独家报道：陈美玲

产业界的“明星股”
工业产业生气勃勃

工业产业一直是产业界的“明星股”，工业产业市场生气勃勃，复苏的脚步不曾停歇。一片大好的情景，体现在不同的跨国产业公司市场报告。

跨国产业咨询公司仲量联行（JLL）发布的今年次季产业市场监测报告，还有大马莱坊（Knight Frank）今年上半年产业市场报告皆显示，业界对工业产业，例如厂房、仓库、物流中心、数据中心等的需求持续增长，造就了工业地价和租金率节节上升，因此业界对工业产业市场抱持乐观态度。

仲量联行指出，巴生谷的主要工业产业热点，位于雪州武吉拉惹、加埔、莎阿南、梳邦再也、本查阿南、蒲种、雪州南部新兴市镇直落坡（Telok Panglima Garang）及莎阿南北部的Elmina镇。

纵观整个巴生谷，工业地价与租金率不断见长，以武吉拉惹为例，冠病疫情之前，这里的工业地价仅是每平方尺54令吉，现在已涨到每平方尺145令吉。

武吉拉惹快速崛起

工业地价增长的原因，主要来自高需求。武吉拉惹是快速崛起的高端工业区，衔接多条高速大道，例如新巴生谷大道（NKVE）、西海岸大道（WCE）、联邦大道等。

尽管武吉拉惹工业区现时已有很多租户，它还是非常抢手，因为地点适中、交通发达，无论是去巴生港口还是吉隆坡，都异常方便。

莎阿南跟武吉拉惹有相似的经历。冠病疫情之前的工业地价介于每平方尺180令吉至200令吉之间，最新一宗交易的地价，涨到每平方尺300令吉。

仲量联行预计，价格会继续攀升，因为有不少本地和外国投资者陆续询问武吉拉惹和莎阿南的行情，市场需求仍非常大。

租金率方面，莎阿南高端地区的A级物流仓库在疫情之前，每月每平方尺的租金为1令吉90仙，最新的租金率涨到2令吉50仙。武吉拉惹也一样，冠病疫情前每月每平方尺是1令吉80仙，现在是2令吉30仙。

由于莎阿南的租金率持续高涨，一些租户已开始迁出，选择租金较低的武吉拉惹，来设立总部和先进设备，例如虾皮（Shopee Express）、CEVA物流、CJ Century等。

建斜升坡多层仓库新趋势

仲量联行也发布了A级工业建筑的最新趋势，显示现代化物流仓库日益趋向兴建有斜升坡的多楼层仓库。

在一些高端地区，工业地不只越来越贵，也越来越少。为了解决地少和地贵的问题，投资者和租户开始采纳国外新兴的仓库模式，兴建拥有斜升坡的多楼层仓库，尽可能最大限度地优化土地价值。

莎阿南独栋建筑涨

大马莱坊指出，得益于地缘政治环境和政府措施，终端用户、制造商和投资者的需求不断增长，巴生谷工业市场继续充满动力。

在莎阿南地区，独立式工业建筑/仓库的租金率保持上升趋势，每月租金范围在每平方尺1令吉80仙至2令吉30仙之间。

进入今年下半年，工业产业的租金预料保持稳定。

未来供应聚焦灵市巴生

根据大马莱坊，去年，巴生谷的工业产业市场持续增长，促成2880宗交易，总值106亿5000万令吉。前年有2049宗交易，值91亿5000万令吉。交易量和价值的增长，分别为40.6%和16.3%。

然而，去年有很多价值较低的交易，促使工业交易平均价格较低，下降了17.2%，每笔交易平均只有370万令吉。

今年首季，市场确实比较冷清，只有581宗交易，共值28亿4000万令吉。跟去年末季相比，交易量下滑了22.5%，但是交易总值却上升了8.3%。

工业产业的平均交易额，从去年末季的349万令吉，上升至今年首季的488万令吉。

巴生谷的累积供应在今年首季共有4万6799单位，八打灵县拥有最多，共1万4413单位（30.8%），其次是巴生县，有8786单位（18.8%）。

巴生谷目前有1418兴建中的工业单位，另有1766单位在规划阶段。

巴生谷工业产业的未来供应，仍集中在八打灵县和巴生县。八打灵县将有498新单位（35.1%），巴生县将有430新单位（30.3%）。这两个县的新工业产业，有464单位是分层式厂房，169单位独立式厂房。

巴生县有最多规划中的工业产业，占巴生谷45%（795单位），接着是瓜雪县，占23.3%（411单位）。

预计到了今年底，巴生谷的工业产业，包括仓库和分销中心，将增加230万平方尺。

新工业园如雨后春笋

根据大马莱坊，近期，工业和物流市场有几项值得提振的消息。

首先，高裕轩集团（NCT，0056，主板产业股）位于雪邦综合发展区的NCT智能工业园（NSIP）成为雪州首个获得认证管理的工业园区。

占地300公顷的NCT智能工业园分3阶段发展，已获得绿色地产（GreenRE）认证，预计发展总值（GDV）达100亿令吉。

首阶段发展总值20亿令吉，预计2025年完工，拥有半独立式厂房、独立式厂房及链接式独立厂房，以及27块空置的工业用地。

截至目前，首阶段的预订率达40%。各政府单位纷纷给予支持，包括投资、贸易及工业部（MITI）、大马投资发展局（MIDA）和雪州投资促进机构（Invest Selangor），使NCT智能工业园迎来首家外资科技发展公司，买下48.05英亩土地。

