2023年10月30日
单位出租给诈骗集团？警方警告这是如同共犯，小心被抓！
各位屋主们要当心了，出租房屋前务必要查清租户背景，以免错将房子租给不法之徒。
全国商业罪案调查部总监拿督斯里南利尤索夫表示，有不少业主和中介为了利益，把单位出租给犯罪集团充当大本营、诈骗呼叫中心，而往往在东窗事发被传召问话时就以“不知情”回应。
“这不是可以逃避责任的借口！业主或中介有义务了解租客的背景，这些犯罪集团的增加，业主和中介责无旁贷，警方可以采取行动加以提供涉及者。”
他提醒，如果执意将单位出租给犯罪集团从事不法活动，则可以被视为共犯，警方可援引刑事法典第109（教唆）、第420（欺骗）以及第34（同谋）条文对付涉及者。
“警方除了持续展开行动捣破呼叫中心之外，也需要民众尤其业主和房产中介的配合，警民合作严打犯罪集团。”
2023年10月15日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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小单位业主不满意联合管理机构不透明的运营方针，虽民怨沸腾，却面对个别单位虽然数量多，却因持有的单位面积少于大业主的尴尬困境，无奈无法获得共管楼宇的管理权，典型的大业主控场，小业主如砧板上的鱼和肉。
按照 2013年分层管理法令第二章节第17条文：常年大会决议事项的方式，
(1) 任何需要年会决定的事项，均应以举手方式决定“除非业主或其代理人要求以投票方式表决”。
这句法律条文所表达的意思就是，一旦有合格投票人（Qualify Voter ) 要求以持有的单位面积比重来投票，持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。
如果是以举手投票的方式进行表决，大业主将无法善用其比重优势。
还有，2013年分层管理法令第22条文中的（f）与（g） 。
(f) 在任何年会上，包括第一次年会，为了确定法定人数，发展商应被视为一个个体（一个人），无论有关发展项目内尚未出售的地块数量如何； 以及
虽然法令表示在年会时，发展商只可委任一个人来代表所有所拥有的未出售单位，来限制发展商委任许多代表（proxy）来控场，但条文（g）却授予发展商所有单位的投票权。
（g）在任何年会上，包括第一次年会上，为了确定投票权，发展商对于发展项目内尚未出售的地块，应拥有与该股买家拥有同等的投票权。
白话的解释就是，发展商可按照第二章节中第17条文的规定，按照持有的总面积来投票。
人数多却无法拿控场权
个案：
如果年会现场出席者有100人（合格投票者），99人个别持有一个单位（假设面积是1000方尺），而发展商的代表（虽然只是一个人）却拥有100个面积1000方尺的单位。这等于发展商的一个人就是全场的简单多数票（Simple Majority），当回佣进入投票表决环节时，虽然99位个别单位一人一票投了反对，发展商却可按照一人100个单位面积的比例来推翻，并获得简单多数票，通过该议案。（*注：这是合法合规的哦）
如果，一座拥有 3134 个大大小小之个别单位的高密度综合发展项目（SoHo + 套房 + 零售单位 + 私有化的停车场）。当零售店铺的业主与停车场业主的单位面积，就占了全场个别单位综合近六成的总面积。
年会所有的决议案，如何投票都是大业主说了算。
小业主固然不同意，但法律授予业主的投票表决权，明文条例就是这样，虽然小业主强烈表示不公平，但别忘了，大业主也得清了管理费才换来投票表决权的，这样的个案如何判定公平呢？
综合型发展计划，虽然提供了许多功能上的方便，同时也因为“民居+商用”的需求个不相同而出现管理委员“意见不一致”的僵局。
所以，2013年分层管理法令第二章节中第17条文，授予合格投票人（Qualify Voter) 要求以持有的面积比重来投票的权利，让持有大量单位或超大面积的大业主，将很容易获得投票表决控场权。
个人单位代表无参选资格
另一个法律的灰色区域！
分层管理法确实表示，如果个别单位是私人有限公司（法人）持有，它可以委任代表（ Proxy ）出席年会。代表有限公司的人（Proxy）在分层管理法的架构下，除了拥有投票权，还拥有可竞选管理委员的权力。
这权力“有别”于个人持有的单位，如果您是以私人名义持有共管楼宇的单位，因无法出席年会所以委任代表，他/她只能有投票表决权，并无竞选管理委员的权力。
结果，造成钻法律漏洞，当发展商除了发展的公司持有未出售单位外，通常都会把某些的单位转让给集团持有的公司（非发展商公司），这样就可确保掌控年会的法定人数（Quorum），透过私人有限公司所持有单位的投票权，委托了给法人代表，即合法的Proxy（ Company Representative），然后再把朋党（Friendly Parties）单位的投票权委任给集团雇员出席年会是完全合法合规的行为。
通过这样安排：
1)发展商就可以派一位代表（Proxy ) ，代表发展商的所有未出售单位；
2）委任多位公司代表（ Company Representative）；因每家私人有限公司都可个别委任公司代表，并拥有该单位的投票权和竞选管理委员权；
