2023年02月7日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
问：
史小姐，您好！
请问银行对拍卖屋的房贷申请条件是否比一般屋子还要严格？我是否有机会取得90%的贷款？
另外，我有办法在竞标拍卖屋前，先让银行评估我获批贷款的几率吗？
Siaw Cheng
答：
Siaw Cheng，您好！
银行有银行的贷款审批指南，最好与你可以向银行了解贷款审批条件是什么，拍卖回来的产业将被征收多少费用，以及是否符合申请贷款条件。
如果在中标后，你应该在支付押金之前，弄清楚需要预先支付哪些款项。在竞标拍卖屋前，事先了解你的收入和负担来计算偿债率 (DSR) ，算出你可负担最大的贷款限额是最重要的。
2023年02月4日
纽西兰首购族能力跌至谷底！
买房是许多人的梦想，甚至不惜穷其一生努力赚钱买入dream house。
然而，纽西兰首购族却面对利率飙升，而买不起房的窘境。
尽管去年纽西兰的房价下跌，但利率上涨与之抵消，因此首购族的拥房负担能力持续恶化，买房目标遥不可及。
根据interest.co.nz的报道，引述《房贷负担能力报告》，目前首购族的负担能力自2004年1月开始记录以来最差。
有关报告主要关注三大指标，即：
以上指标可追踪还款金额（以10%或20%的首付、贷款30年算），以及还贷占税后收入的比重。
因此，当还贷金额占税后收入超过40%时，就被视为负担不起。
2021年12月，还贷金额占首购族夫妇实际收入的32.8%（入门级房产，首付20%，每周还款592纽币（1631令吉））。
但去年12月，这一占比升至37.6%（每周还款额上涨100纽币，至692纽币（1906令吉）），明显逼近40%的极限。
换句话说，尽管房价下跌，但去年首购族的负担能力明显恶化。
而且，以上数字只是全国平均数据，按照去年12月入门级房价58.9万纽币（162万2747令吉），首付20%（11.78万纽币，即32万4549令吉）来计算。
2023年01月31日
面对利率的上升，澳洲的抵押贷款持有者加快了寻找更好贷款的步伐，再融资的数额打破了澳洲统计局的纪录。
最新数据显示，澳洲自住房抵押贷款者去年11月的再融资数额达到134亿澳元（约398.5亿令吉），打破了澳洲统计局的该项纪录。
自2022年6月以来，澳洲的自住房抵押贷款持有者的月度再融资额就一直保持在120亿澳元（约357亿令吉）以上，远高于冠病疫情大流行前的水平。
澳洲统计局金融与财富部代理主管米德告诉澳新社，利率上升正在促使借款人纷纷转换贷款机构。
“同时，许多在利率较低时锁定的固定利率贷款已经到期，可能也是导致再融资上升的原因之一。”
该局数据显示，澳洲的新房贷总额一直在从2022年上半年的历史最高水平上下降，去年11月，下跌3.7%。
米德表示，该月获批新抵押贷款的自住房主人数也首次跌破疫情大流行前的水平。投资者也在减少借贷，该月新获批的投资者房贷数额下降3.6%。
此外，澳洲人的个人贷款也下降1.3%，其中个人投资贷款下降9.3%，新车贷款下降2.9%，惟家庭用品贷款率上升5.1%，创下历史新高，而用于资助旅游和度假的贷款也仍然略高于疫情前的水平。
2023年01月26日
买房是每个人终其一生的目标，甚至甘愿省吃俭用、勒紧裤腰都要买上一砖一瓦，但买房永远离不开贷款，而这也意味着当买房一锤定音的那一刻起，也表示着需要背负房贷至少20年。
这对一般家庭无疑是一笔沉重的负担，尽管有些人认为苦中有甜，甚至是辛苦半辈子也值得的一个负担，但在买房前，你是否真的已准备好充足的银弹？
或许你会认为，先把房子买下再打算后续也不迟！
