经济向好 槟产业界活力再现
2022年03月14日
报道：李治宏
经济复苏、国门重开等正面因素，
产业市场进一步提振。
上星期，我们探讨了疫情两年内来一直保持强劲走势的槟州工业产业市场；而这期，再来进一步浅析槟州其他产业次领域的前景。
槟城向来是北马经济火车头，槟州产业领域自然是北马产业市场的领头羊，整个北马产业市场兴衰的晴雨表。
整体而言，槟州产业领域正逐步复苏，去年首9个月的成交量更是国内少数逆流而上的州属之一。
2022年，槟州产业市场整体展望向好，而随着经济复苏、工业领域持续强劲增长，以及旅游领域有望在国门重开后逐步回春，这些正面因素都将令市场情绪进一步改善。
住宅仍主导市场
2021年首9个月，槟州产业总成交量达1万1981单位，涉及总额72亿2823万令吉，分别按年增长13.95%和33.8%。住宅依然主导槟州产业市场，高占总交易量76.72%，以及总额的56.42%比重。
反观商用产业和农业用途产业，各占总成交量的7.5%和6.91%；成交总额排第二和第三的产业次领域则是工业产业和商用产业，各占16.44%和13.94%。
公寓滞销再恶化
跨国产业顾问公司大马莱坊认为，在2022年财政预算案和政府疫情期间推出的各项振兴经济配套，鼓励和推动国人购买房屋的刺激下，槟州住宅市场今年料将渐入佳境，尤其是有地房屋市场料逐步回暖。
不过，高楼住宅尤其是共管公寓和公寓的滞销情况料进一步恶化。
4638住宅滞销第二严重
另一家产业顾问公司大马亨利行指出，槟州住宅产业滞销情况全马第二严重，截至2021年第三季滞销单位达4638单位。
截至2021年9月杪，槟州高楼住宅累计供应量达27万8867单位，按年增长4.2%。其中，21万7037单位或78%坐落在槟岛，其余6万1830单位分布在威省各地。
在乔治市，面积介于2200至2800平方尺的特定高档共管公寓，平均开价介于每平方尺1000至1250令吉。在关仔角，面积超过4000平方尺的共管公寓单位，平均开价介于每平方尺550至900令吉。
在丹绒道光/丹绒武雅，建筑面积介于1600至6000平方尺的单位，平均开价介于每平方尺500至950令吉，视地点、项目、面积、所在楼层和其他因素而定；在牛汝莪，建筑面积小过2000平方尺的单位，平均开价介于每平方尺600至900令吉。
槟岛目前施工中的主要住宅项目包括宏升集团（Ideal Group）在甘密山发展的Ideal Residency及新港（Sungai Ara）的Havana Beach Residences、汇华集团在新港发展的TreeO、Asia Green Group在百安湾（Bayan Bay）发展的The Zen等。
办公产业：
特建办公楼租用/租金率趋稳
基于新增的特建办公楼（Purpose-built Office）供应有限，槟州优等特建办公楼的租用率和租金率料将保持稳定。
与此同时，随着居家作业蔚然成风，一些商业设施已改装，成为共享工作空间（Co-Working Space）。
截至2021年第三季，槟岛共有145座私立特建办公楼，提供约68万1400平方米。其中121座办公楼坐落在乔治市，占全槟岛办公空间约64%（约43万7000平方米）。槟岛特建办公楼租用率保持稳健，从2020年第三季的79.4%，于2021年第三季扬升至约85%。
槟岛首要特建办公楼的分层办公空间，例如合您大厦、Menara Northam、Maritime Piazza 和E-Gate的平均成交价格介于每平方尺450至750令吉 ，取决于地点、面积（楼层空间）、装潢、条件（装修）和景观而定。
次要办公楼的分层办公空间方面，二手市场的成交价低于每平方尺350令吉，而这类办公楼一般建于上世纪80年代，属于比较老旧的建筑物，设施陈旧也缺乏维修保养，停车位也比较有限。
3特建办公楼正兴建
不过，分层特建办公楼的平均市价自2019年起下跌，其中首要办公楼市价于2021年第三季处于每平方尺520令吉，次级办公楼每平方尺市价处于320令吉。
