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马星：预算案务实且惠民

By Yee Ni,

2022年10月7日

高达3723亿令吉的预算案规模，
利民、利商，全民受惠。

马星集团创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金，形容2023年财政预算案是一项务实的预算案，能真正帮助大马人提高可支配收入，并同时带动劳动市场和经济，对马星集团身处的产业领域而言也是良好发展。

他在文告中指出，今年的预算案让M40族群能从中受惠，包括100令吉的电子钱包拨款、年收入5万至10万令吉者的所得税降低2%等。

“这是一份期待已久的愿望清单，今年终于实现了。此措施将改善我国劳动市场的吸引力，还让人民口袋内的可支配收入得以增加，使他们能投入在房地产此类的可增值资产。”

对于首购50万至100万令吉的房屋，转名文件和贷款合约印花税豁免额从50%提高至75%，也是一项大受欢迎的决定，尤其惠及中高收入首购族。

同时，首购族购买50万令吉以下房屋可全面印花税的政策维持不变，直到2025年。

丹斯里梁海金

针对市场需求推房产项目

马星集团这些年来专注于打造符合市场需求的项目，比如说在全马多个旺区推出50万令吉以下的各类型项目，包括甲洞M Nova和M Luna、文良港M Arisa和M Astra、沙叻丁宜M Senyum、旺莎美拉华蒂花园M Adora、蕉赖M Vertica、大城堡M Oscar、柔佛M Minori和Meridin East的Erica West，助中低收入群体实现拥屋梦。

同时，对房屋条件有更高要求或想要升级房屋者，马星集团也推出了各种高于50万令吉但少于100万令吉的项目，如Southville City的Cerrado Suites、槟城Ferringhi Residence 2、万挠M Aruna Delphy和M Panora等，根据当地需求设计了公寓和排屋项目。

旺莎美拉华蒂花园M Adora

2023年会更好！

在本次财政预算案中，财政部也宣布，夫妻、父母子女和爷孙之间，所有的房屋转名都一律仅需10令吉的印花税。梁海金认为，这能降低购屋者的负担，并带动房市交投，刺激市场行情。

梁海金指出：“政府不断拨款兴建乡区房屋和人民组屋，而马星集团这般的私人发展商就可以继续为市场带来可负担价位的高楼和有地住宅。这些措施绝对是能加速房市复苏的催化剂，普遍认为2023年对马来西亚来说是更好的一年。”

他表示，有政府在前路点亮明灯，马星集团相信所有行业和持份者都将会共同努力，确保这些措施能最终惠及购屋者，并推动我国房市取得更好的复苏。

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峇株117可负担屋4600人抢

By Yee Ni,

2022年10月5日

僧多粥少的可负担屋……

为了实现我国中低收入群体的拥屋梦，我国不管是地方政府还是发展商都积极兴建可负担屋满足这庞大的需求。

虽然有一些地理位置不甚理想的可负担屋乏人问津，但还是有许多地点不错的可负担屋出现僧多粥少而被抢的“盛况”。

柔州房屋及地方政府行政议员拿督嘉福尼就透露，在峇株巴辖绿禾园（Taman Desa Botani）、珍馨园（Taman Mutiara Perdana）和龙引（Rengit）这3区的117间可负担屋，共收到4600份申请。