且听听迈悦理财教育机构创办人兼执业财务规划师周志强怎么说。
买房前先检视个人财力
周志强指出，从理财角度来看，买房前首要检视个人的财务能力，而非房产项目的地点或设施。
他说，一些人会趁促销时期快速做出下订的决定，并将每月房贷供款问题稍后考虑，然而这样的想法实际上为自己设下陷阱，因此若还款能力不足，还是别轻易做出买房决定。
近期，国家银行接连升息带来连锁反应，我国房屋买卖已连续3个月陷入低迷。
根据MIDF投资研究分析报告中引述国行最新数据指出，继去年9月和10月的房贷申请额分别下跌11.1%和7.3%后，11月份则按月下滑2.9%，写下连续下跌3个月的纪录。
分析师认为，这主要归咎于隔夜政策利率（OPR）在去年9月和11月调涨，共2次，以及部分买家在第15届全国大选前，采取观望态度。
MIDF投资研究则认为，从房贷申请数据显示，房地产销售情况将继续受到冲击，而且升息可能会压抑房产需求。
因此，若考虑买房，或许可从这3个方法计算，以测试自己的财务能力，究竟可负担什么价位的房屋或可承担多少的房贷。
所以，买房前了解自身的每月还款能力是买房攻略的榜首，尤其在升息浪潮下，每月房贷供期或许会逐月递增，因此，周志强建议，买家可将家庭或个人净收入的40%预留，作为买房预算。
举例：若家庭净收入为1万令吉，那么每月可负担4000令吉的房贷。买家可在购买理想房产时，以此作为参考。
或者，买家可以年收入乘以6至8倍，计算出最符合个人财务能力的房产价位，如若个人年收入为5万令吉，那么可将目标锁定在30万至40万令吉之间的房产。
周志强说，买房是人生大事，应该为自己设下3至5年来达成目标。
他认为，若每月可将净收入的40%存下，基本上已经可支付装修费、税金等开销，才算是为买房凑足银弹。
小心陷入“利率圈套”
周志强披露，一些人对“降低利息善用现金流”有所误解，打算拖长车贷供期，把每月省下来的钱加快还清房贷。其实，这已经陷入“利率圈套”。
他说，汽车贷款采用固定利率，而房贷则是余额递减利率，因此贷款额一样为10万5000令吉和一样的贷款期，但采取不同利率制度计算，每月还款额也有很大的天壤之别。
按照固定利率计算，每年还款额都以原本贷款的10万5000令吉计算利息，而房贷利率则是根据每月拖欠的母金计算利息成本。
若剩下5年的还贷期，10万5000令吉汽车贷款每月供款为2038令吉75仙，有效年利率达6.18%；而相同的房贷款额，每月供款为1931令吉37仙，有效年利率依然为3.95%。
周志强分享，以上例子显示，不能单单以表面利率来决定利息成本，无论是拖长车贷或其他个人贷款供期，这种做法实际上都无法降低每月偿还的利息。
向银行借贷须货比三家
他亦提醒，国人向银行借贷时须货比三家，寻觅出最适合自己需求的贷款，并留意房贷的锁定期限（Lock-In Period）。
他说，锁定期限越短越好，可让买家不得不提早终止合约转换银行或无法偿还贷款或转售房屋时，避免被征收罚款。
资料来源：中国报
2023年01月23日
近年来，不止物价上涨，房价亦跟着日渐攀升，而拥有一套房子更成为许多年轻夫妻心心念念的梦想。
因此，现在许多年轻夫妻都为实现买房梦而拼尽全力，努力工作和奋斗。
买房虽是不少年轻夫妻奋斗的动力，但亦成为他们的头等难题，所背负着的买房压力也越来越大，经济压力和房贷更往往会增加夫妻或一个家庭之间的矛盾。
然而，台湾却有一对夫妻扛下20年房贷，平日依旧能够吃大餐，并且每年都出国游玩，尽情享受生活。
该28岁人夫在论坛Dcard上发文透露，自己与老婆仅相差1岁，目前都待在同样产业，年薪同为120万（约17万令吉）。
