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新加坡GIC看准日本房市

2022年10月6日

日元贬值,
此时不买待何时?

日本政府本月会取消大部分旅行限制,加上日元贬值,当地的房地产顿时成为海外机构投资者眼中“美味可口”的收购目标!

当中,就包括新加坡主权财富激进新加坡政府投资公司(GIC)。

GIC全球投资和投资组合策略主管吴振强日前对媒体透露,该公司正在评估东京和冲绳等城市的酒店、度假村和日式旅馆。

旅游前景不俗

他补充,在疫情之前,日本入境游客一直在增加,相信长期而言,酒店业也能有不错的回报。

最近,GIC与日本铁路和酒店集团Seibu Holdings达成了数十亿美元的交易,计划接下来继续探索类似交易的商机。

除了酒店,住宅和物流项目也在GIC的考虑中,而且也会寻找合适的合作伙伴,并非一昧寻求并购。

7%投资位于日本

吴振强指出,与其他国家或地区相比,日本融资成本一直保持在较低的水平,对GIC来说具有吸引力。

根据咨询和研究公司Global SWF和SWFI的数据,GIC是全球最大的主权财富激进之一,资产规模约达6900亿美元(约2.25亿令吉)。

截至今年3约31日,GIC有7%的投资位于日本。

资料来源:新浪财经、智通财经

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日本住宅地 31年来首升!

2022年09月27日

跌了31年后回涨,
这真的是“回春”吗?

在日本,有一项数据跌了31年。那就是住宅用地的平均价格。

自1991年泡沫经济崩溃以来,这项数据就一直处于跌势。从2010年开始,该数据的下降幅度开始缓慢缩小,无奈2020年遇上冠病疫情,均价降幅又一度扩大下滑0.7%。

不过根据日本国土交通省最新公布的数据,截至今年7月1日日本的各都道府县地价(基准地价)显示,全国住宅用地均价按年上涨了 0.1%,是31年来首次转升。

商业地价也转升

日本共同社报道,大城市地区的需求从疫情中恢复,推升了整体地价。同时,日本的低利率环境也有助于融资,因此支撑数据回涨。

同时,日本全国商业用地的均价则上升0.5%,所有类型用地的均价上涨0.3%,都是3年来首次转升。

资料来源:华尔街见闻、澎拜新闻

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中国父母 得尽快为孩子买房?

2022年05月17日

中国房产当前需求旺盛,
但几十年后可能就不及日本。

在中国,做父母挺累的。

因为大家的传统思维,一定要有栋房子,所以孩子刚出生的时候,全家上上下下都开始烦恼要为这孩子的未来而买一间房子。

但是,上海金融与法律研究院研究员刘远举在澎拜新闻撰写的文章中就点出,可能中国父母们不需那么紧张,因为中国未来的房产需求,可能还比少子化的日本还要低。

“30年前的中国人,绝对不会想到房子可以买卖,也想不到房子价格会那么高,这就如现在的中国人恐怕也想象不到30年后的房子,价格会多么的低。”

他在文中引用了中国第七次人口普查的数据,2020年时,中国育龄妇女总和生育率为1.3,低于1.5的警戒线。

目前,全球平均生育率为2.41,高收入国家平均为1.60,中等偏低收入国家为1.90,面对“高龄少子化“的日本也有1.35,中国明显处于非常低的情况。

房子,是家庭的最大资产

除了以前的一胎政策,刘远举认为,造成生育率偏低的其中一个重要原因是:养一个小孩太累了。

衣食住行、学费、课外培训、兴趣班,父母一般还要支持到结婚买房,这笔“买房资金“通常是几十万,甚至是几百万,成了养育孩子最大的负担。

发银行联合西南财经大学发表《2018中国城市家庭财富健康报告》显示,中国人房子占家庭资产的比例高达77.7%,美国仅有34.6%。

“想到自己还完房贷,还有继续为儿女买房存钱,这必然会抑制很多人再生一个的愿望。其实,这种担忧过虑了,未来房子绝对不会这么贵。”

日本和中国的相似之处

刘远举指出,中国和日本的人口趋势其实有相似之处。日本六大都市的土地价格从70年开始直到90年代,烦了5倍。在1985至1991年期间,日本房地产在6年间狂飙1.7倍,是最后的疯狂期,非常像今天的中国。

不过在1992年时,泡沫就破裂了,六大都市和全国楼市同时陷入跌势,跌去60%左右。如今虽然已有回升,但离当年的价格还远。

他指出,如今日本年轻人买房很容易。

日本不缺供应、容易贷款

从收入来看,根据日本国家税务局的调查统计,过去10年日本人的平均工资大致在400万至440万日元(约14万至15万令吉)。而这个金额的10倍,也就是4000万日元(约4000万令吉),是可以在离东京都通勤时间一小时的地方买一套典型的、中档的供全家居住的装修好的房子。

