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房贷还完 拿到地契可做什么?

2023年08月2日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师您好,

我的公寓已经还完贷款了,能拿到地契吗?

拿到地契后可以做什么?比如可以拿地契去向银行贷款吗?谢谢。

manping mok


答:

Manping mok 你好,

当贷款还清了, 可以向银行拿回然后做解押(Discharge of Charge)。你可以聘请律师包办解押过程。

拿到地契后可以保留,如果需要时,可以贷款。如果想要买卖,没有贷款的房子在程序上比较快。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

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房贷供完忘赎地契 业主也走了

2023年07月22日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师您好,

请问已经还清了贷款超过10年的房屋,但忘记从银行领回地契。

这间房屋是以两个已故的人的名义登记的(都是我哥哥,其中一个是单身,另一个已婚,他们共有6个孩子,年龄分别是30、29、27、21、18和13岁),父母健在。

如果想办理过户手续,应该从何处开始?

谢谢!

SL Sim


答:

SL Sim 你好,

如果贷款已还清了, 那步骤很简单。你可以先通知银行,告诉银行你的聘请律师,帮忙处理解押(Discharge of Charge)。费用一般也不超过1000令吉。

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有必要花钱办理分层地契吗?

2023年07月10日

你们办理分层地契了吗?

林若辉律师提醒,分层地契(Strata Title)对公寓业主来说非常重要,应妥善办理以避免不必要的后续工作。

他表示,分层地契是共管公寓或公寓拥有权的证明,同时可用来向银行领取融资贷款以及可成立管理公司(MC),聘请专业公司管理公寓维修事项等。

最重要的是,拥有分层地契可以不必担心万一发展商清盘,但地契却还没转移的麻烦事。”

他指出,我国的地契分为总地契(Master Title)、个别地契(Individual Title)及分层地契,根据总地契,土地的合法性属于发展商,唯有通过拥有分层地契,公寓业主才能证明自己单位的拥有权。

与此同时,分层地契还可证明单位建筑面积所占的份额、附属空间或资产,如泊车位数量等。

至于没有分层地契但想卖房者,可通过与新买主签署转让契约(DOA),转让所有权益。

假如在进行买卖时,发展商尚未办理转移分层地契手续,日后发展商将会把地契注册在新买主的名下。

不过,假如是前业主错过了在预定时间内处理好,则需发展商向有关当局另外提出申请,才可进行地契的转移手续。万一发展商被清盘,或是被官方财产托管人接管则需进行另外的程序,也更花时间。

资料来源:星洲日报

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购屋者质疑“1屋3卖”

2023年06月27日

领了新屋钥匙
却未获地契

一名女子购屋后正要装修入住,却惊见发现屋子锁头被换掉,其屋子甚至有别人在清理,追查下揭发产业被另2人入禀法庭申请冻结,让她质疑“1屋3卖”。

她今日在国民团结党公共服务及投诉局主任王松富的安排下,召开记者会时表示,由于冠病疫情爆发及管控令实施,她没法清理屋子,直到本月她才准备装修,却看见别人在清理其新屋,门的锁头也被人换掉,玻璃窗上更张贴着他人的报案书和买卖文件。

该名女子郑秀珠现年50岁,是名美发师,在2011年以大约4万2000令吉现金,向发展商购买威南县某花园的单层廉价屋,间中发展商曾历经转手,她迟至2019年才获得发展商提供的新屋钥匙,但地契至今仍未获得。

她透过律师调查屋子,才发现2016年和2019年,分别有2名人士,已入禀法庭申请冻结产业转移,而她随后已就此事报案,并入禀法庭申请冻结产业。

“我是第一手购买有关房屋单位的买家,持有买卖合约和所有付费收据,包括门牌税、电供、水供也注册在我的名下,这些年来也有付门牌税,唯独地契经多番追问迟迟未获得。

“我已支付一笔费用给装修商,但如今不敢再继续装修,也暂停了安装水表和电表。”

郑秀珠惊觉产业被另2人入禀法庭申请冻结,左为王松富。

担心无法取得地契

她透露,本身最担心无法取得地契,最终导致已付全额资金购买的屋子,变成他人的产业。

她补充,该事件的发生才让她得知其发展计划早前存有诸多问题。

她说,本身召开记者会,主要是希望能重获自己的屋子,也盼更多面对同样问题的买家,挺身而出。

王松富表示,将向有关当局跟进郑秀珠的案件。

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卖家地契不见 律师楼又倒闭

2023年05月12日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors

 

 

问:

您好,有个问题想请教。我是二手屋的买家,在地契要割名的时候,卖家告知原地契不见了,他们说银行没有与发展商律师楼拿地契,而且现在有关律师楼已经倒闭,大公会律师楼也没有这份原地契,请问现在需要怎么办呢?