另外，拥有永久地契的COMPASS@斯里冷岳镇工业园，占地220英亩，预计可产生12亿令吉的发展总值。

今年2月17日，COMPASS中小企业园区已投入建造，此处将提供现成的厂房和仓库，面积3600平方尺至5万平方尺。

而COMPASS工业与物流园区已获得绿色认证，占地120英亩，将提供定制的仓库和制造业建筑。

Rivertree分2阶段建Esteem

首次踏足工业园开发项目的Rivertree集团，在巴生推介了首个工业项目——Esteem商业园，预计生产总值达1亿8000万令吉。

分两阶段发展的Esteem商业园，预计分别在2025年和2026年完成，占地4.06公顷，拥有39座工业单位。

此外，森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）与Logos产业的联营公司SDPLOG，联手发展巴生武吉拉惹E-Metro物流园区。

区内Metrohub 1和Metrohub 2的总出租面积，分别是110万平方尺和80万平方尺。

Metrohub 2也已签下首个租户，即J&T分销公司。

首阶段预计在今年末季完工。

还有由杨忠礼集团分两阶段建造的武吉拉惹国际工业区（BRIIC），是占地89英亩的永久地契土地，会在今年拿到完工和合格证书（CCC）。

这里的首阶段兴建了2栋有斜升坡的双层仓库，总出租面积达70万4279平方尺。

数据中心朝气蓬勃

数据中心方面，根据大马莱坊，大马是东南亚发展最快的国家，前年的总投资额达47亿令吉。到了2027年，预计上升到70亿令吉。

已经有约41家企业在大马设立数据中心，超大规模投资将陆续涌入，加上市场对数据托管营运商的需求强劲，带动外资持续进驻。

去年吸纳113兆瓦

相比印尼、泰国、菲律宾及越南，大马是数字经济发展最快的国家，去年数据中心吸纳了113兆瓦，未来5年预计增长20%。

仲量联行在今年次季产业市场监测报告中提到，邻国新加坡政府继解除数据中心禁令之后有重大发展，上个月宣布新增80兆瓦容量，并颁布给4家国际公司，分别是Equinix、微软、字节跳动的AirTrunk及万国数据（GDS），以便在狮城发展新的数据中心。

不过，狮城此举无阻我国数据中心持续火红。

我国依然有独特的吸引力，招揽不同类型的数据中心进驻。

赛城成数据中心枢纽

回到国内发展，大马莱坊指出，在巴生谷，赛城是数据中心枢纽，其他后起之秀有武吉拉惹和八打灵再也。

明年首季，Equinix将以KL1之名，在赛城开设新数据中心，额外投资额超过4亿6200万令吉。

一旦完工，它将拥有900个机柜及2万8300平方尺的数据托管空间。首阶段完成之后，将有450个机柜和1万4000平方尺的数据托管空间。

另一个引人注目的数据中心Vantage将额外投资133亿2000万令吉，在赛城一片35英亩的土地兴建第二座大型数据中心，起名为KUL2。

接着，Gaw资本和A3资本联手在赛城发展两块新地皮，总土地面积13万4441平方尺。

其中一块地皮将兴建一座容纳12兆瓦IT负载互联网的数据中心，另一块地皮将保留给未来发展。完工之后，数据中心将由Infinaxis管理。

时光网与DigitalBridge集团有意在亚洲扩充其AIMS数据中心的业务。这项于今年4月成交的业务，时光网与DigitalBridge分别持有30%和70%股权。

澳洲首屈一指的数据中心NEXTDC公布了进军大马市场的消息，它的驻点是在灵市KL1，一座获得最高等级认证第四级（Tier 4）的数据中心，预计在2025年开始分阶段营运。

到了2037年，亚马逊网络服务公司（AWS）计划投资255亿令吉，在大马创建云计算基建，将大大推动全国的数字化进程。

各种利好关系支撑产业市场逐步复苏

2023年全年全球经济增长预计放缓，俄罗斯和乌克兰战争引发的地缘政治危机延烧，加上通胀挑战和外部需求走低皆带来隐忧，大马经济复苏将趋于缓和，预计经济增长率介于4至5%之间。

