外(Property Managers)，我们也要招揽所有不是持牌物管经理，却隶属物业管理公司，而且每天在从事楼宇管理工作的楼宇经理(Building Managers)、区域经理(Area Managers)、项目经理(Project Managers)、营运经理(Operation Managers)，甚至有些位居董事经理、总执行长、总经理高位者加入我们。

员工素质良莠不齐

这些才是实际影响整个物管领域服务素质与专业程度的主导者。很多时候，持牌物管经理可能很有能力、公司业务可能做得很大，但其公司底下职员的素质却良莠不齐，甚至当中还渗入不少败坏物管领域者，这必然会拉低整个物管领域的专业形象与服务水平。

很多时候，某职员在某栋楼宇卷走钱财，即使被原有公司开除之后，他还能轻易跳糟到另一家公司上班。

即使此人的行径被揭发，管理委员会或其所属的物管公司也跟着报案，但真正被绳之以法，带上庭面控的人还是少之又少。

由于这些年来，物管公司皆是自立山头、彼此皆在红海中相互厮杀，没有把彼此的力量结合上来，没有所谓的共享资讯、没有共谋同行的利益。

所以，我们看到整个物管领域的素质不但没有大幅提升，反而因为恶性竞争而不断“杀价”，甚至被逼引进更多工作能力或专业素养成疑的人士加入，最终遭殃的必然是许多高楼的管理委员会，还有将他们血汗钱投入购屋的莘莘业主。

当我把这个想法跟许多同业分享时，他们都深有同感，并积极响应成立楼管经理协会的工作，而我也有幸被推选为雪兰莪州楼管经理协会主席一职。

当然，我们最终的目标就是要把全国楼管经理协会成立上来，并让更多州属成立类似的组织，包括远至沙巴与砂拉越。

广招会员壮大力量

不管您是持牌物管经理，或者属于每天涉身楼宇管理工作，属于打工一族的楼管经理，甚至可能涉入跟物管领域相关行业者，我们都欢迎您加入我们所成立的楼管经理协会。

让我们一起借助彼此同行及同业的力量，让物管领域今后更趋于人才专业化、管理规范化、服务全面化、技术现代化，让物管这个行业往后成为备受各界敬重的专业领域。

与建筑总监协调

通过成立楼管经理协会，除了配合房屋及地方政府部之外，我们也将主动联系各地方议会的建筑总监(COB)，尝试协调各个建筑总监，对2013年分层管理法令所作的不同诠释。

相同的法令，建筑总监却往往各自表述，确实让身在不同县市议会管辖区内，各别高楼所成立的共管机构(JMB)或管理机构(MC)非常为难。

要入禀法庭或分层管理仲裁庭去挑战建筑总监的决定，对许多人而言，这个难度确实很高。

但是，明明知道建筑总监的决定有错，又要被迫接受建筑总监错误的决定，又确实让许多受影响者很不甘心。

系列活动提升物管领域

我们成立物管经理协会，肯定会推出更多有助于提升整个物管领域，这当然包括我们在今年11月所要举办的全国首届高楼居家生活展，还有明年中旬要推出的楼宇管理颁奖礼。

我们要通过这类性质的活动，包括长期推出的训练活动、认证课程及考试等，促进整个物管领域的专业水准，让更多人窥探物管领域的真正面貌，让提供服务者及其所服务的对象，对物管领域的专业水平及相应的专业收费，皆有一致的认知与共识。

您要怎样的服务，当然就要付出相应的价码，这是千古不变的道理！英语有一句俗话说：If you pay peanuts, you get monkeys! 换句话说，若你只是付花生的钱，你当然只会吸引到猴子！

所以嘛，专业收费、服务水准、知识能力与附加价值，这些都是一致性的。

你不可能通过给予低收费，要求物管经理给您提供一位超有能力的经理，为您所属的楼宇提供最好的服务。

通过举办高楼居家生活展，以及推出楼宇管理颁奖礼，我们将能让更多好的物管公司被人看得见，让涉身管理委员会的业主接触到更多革新产品，让他们把这些最好的科技引入高楼的管理作业当中，避免只让物管公司垄断一切资源。

我们也希望能够借着举办这类展览会，引入外国的物管或科技公司通过展示新的科技产品，然后通过颁奖礼来表扬这个领域的专业佼佼者，包括肯定许多在背后默默耕耘、协助重组债务或积极投入高楼管理工作的管理委员，通过这些成功案例让更多人对高楼管理产生信心，而不是对投身管理委员会望而止步，进而让投机分子有机会得逞。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