这意味着平均1个单位，有接近40人在抢！如果抢赢，就等于赢了39人……

拿督嘉福尼

5年兴建2.1万间

嘉福尼是在主持这3区的可负担屋批准信移交仪式上发表谈话。这些批准信包括绿禾园和珍馨园的C型可负担房屋，以及位于龙引美化花园的B型可负担房屋。

他指出，除了在4600人中选出了117个单位的买家，柔佛州房屋遴选委员会也已批准351人在轮候名单中，可等待申请购买有关可负担房屋。

如果落选了也别灰心，当局计划在未来5年内兴建2.1万间可负担屋，并且已和发展商会面达成共识，会分阶段落实。

简化和加快程序

当局也会依据柔州各县市的住屋需求，来评估和决定兴建的房屋类别，致力达到居者有其屋的目标。

在各部门的合作下，柔佛州可负担屋的申请过程已经大大改善，申请文件已经从原本的17项简化到5项。而且在申请成功后，获得批准信的时间从原本的30天缩短成7天。

在移交批准信时，当局也会在现场设立可负担屋的一站式服务柜台，民众可以当场提交贷款资料或进行咨询。

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北马购屋嘉年华 霹雳房子热卖

By Yee Ni,

2022年09月27日

霹雳，果然是下个热点。

雪隆区经过多年发展后渐渐饱和，槟城和柔佛的房价这些年来也逐年上涨，近来霹雳也渐渐成了许多人购屋的选择。

八成是可负担屋

在一连三天的北马购屋嘉年华中，全场共售出了391间住宅单位，总值8250万令吉，当中出售最多的单位竟然是位于霹雳，其次为槟州和吉打。

房屋及地方政府部长拿督斯里里查马力肯为槟州青年日主持开幕仪式后指出，在这391个单位中，有308间是价值30万令吉以下的可负担屋，总值4770万令吉。

拿督斯里里查马力肯（中）为槟州青年日主持开幕仪式。

另外83间售价超过30万令吉的单位，成交总值为3480万令吉。

虽然近期正值雨季，但北马购屋嘉年华人潮依然络绎不绝，达到1.6万人。

接下来，房政部还会在南马、东海岸和东马分别举办购屋嘉年华。

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廉价组屋，要升级了……

By Yee Ni,

2022年09月22日

450平方尺，
已经不太宜居了。

联邦直辖区部长拿督斯里沙希淡指出，已经锁定了城中超过30座廉价公寓，打算进行整修和设施升级。

根据《星报》报道，这还包括打算将原本只有450平方尺面积的组屋，扩建到至少800平方尺。

沙希淡为第13届世界级可持续城市国际会议主持推介礼后向记者透露，该部很快会召开和受惠住户的交流环节，以了解和掌握他们所面对的问题，并吸取建议来更好地改善他们的居住环境。

拿督斯里沙希淡。

手续复杂需时进行

他也提到，很多组屋的面积只有450平方尺，计划能提高到至少800平方尺。但他也强调这相当复杂，因为一些单位是由私人持有，一些单位则有吉隆坡市政厅（DBKL）持有。

“对于私人持有的单位，我们需要时间进行一些程序。不过，如果需要收购土地，住在DBKL持有单位的住户们，同样会得到和私人持有单位同等的赔款。”

据报道，DBKL和独立专家近期将会和Kampung Datuk Keramat的Seri Perlis 2组屋，以及文良港的Sri Langkawi 1住户们交流。

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上半年房市 交易大涨逾三成

By Poh Gin,

2022年09月20日

房市价量齐升，
可负担住宅卖最多！

比起去年还处于各种“行动管控令”，我国今年上半年的房市可说是“回春”了！

根据产业估价及服务局（JPPH）旗下的国家产业资讯中心（NAPIC）最新数据，在今年上半年，我国房市共成交了18万8002宗交易，按年增加34.5%！

在成交量增长的同时，成交额也同时大幅提高，按年增长36.1%至844亿令吉。

住宅占六成

财政部副部长拿督莫哈末沙哈出席“2022年上半年产业市场报告推介礼”时指出，所有产业次领域如住宅、商用、工业、农业和开发用地，都见“量”和“值”升温。

从数据来看，住宅依然是整体产业领域的主要支柱，在上半年共有61.8%的成交量是来自住宅单位，并贡献总成交额的54.1%。

商用产业则卖出了1万5168个单位，占总成交量的8.1%，成交额则达140亿2000万令吉，为总成交额贡献16.6%。

来源：NAPIC

若从价格来看，30万令吉以下的成交量最高，共卖出了11万4092个单位，按年上涨34.7%。

可负担屋最吃香

住宅领域方面，同样是30万令吉以下的房子最吃香，成交量按年增加24.3%至6万5250间；30万至50万令吉的价位共有2万7480宗交易，比去年同期多出了23.%。