如果卖家有意延迟处理,或者是故意不想卖这个屋子,我们要如何呢?这样我们原租的屋子就要到期 ,屋子也没拿到,也要开始供利息,买家只能等待吗 ?不可以与卖家索取赔偿吗 ?

wong


答:

Wong, 您好。

根据买卖合同,卖方必须将地契转让到买方的名下。如果地契丢失,责任在卖方,他必须向土地局申请新的地契,并完成转让手续。

如果卖家有意拖延处理或故意不想出售该房屋,您可以终止协议,并根据买卖合同条款向卖家索取赔偿。同时,建议您与目前所居住的房屋业主商讨延长租期,因为这些程序可能需要很长时间。

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Categories趋势

租赁地契有望转成永久地契

2023年03月14日

属于租赁地契的房产
可转换成永久地契!

没那么简单。。。

属于租赁地契的房产,可转换成永久地契!

不过,欲转换需满足特定的条件,并非要换就换。

执业律师刘健辉指出,马来西亚所有有关土地或产业的法律源自澳洲的托伦斯系统(Torrens System),也就是依据土地登记制度上来运作。

在马来西亚,拥有多种类型的地契,例如永久地契、租赁地契和分层地契等。

根据1965年国家土地法典第56条文,所有州属土地都是属于州政府的管辖范围。一般上,永久地契是指业主是永久性拥有该房产,并且可以自由转卖该房产。换句话说,永久地契房地产的产权是完全属于业主的,政府不能随意干涉,一般上在独立式洋房和排屋上看到。

相反的,租赁地契是指州政府“出租”一定年限的房地产:一般上为期30年、60年和99年,届满后将会归还州政府,除非业主在事先获得申请延期的批准。此外,在出售租赁地契的房地产时,业主必须事先获得州政府的批准才可以转卖。一般上都会拉长交易时间。

我国是否有地契转换的成功案例?刘健辉表示,在2022年,马来亚高庭判决命令吉隆坡土地及矿物局总监把甲洞武吉马鲁里花园的24间房屋,从租赁地契转换为永久地契,因为申请人发现有关总地契属于爱丁堡橡胶园主的橡胶园,并且是拥有永久性地契。

“橡胶园主在1973年把土地转让给Sharikat Permodalan Kebangsaan公司,并由马鲁里私人有限公司开发房屋项目,土地转变为租赁地契。”

他说,高庭认为,根据联邦宪法,申请人不能被剥夺“财产权利”,而且也谕令吉隆坡土地及矿物局宣布有关土地的99年地契租赁条件无效,并且违反了宪法。

同时,近期在斯里八打灵一带的花园业主也发现类似的问题。在开发商在开发住宅前,有关土地是属于永久性地契,但是开发后移交予州政府时,州政府分割出来的地契却成为了租赁地契。基于这情况,相关业主已经成功胜诉,并且获得了土地局颁发新的永久地契。

 

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住了30年的房子 却是叔叔名下

2023年03月1日

拿督郑大勇博士律师
Teh Kim Teh, Salina & Co., Advocates & Solicitors
taiyong@tehkimteh.com

 

问:

郑律师,您好!

我们一家住的屋子是在叔叔的名下,已经住了快30年,这屋子的费用,包括水电费、地契费都是我父亲付的。但是,我父亲在上个月去世了,叔叔也已经拿走地契了,我有什么办法可以拿回地契吗?

Khoo


答:

Khoo,您好!

如果地契是在叔叔的名下,那您的叔叔就是房子的合法拥有人,并有权力拿回这个地契。

虽然这屋子的费用都是您父亲付的,但您的叔叔才是法律上的屋主。

您可以跟叔叔商讨是否可以转让拥有权给您或您的家人。如一切谈妥,您需要委任一名律师帮您处理转让文件。

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发展商清盘 买家如何获地契

2023年02月26日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

买家已支付全部款额
地契到底该由谁发出?

当发展商在联营发展项目中面临清盘时,产业买家该如何获得地契?

