潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

我国的产业领域
迎来新曙光？

日前公布的大马2022年产业市场报告中，整体上全年的产业交易总额高达1790亿7000万令吉，按年增长23.6%，而交易量则高达38万9107宗，按年劲扬29.5%。

相对而言，2021年的产业交易总额则是1448亿7000万令吉，而产业交易量则是30497宗。

不得不提的是，上述亮眼的产业交易总额创下21年来最高纪录。然而，事实的确如此吗？这是否意味着我国的产业领域已迎来新曙光？

笔者认为，去年的交易总额能创下21年新高，主要是我国去年4月份重开国门，让很多海外人士在无需隔离的情况下进入我国，包括可以进行各类的产业投资以及买卖。

据笔者了解，很多投资者基于疫情期间无法前来大马进行签约及考察，结果都是隔了好几年，终于等到去年全面开放后才来马处理。

当然，当中也不乏有很多物业持有者计划套现，以换取更多的现金，同时也带动潜在的投资者在趁马币下滑之际，大量收购各类产业。

实则，去年整体产业交易总额创21年新高，更是说明了这股后疫情的报复性投资，与我国经济去年按年飙升8.7%是不谋而合的。

商农产业交易飙升

去年商用产业的交易量高达3万2809宗，按年增涨为46.3%，而农务产业交易量更出乎意料的飙升至8万2040宗，比起2021年剧增了44.6% 。

这种现象也许是农务产业的需求量在后疫情时代需求大增，而且之前发生的粮食短缺，也导致我国更重视农业发展。以上种种，也许是造成去年的交易量创21年新高的原因之一。

另一边厢，作为疫情期间最亮眼产业次领域的工业产业，去年也录得8083宗交易量，按年增幅高达44.5%。

不难发现，我国在近几年有越来越多的工业园在全马各地招商引资，再加上中美贸易战持续恶化的情况下，许多原本在中国设厂的外资把生产基地转移到东南亚，坐拥绝佳战略地理位置的大马从中分一杯羹。

外资陆续来马设厂

我预见，外资将陆陆续续来马设厂，对工业地的需求持续增加，这将逐渐成为常态。

有鉴于此，我国政府更应把握这难得的机遇，除了祭出更具有吸引力的优惠政策，也应提供一站式的服务，以协助外资顺利来马设厂，并减少不必要的繁文缛节。

笔者想强调的是，唯有强大的供应链、具竞争力的成本结构、精简的业务作业流程、尖端创新与技术和优秀人才，这将会是我国推动永续增长及吸引外资的关键因素。

住宅交易达942亿

根据2022年产业市场报告，去年38万9107宗的产业总成交量当中，住宅产业交易量继续领先群伦，达24万3190宗（占产业总成交量62.5%），交易额为942亿8000万令吉（占52.6%）。

房产的销售取得强劲增长，主要由5个州属和联邦直辖区的交易带动，分别是槟城（31.1%）、柔佛（24.3%）、霹雳（18.9%）、吉隆坡（18.4%）及雪兰莪（15.9%）。值得一提的是，这些州属和地区向来都是国内外投资者聚焦的投资地点。

生态旅游倍受青睐

这些州属和地区若能拥有生态旅游产业的配套，及休闲与自然环境，将会备受海外投资者的青睐。

农务产业交易量排第二，达8万2040宗（21.1%），接着依序为商用产业3万2809宗（8.4%）、发展地皮2万2986宗（5.9%）及工业产业8082宗（2.1%）。

农务产业（包括农业地）交易量虽比商业单位高出两倍多，但交易额却少于商用产业。

商用产业的交易额达326亿1000万令吉（占去年产业总成交额18.2%），农务产业交易额则是178亿6000万令吉（占10%），甚至不如工业产业（交易额211亿6000万令吉，占去年产业总成交额11.8%）。

随着首相拿督斯里安华刚到中国展开官访，并与中国国家主席习进平对话，大马有望与中国携手开展更多领域的合作，尤其是开拓区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）的市场，马中两国在产业园区、基础设施、数字经济、旅游业等领域将会取得更丰硕的成果。