稍微高档一些的50万至100万令吉住宅单位，也有1万7741间易手，按年增加36.3%；百万豪宅成交量则按年多了36.3%至5707间，证明富豪们的买气也有所回温。

同时，据莫哈末沙哈所说，槟城、吉隆坡、柔佛和雪兰莪占全国住宅总数的约47%。

商用产业的方面，30万令吉以下以及50万至100万令吉这两个价位最吃香，分别都有超过4000间卖出。

从州属来看，雪兰莪的产业成交量最高，超过3万6000宗；排名在第二和第三的则是霹雳和柔佛。

办公楼空置率近30%

莫哈末沙哈也提及，在策划新的发展项目前，建议先参考由NAPIC所开发的大马滞销产业查询系统（UPESM）网站，以及展开全面可行性研究，确保所做出的决定正确，不会带来滞销的问题。

莫哈末沙哈也说，特建办公楼和商用产业供应情况也面临日益严峻的挑战，在今年首半年，全国拥有逾1800万平方尺的私人办公室空间，入驻率为70.8%，意味着有近30%或530平方尺是空置的。

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可负担屋 买了就是一辈子？

By Yee Ni,

2022年09月20日

买了可负担屋，
已经耗尽余生财力？

我国政府多年来致力推动中低价位的可负担屋，包括人民组屋、一马房屋（PR1MA）等，目的是为了达到“居者有其屋”的目标。

或许很多人认为，买可负担屋只是国人的第一步，未来随着个人或家庭成长，会继续再升级房屋。

但数据告诉你，这样的情况实在不多！

房地产数据库技术公司PropertyGuru DataSense进行的一项研究显示，有80%搬进可负担屋的家庭后，就会在该房屋度过余生。

只能买郊区有地住宅

PropertyGuru DataSense总经理涂祖福在Think City举办的Rights To The City （R2C）活动上指出，这项研究室针对在1980年后巴生谷的中低价位房屋交易。

研究显示，只有20%的可负担屋屋主，会因为家庭人数增加而选择购买发展商推出的有地住宅项目，但他们只能选择较为便宜的郊区。

1970和1980年代兴建的中低价位房屋，主要在吉隆坡市中心附近，包括排屋、集群住房和5层的无电梯公寓。而后随着城市发展，中低价位房屋的范围也扩大。这些房屋通常会有5至10年的禁售期，以防投机活动。

财务能力，是最大因素

涂祖福指出，这些可负担屋的屋主们，梦想就是拥有一个有地住宅，因为这能有更多的个人空间和隐私。

“中低价位房屋应该是国人拥屋过程中的一个过渡阶段，平均是7年时间就搬出该房屋。但很不幸的是，五分之四的屋主并非如此。”

财务能力，是可负担屋的屋主们无法升级房屋的最大关键。也有些屋主是因为目前的房子处于战略地点，比如说靠近公交、办公室、学校等，所以不愿意搬离。

涂祖福。

应确保市中心可负担屋供应

若这些可负担屋的屋主想要在吉隆坡升级房屋，选择非常有限，因为城市的房价因为土地稀缺而日益昂贵。

因此涂祖福认为，有关当局应该要在策划上有适当考量，确保生活方便的城市中心也有可负担及体面的房屋。

他也补充说，从数据来看，30% 中低价位房屋在推出市场上时被房地产投资者抢购，其余 70% 是由首购族抢购，证明还是有人是因为战略地点，而愿意购买较旧的中低价位房屋。