3)把控所有朋党持有单位的投票权， 透过代表（Proxy），虽无竞选管理委员权，但可以提供控场的表决权。
就这样个别单位业主，一人一票的情况，却因大家互不相识难以凝聚力量抗战，共管楼宇的年会变成了发展商或大业主的聚会。全程控场。业主发狂也无用，因一切按照律法章程推行合法、合规。
笔者呼吁地方政府发展部关注这类的无奈困境，不公平的公平，民怨沸腾但却因法令的限制无能为力。
2023年10月12日
2名在雪兰莪州蒲种购买公寓单位的人士，包括一名新加坡人，因在WhatsApp聊天群中诽谤发展商而被高等法庭判定负有责任，需支付共7万令吉的名誉损失费。
根据网络媒体“自由今日大马”，上诉庭法官纳兹兰上周发布长达37页的书面判决中指出，发展商马时安（Masteron）私人有限公司已根据可能性平衡证明了对Fiona Lim和新加坡人Stanley Saw的指控。
他说，由于被告未能针对索赔提出任何抗辩，因此他谕令Stanley Saw支付4万5000令吉赔偿金，以及Fiona Lim支付2万5000令吉赔偿金予马时安，后者的代表律师是Ashok Kandiah和Celinne Teh。
“此外，我还考虑到明显的事实，即原告是公司，并非个人。因此，原告不能抱怨诽谤性言论对其造成自然的悲痛或感情伤害。”
2购屋者上诉
较后，该2名购屋者已向上诉庭提起上诉。
该报道称，马时安在蒲种地区兴建名为Aurora Residence @ Lake Side City的公寓项目，2名被告是该发展项目的购屋者及注册业主。
报道指，马时安在索赔诉讼中指Stanley Saw建立了一个WhatsApp群组，以讨论即将发生的诉讼。
2018年6月，208名买家向莎阿南高庭提起集体诉讼，指控发展商违反合约。
2020年3月9日，发展商与购房者达成调解协议。
纳兹兰发现，Saw在群组中发布了6条诽谤性言论，而Lim则发布了2 条，所有这些都与诉讼无关。
2023年07月16日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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共管楼宇管理层经常得面对因单位业主拒交管理费，而陷入现金流困难的状况，进而陷入恶性循环。
殊不知，2013年分层管理法令已阐明，不按时支付管理费的业主，管理层可以采取法律行动，一旦被对付将面对不超过5000令吉罚款或坐牢不超过3年，或两者兼施。
如果业主在法庭下判后仍不还清管理费，还可追加每日不超过50令吉的罚款。
每一位单位业主都得遵循法令，在接获管理费通知单后的14天内缴付管理费。
如果该业主没有在接获管理费通知单的14天内支付，管理层有权对被拖欠的管理费征收至少10%利息，利息的计算方式是年利率10%，并每日结算。
管理层也可针对拖欠管理费的单位发通告，禁止该单位使用共用设备、设施和享用服务的情况，比如：
1） 禁止拖欠管理费的单位使用升降机；
2） 终止拖欠管理费业主的门禁卡，让拖欠者每次进出，都得在拖欠者名单上签名后才放行；
3） 禁止拖欠管理费的业主者使用健身房、游泳池等休闲设施。
严重的情况下，管理层还可向地方政府申请，扣押和拍卖拖欠管理费单位内的可流动资产，以抵偿所拖欠的管理费。
尽管2013年分层管理法令赋权管理层追讨管理费，但笔者认为，法律程序不该是首选方案，很多时候，管理费可透过协商的方式来追讨。
真实个案（一） ： 让业主看到数据
笔者接手了一栋微型共管公寓的委任书，当团队完成了楼宇的安全评估后，发现该楼宇因年久失修，而陷入恶性循环，单位业主因不满意管理层无作为，拒交管理费，而管理层也因为现金流断裂无法支付服务商，很自然的一段时间下来，楼宇的安全性越来越糟糕。 管理委员十分头疼，也陷入了左右为难的困境。
针对这栋共管公寓，笔者建议管理委员以透明化的沟通模式，就是把楼宇的安全评估报告，上载到显眼的布告板上，让业主审阅，并召集业主出席研讨会，向每一位出席的业主详细解说楼宇的安全评估报告，以及修复每一项损坏的设施所需的经费，整个过程用了约3小时。
虽然解说的过程，笔者得应付怒气满满的单位业主，但是当照片、短视频逐一的被公布，该损坏的配件如何影响日常的运作后，明白事理的业主开始了解到，自家楼宇并不处于良好状况，而只要管理层获得收入来源（管理费收入），就能委任合格的服务商修复楼宇。
笔者提倡的处理方案就是：
1） 先止血；
2） 再疗伤；
3） 后问责
先让明白事理的单位业主开始缴付管理费，那么，管理层就有了资源来委任服务商，同一个屋檐下的业主，想要的也是安宁的居住环境而已。
虽然，公布楼宇的安全评估检测报告，确实会吓坏许多人，但这份报告也能让许多业主了解到事态的严重性，然后进入协商的状态。当下管理层无法改善楼宇的安全状况，是因为缺乏资金，解决方案就是收回管理费，增加现金流。
笔者的个人观察，凡是出席报告会的单位业主都愿意支付管理费，有一小部分业主甚至直接缴清累积已久的旧账。