他表示，两人在结婚的三年间没有生小孩，所以无需为孩子的开销伤脑筋和烦恼。而两人目前都已经买房买车，过着自由自在的生活，也鲜少争吵和烦恼。
同时，他们平时最大的开销就是缴房贷，但却无阻两人过着安稳美好的生活。
他补充，两人在一个月内至少会豪吃3次大餐，即便好几千都无所谓，而每个月也能买衣服打扮自己，更能每年出国旅行。
2023年01月16日
踏入2023年，“全球经济放缓”是众人热议的话题之一。
有人说，2023年全球经济或将进入寒冬期、持续衰退，甚至有国际经济学家认为，大马经济会受牵连，产业市场会有负面影响。
然而，本地经济学家却保持乐观态度，表示经济增长速度可能会放缓，但是产业市场不会进入衰退期！
大马亨利行（Henry Butcher Malaysia）发布的《2023年马来西亚产业展望》报告显示，我国产业市场正在复苏，根据产业估价及服务局（JPPH）的统计数据，2021年我国的产业交易量和价值都有改善，这趋势一直延续至2022年。
在2022年首9个月，我国房市已明显回弹，交易量与2021年同比上涨34.6%；交易额则上涨34.8%，复苏之势建立于2021年。
根据报告引述国家银行数据显示，银行批准的房屋贷款总额显著增长，这也意味着房市正在复苏。
其中，2017年的房屋贷款总额为1015亿1900万，并在2018年至2021年分别录得1027亿9400万令吉、1125亿6600万令吉、931亿2300万令吉及1443亿5000万令吉。
国行4次升息增加借贷成本
有关报告也指出，今年的房市有数项因素须关注，其中国行连续4次提高隔夜政策利率（OPR）增加了购买产业的借贷成本。
尽管经济学家预测，在控制通胀方面，若国行认为还未到加息极限前，今年或许还会继续加息，以便利率可以回到疫情前。不过，这举措提高了贷款成本，产业需求将会受到些影响。
但是，值得注意的是，新政府将审查和改善前朝政府提出的2023年财政预算案，而建筑成本的增加已促使产业开发商采取更加谨慎的态度，即推迟推出新项目，或分阶段错开推出。
“另外，劳动力短缺也正在影响着建筑业，这不仅导致项目延误，也促使建筑成本增加。”
另一方面，《2023年马来西亚产业展望》报告显示，我国房市今年的展望将继续集中在有土地的房产。
价格介于50万令吉左右或以下、位于热门地段的高层公寓、规模较小的单位，以及处于良好地点的小众高端项目，也是今年度房市的主要卖点。
”若大马可以取消严格的防疫措施，包括取消入境隔离措施，不仅有助于提振零售、休闲和娱乐行业，也有助于振兴我国的产业市场。“
同时，中国已经正式解封，这举措有助于促进该国的经济增长，也对我过带来有利的附带影响，因为大马是中国最大的贸易伙伴。
2023年01月16日
房价和利率狂飙，00后注定成租屋一族？
在美国，高房价和高利率，使到房地产市场陷入衰退。
美国全国房地产经纪人协会就指出，去年的销售量下降15%，而今年更预计会持续下降7%。
在美国全国建商协会（National Association of Home Builders）一项报告显示，亞利桑纳州有75%的居民无法以当前的价格购入普通房屋，大多数的租屋者都无法在自己生活的城市购买房屋。
购房标准30年的房率贷款，已经从年初的3%飙升至7%或以上，这是近50年以来最高的飙涨幅度，相等于每月须多缴付1000元的贷款。这对美国人来说相当不可思议，因为过去几年的房贷利率超级低。租房者支持建造更多的房子，但屋主反对建新房屋。
根据华府卡托研究所（Cato Institute）发布2022年住房负担能力调查结果显示，按照目前房屋市场，有55%的美国人没有能力购买房屋，这是因为高房价和高利率导致的。