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51%人买不起政府可负担屋

By Poh Gin,

2022年09月13日

政府的可负担屋，
你买得起吗？

中央和地方政府为了达成居者有其屋的目标，这些年来积极推广各式住房计划，就是想要让房子变得可负担，让更多国人都能实现拥屋梦。

但PropertyGuru最新的《2022年下半年消费者情绪调查报告》显示，许多国人还是未能负担得起政府住房计划。

调查结果显示，51%的受访者指出，他们不符合政府现有住房计划的申请资格。

69%受访者认为，希望政府重新推出拥屋计划（HOC），才有能力买房。

若重推HOC计划，买！

受访者中有73%指出，了解可负担屋计划的申请条件；有69%的受访者认为，如果政府重新推出拥屋计划（HOC），他们会决定买屋。

这意味着，还有很大部分的国人依然无能力负担政府的住房计划，除非政府能提供更多财政援助，如HOC的优惠，他们才会买屋。

PropertyGuru大马区经理诗仁德拉在文告中指出，消费者都掌握了政府住房计划的申请条件，但生活成本增加让他们却步，只有确定生活成本稳定时才能入场。

冀预算案有糖果

面对随着利率在7月调高25基点，加上消费者物价指数（CPI）上升至 4.4%最高峰，以及全球经济衰退和通货膨胀的挑战，将影响潜在购房者买屋的能力。

“2023年财政预算案公布在即，希望政府拨款刺激房地产市场，协助有需要的人们实践拥房梦想。”

更怕水灾土崩

另外，66%受访者表示，愿意为自己的房产支付更高的保险费，以应对气候变化造成的影响。

最近我国一些地区受到突发水灾和土崩的冲击，让购屋者也感到担心，越来越多人将“地点”列为买房的首要考量条件，并且也提高了对环保设施和设计的要求。

92％受访者表示，水灾是他们最关心的问题，另83％受访者表示对土崩灾难感到担忧。

更注重环保设计

随着环保意识日益提高，的可持续性和稳定性的房屋和设计也成了消费者在买房时的主要考量因素。

受访者说，太阳能电池板、雨水收集和厨余回收是未来住房的重要设计。

此外，三分一高收入阶层受访者表示，他们愿意支付更高的价格，购买附有电动汽车充电站的房产。

2022年下半年消费者情绪调查报告重点：

*51%受访者，若没有政府援助将无法拥有房屋
*73%受访者，自己清楚了解可负担房屋计划的申请条件
*如果政府重新推出拥屋计划，超过69%的受访者打算买屋
*99%受访者担心 本身的房地产会受到气候变化的影响
*66%受访者愿意支付更高的保险费
*92%受访者担心水灾问题
*83%受访者担心土崩灾害问题

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深圳可负担屋变身“豪宅”

By Poh Gin,

2022年09月9日

本来是价位较低的可负担屋，
没想到10年后变“豪宅”。

虽然中国房市目前整体偏疲软，但有一些特定项目，还是买气非常旺。

位于深圳的侨香村，就是市场当前热捧的项目。

比较特别的是，这个项目在10年前是“经济适用房”，也就是我们俗称的“可负担屋”。但经过10年后，价格猛涨了10多倍，已经俨然变成“豪宅”价格。

根据《每日经济新闻》的报道，侨香村在8月底的周末，周六卖了4套，周日卖了6套。根据当地中介透露，之前他们可能一个月才能呈交4至5套房。

再来看看价钱，建于2011年的侨香村，当时售价为每平方米9000人民币（约5814令吉），最小户型面积90平方米，意味着售价约81万人民币（约52.33万令吉）。

深圳侨香村房价10年后，价格猛涨了10多倍，已经俨然变成“豪宅”价格。

10年禁售期结束

由于这被归类为“安居房”，根据《深圳市人才安居办法》的规定，这类房子要签订合约的10年后，才可以申请到完全产权。简单来说，就是2021年，业主才能选择卖出这类房子。

根据报道，去年就开始有侨香村的房源流入市场，在价格最高的时候卖出过1300万人民币（约840万令吉），最低的时候也有不到1000万人民币（约646万令吉）。即便如此，还是比当初的售价高出十多倍。

