Categories意见

高楼住户 勿让住处变高危

2022年12月25日

黄伟益
产业管理顾问

 

业主若不合作,
可直接采取行动

峇冬加里发生营地土崩惨剧,牵引出国内许多高楼管理层,皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况,有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。

最常见的情况,就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱,把共管产业的范围纳入个人私占的领域。

当其他业主有样学样地跟着效仿,而管理层要开始采取行动时,这些业主却质问管理层:“为何你们针对所有人采取行动?”

另一个常见的情况,就是将自己的物品堆积在门外的走廊,或是堆积在楼梯口,这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作,甚至加速火势蔓延。

住在高楼的业主,首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契,而若没有分层地契,就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。

若是根据分层地契,我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel),包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积,进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。

当确定了本身产业之范围,业主是否就能为所欲为呢?当然,若这个业主关上门窗,在本身单位内做任何事情,只要不违反任何法律,而这些行为又不影响或干扰到其他业主,这基本上不会构成太大问题。

私占公共区域,藏安全隐患。

管理层可限制部分行为

然而,若这个单位不断传出噪音,或者其个人行为或所展开的商业活动,影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活,再不然就是因为这个单位所展开的装修工程,影响到整栋楼宇的结构安全,管理层就有权力介入并采取进一步行动。

2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表,授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动:

(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐;

(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色;

(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物;

(4)要对自身单位展开害虫管治工作,避免影响他人;

(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰;

(6)不可乱丢垃圾,包括随意给外来鸟类喂食;

(7)不可在未经管理层批准之下,展开装修工程;

(8)不可随意停放交通工具,或在停车场置放障碍物

除了上述所谈的,管理层可以通过召开常年大会或特大,并给予21天通告,来制订附加管理法规,以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。

装修非获批即为所欲为

对于装修工程,许多业主的一般认知,就是只要得到管理层所批准,他们就可以根据自身意愿,并对自身单位展开任何装修工作,但事实看来并非如此。

首先,业主须根据室内设计师的设计图,要求承包商把整个图测画出来,然后再把这个图测提交管理层。

禁影响结构安全

随后,管理业须鉴定这个设计图,是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall),还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。

要如何鉴定何为剪力墙,何为切墙(Brick Wall)?这可以通过建筑图测,或是土木工程图测来鉴定。

由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥,任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全,绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙,由于墙身未涉钢筋水泥,要对其敲打则影响不大。

当然,若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition),或是涉及重大的结构修改,管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等,将整个装修图测提交地方议会来批准。

至于整个工程,则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工,以让所有住户更加放心。

当然,你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程,但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心,所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令,或充公承包商的建筑材料或器材。

我们经常面对一些业主在未经管理层批准,或未提呈图测予管理层的情况之下,就擅自展开装修工程。当他们被抓包时,又会搬出各种理由耍赖。

为了更有效应付这种情况,管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规,包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间,甚至若有必要,还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。

管理层有适当裁量权

其实,2015年分层管理(维修与管理)条例第3附表底下之管理法规,明确授权管理委员会,再通过权力下放予管理层职员、保安人员等,针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。

这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物,包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前,给予所有相关业主或单位所需通告,并给予对方足够时间来解决问题,若面对业主还是不合作的情况,就可以直接采取所需行动。

尽管如此,许多管理委员或管理层职员,未必有足够胆量去采取这一类行动。

他们甚至担心,自己会成为被业主报复的对象,包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作,应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。

身为产业经理,我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定,负责对违规的业主采取行动。

除非是超越管理层能力范围所能采取的行动,否则管理层可以随时自行采取行动,而无需涉及地方议会或其他执法单位。

如果管理委员会不想直接采取行动,可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭,先取得所需之裁决或庭令,再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。

毕竟,迟采取行动总胜过完全不采取行动,但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案,则事不宜迟了。

Categories贴士

申请永久地契 需要团结……

2022年09月7日

俗话说得好,
团结真的是力量!