租金方面，首要办公楼内的分层办公空间月租介于每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙，相较于2020年第三季介于每平方尺2令吉至3令吉50仙。
次要办公楼的月租介于每平方尺1令吉 80仙至2令吉50仙，相较于2020年同期为每平方尺1令吉30仙至2令吉。
2021年，槟岛没有任何新落成的特建办公楼，兴建中的特建办公楼则有3座，全都坐落在乔治市。一旦竣工，这3座办公楼将合共提供约会5万6500平方米的办公空间。
零售产业：
未来3年5商场排队登场
槟州虽小，但截至去年第三季就已有多达109座各类大大小小的购物商场，而单在槟岛，未来3年就有至少5间新购物商场排队登场。莱坊指出，上述109间商场共提供约2010万平方尺的零售空间，整体使用率从2020年第三季的72.9%，微跌至71.2%。其中，乔治市商场整体租用率也从81.9%下滑至76.9%。
亨利行则指槟岛商场整体租用率约为80%，而截至去年第三季，单在槟岛共有68间零售购物中心（包括购物中心、商场和霸级市场），共提供106万2000平方尺的零售空间。
去年首9月无商场扩建
根据莱坊，去年首9个月内，槟州没有任何商场进行扩充计划，但诗布朗再也的双威嘉年华广场的租用率预计将大增60%，从现有的220间零售商店增至350间。
有关耗资5亿令吉的扩充计划，将令可出租空间增至100万平方尺，其中已确定的租用率高达95%。该扩充计划预计今年4月1日完成。
乔治市特定购物中心的底层零售单位月租普遍下跌，租金率介于每平方尺区区4令吉至最高48令吉，视个别商场、地点和单位面积等因素而定。
有多家杂货连锁集团去年登陆槟岛，这包括Village Grocer、Lotus霸级市场（前身为特易购）和韩国著名连锁即食便利店CU。
此外，多家餐饮集团也在槟城开设分店，包括ZUS Coffee、Krispy Kreme、汉堡王、星巴克和麦当劳等。
莱坊认为 ，随着跨州禁令解除，国内经济逐步复苏，加上国门重开将重新迎来外国游客，过去两年遭疫情重创的零售领域有望缓慢复苏。
酒店业：
国门重开迎来商机 新酒店加入竞争大
国门重开和马新两国航空疫苗接种者旅游通道（VTL）延伸到槟城，无疑是疫情2年来饱受重创的槟州酒店业一大佳音。
不过，槟州仍有新的酒店在兴建中，未来将有更多的酒店客房供应，意味着市场竞争愈加激烈，届时将是“适者生存”的局面。
受到住客率和客房收费偏低的冲击，国内酒店疫情期间都被迫削减营运开销，以及设法开拓其他收入来源，槟州酒店也不例外。
疫情期间除了有酒店不支倒下，也有一些酒店为了求存，纷纷推出廉价套餐、餐饮等，一些酒店则提供送餐服务。
当然，一些酒店充当冠病隔离中心，从中获取收入。
随着国内防疫标准作业程序不断松绑，去年10月解除跨州禁令后，国内各大旅游胜地纷纷迎来久违的人潮，向来是主要旅游城市的槟城自不例外，在年终假期的旅游和消费旺季期间吸引大量的国内游客到访。
槟州酒店业终于迎来期盼已久的一线曙光，尤其是每逢周末更是“高朋满座”。
靠文化产业自然景点吸客
产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁指出，国门重开后，槟城将仰赖文化产业和自然景点来吸引外国游客回归。
他说，槟城两个拥有世遗地位的景点，即乔治市和升旗山，将在上述两大要素配合下，有利于招揽更多的外国游客。
医疗旅游强劲被压抑需求
另一方面，医疗旅游向来是槟城旅游业的另一个特别优势，这也是吸引外国游客，尤其是印尼、新加坡和本区域医疗游客的重点。
根据2021至2025年大马医疗旅游业大蓝图，槟城是国内医疗旅游和保健旅游发展最成熟的州属。
槟城的私立医院在外国人无法入境大马寻求医疗服务期间，改为采用电话医疗咨询服务，显示医疗旅游强劲的被压抑需求（pent-up demand）。
符儒仁补充，槟州将有约2000间新酒店客房投入营运，这包括槟岛1400间和威省600间。
“如果届时没有新的需求增长，酒店住客率和房费将会面临巨大的压力，形成‘适者生存’的局面。”
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