没有千万买不到

而根据记者的查询，目前侨香村已经没有1050万人民币（约678.3万令吉）以下的房源，而且一有房源出现，很快就会成交。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉受访时指出“侨香村是深圳最后一批大型经适房住宅区之一，2022年大部分房源都到了解除禁售期之时。

“随着市场形势的变化，部分业主选择出货，落袋为安，并且现在侨香村的价格相比之前高峰时是下降的。正因如此，部分中介选择配合‘抬轿子’，现在的成交情况就是这么一个逻辑。”

曾恐慌性降价

对许多人来说，当前正式“入市“好价钱。在今年前4个月，侨香村的房价高居不下，但后来有市场传闻这类房子不能租售，引发业主恐慌性降价，所以现在开始价值回归。

报道中也指出，像侨香村这样的安居房，也是未来深圳房地产市场的住房类型之一。

深圳“十四五”规划曾提到，为促进房地产市场平稳发展，深圳将构建完善“4+2+2+2”的住房供应和保障体系。

其中，商品房占40%，人才住房（分可租和可售）占20%，安居房占20%，公租房占20%。

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双溪大年将有“可负担城镇”

By Poh Gin,

2022年09月7日

这是一座新经济型城镇……

传奇产业（Lagenda Properties）和吉打建筑有限公司（Bina Darulaman Berhad，BDB）宣布携手合作，在吉打州双溪大年中心打造一座新经济型城镇，为中低收入群体带来2500间可负担屋。

这座命名为Darulaman Lagenda的新城镇位于阿曼再也，占地233.43亩，会是吉打州最大的可负担城镇，实现Lagenda产业“一个家庭一个家”的愿景。

推介礼还邀请到吉打州务大臣拿督斯里莫哈末沙努西，其他出席者包括传奇产业主席丹斯里阿末卡马鲁扎曼、董事经理拿督卓致明，以及吉打建筑执行主席仄哈达里和代总裁兼总执行长莫哈末依斯干达。

莫哈末依斯干达（左起）、仄哈达里、拿督斯里莫哈末沙努西、丹斯里阿末卡马鲁扎曼及拿督卓致明在推介礼上合影。

皆是有地住宅

莫哈末沙努西指出，第一期将盖建282间单层排屋，有3房及2厕所。第二期除了单层排屋，将会有328间单层半独立房屋，此外，还会兴建商业店屋。

“最低售价为19.8万令吉，最高不超过25万令吉，属于永久产权，第一阶段的屋子预计在2年内竣工。”

他表示，州政府将人民的房屋住宿作为发展的优先事项，制定了周密全面的计划，满足人民的需求，致力为B40和M40群体建造他们可负担的房屋。”

“州政府不是空谈，而是通过房政部及地方政府来实现，制定计划，在10年内（2018年至2028年）建设100万间可负担房屋。”

吉打可负担屋需求强

阿末卡马鲁扎曼指出，未来的可负担屋应该要让业主享受优质和公共生活体验。Lagenda产业致力响应大马第12计划中房政部的目标，即为我国提供50万间可负担屋。

卓致明则说，越来越多吉打人为了买房而苦恼，因此Lagenda产业决定进军到吉打州，凭借自身在发展可负担屋方面的专业知识和经验，加上吉打建筑的实力，必能帮助目标群众买到可负担的房子。

仄哈达里说，可负担城市计划发展总值预估为5.93亿令吉，希望该项目能够成为吉打州可负担房屋的模范城市，同时达到吸引外资的目的。

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设快捷审批通道 助降低房价！

By Yee Ni,

2022年09月5日


丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

简化繁文缛节，
让“可负担屋”变得“可负担”！

对我国政府与人民来说，可负担房屋是国家的一大重点政策，因为这不仅攸关国人的住房问题和民生福祉，当中涉及的房地产发展与建筑业，更是带动国家经济和创造就业机会的重要领域。