地契快到期,很多业主想申请转换成永久业权,原来不是随便找个律师就能轻松“解决”的。

其实,这种申请程序繁杂,而且业主要集体行动,一起申请,成功率才会比较高。

国家消费人行动议会产业及屋业与地契组主席邓杰威指出,申请转换永久地契费用高,且手续复杂,鼓励业主集体申请。

吉隆坡甲洞武吉马鲁里花园居民,近期掀起转换永久地契热潮,居民还发起说明会,邀请议会代表和律师团出席。

沈雯瑜律师团队为武吉马鲁里居民讲解转换永久地契程序。

别被第三方骗了!

邓杰威说,转换永久地契主要是屋主和律师之间的交易托付关系,过程不应涉及第三方。

他指出,之前就接获不少相关投诉,因此出席说明会,也是为了监督和提高人们的意识,避免堕入骗局或被人敲诈。

武吉马鲁里花园及孟加拉拉有5000户,出席当天说明会的才约200户。

邓杰威认为,有必要持续办类似说明会,提高业主的意识及避免不法之徒诈骗得逞。

同时列席的律师沉雯瑜解释,揭转换地契成永久期限,先要由律师代表业主向高等法院提出申请,等法院发出庭令就可向土地局申请和注册。

可能耗时1

一般来说,整个过程需时4至12个月。

要办理申请,业主需准备的文件包括身分证、门牌税及付税收据、地契、买卖合约等。

当中涉及的费用约5000令吉,业主必须预付3000定金以启动申请程序,若申请失败,律师费会全额退款。

有些业主可能因为借贷的关系,地契还在银行,要领出需付500令吉手续费。

万一申请过程中业主逝世,若已提呈法庭就先照程序进行,待转换成功后才办转名手续。

Categories趋势

碧桂园金海湾业主 对抗发展商

2022年08月24日

到底设施破坏,
是否蓄意呢?

碧桂园金海湾(Country Garden Danga Bay )百名狮城、中国和大马业主,到新山开会控诉P1区公寓水电房三度遭人破坏,业务管理委员会更三度报警。

根据《联合早报》,业务管理委员会主席江女士表示,此次在新山召开会议,是为了捍卫权益;碧桂园金海湾也发表声明澄清,经过警方调查后,业主的指控不实。

江女士:业委会就3次破坏事件向警方报案。

据江女士所说,公寓在8月1日、3日和5日断水断电,也有人破坏公寓的保安系统,这一切都已由闭路电视拍下,怀疑与前任物业管理公司有关。

而碧桂园金海湾则发布文告否认这一指控,并称有关项目建设完成后,就交给光明物业服务有限公司(Bright Property Management),负责管理居民相关事宜和楼宇物业管理。

但同时,据碧桂园记录,上述公寓的楼宇物业管理工作已于本月1日正式移交Bond Prop Management。

“关于部分业主所称物业技工故意破坏设施和设备的指控,并不属实。我们了解到的情况是警方已于8月9日对此事进行调查,并证实业委会指责不实。”

针对碧桂园的声明,江女士称并未接到警方通知,相信警方仍在调查此事。

业委会周日召集约百名来自新加坡、中国、大马和其他国家业主开会。

更换物业 各执一词

江女士还控诉,前管理公司拒绝交出账目等文件交接。

物业管理公司更换,其实已经出现业主和发展商之间的纠纷。因为江女士透露,发展商以业委会没有通知更换管理公司等理由,起诉业委会5名成员。

她解释,之前的业务管理公司是由发展商聘请,相关公司也属于发展商的子公司,之后才改由屋主组成业委会,而业委会基于前管理公司管理不当,才决定聘请新的管理公司。

她也指业委会已通过正常程序,早已发出通知信给发展商。

她说,发展商在未经业委会和新管理公司同意下,在本月30日准备召开一场闭门式的业主大会。

闭路电视拍摄到有人蓄意破坏公寓设施。
水电房的大门被撬开。

碧桂园金海湾:合法召开特大

对于此特别大会,碧桂园也澄清,曾在今年6月18日,与部分业主向业委会提出召开特别业主大会要求,依据2013年分层地契管理法令第二附表第 11(2)(a)及11(4)(a)条文,若业委会接到至少25%业主联署要求召开特别大会,业委会必须在6周内召开。