这时候，管理层需拿出一份执行方案，针对每一笔经费的使用方案，并与出席的业主共同商讨方案推行的“先后急缓”，一旦拍板敲定后，就严格的执行它，让成绩来说话。
那些还在犹豫的单位业主，也会因为楼宇的状况逐渐改善而消了气，并跟着大伙一起支付管理费。
采取法律行动，其实是针对恶性拖欠管理费单位业主的无奈选择。
共管楼宇的管理费是公摊开支，其实业主都是知道的，不按时支付管理费，是因为对管理层缺乏信心，担心钱被乱用。
所以，笔者要再次提醒楼宇管理层，必须透明化的公布财务报表，踏实执行楼宇的维修和保养工作，定时定点的温馨提醒业主缴付管理费，做到以上3点的共管楼宇，一般上拖欠管理费的业主人数都很少。
2023年05月20日
想不想住了就是你的？无论是出租的单位，最终还是有机会成为单位业主。
日本正推出一个全新的概念，让民众可以轻松拥屋，同时还解决了当地深受困扰的空屋难题。
但这会是由不动产业者自行买下，然后通过“赠与型租赁住宅”模式，简单来说，就是出租10年后即可成为正式的业主。
而且，在此模式下，租户以低廉的租金入住，期限届满后，即可直接过户，荣登有壳一族。
在“赠与型租赁住宅”下，首10年租金低于一般行情，之后可视情况续租或直接过户，这感觉就好像“抵得过”哦！
我们就以此为例：屋龄50年，24坪（约854平方尺），3房1厅，每月租金2万9000日元（约955令吉），10年租金计算，等同于少于350万日元（约11万5268令吉）即能拥有自己的家。
这对于高屋价的日本而言，确实是日本人民的一大福音。
轻松拥屋外，这也可以解决日本空屋数量庞大的问题，让空屋最终成为他人的温暖家园。
房屋无人继承
日本因为高龄少子化严重、偏远乡村人口外流，以及老人过世后房屋无人继承，导致空屋迅速增加，成为社会问题，所以做出这样的决策，可让空屋获得人们的青睐，不至于成为“鬼屋”。
其实，日本空屋率年年攀升，2018年空屋数量超过840万间，占总住宅数量13.6%；而这也引发了另一个问题，那便是治安，毕竟空屋多，小偷就可以放心破窗迁入。
日本很多小区拥有许多空屋，甚至同排出现5间皆为空屋的状态，加上孩子长大离开而不回乡继承而丢空的状态亦不少。
所以，小区自治区想出对策，如将空屋的车位租予邻居，让邻居可把汽车停泊在该车位上，制造一个空屋有人在居住的假象；或是拜托邻居照料空屋庭院，甚至种花增添生气。
2023年05月18日
大部分购屋者买房的先决条件之一必定是永久地契项目，然而我国不仅仅是寸土如金，永久地契更是少之又少，稀罕啊！
然而，大城堡（Sri Petaling）7000名业主可说是喜从天降啦！
因为联邦直辖区吉隆坡土地局将为这批业务提供特别机制，并以最优惠的地价收费率，就可把租赁地契转换成永久地契。而这项优惠费用将有效至所有业主完成转换为止，因此业主可以不用争先恐后地去处理。
而最惊喜的是，在特别机制下，这批业主可以在无需透过律师或跑腿，就可申请永久地契，减少不必要的麻烦手续。
想要透过有关机制想要申请转换永久地契的业主，可到土地局官网查询本身的产业是否涵盖在这7000个单位中。
业主需亲自到土地局申请
若是符合资格，就需下载表格并填妥后准备相关文件，业主需亲自到土地局提呈申请，并缴纳470令吉申请费用，需时1至3个月处理，申请获批后就会发出5A表格予业主，并列明应缴的地价。
缴交地价后，约3个月即可取得新地契，当中会有新的土地编号、产权也会更为永久地契，其余资料则照旧，地税亦不改变。
地价收费根据产业面积估价的1%，而产业估价则由房产估价及服务局（JPPH）提供；而产业估价分4个类别，如住宅每平方尺2600令吉、混合发展项目每平方尺3500平方尺、商业每平方尺4000令吉以及工业区每平方尺2700令吉。
但是，如果申请者并非地主、没有缴清地税、土地被冻结或抵押，会出现不获批的情况；另外，由他人代办申请须取得地主授权书，若地主已离世，继承者须先办好继承手续才可申请转换地契程序。
如果产业抵押予银行，就次序取得相关银行白纸黑字的同意书方可申请。
唯，这项特别机制目前仅针对有地产业，若是已取得分层地契的高楼住宅，则需另外处理。
根据1月26日，吉隆坡高庭宣判，大城堡有7片土地实属永久地契，而非99年租赁地契；而这7片土地涉及近7000个房产单位。
有关7片原属于Petaling Garden Company私人有限公司拥有的地段，即Grant 5350 Lot 1131、Grant 6875 Lot 1602和Lot 1612、Grant 8812 Lot 2638、Grant 8328 Lot 872、Grant 9146 Lot 2687及Grant 9147 Lot 2683、实际属于永久地契，而非租赁地契。
2023年05月18日
一名发展商遭地庭判决，须支付总额230万令吉给15名巴生公主城（Bandar Puteri Klang）购屋者，作为疏忽和违约赔偿金。
地庭法官慕斯依达作出以上判决。
根据“自由今日大马”报道，这15人将根据各自房屋的大小，从Malayapine Estates私人有限公司中各别获得14万4775令吉至17万3928令吉的整修费用。
