先租后买需刺激方案
2023年12月9日
报道：陈美玲
助B40和M40拥屋
在大马，先租后买（Rent to Own，RTO）不是什么“新玩意”，可惜自推出之后没有获得积极推广，又不巧遇上冠病疫情，至少被耽搁了3年，至今乏人问津，无法达到预期的效果。
今年10月31日，地方政府发展部长倪可敏在国会下议院为2024年财政预算案部门总结时说，政府将扩大房子先租后买计划，帮助更多B40和M40群体拥有房屋。政府也将继续与金融机构合作，提供有吸引力和永续的房屋融资计划。
本月7日，地政部副部长阿克马在国会上议院回答上议员丹斯里莫哈末哈尼法教授的口头提问时指出，截至今年10月31日，共有162项人民房屋计划（PPR）竣工，贡献出10万零696间房屋单位。
其中2项属于供租用的人民组屋（PPR Disewa）及16项供先租后买的人民组屋（PPR Sewa-Untuk-Milik），这些项目是由地政部监督的。
“根据记录，截至2022年，在已入住的8382间人民租屋和先租后买房屋中，一家之主的最高年龄组是31至40岁，占35.90%或3013人。”
16项供先租后买的人民组屋计划，意味着先租后买房源将获得大大增加。
对潜在购屋者来说，确实是项好消息，先租后买是否有望迎来一道曙光？
产业界人士异口同声的指出，先租后买的概念是好的，确实能帮助那些拿不出房屋头期钱和房贷被拒的一群人，有多一项买房的选择。
然而，这项计划从2016年面市之后，2020年遭逢冠病疫情，连着整个产业市场在3年的行动管控令里无法伸展作为，加上推动力道不足，来到此时此刻，市场确实希望政府能够献出激起先租后买的方案。
大马房地产中介师协会（MIEA）前会长曾爱珍说，在产业界，先租后买不属于新的计划，大约在2017至2018年之间，马银行推出Houzkey融资计划积极推广房屋先租后买，才开始获得关注。
再看国内房屋滞销问题，根据财政部属下的产业估价及服务局（JPPH）发布的数据，截至今年第三季，国内整体的滞销住宅有所改善，共2万5311个单位，总值174亿令吉，相比今年次季的2万6286个，总值183亿令吉，分别下跌了3.7%和4.9%。
柔佛最多住宅滞销
今年第三季，柔佛有最多的住宅滞销，共4500间，涉及总值36亿令吉。
霹雳排第二，共3625间，涉及总值10亿4000万令吉。
第三和第四分别是雪兰莪的3296间（总值34亿8000万令吉）和吉隆坡3111间（33亿2000万令吉）。
若以价格来区分，30万令吉以下及30万至50万令吉的滞销住宅个别都有6955间，总值分别是14亿9000万令吉及27亿8000万令吉。
政府推广不足影响计划
曾爱珍说，虽然地政部声称会扩大先租后买计划，不过到目前为止，政府并没有明确说明会如何进行。
跟其他的可负担房屋计划相比，先租后买似乎没有获得B40和M40青睐，曾爱珍说，可能政府的推广不足，导致公众对这个计划不够清楚。
“大多数潜在买家比较熟悉传统的买房方式，譬如先租后买的贷款要求与传统的买房贷款相似，所以先租后买应该要有足够的推广。”
她说，先租后买其中一个成功的融资例子是马银行推出的Houzkey计划。
自2017年推出以来，Houzkey修改了好几次，显示为了迎合消费者的需求，必须要有一定的灵活性。
她建议，其中一项能鼓励先租后买的措施，是让可负担房屋都参与其中，使它成为正常买房的替代方案。
“为了善用先租后买计划，购屋者可以使用金融机构推出的融资方案，尤其是提供给从事零工经济的房屋信贷担保计划（SJKP）。”
政府已于2024年财政预算案公布，额外拨出100亿令吉给SJKP，让4万名借贷者受惠。
陈钟灵：人民需先温饱后置产
除了中央政府，一些州政府也推出可负担房屋和先租后买计划，纷纷作出努力，关心人民的住房需要。
对房市来说，政府推出先租后买的用意是好的，能帮助缺乏头期钱或贷款被拒的年轻人拥屋。即使现在买不起，三五年后有钱时把单位买下来，把所付出的房租当作头期钱。