该公司在8月14日接获地方政府建筑物委员会(COB)信函委任及指示,依据上述法令第 11(5)(b)条文召开特别业主大会。

“根据建筑物委员会信函内容,我们已致函Royal & Lovell 联合管理委员会(JMB) ,要求召开特别业主大会,然而该联合管理委员会并没有召开大会,因此我们根据COB指示召开特别业主大会。”

“我们已根据指示给予各业主14天的通知,也把会议议程列在业主通知函。”

声明指,基于以上情况,该公司是合法召开特别会员大会,并将严格按照法律规定执行建筑物委员会的相关决议。

声明强调,作为负责任的开发商和城市运营商,碧桂园致力于为居民和周边社区提供更好的服务,重视并热忱欢迎广大客户和业主提供宝贵的意见和建议。关于上述事宜,可联系碧桂园金海湾与光明物业团队获取更多信息。

相关新闻:

Categories趋势

香港业主 妥协降价卖屋

2022年02月17日

不降价卖,
怕以后会更低价……

全球疫情再度升温,香港继续坚持“清零政策“,并实施迄今最严厉的社交距离措施,连私人场所都需遵守限聚令。

香港两家最大的房产中介机构指出,这令许多房屋业主愿意降价,只求快把屋子卖出去。

美联物业房屋业务部门的总执行长萨米鲍(译音)在接受采访时透露,有业主愿意将原先的要价,降低高达10%;而中原地产代理住宅业务部门负责人陈路易斯(译音)则透露,还有一些等不及的卖家,愿意降价的幅度更大。

陈路易斯预期,近期房价可能会下跌3至5%;早前,花旗集团预期,今年的房价可能下跌高达10%。

瑞银也认为,由于人口持续外流,利率即将上行,再加上内地对资本外流的限制,以及内地经济增长放缓等因素,香港的住宅价格今年料将下跌。

Categories趋势

出个差 房子就落他人手中……

2022年02月4日

出差不在家,
房子就换主人了……

如果你到外地回到家,发现家里的钥匙打不开,东西全不见,还有装修工人在忙碌,甚至还有自称业主的人把你赶出去,你会不会觉得自己“穿越”到另一个平行时空了?

不要以为自己只是在做梦,在英国一位名叫麦克霍尔的男性,就真真切切发生此不幸事件了!

根据东森新闻,去年8月出差在外的麦克霍尔接获邻居通知,位于卢顿(Luton)的家里灯全都亮着,屋内还有人,吓得他隔天马上回家查看,没想到更令他惊吓的事情还在后头。

不仅门锁被换掉而无法打开,开门的竟然还是装修工人。进去一看,屋内的家具、地毯、窗帘全都不见,家中的摆设在短短几天就截然不同了。

听到装修工人说雇佣他们的另有其人,他气得想要报警并说:“我还没有卖掉房子,这间屋子是我的”,装修工人连忙联系新屋主,而对方的父亲来到现场强调,自己早就买下这栋房子。

而且,新屋主父亲还痛骂麦克霍尔是非法入侵,要他马上滚出去。

警方调查时发现,麦克霍尔被盗用身份,被他人以13.1万英镑(约74.21万令吉)卖出,所以房子已经在新屋主的名下。

据参与物业交易的律师表示,警方仍在进行调查。

Categories意见

承包商犯错 业主随时坐牢

2021年12月19日

张惟越
佳得楼宇管理有限公司

 

在法律上,
业主有责任确保承包商依法行事……

公寓单位业主,请记得委任承包商时,也要监督哦!

某栋坐落在吉隆坡的公寓大楼,业主面对水喉漏水的问题。

由于发生当天是星期日,按照公寓“家规”(House Rules),公共假期与星期日皆不能施工,但管理处经常还是酌情处理影响民生的急事,如关乎水或电相关事宜,都归类为需要即刻处理。

酌情处理惨被误用
公寓管理层随时随地给予最大的配合,好让维修活动得以顺利进行,就算遇上公共假期或星期日,也尽可能提供方便,然而,就在某个星期日,发生了让管理处极为头疼的事——管理层给予的方便被错误运用!
话说,某个单位的业主雇用了水喉匠(俗称水喉佬)维修水表后的漏水问题,但不知何故,水喉匠在维修过程中把水表前(属于物管负责的部分)的水喉也弄破了。