由S N Fam及Freda Santhiago作为代表的起诉人，也分别获得8000至9000令吉的诉讼费。
在 2018 年提交的诉状中，起诉人指他们于 2012 年与答辩人公司签署了买卖协议。业主在2014年获得空屋持有权，按照协议规定，该缺陷责任期为 24 个月。
起诉人指他们发现其房子有外部和内部的缺陷，包括砖墙及排水管有裂缝，所有问题也已及时通知答辩人。
他们认为，答辩人进行的整修工作，只是一种临时补救措施。答辩人之后也以缺陷责任期已于2016年到期为由，拒绝展开进一步的整修工作。
根据起诉人委任的一名岩土工程师所得出结论，该发展项目的工地地质松软，当局施工前也没有经过适当的设计和处理，这导致土地下沉，并对该产业外部造成损坏。
他们为此指答辩人疏忽大意，违反了以良好和熟练的方式建造房屋的合约内容。
另一方面，答辩人称相关房屋损坏，是起诉人或其邻居进行的装修工程所导致。
以Joseph Ting和Alan Tan为代表的相关发展商，也否认了有关在施工前没进行适当的土壤处理之说。该土方工程是在约2003年进行，而有关土地在施工开始前被搁置了9年。
2023年03月21日
验楼专家：胡帼麒
Home Inspection（马）私人有限公司资深验楼师
https://homeinspection.my
问：
胡先生，您好！
我的新屋即将交屋，但我目前在吉隆坡工作，新屋却在新山，我实在没时间去处理Defect，想请专业人士帮忙，但又怕遇上不老实的业者。请问我有什么方法可防范踩雷？
慧芳
答：
慧芳，您好！
如果业主没有时间处理关于房子手续的话，比如Vacant Possession （VP） 的过程，市面上有些验楼公司会帮忙处理这些手续，但是一般会有另外收费。在这过程中，业主只需要准备一份授权信（Authorisation Letter）/ 许可函 （Clerance Letter），验楼公司就会派员出席所有过程，直到拿到钥匙为止。即便业主没有时间，也无需为此烦恼，我相信有些验楼公司对此过程已经是很熟悉了。
如果是验楼过程业主无法出席的话，业主可以想办法比如说在约定的时间运送钥匙到有关地点，或是要求熟人或朋友替代业主出席验楼过程，要他们在场把钥匙递给验楼团队。
对于后续过程，如果业主还是不放心发展商的维修工作的话，而又没有时间处理此类事项，业主也可以选择让验楼公司保留钥匙，直到维修工作完成之后，就可以直接要他们来做第二次的验楼（Re-Inspection），这样好了之后只需要从他们手中拿回钥匙就可以了。
如果业主怕遇上不老实的业者、怕踩雷的话，业主可以在验楼之前先做一番调查有关市场上现有的验楼公司的经验和名声，通常经过马来西亚验楼协会ACPIM（Association of Certified Property Inspectors Malaysia）认证的验楼公司极少会有不老实的。所以，业主在做选择的时候必须先仔细考虑清楚，再三比较，或者通过熟人介绍，这样就不怕踩雷了。
2023年02月19日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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笔者早前出席吉隆坡市中心一栋共管楼宇的常年大会，并担任该年会的主持人。
这是一栋拥有146个单位的公寓。
根据2013年分层管理法令的年会条规，有投票权的业主需在年会举办日７天前，缴清属于该楼宇单位的所有费用，才能成为合格的投票人。
根据结账日，共有87个单位缴清了单位的所有费用，故这次年会的法定投票数是８7个单位，按照法令的要求，年会需获得50%出席率才能顺利举办，而当时的登记处只获得了41个单位的业主完成登记，所以年会需按照另一条例，将登记时间延长30分钟。
30分钟后，登记处一共获得了51个单位的业主完成登记手续，而年会也获得了51名法定人数的投票人后，得以顺利的进行。
51单位业主出席年会
你可能会好奇的是，为何笔者特别关注出席的人数？一栋146单位的共管楼宇，共有51个单位的业主出席年会，占该楼宇单位总数的34.94%，或稍微超过三分一的出席率。
如果你有出席年会的经验，这么高的年会出席率，这次的年会免不了漫长。
不满意管理委员的个别单位业主，踊跃出席年会声讨管理层。结果，这场年会从早上10时30分一直开到下午6时15分左右才结束。
业主集体重要决策
１）否决２016、2017、2018及2019年的会计审计报告，要求展开法务会计调查
２）反对管理委员会来年的财政预算案，要求新任委员在上任后的３个月内举办特别大会，重新投票表决
3）反对委员提呈的议案，这包括：
３.１）安装发电机
３.２）拒绝接受管理委员聘请专业的物业管理公司，选择业主自理
３.３）反对管理层对违规的单位业主，开出200令吉的罚单
３.４）反对管理层调高管理费；并要求新任管理委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决
３.５）拒绝2015年分层管理条例里的第三列表里的家规
４）否决2020年及2021年的会计报告，反对让管理层提呈会计审计，并要求新任委员在上任后的３个月内举办特大，重新投票表决