协议书明文规定不受任何干扰

本案涉及一对夫妻之间的法律诉讼。入禀申请者是丈夫，答辩人则是妻子。

两人于1996年5月结婚，育有4名子女，分别出生于1998年、1999年、2000年和2001年

两人婚姻关系恶化，丈夫于 2015年3月申请离婚，而妻子则于2015年5月作出答复。

双方于2015年8月签署一份法定协议，规定答辩人即妻子及其监护下的其中3名子女，将在“没有任何干扰下”，居住在“婚后居所”（两人婚后的住所）。

申请人未能遵守协议书的规定条款，促使答辩人的律师于2020年12月发出书面通知，敦促其遵守。

该信件明确表示，如果不遵守规定，将需要采取额外的法律措施。

尽管如此，申请人拒绝遵守，随后阻碍答辩人及其监护的3名孩子继续住在“婚后居所”。

法庭考量的问题是：

(i) 申请人拒绝搬出“婚后居所”的理由的有效性；(ii)协议书第 (iii) 条款中“不受任何干扰”的诠释。

申请人拒绝搬出“婚后居所”的理由是否充分及合理。

申请人提出了大量论据，来说明他继续占用“婚后居所”的合理性，这与双方协议书中概述的明确指示不同。

申请人深入研究了他个人情况的复杂性，提及他对新婚姻关系的参与及照顾自闭症儿童的挑战。 除了这些个人挑战之外，申请人还强调了他的低收入状况，认为经济拮据，使他无法搬离“婚后居所”，并获得替代的住处。

法院认为，申请人提出的全部论点均站不住脚。

协议书第(iii)条款“不受任何干扰”解释

申请人论点的核心，围绕在协议书第(iii)条款阐明，特别是“不受任何干涉”一词。

申请人辩称，尽管根据协议书，答辩人及其监护下的3名孩子有权在“不受任何干扰”地继续居住在“婚后居所”，但并没有明确指示要求申请人搬出住所。

事实上，申请人提议将答辩人及其所监护的3名孩子搬到“婚后居所”其中一间房间。 然而，在这种安排中，申请人坚持要求双方相互保证不“打扰”对方。

答辩人则宣称，她有权安静地继续定居在“婚后居所”，并暗示申请人有义务永久性的搬走。

法庭裁决

很明显的，当双方签署了法定协议书，允许答辩人及其监护下的3名孩子占用“婚后居所”时，这本身就意味着，申请人有义务搬走。

申请人建议本身及新家庭或其任何家庭成员，继续居住在“婚后居所”，不仅违背常理，也违反了协议书的本质。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

租户降租及退押要求不成立！

这是一起产业租赁协议纠纷的诉讼。起诉人是租户，第一及第二答辩人是屋主，第三和第四答辩人分别是产业经纪和产业中介公司。

第三和第四答辩人担任第一和第二答辩人的产业代理。

起诉人是以答辩人未能遵守租赁协议中的特殊条件为由，提告对方。

答辩人的相反论点是，起诉人违反并提前终止了租赁协议。

起诉人对答辩人提出的指控，首先涉及产业的面积，其次涉及答辩人承诺对产业进行的“修补” 。

这些指控如果证明属实，将导致租赁协议的特殊条件没有得到满足。

起诉人辩称，第一和第二答辩人未能进行维修工程时所协议的特殊条件，即“洋灰地板和门的整改做得非常糟糕”，导致起诉人无法使用该产业。

起诉人进一步辩称，答辩人“疏忽和/或欺诈地歪曲了上述产业的实际尺寸，而这是起诉人在同意每平方尺80仙的租金时所依据的”。

起诉人辩称，他是在租用该产业后进行测量，才发现该产业的实际面积。

此后，当起诉人坚持以产业的实际面积，比双方协议的产业面积来得小，而要求降低租金，但，第一和第二答辩人却因而提前终止了租赁协议，且未退还押金。

裁决

关于与所承诺的“修复”有关的问题/指控，博学的推事庭法官已经广泛讨论了这一点。

法官仔细审查志期2020年5月10日的出租献议和接受函。

里头阐明，租赁协议的签署，“须由业主完成洋灰地板”。

基于上述条件，意味着该产业的洋灰地面未完成修复前，该租赁协议就不得签订。

起诉人对洋灰地面及后门的修复并无投诉或异议。没有证据显示，起诉人在签署上述租赁协议前，曾向业主表达过对产业洋灰地面修复的不满。

所有这些证据都证明，该产业洋灰地面的修复工作，是在起诉人开始营业前和租赁开始前完成的。

起诉人抱怨所做的事情没有令他满意，这只是事后的想法。

关于产业面积的问题，以及起诉人指责答辩人涉嫌欺诈、失实陈述和伪造的指控，这位博学的推事庭法官，再次阐述了她的观点，并首先证明了她的调查结果的合理性，因为：……起诉人在签订上述租赁协议前，已了解该产业的面积，可见该空置产业已于2020年5月23日移交给起诉人，起诉人已于2020年5月26日将其货物搬入该产业。

尽管起诉人知道，该产业面积小于4750平方尺，但仍继续执行租赁协议。

基于上述情况，高庭维持了博学的推事庭法官的决定。