有鉴于此，除了深化各领域的合作共赢以外，甚至有望让我国的产业领域从中获利，从而刺激产业领域的上下游行业，这将是我们翘首以盼的。

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

申请堆积如山且耗时，
制造贪污漏洞

2007年，当时的房屋及地方政府部推出的一站式统办系统（One Stop Center，简称OSC），是为了加速处理产业领域的各种程序，而打造的一个系统，但因为种种因素，导致审批流程耗时很长，反而大大拖慢了产业项目的开展速度。

在我看来，造成审批流程耗时过久的问一大原因，来自于一站式统办系统的处理效率。

在OSC这个系统底下，发展商必须提交许多文件和图纸，然后通过有关官员去寻求不同部门的批准。

审批过程繁琐耗时

以申请发展准证（Development Order，简称DO）为例，发展商往往需要等待不同部门官员对项目规划进行查阅，然后提出意见和指示，接着发展商就要进行修改，然后又要重新提交上去，再度等待官员再次审批，所以十分耗时和低效。

更令人无奈的是，有时候因为审批的时间太长，而政府又在这段时间提出新的要求，比如须在项目当中加入太阳能电板等环保设备，那么发展商又须对项目进行修改，让审批时间更加漫长。

这种剪不断、理还乱的情况，导致一站式统办系统的待办申请堆积如山，而这也形成了为某些官员带来贪污机会的漏洞。

流程亟需改革简化

由此可见，一站式统办系统的审批流程迫切需要进行改革和简化。对此，我建议政府让发展商代表亲自去跟有关部门提出申请、进行规划汇报和协商，而不是由官员代劳。

同时，这个审批流程应制定3个月的明确期限，保证所有申请都能在这个期间内得知结果。

在这3个月的期限中，发展商委任的建筑师，会在第一个月将全部文件都准备妥当，然后提交给地方政府过目。

在第二个月时，地方政府及有关部门应提出本身的问题、意见和要求，然后由发展商委任的建筑师负责协商和进行修改。

最后，各方应在第三个月时敲定所有细节，并决定是否发出发展准证。

如果在3个月后，发展商有任何延期和案件上诉的申请，都必须获得部长的批准。

这样一来，就能避免长时间的拖延和申请案件累积，并可在最短时间内，清掉目前累积的申请案件。

这种模式就好比足球比赛的时间规则，即比赛无论如何都会在90分钟内完结，除非有需要，才会根据情况延长比赛时间。

另一方面，我也认为项目的建筑图测（Building Plan）也应适当免除，交由发展商的建筑师或建筑顾问负责，让这个环节不再需要地方政府官员审批，这样就可以进一步提高效率。

开发产业项目成本高

在一项产业发展项目动工和销售之前，发展商须先从地方政府得到发展准证，才能进入这两个阶段。

所谓的发展准证，其实是一个工程规划许可证。在申请这个准证时，发展商须把项目的建筑楼层数量、单位数量、容积率和产业性质等设计和规划，呈交给不同的地方政府部门审批，确保该项目的一切都是符合有关条例和规定的，然后才会给予批准。

所以，申请发展准证是必不可免的，而发展商目前取得发展准证的唯一管道，就是通过地方政府的一站式统办系统来提交申请。

拖延增额外成本

然而，开发一项产业项目本身的成本就很高，如今加上OSC审批拖延滞后带来的土地贷款利息和团队的营运开支等额外成本，将导致整体项目成本随着时间的推移而增加。

从我本身实际见到的情况来说，有些房屋项目在五、六年后都无法取得发展准证，还须承受审批耗时所带来的10%额外成本。

再加上诸如土地成本和合规费用，这就导致原本有着廉宜售价的房屋单位，最终因为成本额外而被迫提高售价，间接促使很多人无法负担得起这些房价。

审批延误项目 发展商恐倒闭

在如今原材料和经商成本高涨的环境中，发展商面临的压力比之前来得更加沉重，因此，这些由审批拖延所造成的额外成本，往往是压垮骆驼的最后一根稻草，导致很多发展商面临资金问题或者倒闭，从而衍生产业项目延迟或停工的问题。