除了相对工资价格低之外,日本年轻人买房融资也容易,成本低。一个有稳定工作的日本人,申请零首付买房也不是完全不可能的,就算零首付有难度,10%首付是非常容易的。而利息还不到1%(变动金利)。

老龄化导致需求大减

为什么会出现这个情况?还是因为人口趋势。

2017年,日本65岁以上老年人的达到了3557万,占总人口28.1%,创下历史新高。随着日本年轻一代人口的相对减少,以及年轻夫妇结婚率的不断下降,日本房地产市场羸弱,净需求下降。

2018年10月,日本全国共有住宅5759万套,但家庭总数只有4997万户。所以,在日本,几乎没有人认为房价会大幅上涨。

实际上,这个趋势在中国已经出现了,一些人口流出城市的房价已经涨不动了,更低线的城市或县城,房价已经开始降了。

截至2017年底,中国60岁及以上老年人口有2.41亿人,占总人口17.3%;预计到2050年前后,中国老年人口数将达到峰值4.87亿,占总人口的34.9%。也就是说,2050年的中国,房产的需求可能比日本更低。

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郑伊健移居日本当中介?

2022年05月6日

“大哥”不好当,
转行当房产中介?

香港媒体报道,在《古惑仔》系列电影扮演主角“陈浩南”而红遍大街小巷的郑伊健,以及同是演员的妻子蒙嘉慧,已经在日本福冈买房移居至当地。

而且,夫妻俩还投资百万港元开设房地产公司,旨在帮助香港人在日本买房和升学。

移居日本的郑伊健和蒙嘉慧夫妻俩。

两人未回应媒体的报道,但根据蒙嘉慧近来在面簿的发文,她确实居住在日本:“终于要工作,但回自己的公司还得问google大神怎么走。”

蒙嘉慧发帖去工作需要求助谷歌大神。

 

隐世楼王?

郑伊健和蒙嘉慧是在2013年于日本东京结婚,两人都达成共识不生小孩,共度两人生活。

根据《香港01》的报道,54岁的郑伊健拥有多处房产,在香港浅水湾、黄埔花园、西贡村屋、匡湖居,还有海外都有房子,保守估计身价高达1.6亿港元(约8900万令吉)。

 

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东京装修费贵尽亚太

2022年04月29日

【装修那么贵?】系列3

好不容易凑够买房钱,
会不会又付不出装修费……

日本东京房地产价格贵得惊人,原来当地装修费同样贵尽全亚太!

不久前,国际房产顾问公司仲量联行(JLL)在亚太区超过30个城市进行调查,以了解当地装修成本情况。

结果发现,日本东京以每平方米1902美元(约8056令吉),贵尽全亚太。

仲量联行整合调查数据出版的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指出,这已经是东京连续5年成为亚太区装修成本最高的城市。

东京去年装修成本原本是上扬,但因劳动成本压力减缓,装修成本却按年小降1.3%。

澳洲涨8%最严重

东京和与其装修成本最接近的市场之间的价格差已收缩 了一半。

相反的,在南半球,若以当地货币计算,澳洲装修成本上涨最严峻,达到8%。

报告说,澳洲各主要城市的装修成本,早就深受材料价高涨之苦。

“加上封锁令和边境关闭等影响供应,严重影响工程进度,使市场信心受挫,而装修成本也雪上加霜。”

但接下来,仲量联行认为,澳洲主要城市如墨尔本市场回升,装修需求也会随之增加,但估计高效施工可以抵销部份涨幅。

印度垫底

只是,像最近获得2032年奥运会主办权的布里斯班,配合赛事要兴建的基础设施项目增多,材料和劳动力短期受进一步加剧,装修价格会继续上扬。

从报告的数据可以看到各城市装修成本若差很大,范围从日本东京的每平方米1902美元,到印度艾哈迈达巴德的每平方米669美元(约2833令吉)不等。

在报告覆盖的30多个亚太区城市中,印度市场垫底,多个主要城市框列,成本介于669至755美元之间(约2833至3197令吉)。

印度最便宜的艾哈迈达巴德,装修费每平方米669美元,只是东京的35%。

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日本房地产泡沫 又吹起来了?

