越南房地产爆雷，都是诈欺？
2022年10月28日
这一次，
连香港首富李嘉诚都栽了……
今年初，李嘉诚的长实集团会见越南胡志明市市长潘文迈商讨投资事宜，打算建房、发展港口、地铁等基建。
这个消息让越南房市“嗨”了！许多人认为，李嘉诚都来了，那这越南房市一定是稳赚不赔了。
房价频创新高
尤其是这两年越南房地产价格可谓直线上升，在2014至2019年期间，越南房价飙涨50至300%，河内的平均房价甚至到每平方米2000美元（约9427令吉）的高价。
去年，胡志明市的守添郡的房地产拍卖，还拍出了1平方公尺24.6亿越南盾（约47万令吉）的天价。
但是其实越南房地产早早就埋下 了雷，在李嘉诚前脚踏进越南的时候，就爆了一枚。那时候国际社会还未多加注意，直到这次牵线李嘉诚进军越南的女首富万盛发集团（Van Thinh Phat）的董事长张美兰（Truong My Lan）被抓，才让全球震惊。
发债空手套散户
第一枚雷，是超豪华地产大亨杜英勇的新皇明集团，用债券空手套了30兆越南盾（约57亿令吉），最终终于被抓了。
新皇明集团是趁着越南房市的热潮，高调宣布要开发房地产，且还看中了越南最贵的几块土地，并借此对外发放了1900万份的债券。
但是，新皇明集团去年底以每平方公尺24.5亿越南盾（约47万令吉）的价格，竞标了逾1万平方公尺的土地，比起拍价高处8.3倍，轰动整个越南房市。
不过，新皇明集团的集团总资本不超过20万兆越南盾（约38亿令吉），钱要从哪里来？
重新包装债券被发现
因此，如此大的风险，正经银行根本不会购买，新皇明集团就从散户们下手割韭菜。通过三家空壳子公司把债券买下来，再重新包装称各种高收益的“理财投资合同”来“迷惑”散户。
因越南法律规定散户不能购买债券，这样一来，散户们买的是子公司发行的投资产品，而不是新皇明的债券。
实际上，这个项目根本没启动过，但新皇明集团的3家子公司在2021年7月至2022年3月期间，一共发行了9批债券，筹资了10.03兆越南盾（约19亿令吉）。
在4月4日，越南国家证券委员会宣布，因披露虚假信息、隐瞒债券发行信息，取消这9只债券的发行。隔日，越南警察侦查局以诈骗侵吞财产为由，对新皇明集团董事长杜英勇提出公诉。
彻查房企 找出更多“诈欺犯“
这件事爆发后，越南总理范明钦下令对房地产市场大清洗，越南财政部、河内证券交易所全面审查所有债券的发行企业，尤其是高发行率、财务状况不佳、发行目的不明确的企业。
结果让各界大为震惊，一查就揪出了张美兰的万盛发这类地产公司，而且还顺藤摸瓜查出了这些人炒房的“脉络”，甚至连越南的国家证券会主席都参与其中。
Finn Ratings的研究调查显示，这些涉案的越南房地产公司，所发行的债券有80%都是垃圾债券。在银行和企业共同配合下，被重新包装为“抢手货“。
如今，越南房市爆雷崩溃，金融行业也因为这些丑闻而重挫。毕竟市场普遍相信，银行也参与其中。这也是为何在张美兰被抓后，传闻有关系的第五大银行越南西贡商业银行发生储户挤兑的危机。
越南房市能逃过此劫吗？
越南房地产市场如今已经严重过热，房价暴涨，不少人担忧爆雷事项将冲击整个房市。
不过所幸的是，2008年越南金融市场震荡，银行遭到重创，到现在都还有许多商业银行背负巨额债务，所以越南政府对土地炒作非常敏感，在房价开始上涨后，就日益收紧贷款。
在2018年，越南房产业的贷款增速达26%以上，现在仅有12%。
同时，政府也限制了外国人在越南买房的门槛，只能购买公寓，若要买一些类型的房子，就要加收20至30%的费用。
政府的层层把控，或许能控制此次泡沫不会破灭，但市场的信心，始终大受打击，不知何时能复苏。
像李嘉诚这类的外资，恐怕短期内也避之不及了……
资料来源：华尔街见闻、腾讯新闻、网易新闻、INSIGHT视界
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