这时候,有关业主或“水喉佬”理应通知管理处,但该“水喉佬”不但没通知业主,反而把破顺的水表也拆除了。

星期日正是管理处一般职员的假日,加上当值的保安人员疏忽,没有在维修后再检测,就让“水喉佬”离开了,也因为这样衍生了纠纷。

物业管理的其中一项责任,就是每当业主雇用的承包商完成工作后,需巡视一番,确保一切都符合规格,才能将先前支付的抵押金,退给有关的承包商。

到了星期一,管理处技术人员再巡视该水喉工程时,发现水表少了一个后,立即通知楼宇经理。

由于事态严重,我们马上联络该单位业主询问详情,结果该业主表示不知情,只是在汇报完成维修,确认有水源后,便支付了维修费,并没到水管房查看。

业主过后递上“水喉佬”的联络号码给管理处,在保安人员查问过程中,“水喉佬”试图推卸责任,表示只是跟着业主的指示完成工作。

但基于事态严重,我们指示保安人员从多个角度旁敲侧击后,知晓该“水喉佬”确实是业主雇来维修水喉,但可能因为功夫不到家,维修时把水表前的水喉也弄破了。

知道自己闯祸的“水喉佬”草草收工后,向业主索取维修费就快速离开,留下的“烂摊子”自然而然就是管理处来收拾。

在这里温馨提醒大家,该“水喉佬”擅自拆除水表的举动,已经让雇用他的业主间接犯了“盗窃罪”!

该单位业主在不知情下成了“偷水犯”,如果管理处在处理这件事时稍有不慎,而把维修保证金也退还给业主,管理处也将成为“串谋欺骗”水务局的共犯!

罪成最高罚10万监1年

虽然犯罪的是“水喉佬”,但提醒业主,在法律上来说,真正得为这件事“负责”的其实是业主,一旦被控上庭,业主将成为案件第一答辩人。

毕竟,业主身为物业的合法登记人,有责任确保他所委任的承包商根据法律行事,而这件事的所有证据都直接指向业主就是“偷水犯”。

切记,委任有职业操守的水喉工,同时给予管理处最大的配合,才能最大程度保障业主的权益。

管理处就好比是为业主把关的第三只眼,借助我们的双眼帮业主审查,才不会犯了法还不自觉。

若管理处没有察觉此事,而是由水务局发现,那犯罪的不只是单位业主,代收水费的公寓居民委员会也间接成了共犯,一旦被提控,若罪成,最高刑罚可是10万令吉和坐牢一年。

Categories趋势

商场租用率回升=零售回春?

2021年12月14日

购物广场的冬天要过去了?

新冠疫情打击经济的力度,零售业可说是首当其衝。

国内购物中心租用率连跌5年,在去年末季跌至谷底77.5%,写下2003年以来最低;至今年第三季报76.6%。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)发佈的第三季数据顯示,购物中心租用率今年首三季均持平在76.6%;2019年疫情爆发首年79.2%。

可是,不要以为今年租用率得以持平,就是没有恶化,事实上,租用率没有恶化,是因为这期间有些购物商场已熄灯,步入历史。

当中,雪州的e-Curve就在不久前关闭。

国家产业资讯中心的报告显示,首季统计的购物中心总面积1696万平方公尺,但到了今年第三季总面积少了8万平方公尺,来到1688万平方公尺。

而租用面积也从去年末季的1306万平方公尺,萎缩了14万平方公尺,报1292万平方公尺。

反映出租用率由77.5%走到76.6%,无关更多人在购物中心开店。

人流銷售猛挫90%

购物中心协会(PPK)之前发布了向业者进行的调研结果,过半购物商中心流失60%至90%客流量和销售额。

报告说,65%购物中心流失了60%至90%销售额,而60%商场人流重挫60%至90%。

该会提到,销售大跌并非只发生在服饰等只是民生“想要”的产品,就连销售必需品的业者也经历了惊心动魄的业绩下挫。

“为了和零售业者共赴时艰,不少购物中心业主也提供高额回扣,有者甚至减半租,希望租客可以维持经营。”

但越来越多零售业者无法承担租金,该会也提到,约30%商场业主回应调研说,超过70%零售租客无法交租,约半已经欠租长达一年。

这项调研在7月进行,全国有94间购物中心参与,当中63%位于雪隆区。

Categories问诊室

不穿泳装 泳池维护费会更贵?