从政策方向和项目规范的方面来说，大马可负担房屋的发展有着相当完善的规划和框架，为政策的成功打下坚实的基础。

但令人扼腕的是，可负担房屋的成效始终落后于这个政策的愿景，而这个现象的背后，就是严重的官僚主义所造成的经商成本高涨。

基于房地产发展和建筑行业必须跟大大小小的政府部门与地方政府协商的业务性质，这两大唇齿相依的行业，多年来一直受到官僚主义的繁文缛节所困扰。

以兴建房屋项目为例，很多发展商为了申请一纸准证，都必须耗费好几个月，甚至是好几年去跟负责的官员周旋。

有的时候，发展商会面临不同官员有着不同要求的问题，有的甚至因为负责的官员被撤换，而面对被迫重新提呈申请的情况，这些都在无形中为业者带来额外成本。

正因如此，很多房屋项目在历经艰辛拿到发展准证时，已经是猴年马月的事了。在那个时候，发展商也会因为在这段时间承担各种成本，比如土地贷款供期、支付给建筑师等专业人士的服务费用，以及本身的营运成本和开销等，而把原本廉宜的房屋售价调高，否则整个项目就会面临亏损。

如此一来，可负担房屋的价格也变得难以负担，而官僚主义所造成的恶果，也被转嫁到政府想要帮助的中低收入群体身上。

设快捷审批通道

我认为，政府应为可负担房屋项目设立一个快捷审批通道（Green Lane），以杜绝官僚主义的繁文缛节在这方面带来的问题。

在这个快捷审批通道底下，有关部门可以制定一系列的发展框架和条件，只要可负担房屋项目的建筑师已核实该项目已遵守这些规定，并确保该项目会符合完工及合规证书（Certificate of Completion and Compliance，简称CCC）的要求，那么发展商就能立即得到发展准证。

合规成本降40% 可助减5%房价

可喜的是，大马利商特工队（PEMUDAH）近日建议把发展商的合规成本降低至少40%，这样就可让房价降低5%。

我非常赞成这一倡议，也希望这个建议能获政府采纳，尤其是提供给兴建可负担房屋的发展商。因为在建筑材料价格高涨、劳工短缺和营运成本剧增的今天，很多可负担房屋项目的发展商都只有微薄的赚幅，有的甚至已面临亏损。

因此，为确保国内可负担房屋的供应充足，政府应考虑为这些发展商提供基建合规成本的减免，比如在水电和排污公司的费用方面，就应减少或直接豁免。

在我看来，提升房地产项目的审批效率是当务之急，否则国内会有更多房地产项目面临延迟竣工和被搁置的风险。

如今的情况跟1997年亚洲金融风暴后有些类似，我国当时也是刚经历了一场经济危机，各行各业都在缓慢复苏，而利率则一直走高。当时，诸如人民广场等许多房地产项目，也因为需求放缓和营商成本高涨，最终沦为搁置项目。

贯彻诚信廉洁提升交付

在提升审批效率和改善官僚主义的低效问题方面，我认为，政府的诚信和廉洁是最重要的。

唯有贯彻这两大价值，才能实现真正的改革，提升政府的服务交付系统。

为了避免1997年金融危机后的情况重演，政府有必要痛下决心进行改革，否则受影响的不仅是我国经济，还有许许多多无辜的人民。

102项目搁置影响1万655买家

根据房屋及地方政府部的资料，截至今年7月7日，西马各地共有102个房屋项目被搁置，当中就牵涉了1万655名买家。

在这些搁置项目里，有34个是在今年才被列为搁置房屋项目的，所占比例达到三分之一。

另一方面，大马的工程严重延误房屋项目（Sick Project）也居高不下。所谓的严重延工房屋项目，指的就是那些建筑进度比预定落后了30%以上的项目。

房政部资料显示，截至今年7月31日，私人发展商的严重延工项目数量达到444个，总共涉及8万3181个房屋单位，并牵涉3万8939名买家。

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