案情:

第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段,连同建在其上的单层排屋(“产业”)的地主。

第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令获得执照的发展商。

原告(“买家”)、地主和发展商之间,根据1989年房屋发展(管制及执照)条例的附表G,签订了志期为2012年2月21日的买卖合约,以买卖上述产业。

第三答辩人是持牌放贷人,他向发展商提供贷款,并以产业登记的抵押作为担保。

买家发起本诉讼,寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权,为此他试图取消在该产业上登记的抵押,并寻求损害赔偿。

买家宣称,发展商是上述发展项目的联营方之一,并代表地主代理出售该产业,因此他们是合伙人,对项目下产业的第三方买家承担连带责任。

另一方面,地主争辩说,根据志期2010年6月11日的项目采购协议,发展商购买并接管了该项目,连同所有责任,因此,地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前,发展商已经清盘。

判决:

根据买卖合约第2(1)条文,将无任何产权负担的所有权转让给买家,是一项共同法定责任,也禁止在未经买家事先许可的情况下,对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。

买卖合约第2(1)条内容如下:

“未经买方事先批准,业主和卖方不得在本协议签署之日后,立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺,在交付空屋(Vacant Possession,俗称移交屋子与锁匙)之前,上述产业不应有产权负担”。

同样的,买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商,规定了将所有权转让给原告(买家)的法定义务。

买卖协议第11.2条内容如下:

“在上述产业的单独地契发出之后,在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款,并遵守此处规定的条款和条件的情况下,卖方应在21天内签署或促使业主签署,并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录,卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”

买家有权要求转让

显然的,地主有法定与合约责任签署必要的转让文书,以便将产业转让给买家。因此,买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商,将所有权转让给买家。根据法定和合约,地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。

买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此,地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业,买家担任该产业的物权受益所有人。

唯一不同的是,买家尚未获得合法所有权,而这正是他在诉讼中所寻求的。

地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面,未能遵守买卖合约。

因此,地主和发展商违反信托,因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益,使他们能抵押该产业。

未经买家同意下,该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。

结语:

地主和发展商有法定责任,在单独地契发出,且买家已支付全部购买价款后,将所有权转让给买家。

Categories贴士

重要文件 不要随便“过胶”

2022年12月30日

如果你已这么做,
赶快去补办吧!

地契一旦“过胶”,可能会被土地局归类为“地契不见”?

律师法迪莫哈末尤索近日在脸书上呼吁民众,切勿将自身所拥有的地契过胶。

这是因为土地局会将已过胶的地契视为“不见”处理,这亦导致地主必须重新申请地契。

他表示,日前帮助客户处理土地事务时,他发现客户拥有5张地契,但其中的3张地契因已过胶而导致报废,需要重新申请,其余2张因比较大则没有过胶。

“在补发地契上,部分州属所需花费长达半年的时间才能获得地契补发,而在一些已升级E化系统的地方,补发的速度则会相对较快。”

地契过胶将被归类为不见,必须重新申请,可能需要等待6个月才能获得补发。(法迪/脸书)

地契破损可到土地局更新

同时他促请民众,若是地契已经残破损坏,可直接到土地局重新更换新地契。这个申请程序比起地契丢失,能更快获得土地局补发的新地契。

该帖文引起网民的纷纷热议,并对土地局为何会视为地契不见一事抱有疑惑,因为地契上的资料在过胶后仍清晰可见。

“过胶能够让地契不易破损,资料也没模糊,为何会视为不见呢?”

有网民则对该质疑留言回复称,相信这是为了更好地判断地契的真伪,因此要求原件,并且不能过胶。

资料来源:星洲日报

Categories趋势

森州地契转永久 仅限住宅!

2022年11月9日

森州子民看好了,
仅有住宅能申请转永久地契。

森州推行住家租赁转永久地契已经好一阵子,但据闻近期有传闻指,农业和商业地也能够转地契,而且还出现分派申请表格的情况。

为此,森州行政议员朱建华出席波德申咖啡酒餐旅商公会第36週年纪念暨颁发会员子女学业奖励金联欢晚宴致词时澄清,这项政策仅限于住宅,不包括农业和商业土地。

朱建华

首个推转地契的州属

森州希盟政府是首个推行“住家租赁地契转永久地契”政策的州政府,让森州人民拥有自己的房屋。

他指这是别有用心的领袖不健康的政治宣传,为的是误导州民。

“在政治斗争上,需要健康的手法,不是破坏,只要针对人民福祉,我们可以合作把好的政策推广到全国。”