2021年12月4日

物管专家:张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

 

问:

张先生,您好!

最近召开公寓的常年大会,有人提出泳池维护费太贵,管理层反映是因为居民没有好好使用泳池,比如说穿着非泳装进入泳池,造成维护费更高。

请问一般泳池维护费的合理价如何判断?在这方面物业和居民分别应负起什么样的责任?

Derek


答 :

Derek,您好!

建议您聘请,合格的机电工程顾问(M&E Consultant)和专业的泳池建设商来进行损坏评估。

泳池的一般保养费用,取决与泳池的大小、蓄水量、封闭性、气候、雨水量以及采用的消毒系统来定夺。基础上淡水池消毒系统的日常保养费比咸水池消毒系统来的高,但是咸水池的建设费用却比淡水池来的高。

业主的不良使用行为,确实会对消毒系统带来负担,并加速损耗,长期增加维修保养费用。

对于业主的不良使用行为,除了劝导外,就是罚款了。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories趋势

全球最贵租商业街 租金急泻

2021年11月12日

一场疫情,
购物天堂风光不再!

香港,全球著名的购物天堂。到香港旅游,除了一般的观光,大家肯定是不停地买、买、买!一个行李箱去,5个行李箱回!

从中环的置地广场、国际金融中心商场、金钟的太古广场,走走看看买买高档次、高价格的商品,再转战铜锣湾的时代广场、崇光百货、尖沙咀的半岛酒店商场、海港城、新世界中心、沙田的新城市广场,买个不亦乐乎!

最后,当然不能忽略油麻地、旺角一带,逛逛一些比较平民价的店铺,趁机扫货!

但,这都是几年前的景象了……

香港最主要的商业及娱乐场所集中地——铜锣湾,也是全世界租金最贵的地段,据说每年平方公尺可以达到2745美元(1.14万令吉),去年开始,受疫情的影响,往日繁华陷入冰封状态,最为明显的,便是铜锣湾商区的租金,已累计下挫约41.3%。

近日,香港高端商业街的业主们更被提醒,醒醒:月租100万美元(约415万令吉)的好日子已经结束。

房地产服务商戴德梁行(Cushman & Wakefield)数据显示,香港三大高端购物区的租金接近十多年来的最低水平,罗素街上业主的要价,较大约8年前的峰值打了近八折。

罗素街,在2019年的调查中,商铺租金是全球最高的。

今年年初,就有报道指,昔日在罗素街的全球知名护肤品牌Kiehl’s店铺,已变成了售卖手机配件;铜锣湾黄金广场的六福珠宝换成了一间口罩店……

有位地产中介的高管就说,“如果你在中环这样的核心地段有一家商铺,你不会想把它租给一家卖口罩的公司的。”

他补充说,目前奢侈品零售销售低迷,替代品寥寥无几。“业主必须接受现实。”

根据戴德梁行,九龙半岛的尖沙咀、铜锣湾和中环是2020年亚洲最贵前十购物区之三。出于疫情,该公司没有发布该年的全球报告。

Categories趋势

现金是王道 招租要快狠准

2021年09月6日

独家报道:梁文清

2019冠状病毒病(Covid-19)疫情肆虐超过年余,
国内实施各种管控令及全面封锁,
打乱了各行业的营运,裁员减薪此起彼落……

建筑及房地产深受重创,甚至许多手握多间房产的投资者因疫情而慌乱,不知要抛售套现或是调整策略,让房产继续成为收入而非负担。

这次,财今对话特别邀来房产投资领域及相关人士,透过线上平台直播分享,为投资者分享实战经验与策略,同时分享国内现今房地产现况,助投资者找到正确方向。

此直播获得SPEEDHOME和《南洋商报》支持协办,并同步在各社交媒体平台播出。

王能杰(上左起顺时钟方向)、黄伟明、叶伟良及锺伟杰透过线上与国人分享疫情下的房地产投资策略与布局。

在疫情下被贷款压得喘不过气,而投资者或业主有什么解决方案或是策略,能迎刃而解呢?