事实上，地方政府发展部早前就指出，国内施工严重延误和已被搁置的项目已增至1007项，而且这个数字可能会在今年进一步攀高。

对此，我认为政府应对此课题给予更多的重视，对有关的审批流程和一站式统办系统进行检讨，并进行适当的改革和简化，这样才能提振产业领域和国家经济。

如果政府能对审批流程进行改革，我相信这肯定能有效解决产业领域的效率和贪污问题，也有助于可负担房屋的建设。

政府在多年来付出了许多心力，致力实现居者有其屋的愿景，然而如今却因为这样的审批问题而遭到拖累，可说是令人感到十分扼腕。

因此，我希望政府能快刀斩乱麻，赶快解决这些审批流程方面的弊病。只有这样，才可以打造一个真正亲商的环境，振兴产业领域和国家经济。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

案情

起诉人在法庭供证时说，在签署志期2019年12月5日的转租协议（“协议”）之前，答辩人向他提供了一份协议草稿。

起诉人签署协议时，是真诚地相信，条款与草案相符。然而，约一个星期后，他发现协议的条款与草稿中的条款有有出入，特别是答辩人应向起诉人支付的租金金额，草稿中阐明，整个30年的租期为合共15万令吉，但协议中只有7万4300令吉。

起诉人在案发时间到答辩人的经理处投诉，并要求修改有关租金总额，但答辩人无动于衷。 因此，起诉人以虚假陈述、事实错误和/或议价能力不平等为由，提出本诉讼，寻求撤销协议。

答辩人就具体履行协议提出反诉。答辩人辩称，除了协议外，双方还在同一天签署了一份变更契约，将协议中规定的7万4300令吉租金总额，改为11万8880令吉，同时也修改付款方式。

结语

一如上述，起诉人的诉状是分租协议和变更契约的条款，没有反映早先给他的草稿的条款，而非在执行后有任何事件，使得分租协议和变更契约无法履行。起诉人对此事的指控显然是错误的。其次是起诉人与答辩人之间的议价能力不平等的指控。在结案陈词中，起诉人辩称，这是因为答辩人的律师在准备草稿、分租协议和变更契约时，只听取了答辩人经理的指示。首先，在起诉人的状纸中，所谓的议价能力不平等，从来都不是由这些情况引起的。

其次，答辩人如实供述，没有证据显示，答辩人曾对起诉人进行压迫、胁迫、施压，致使起诉人签署转租协议和变更契据。

如果仅因为分租协议和变更契约是由答辩人的律师所拟订，并不因此意味着议价能力不平等。

起诉人签署分租协议和变更契约不存在争议。起诉人只是试图通过声称他是在错误、虚假陈述和/或由于议价能力不平等的情况下这样做，而试图避免受分租协议和变更契约的约束，还据称因为分租协议和变更契约而受挫。因此，起诉人的诉讼请求被驳回，并需支付堂费。

鉴于法庭对起诉人索赔的裁定，起诉人受分租协议和变更契约的约束。答辩人也获得了针对协议的具体履行，即反诉成功。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

哥哥每月收入
不符房贷申请条件……

2名兄妹联名买房，但只有哥哥支付每月房屋贷款供款，他可以索讨妹妹持有的房屋另一半拥有权吗？

案情

起诉人和答辩人为兄妹关系。 1987年，在雪兰莪州发展局（PKNS） 发起的拥屋计划下，他们的父亲慕尼安迪慕都沙米获得一份购买房屋的献议。该房产位于雪兰莪州八打灵的柯拉娜再也。

慕尼安迪向雪州发展局申请将房产注册在两名孩子（起诉人与答辩人）名下。在支付了一笔订金后，起诉人和答辩人向渣打银行申请房屋贷款，以支付余下的房屋买价。

还贷期为15年，从1988年1月1日算起。1994 年，双方签署了房产转让备忘录，房贷也于2002年全额还清。

清还房贷后，房产的所有权被授予起诉人和答辩人，作为共同屋主，每人获得一半的份额。 起诉人提起本诉讼，索取答辩人名下的另一半房屋拥有权。

妹妹薪资全交父母

起诉人辩称，他拥有答辩人的房屋半数拥有权，因为所有必要的房屋付款都是他垫付的。因此，答辩人是起诉人的推定信托人。起诉人也宣称，该房产是由双方根据他们对购买价格的出资比例建立的信托持有的。