自疫情以来，房价上涨40%以上。一年前，房价的飙升令屋主感到开心，因为身家也跟着高涨。但是，这对潜在的买家和卖家而言，这反而是恐惧，因为一生也可能买不到房屋。
“卡托研究所调查发现，有87%美国人担心屋价上涨，有75%认为普罗大众买不起居住社区的房子，更担心子孙也无法购买房屋。”
从经济学者的角度来看，目前的住房危机是在于供需问题，解决办法在于增加供给，而不是兴建豪宅，可兴建更多小、密集和可负担的房屋。
不过，独立式房屋仍是大部分美国人的梦想，研究显示有89%的受访者希望住在独立屋，不怎么喜欢连栋屋或公寓。但是，对于生活在城市的年轻族群，特别会千禧世代会更喜欢连栋屋或公寓。调查也显示，有四分之一的千禧世代准备永远租屋，没有买房计划。
2023年01月9日
林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人
如果房子的所有权没有登记在妻子名下，离婚后，妻子可以要求房子的所有权/利益吗？
案情
申请人（妻子）向答辩人（丈夫）提出离婚。双方就离婚本身的问题作出了让步，但双方的问题源自于2000年起同居住宅（“住宅”）的分割问题。
该住宅由丈夫和他的父亲于2008年购买，但房屋贷款是由妻子和丈夫联名借贷。
丈夫辩称，这套房子不是夫妻共同财产，因为它是在双方2011年注册结婚前购买的。
问题
有关住宅是否属于双方婚姻下的财产，妻子是否有权获得其价值的一部分。
判决
1）可以合理地假设，该住宅当初是为了结婚而买下的，因为双方不仅住在那里，而且还在那里经营一个补习中心，而且考虑到用于房屋融资的贷款账户，是双方联名。
2）关于这点，婚姻与离婚法令第76（5）条文阐明：
“就本条文而言，提及婚姻期间获得的资产，包括一方在婚前拥有的资产，这些资产在婚姻期间由另一方或通过他们的共同努力，获得显著增值。”
3）根据妻子的叙述，在注册结婚前，她和丈夫从2003年开始经营补习中心。最初是在租用的地方经营，随后于2008年搬到了该住宅。她还解释，补习业务收益主要用于购买他们在2008年买下的该住宅。她是提供补习课程的人，而丈夫仅监督补习中心及其业务的行政和管理。
4）两名代表妻子的证人被传召，以证实关于补习业务背后的主导人是妻子的说法，因为她主要参与提供补习课程。2014年，当双方婚姻破裂，妻子离开该住宅后，补习中心也跟着停业。
5)从事实和情况看，房子实际上是夫妻共同所有，丈夫的父亲与房子没有任何关系，尽管名义上他的拥有权是10%。
6)因此，接下来的问题是妻子有权获得有关住宅的拥有权是多寡。婚姻与离婚法令第76（2）条文阐明：
法院命令分割婚姻财产的权力……
法院应考虑：
(a) 每一方在金钱、财产或工作方面，为获得资产或为家庭利益支付费用的贡献程度；
(aa) 未获得资产的另一方，通过照料家庭或照顾家庭，为家庭福利作出的贡献程度；
(b) 任何一方为共同利益而承担的任何债务；
(c) 婚姻中未成年子女的需要，（如有）；
(d) 婚姻持续多久，并根据这些考量，法院应倾向于平等分配权益。
7)考虑到妻子的金钱贡献和实物贡献，妻子有权获得房屋当前价值的40%。
8)下一个问题是确定有关婚姻住宅的价值。根据志期2022年6月28日的估值报告，这套婚姻住宅的估值为110万令吉。
9）基于上述理由，丈夫被谕令从2022年7月29日起的6个月内支付妻子44万令吉（110万令吉的40%），并解除妻子作为借贷人的责任。或者，丈夫须确保在上述期限内出售该住宅，并将出售收益的 40%（在必要的扣除后，如有）支付给妻子。