反对派否决上一任所有议案
简单来说，反对派否决上一任管理委员提呈的所有议案，唯一通过的议案就是新任委员的遴选。
笔者身为有营业执照的物管经理，无权干涉业主们的投票表决权，惟有苦口婆心的向出席者讲解2013年分层管理法令授予管理委员的权限及职责。
然而，出席者在情绪高涨下坚持否决管理层提出的议案。
问题逐渐浮现
１）值班表无人填写，如何是好？
好不容易，年会结束后，新任管理委员要进行第一次委员会议，遴选主席、秘书、财政这3大要职，加上因年会否决聘请管理公司的决议，选择委员自理的管理方案，笔者希望上任的委员填写值班表，但新委员表示有全职工作，无法值班，笔者只好提醒委员自行编排值班表，再出示在布告板。
２）重新提呈会计审计报告，谁领头？
笔者也因年会把有关账目、预算、审计等重要决议，挪后让新任委员在3个月内举办特大表决，提醒管理委员需马上委任会计事务所，却被告知没有相关财务预算，先缓一缓。
笔者只好提醒新任管理委员，３个月的期限其实不足以完成长达６年的会计审计评估。
３）要求违建合法化
其中一位管理委员要求把其早期扩建其单位时涉嫌“违建”的举措合法化，笔者看了图纸和文件后，提醒该管理委员，该违建行为已被楼宇专业建筑总监公告这是违规行为，他必需自费还原。
还有，分层管理仲裁庭也已宣判，这是违法行为，那为何还知法犯法呢？
注：楼宇的管理费收入无法支付日常营运费用，已面临赤字，旧管理层上任后，把2016至2019年的会计旧账整理出来后，也完成了会计审计评估，其实可算是劳苦功高，但却可能因追讨拖欠的管理费的力度过大，结果反而变成被讨伐的对象。
结语:不了解管理法令苦
这共管楼宇建于上世纪60年代，许多违规行为当下并不算是违规违法，因当时还未有相关的法令和法规来管控和约束。
要求该楼宇百分百的按照2013年分层管理法令来管理，其实是强人所难。
而不了解相关管理法令条规的单位业主，且不了解管理委员的苦，如今自己担任管理委员，却欠缺一套深思熟虑的管理方案。
2022年12月25日
黄伟益
产业管理顾问
峇冬加里发生营地土崩惨剧，牵引出国内许多高楼管理层，皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况，有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。
最常见的情况，就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱，把共管产业的范围纳入个人私占的领域。
当其他业主有样学样地跟着效仿，而管理层要开始采取行动时，这些业主却质问管理层：“为何你们针对所有人采取行动？”
另一个常见的情况，就是将自己的物品堆积在门外的走廊，或是堆积在楼梯口，这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作，甚至加速火势蔓延。
住在高楼的业主，首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契，而若没有分层地契，就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。
若是根据分层地契，我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel)，包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积，进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。
当确定了本身产业之范围，业主是否就能为所欲为呢？当然，若这个业主关上门窗，在本身单位内做任何事情，只要不违反任何法律，而这些行为又不影响或干扰到其他业主，这基本上不会构成太大问题。
管理层可限制部分行为
然而，若这个单位不断传出噪音，或者其个人行为或所展开的商业活动，影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活，再不然就是因为这个单位所展开的装修工程，影响到整栋楼宇的结构安全，管理层就有权力介入并采取进一步行动。
2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动：
(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐；
(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色；
(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物；
(4)要对自身单位展开害虫管治工作，避免影响他人；
(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰；
(6)不可乱丢垃圾，包括随意给外来鸟类喂食；
(7)不可在未经管理层批准之下，展开装修工程；