答辩人否认了这些指控，并表示她按照家庭惯例，将全部薪资交给父亲，过后则交给母亲（父亲去世后），而父母亲则直接把其薪资交给原告，从而间接帮助偿还房贷，因此她其实是间接分担了房贷供款。

答辩人是否为起诉人名下注册的上述房屋50%拥有权的受托人？

起诉人辩称，他单独出资支付了上述房屋的购买价款。由于答辩人没有为该房屋支付任何款项，因此他是她所拥有的50%份额的实益拥有人。

然而，雇员公积金局的资料显示，慕尼安迪1986年2月1日退休后，提取了他所有的公积金存款。在提取日期后不久，就支付了上述房屋的订金。

根据对证据的评估，发现证据有利于答辩人，因为他们的父亲使用他的公积金存款支付了上述房子的订金。它并非完全由起诉人支付，而被告则负责承担了家庭开支。

起诉人的月薪只有890令吉，不符合房贷申请的条件，因此无法获得房贷。

为此，他寻求月薪只有465令吉的答辩人协助，联名申请房贷。她同意向他提供支持联名申请贷款的必要文件。

间接负担家庭开销

然而，房贷每月还款完全由起诉人承担，答辩人没有出资。

虽然答辩人从未声称她偿还了房贷每月供款，但重点是她间接作出了贡献。她每个月的收入都给了父亲，然后由父亲用来支付家庭开销，包括偿还贷款。 其他兄弟姐妹共同承担家庭开支的做法，其实起诉人本身及其证人都承认了这点，答辩人的两名证人也证实了这一事实。

辩护律师提出重要的论据，即起诉人于1987年的每月公积金缴纳额只有40令吉，这意味着，其月薪应该只有300至400令吉，而非他宣称的890令吉。

根据这样的月薪数额，他将无法偿还房贷的每月分期付款。 他自己提供的证据也显示，其月入不足以让他获得渣打银行的房贷，因此与被告联名申请以获得贷款。

鉴于家庭惯例，这笔出资不能清楚地归入贷款分期付款和其他家庭开支。

也就是说，房产的购买价格是由家庭共同收入间接支付就足够了。

本案是双方根据父亲的意愿，同意共同申请房屋贷款。证据也显示，答辩人通过增加家庭收入，间接支付了房产的购买价格。

结语

尽管联名屋主/答辩人没有直接支付房贷或房屋买价，但她在整个家庭其他方面的贡献很大（承担家庭开销）。 因此，所谓的信托不存在，被告有权获得该房产的一半份额。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

买家已支付全部款额
地契到底该由谁发出？

当发展商在联营发展项目中面临清盘时，产业买家该如何获得地契？

案情:

第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段，连同建在其上的单层排屋（“产业”）的地主。

第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展（管制与执照）法令获得执照的发展商。

原告（“买家”）、地主和发展商之间，根据1989年房屋发展（管制及执照）条例的附表G，签订了志期为2012年2月21日的买卖合约，以买卖上述产业。

第三答辩人是持牌放贷人，他向发展商提供贷款，并以产业登记的抵押作为担保。

买家发起本诉讼，寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权，为此他试图取消在该产业上登记的抵押，并寻求损害赔偿。

买家宣称，发展商是上述发展项目的联营方之一，并代表地主代理出售该产业，因此他们是合伙人，对项目下产业的第三方买家承担连带责任。

另一方面，地主争辩说，根据志期2010年6月11日的项目采购协议，发展商购买并接管了该项目，连同所有责任，因此，地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前，发展商已经清盘。

判决:

根据买卖合约第2(1)条文，将无任何产权负担的所有权转让给买家，是一项共同法定责任，也禁止在未经买家事先许可的情况下，对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。

买卖合约第2(1)条内容如下：

“未经买方事先批准，业主和卖方不得在本协议签署之日后，立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺，在交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）之前，上述产业不应有产权负担”。

同样的，买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商，规定了将所有权转让给原告（买家）的法定义务。