失去租客的业主,又能如何快速将单位出租?毕竟,现金才是王道。

BRICKSMEN团队创办人叶伟良(Tony Yap)说,当去年3月份开始实施行动管控令,就有一部分人开始慌乱,但贷款问题,万变不离其宗。

现金流=租金-供期

“我一直提倡简单的方程式,即现金流等于租金减供期,这是每个有贷款的房产投资者都必须掌握的计算方式,因这能一眼看出,投资者是否面对现金流问题。若是负现金流,就说明租金少过供期,反之则是租金高过供期而握有现金流。”

叶伟良根据方程式提出解决方案,分别是开源节流、债务重组及提高租金。

“先从节流开始,可从供期方面着手,如延缓还贷或只缴付一半贷款等,即使有资金,还是建议申请延缓还贷。另外,就是债务重组,须谨记这将会导致每个月供期增加,但不失为解决方案,可助解决燃眉之急,但长远来说,加额还贷(top-up loan,再融资后,每个月贷款供款增多)是财务上的一个伤害。“

“而提高租金方面,则分为三大部分,分别是租客、产业价值及租金质量。”

他说,提高租金离不开寻找更好的租客或提高产业价值,让租客愿意付更多的租金,或是调整租金。

减租伤害在地居民

“更要了解现今出租市场趋势,若是减价出租会伤害当地居民、业主及自身利益,但‘非常时期要用非常手段‘,减价是最后一招,必要时亦可考虑日租或分租。”

他指出,时下凡事都应以短期目标为主,撑过3至6个月后,再看下一步。

他亦劝告投资者,当解决现金流后应深思,为何会被贷款压得喘不过气,是否买错产业,还是投资策略不对,或是个人财务状况没有控制好。

他建议多翻阅数据,加以分析再结合他人意见后,进一步消化,变为投资锦囊,但是在投资上还是要小心谨慎。

专家授数招  招租快而准

拥有14项产业及15名租户的Bricks Venture Capital兼Property Lab创办人锺伟杰(译音,Wai Kit)点出业主最大的烦恼,并授招如何管理产业及维持健康的现金流。

他说,只有2至3间房产出租,很多事情还可亲自处理,但超过5间便会因为各种琐碎小事需劳心劳力解决,而深感困扰。

他授招,可在同一个单位的几个租户中,挑选一个作为本身的“间谍”,当有任何事情,甚至是有租户忘了带门卡或是开门让修理员入屋更换一盏电灯,都能要求“间谍”帮忙解决,这方法非常有效。

因此,他总结管理产业需精明化,善用自动化系统管理产业。目前其拥有15名租户,年底可能还会额外增多9名。

他分享,购置产业前,就会制定多种出租策略,而个人较为倾向于出租房间,这将会减低投资风险,因相比整间出租退租的几率更为低,而且招租一间房间比一间单位较为容易。

此外,更要换位思考,以租户角度出发,自问是否愿意居住在这里,若是再以对的价格进场。

他解释,招租策略首要便是准,买房前做好功课及制定出租策略;第二则是要够快,须先比其他业主拿到钥匙及装修,以便能够更快地将单位投放出租市场。

他说,在疫情空窗期,单位无法出租,建议想办法为产业增值,如花点小钱重新将房间油漆及更换新家具,因人重视外在美,第一印象很重要,这将会提高点击率,出租率相对更高。

锺伟杰说,买房是一项长远投资,因此现金流非常重要,须守5至10年,若是想投资的产业在还没卖出去就已经在“烧钱”,就需谨记,买房前,先想好出租策略。

疫情未明勿加租

SPEEDHOME创办人兼总执行长黄伟明奉劝业主,采取以守为攻的策略,基于目前疫情未明朗,尽量不要提高租金,而是想办法留住租户。

他敦促业主勿因小失大,不要为了不舍得降价而失去租户,如原本租金为3000令吉,但不愿意折扣10%,可能最后也失去2700令吉的租金。减价出租不是问题,尤其是现在的情况。