(8)不可随意停放交通工具，或在停车场置放障碍物
除了上述所谈的，管理层可以通过召开常年大会或特大，并给予21天通告，来制订附加管理法规，以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。
装修非获批即为所欲为
对于装修工程，许多业主的一般认知，就是只要得到管理层所批准，他们就可以根据自身意愿，并对自身单位展开任何装修工作，但事实看来并非如此。
首先，业主须根据室内设计师的设计图，要求承包商把整个图测画出来，然后再把这个图测提交管理层。
禁影响结构安全
随后，管理业须鉴定这个设计图，是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall)，还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。
要如何鉴定何为剪力墙，何为切墙(Brick Wall)？这可以通过建筑图测，或是土木工程图测来鉴定。
由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥，任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全，绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙，由于墙身未涉钢筋水泥，要对其敲打则影响不大。
当然，若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition)，或是涉及重大的结构修改，管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等，将整个装修图测提交地方议会来批准。
至于整个工程，则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工，以让所有住户更加放心。
当然，你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程，但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心，所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令，或充公承包商的建筑材料或器材。
我们经常面对一些业主在未经管理层批准，或未提呈图测予管理层的情况之下，就擅自展开装修工程。当他们被抓包时，又会搬出各种理由耍赖。
为了更有效应付这种情况，管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规，包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间，甚至若有必要，还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。
管理层有适当裁量权
其实，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表底下之管理法规，明确授权管理委员会，再通过权力下放予管理层职员、保安人员等，针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。
这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物，包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前，给予所有相关业主或单位所需通告，并给予对方足够时间来解决问题，若面对业主还是不合作的情况，就可以直接采取所需行动。
尽管如此，许多管理委员或管理层职员，未必有足够胆量去采取这一类行动。
他们甚至担心，自己会成为被业主报复的对象，包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作，应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。
身为产业经理，我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定，负责对违规的业主采取行动。
除非是超越管理层能力范围所能采取的行动，否则管理层可以随时自行采取行动，而无需涉及地方议会或其他执法单位。
如果管理委员会不想直接采取行动，可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭，先取得所需之裁决或庭令，再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。
毕竟，迟采取行动总胜过完全不采取行动，但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案，则事不宜迟了。