买卖协议第11.2条内容如下：

“在上述产业的单独地契发出之后，在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款，并遵守此处规定的条款和条件的情况下，卖方应在21天内签署或促使业主签署，并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录，卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”

买家有权要求转让

显然的，地主有法定与合约责任签署必要的转让文书，以便将产业转让给买家。因此，买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商，将所有权转让给买家。根据法定和合约，地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。

买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此，地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业，买家担任该产业的物权受益所有人。

唯一不同的是，买家尚未获得合法所有权，而这正是他在诉讼中所寻求的。

地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面，未能遵守买卖合约。

因此，地主和发展商违反信托，因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益，使他们能抵押该产业。

未经买家同意下，该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。

结语:

地主和发展商有法定责任，在单独地契发出，且买家已支付全部购买价款后，将所有权转让给买家。

张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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牵一发而动全身
做起来又谈何容易

笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会，并担任该年会的主持人。

这是一栋拥有146个单位的公寓。

根据2013年分层管理法令的年会条规，有投票权的业主需在年会举办日７天前，缴清属于该楼宇单位的所有费用，才能成为合格的投票人。

根据结账日，共有87个单位缴清了单位的所有费用，故这次年会的法定投票数是８7个单位，按照法令的要求，年会需获得50%出席率才能顺利举办，而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记，所以年会需按照另一条例，将登记时间延长30分钟。

30分钟后，登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续，而年会也获得了51名法定人数的投票人后，得以顺利的进行。

51单位业主出席年会

你可能会好奇的是，为何笔者特别关注出席的人数？一栋146单位的共管楼宇，共有51个单位的业主出席年会，占该楼宇单位总数的34.94%，或稍微超过三分一的出席率。

如果你有出席年会的经验，这么高的年会出席率，这次的年会免不了漫长。

不满意管理委员的个别单位业主，踊跃出席年会声讨管理层。结果，这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。

业主集体重要决策

１）否决２016、2017、2018及2019年的会计审计报告，要求展开法务会计调查

２）反对管理委员会来年的财政预算案，要求新任委员在上任后的３个月内举办特别大会，重新投票表决

3）反对委员提呈的议案，这包括：

３.１）安装发电机

３.２）拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司，选择业主自理

３.３）反对管理层对违规的单位业主，开出200令吉的罚单

３.４）反对管理层调高管理费；并要求新任管理委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决

３.５）拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规

４）否决2020年及2021年的会计报告，反对让管理层提呈会计审计，并要求新任委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决

反对派否决上一任所有议案

简单来说，反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案，唯一通过的议案就是新任委员的遴选。

笔者身为有营业执照的物管经理，无权干涉业主们的投票表决权，惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。

然而，出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。

问题逐渐浮现

１）值班表无人填写，如何是好？

好不容易，年会结束后，新任管理委员要进行第一次委员会议，遴选主席、秘书、财政这3大要职，加上因年会否决聘请管理公司的决议，选择委员自理的管理方案，笔者希望上任的委员填写值班表，但新委员表示有全职工作，无法值班，笔者只好提醒委员自行编排值班表，再出示在布告板。

２）重新提呈会计审计报告，谁领头？

笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议，挪后让新任委员在3个月内举办特大表决，提醒管理委员需马上委任会计事务所，却被告知没有相关财务预算，先缓一缓。

笔者只好提醒新任管理委员，３个月的期限其实不足以完成长达６年的会计审计评估。

３）要求违建合法化

其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化，笔者看了图纸和文件后，提醒该管理委员，该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为，他必需自费还原。

还有，分层管理仲裁庭也已宣判，这是违法行为，那为何还知法犯法呢？

注：楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用，已面临赤字，旧管理层上任后，把2016至2019年的会计旧账整理出来后，也完成了会计审计评估，其实可算是劳苦功高，但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大，结果反而变成被讨伐的对象。

结语:不了解管理法令苦

这共管楼宇建于上世纪60年代，许多违规行为当下并不算是违规违法，因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。

要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理，其实是强人所难。

而不了解相关管理法令条规的单位业主，且不了解管理委员的苦，如今自己担任管理委员，却欠缺一套深思熟虑的管理方案。