不过，大马购屋者协会中文组主任陈钟灵直言，对先租后买的期待不大，最大的原因是国内的经济还没好转，如果人们连基本的生活需要都无法满足，是不会去想买房子的，因此先租后买的后劲如何，还要看我国的经济会不会好转。
“买房子得先解决温饱的问题，虽然期待不高，还是希望它做得到位，能帮助人民拥屋，达到居者有其屋。”
陈钟灵说，后疫情时期，生活成本和基本开销不断上升，企业不赚钱，职员加薪不多，缺钱意味着缺乏安全感，每个人都要顾好自己的口袋，不敢买屋子。
“政府只要让人安心工作、收入安稳、每年固定加薪，这样人们才有心买屋子。”
陈钟灵强调，执行先租后买必须到位，不止要让人拥屋，还要一并解决跟房子紧紧相连的其他基本问题，例如房价、房子地点和公共交通。
就房价而言，政府的可负担房屋的定价是15万到30万令吉之间，可是由私人发展商建的屋子，50万令吉以下才是可负担房屋，政府和私人界的定价足足相差20万令吉。
“发展商的地价贵，成本高，降价卖是不可能的，所以把这个问题推给政府，看政府有什么办法。”
市区难建可负担屋
他说，30万令吉的可负担房屋，本来的计划是每间的规模是900平方尺，三房二浴，这基本上足够一个小家庭居住， 但是900平方尺只卖30万令吉，在市区似乎是不可能的事情。
不管怎样推行，先租后买跟所有可负担房屋一样，跟交通息息相关。我国的公共交通系统近年来虽然有所改善，可是仍做得不到位。
位于郊区的房子价格比较便宜，却面对公共交通不完善的问题。地铁和轻快铁的票价不便宜，如果两三个人搭捷运或轻快铁去市区，成本可能比驾车还贵。
此外，住在郊区的人出门搭公交，有可能去一个地方要转乘两三次，最后一里路还要搭电召车才能到达，这一笔交通费不菲。自己开车则要计算车油费、泊车费，加上房贷，每个月领薪之后，已去了一大部分。
建议纳入滞销屋增房源
政府有意扩大先租后买，除了透过旗下机构建造房子，会不会把市场的滞销住宅，尤其是50万令吉以下的房子纳入其中，届时不止房源充足，也使这项计划起到一箭双雕的作用，一方面提高人民拥屋率，另一方面减少国内的滞销单位？
陈钟灵说，把滞销住宅纳入先租后买计划，势能帮助发展商减少滞销单位。这本来可以解决两方的问题，万万没想到冠病疫情影响了先租后买的整体表现。
不过，到目前为止，所有跟先租后买的数据皆无从获取，譬如当初多少人租下、租约多久、约满后有多少人买下或不买等等。
市场缺乏相关数据作为应对策略的参考资料，曾爱珍说，有关方面定期审查所有利益相关者是很重要的步骤，因为没有一项倡议在开始的阶段是毫无瑕疵的。
“审查出来的评估结果能确保先租后买计划持续优化，更好地达到它本来的目的。”
各州政策
雪兰莪：
5年租期后可取回 30%总租金充买房头期
雪州政府自2015年推出精明租屋计划（Skim Smart Sewa），截至今年7月，已有1000单位的房源供出租。
符合资格的家庭可以租下单位，租约为5年，到期之后，租户可以取回30%的总租金，用来支付买房的头期钱。
雪州政府也计划到了2026年，会有4000间房屋单位通过精明租屋计划出租给中低收入的家庭，让他们透过先租后买，拥有人生中的第一间家。
槟城：
房价4万至30万助房贷被拒者拥屋
槟州政府于2021年推行先租后买计划，协助申请银行房贷却被拒的人拥有房屋。
纳入先租后买的房子，包括A型、B型和C型的可负担房屋。
A型可负担房屋的屋价是4万2000令吉；B型的价格是7万2500令吉；C型可负担房屋的价格是15万至30万令吉。
槟州政府也设定目标，到了2030年，在22万间可负担房屋中，其中的10%用作先租后买的单位。
另外，今年7月，槟州政府通过PHOME计划，让获选的90名公务员获得州政府的先租后买廉价屋单位。
槟州房屋与地方政府事务的行政议员佳日星说，这项新计划的目的，是要让公务员能优先获得先租后买的单位。
目前，槟州政府已提供4109间先租后买的单位。
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