2022年12月29日
美国20个大型城市在10月季调后，房价环比下跌0.52%，已连续第四个月呈现下跌状态，然而同比涨幅8.64%，较此前持续回落。
随着美联储持续加息、人民担心未来经济会衰退，美国房价继续冷却。分析预计，充满挑战的宏观经济环境持续，房价很可能会继续走弱。
在20个大型城市中，佛罗里达州的迈阿密、坦帕，以及北卡罗来纳州的夏洛特房价同比涨幅最大，其中迈阿密同比涨幅达21%；旧金山的房价同比涨幅最弱，仅为0.6%。
在环比方面，拉斯维加斯和凤凰城的价格跌幅最大，环比分别下降1.3%和1.2%；迈阿密、旧金山和达拉斯的环比跌幅均为0.9%。
标普道琼斯指数董事总经理克雷格表示，随着美联储继续提高利率，按揭贷款融资将继续对房价构成不利影响，房价很可能会继续走弱。
美国房价料持续减速
美联储加息以对抗通胀，美国按揭贷款利率飙升。在今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约3%，在10月一度飙升至7%。尽管于上周已回落至6.34%的水平，但相对来说还是高出一倍。
利率飙升严重冲击可支付能力，加上卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，以供给角度而言，这对房价构成一定的支撑。惟，根据分析认为，由于经济难以避免地出现衰退，美国房价很可能会持续减速。
这几个月以来，房地产数据非常低迷，根据美国11月成屋销售数据显示，成屋销售总数连续第10个月下降，环比降幅扩大，继续创历史上最长连降月数。11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%至37.07万美元，该价格涨幅较年初的两位数快速收缩。
根据华尔街见闻网站，美联储研究显示，随着按揭贷款利率的飙升，美国房价可能最多下跌20%，房价大幅下行将使得实际个人消费支出减少多达0.5-0.7%，这种对总需求的负财富效应将进一步抑制住房需求。
若消费受到如此的冲击，美联储避免经济衰退的能力将会受到影响。
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2022年12月16日
国家银行今年来4度升息立竿见影，产业领域看来已首当其冲，成为利率走高的“受害者”。
国行数据显示，产业贷款申请额连续两个月下跌，于今年9月按月下滑11%后，再于10月滑落7.3%，至439亿5000万令吉。
按年比较，产业贷款申请额同样于10月按年下跌10%，终结了之前连续3个月增长的势头，显示产业需求已有所下滑。
MIDF研究在一份研究报告中指出，产业贷款申请连续两个月下行，或是由于国行于今年9月再次升息，这已对产业买家的购兴和负担能力造成负面影响。
“随着国行今年11月再度升息25个基点，而且明年可能继续升息，我们预见贷款申请增长将保持低迷。”
与此同时，产业贷款批准总额在今年9月按月下挫11%后，于10月份的跌幅明显收窄，比9月稍微下跌1%，至205亿令吉。
产业贷款批准对申请的比率稍微提高，从9月份的43.8%，于10月份走高至46.8%。
按年比较的话，10月份的贷款申请按年增幅高达11%，主因是去年10月的贷款批准对申请比率只有37.8%。
为了抵御持续扬升的通货膨胀，以及捍卫持续下滑的令吉汇率，国行今年来已四度调高隔夜政策利率，每次的调高幅度都是25个基点（0.25%）。
隔夜政策利率最近一次上调是11月3日，调高至2.75%。
不少分析员和经济学家预期，国行将在明年上半年再升息一次或两次，此举料将继续打击产业需求。