2022年04月26日

泡沫,
它又吹起来了……

日本东京是国际知名的“房价贵“城市之一,如今东京圈的房价,甚至还超过了1990年代房地产泡沫时期的水平。

根据日本不动产经济研究院的数据,东京圈去年的新售新建住宅公寓价格,平均达6360万日元(约212.26万令吉)。

在90年代的泡沫时期,当时的公寓价格为6214万日元(约207.38万令吉)。

东京的房价节节攀高,主要是因为东京都中心不断开发,市中心地区的地价上涨,且寸土寸金,越来越少大面积的土地能用来兴建公寓。

同时,国际建材价格飙涨,也同样推高了房价。

市场人士普遍预期,只要日本将利率维持在低档,加上冠病疫情让居家办公需求更高,都将会继续支撑住宅需求。

而且,俄乌冲突和日元贬值,也进一步加剧原料价格的涨势,公寓短期内恐怕没有降价的理由。

 

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李嘉诚的下一站,是越南!

2022年04月22日

李嘉诚这次目标,
离我们有点近。

在香港、中国和英国,成功打造了属于自己房地产帝国后,李嘉诚的下一个目标在哪里?

这次离我们有点近,那就是同属东南亚的越南。

其实在本月初,李嘉诚的次子、素有“小超人”之称的李泽楷凭借东南亚科技独角兽GoTo的成功上市身家涨破300亿人民币(约199.69亿令吉),当时就有媒体猜测,李嘉诚家族的下一站,是否可能就是东南亚?

《中国基金报》报道,这一猜想可能是真的!

据越南媒体,李嘉诚旗下的长江实业集团与日本的欧力士(ORIX Corporation) 集团,通过越南当地合作伙伴万盛发集团(Van Thinh Phat),与越南胡志明市人民政府市长潘文迈举行了一次会面,谈论在胡志明市投资事宜。

此次长实集团将胡志明市定位为金融和技术的战略中心,并承诺引进高档房地产项目,从住宅、办公室、商业中心、娱乐等都将齐聚。

长江实业集团总裁赵国雄在会上表示,他们的投资决策从两个前提出发:一是政府的支持,二是能具有当地有价值的合作伙伴,对当地有深入了解并且有能力积累、与世界市场接轨的平台。

李嘉诚(右)和李泽楷。

强强联合

合作的两方,可谓来头都不小。

由李嘉诚创立的长江实业集团,业务遍布世界,坐拥800亿美元(约3433亿令吉)资产。

而欧力士集团成立于1964年,是日本最大的非银行金融机构和最大的综合金融服务集团,在世界27个国家和地区经营保险、信托银行、证券、消费者金融、投资银行、房地产金融等业务,总资产达到852亿美元(约3655.93亿令吉)。

早打入新加坡市场

这并非长实首次部署东南亚市场。

长实目前在新加坡已经发展了6个项目,包括新加坡著名的滨海湾金融中心、位于新加坡商业中心的商业发展项目One Raffles Quay,豪华住宅The Vision等。

此外,还有两个地产项目正在开发中,包括位于新加坡第10邮区 (District 10) 的核心中央武吉知马黄金地段的公寓项目Perfect Ten。

2020年,李嘉诚旗下的维港投资(Horizons Ventures)就联合东南亚创投基金Alpha JWC在印尼投资了3间初创公司,分别是印尼快速增长的投资平台Ajaib、咖啡连锁店Kopi Kenangan和胶囊旅馆运营商Bobobox。

维港投资成立于2006年,曾是面簿、Spotify等科技巨头的早期投资者,由李嘉诚的“红颜知己”周凯旋掌舵。

李泽楷大肆投资东南亚

李泽楷也在东南亚频频出手。

去年,李泽楷参与投资的金融科技公司Hyphen集团传出与印尼富豪设立的特殊用途公司(SPAC)Provident磋商通过并购上市事宜。

Hyphen旗下共有8个子品牌,业务集中于东南亚市场,在香港、新加坡、台湾、马来西亚、菲律宾以及泰国均有业务布局,用户总数超过6000万,提供超过1500种产品。

李泽楷还与Paypal联合创始人之一Peter Thiel合作通过Bridgetown 2 Holdings并购了东南亚领先的房地产技术公司PropertyGuru。

 