“我们发现租户很在乎100至200令吉的租金折扣,举例:同区分别有两家租金分别为1300令吉及1200令吉的单位,但后者只用了1个星期成功出租,但1300令吉的单位过了两个月还是继续挂在出租平台上。”

但他说,不同的租客类型要有不同的策略,如排屋无需装饰,因这类租客都是从一个家搬进另一个家,但公寓的就需要有部分或全家具,因为公寓租客希望能拉个行李便能入住。

他说,目前最重要是是要有现金流,这才有保障。

迎合居家上班   多房单位受落

黄伟明发现,或许是因为居家上班,大部分租户都想要租赁多房间的单位,同时郊外房子的出租量也开始提高,这都是趋势。

“若以房间出租而言,主要地区还是落在八打灵、赛城及梳邦较为成熟的地区,这也是学生和专业人士选择的地区,因就业机会多和交通便利的优势。

“这也是买房时应纳入考量的因素,所以在买房前,必须做好租客策略。”

他认同要快速出租,首要是要有张漂亮的照片,其二是制定租客策略方面,要了解并满足租户的需求,以及投放在良好的出租平台上。

他分享主打雪隆区可负担房屋的SPEEDHOME数据,而这领域的需求还是很强劲,但去年3月份因为疫情而导致销售下跌80%,但今年管控令后则下跌40%,这有赖于线上看房的成功。

房价趋缓宜买房

叶伟良认为我国投资风气良好,因此投资是必须的,而最好进场的时间是昨天或以前,第二就是现在,目前房产有减缓的趋势,因此现在是买房时机。

他分享自身在08年踏入社会,那时大家想到的是几时购置第一间房,因为当时觉得一间公寓要价25万令吉是贵了,可是之后觉得是超值便宜,且薪资起伏没有太大,因此若继续下去,我国就会与香港及新加坡一样,宁愿租房也不要买房。

锺伟杰则认为任何时候都是对的买房时机,而永远最好时机都是昨天,但最重要是要做好功课,拥有一定基础以及了解风险,这是每一位投资者都必须做的事情。

他也点出,大部分投资者的通病都是没有做好现金流,没有了解每月贷款供期和潜在出租额来决定是否应该购置有关房产。

黄伟明认同两位说法正确,并说,买房要看本身的目标是什么,自住还是投资,若是前者,只要自己喜欢个人认为无所谓,但若是作为投资,任何时候入场都是高价位,而且房产长远来看,一定会上涨。

他分析,买房第一要从财务角度来研究,计算本身每月预算,若预算可让本身租赁喜欢的地方,并还可在郊外投资房产,简单来说,这块蛋糕就看自己怎么分配。

文良港落在市中心,租客类型不拘于学生。

有后备方案不怕失客户

疫情下,一些学生区房产无法出租,因学生无法回校上课,如文良港一带。黄伟明指出,当失去主要租户时,业主就要思考有什么后备方案可用。

他说,文良港落在市中心,就业机会良多且拥有很多不同类型的顾客群,因此业主可根据目标租户群的需求重新装修房间,并提供所需的必需品,还是有机会出租。

锺伟杰赞同并指出,文良港还是在吉隆坡内,只要业主花一点小心思再修饰单位,还是可以。

善用“杠杆”原理还贷

60岁要退休,但房屋贷款至70岁,接下来的10年该如何安排贷款供期或是在退休前将贷款余额清掉是较为理想的做法?

对此,锺伟杰指出,本身相信杠杆,若能够将手上资金投资在某一个地方,而回酬高过银行利息,个人会继续杠杆,因为若是将资金清还贷款,也只是省掉3%利息。

叶伟良完全同意并说道,投资无非寻求资本增值、回酬、被动收入以及保本,若是还清贷款较为安心,那么就去做吧!可是,站在投资角度,若是寻找到一个可让资本增值且回酬高过月供,即使3%亦好。

黄伟明则有不同的看法,他指出,对一个60岁的人来说,保本是最大的优先考量,因为任何投资都有风险,若是取得3%投资回酬,最好不过,但若是投资失败,那会是一个很大的问题。

他不反对可寻找更好的投资管道,但要知道不同阶段有不同的财务目标,因此还是要多注意。