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日本 打算征收空置税

2022年02月22日

越来越多屋子空置,
只好征税了……

日本老龄化的速度之快,人口甚至处于 “负增长”,每天几乎以1500人的速度在下降,根据日本政府数据,去年该国人口(包括因疫情而外流的外国人)减少了63万人。

伴随而来的其中一个问题就是,越来越多空置的房子了。

《华尔街见闻》引述日本总务省的数据报道,在2018年,日本共有846万间住宅空置,占总住宅房屋的13.%。

野村研究预计,到2038年时,这数量会增加到2200万套,空置率会提高到31%。

为此,日本古都京都(Kyoto)目前正在筹划,向无人居住或维护不善的房屋业主,征收空置税,开启了未来将有更多城市将征税的讯号。

这项税收的部分依据是房产的大小和位置,最早可能在2026年实施。当局认为,这项措施可以鼓励居民好好利用空房子,或出租或翻新出售,这样城市就能吸引更多的居民。

没人要支付拆除费用

以前,空房的现象只出现在偏远的乡村地区,城市一直面对“过度拥挤”的问题;但近年因为人口下降,连大都市都面对次挑战,包括首都东京在内。

很多空屋的继承人不需要住这些房子,但却因为无人问津而无法卖出;虽说拆除是最好的办法,但又涉及产权和费用的问题。

日本法律允许市政当局拆除那些可能倒塌或存在其他安全风险、业主不愿或不能进行修缮的房屋。但在这些情况中,地方政府往往最终要承担费用,包括寻找已故业主继承人的费用。

 

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地图标火的房子 别买!

2021年10月24日

怕买到凶宅二手房?
这个国家的资料可齐全了!

即使不忌讳,相信没有多少人会不介意买到凶宅,尤其是买来自住的投资者。

但在马来西亚,买二手房随时会买到凶宅,主因是我国法律没有定义何为凶宅,政府也没有收集这方面的资料,即使是负责编制我国房地产行情的国家产业资讯中心(NAPIC)也没有这些数据。

要确定想买来自住的房子有没有出过命案,投资者只能靠自己的人脉、或询问邻居、或从媒体的报道收集资料做功课。

在业界,一般会用“污点房产”(英文称Stigmatised Property)来区别传说中的“鬼屋”,又或是发生过命案如自杀或他杀事故的房子。

在日本,凶宅被归纳为“事故物件”(jiko bukken),这裡的物件指的是房子。而“事故物件”也会把让人心理感受不好的因素归纳其中,例如邻居是黑社会老大、附近有色情场所或毒窑等。

“事故物件”在日本是公开的资讯,任何人都可以上日本凶宅网“大岛てる”(https://www.oshimaland.co.jp/)查询;这是买卖或租用房子时,相当重要的工具网站。

网站内的地图有火标记意指事故房子,可搜寻、缩放查看资料。

使用方式很简单,利用缩放地图,上面有火的标记,就表示那是发生过事故的房子,也可以输入房产地址来查询。

里头甚至会标明什么命、死因,还有案发年份;有些地方还会有建筑物或事件的照片。

图中显示该处曾发生暴力冲突被刺杀的事故。

中国和我国一样,官方没有凶宅资讯,于是民间就有人发起创建凶宅大数据平台“凶宅集”,据称已收录12城市共6159间凶宅资料。

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隐瞒房子黑材料?赔!

2021年10月21日

日本法律规定,
瑕疵屋闹鬼房都须申报

房子有缺陷或瑕疵,在马来西亚的认知大概就是房子本身有问题,漏水、白蚁、地砖或地板脱落之类。

在日本,房屋称为物件,出过事故的房子就叫“事故物件” (jiko bukken),如果房子有问题,日本法律上称为房屋有“瑕疵”。

同时,房子如果有瑕疵,业主有必要公开,要是房子出租的话,必须阐明在租约上。

瑕疵也分两种,一是物理上的瑕疵,就是上面所提那些手摸得著眼看得到的东西。

根据日本房仲博客“小僧带路”指出,另一种归为心理上的瑕疵,指的是房子内发生过事故,例如发生过自杀或凶杀命案,也就是我们一般的凶宅。

除了真正发生命案,在日本,即使是都市传说,例如说房子闹鬼、旁边就住著黑帮老大…等等会造成心理压力的房子,都可归类为“心理瑕疵”房子。

法律虽然没有明文规定或定义心理上的瑕疵,但一般广泛的认知有约4种:

1.房屋内有“自杀”或“杀人”。

2.因为事件或事故而在房间内发生死亡(车子撞进家裡)。

3.火灾、天灾等等案件。

4.附近有嫌恶设施(坟墓、工厂、黑道的事务所等…)。

他在博文说,房子有问题,业主有告知义务及责任;根据日本的不动产交易法律里有所谓的“瑕疵担保责任”,简单来说,如果签约时卖方没有明确说明,买家之可以解除合约,甚至是索赔。

这保障也不是非常严密,因为法律没有明确规定需要告知的年限,披露凶宅只有公认的法定年限,租屋3年,买卖5年,以命案发生年份算起。

就是租房子的话,业主需要披露过去3年内是否发生过事故,出售的话就以5年为基准。

但是,业主只需要告知事故发生后,第二手承租或买下单位的人,但却不需要再转告下下手。

也因为这样,很多业主会借用亲友的名字先“租”下事故房子,之后办手续退租,过度一段时间才再转租给另一人,以此来避开披露事故的规定。

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