今年5月，国行隔夜政策利率（OPR）再上调25个基点，从2.75%上升至3%，推高了借贷成本，或多或少已抑制产业市场的活动。

中国放松了严格的冠病清零政策，将缓解中国的经济增长，而中国作为大马最大的贸易伙伴，大马将得益于它的附带效应。

产业市场受到各种利好关系支撑，例如经济增长、更好的物流基础设备、持续改善的就业市场和友好的政府政策与优惠，预计在今年下半年逐步复苏。

配合政府积极推动商业、投资与贸易的承诺，投贸部及旗下机构已准备好与引进高科技和优质投资的投资者，创造更好的高薪工作机会。

2025年西海岸大道竣工及2027年东铁建竣，将大大改善各个工业区之间的连接，推动工业与物流市场的发展。

工业生产指数获提振

今年首季，大马工业生产指数（IPI）从122.6点，按年增长2.8%至126.1点。

大马工业生产指数得到提振，主要源自制造业和矿业分别上升3.4%和2.1%，尽管电力领域萎缩1.3%。

制造业回弹是受到内需与出口导向工业带动，主要得益于烟草产品（15.5%）及汽车与罗里（10.5%）这些次领域的增长。

不过，橡胶与塑料制品、木制品及家具的生产指数，分别降了7.8%、8.6%及11.3%。

今年首季，大马在制造业、服务业与首要领域吸引了714亿令吉获批投资，有望创造2万3977个新就业机会（去年同期有428亿令吉）。

获批外来直接投资（FDI）占52.5%或375亿令吉，依次来自新加坡（115亿令吉）、英属维京群岛（71亿令吉）、中国（65亿令吉）、香港（29亿令吉）和韩国（25亿令吉），余下47.5%或339亿令吉则来自国内直接投资（DDI）。

我国政府近来积极派出贸易及投资代表团前往韩国、中国、意大利及日本寻找商机，已带来1700亿令吉的潜在外来直接投资。

同时，投资吉隆坡机构（InvestKL）旨在2023年争取20亿令吉高影响力及高价值的投资，特别是在数字经济与区域卓越中心，与全球领先的战略伙伴为大马创造1500个高技能工作机会。

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• 莱坊: 大马工业产业走势红火

大马数据中心井喷
电力供应是首要挑战

独家报道：陈美玲

大马数据中心市场在亚太区爆红，海外投资者愈发关注大马在这领域的发展潜能，致使多家跨国产业顾问公司或产业平台，包括萊坊（Knight Frank）、仲量联行（JLL）和居外IQI（Juwai IQI），巨细靡遗地研究大马数据中心发展趋势。

居外IQI本月中发布的报告指出，大马已崛起为亚太最大的数据中心市场，因为我国政府的扶持政策、高速宽频连接、土地成本具竞争力、廉价的可持续能源，位于东盟心脏地带的优质地理位置，还有与新加坡毗邻。

大马萊坊董事苏颖雯更在接受本报专访时透露，近期外资的大量涌入，令国内可供兴建数据中心的土地和设施供不应求，过去两年，约20间数据中心投资者找不到合适的土地发展。

大马数据中心领域的井喷式增长是不争的事实，但眼前必须先克服哪些短板，才能真正起飞？

整体而言，大马数据中心要真正起飞，还需要多方面的加速配合。

苏颖雯指出，第一项挑战就是电力供应，因为大马只有国家能源（TENAGA， 5347，主板公用事业股）一家公司提供电力供应。

针对这点，她表示，根据萊坊了解，大马数字经济机构（MDEC）已与国能合作，协助数据中心面对潜在的电力供应挑战，为数据中心开放更多电源。

提高使用再生能源

另一问题是，海外数据中心须符合政府规定的环境、社会和监管（ESG）要求。因此有一些业者特别注重使用再生能源，例如水力或太阳能发电。

如果大马能加速提高使用再生能源，就可以吸引数据中心投资。

实际上，MDEC与政府的MyDigital都很积极地协助数据中心，例如在买地方面，说服经济策划单位对超过2000万令吉投资的外资豁免税务。

另一个重要因素是海底电缆，柔佛到新加坡有17至20条海底电缆，这意味互联网连接性极强，能减少时延问题。

柔佛成主要新据点

苏颖雯指出，数据中心业者是在约在10年前开始进驻大马市场，一直保持平稳增长。

冠病疫情使云端活动激增，带动数据中心需求量迅速增长；加上新加坡政府于2021年暂停兴建新数据中心，需求涌入对岸的柔佛，进而刺激大马整体的数据中心增长，如柔佛士年纳科技园、努沙再也科技园及杨忠礼绿色数据中心园区，还有大吉隆坡的赛城及武吉加里尔大马科技园。

今年首季，柔佛的总IT容量高达712兆瓦，比吉隆坡211兆瓦高出501兆瓦。这意味着，柔佛近几年已崛起为数据中心的主要新据点，发展空间大于吉隆坡。一旦柔佛3座科技园全面开放，总配备电容量将翻倍。

现有科技园近饱和
求助产业代理寻地

苏颖雯指出，数据中心本来属于政府对政府，或是外国数据中心业者或投资者直接和我国政府洽谈，以及签署相关协议，选好地点准备开发数据中心。

然而，后期情形有变。随着国内外越来越多业者欲物色合适地点开发数据中心，而现有的科技园空间近乎饱和，来不及迎合需求，业者唯有转向产业代理或产业顾问公司，协助寻找土地。

“例如柔士年纳科技园第一期已经饱和，目前开发第二期，但是第二期工程耗时，再等设施齐全就位，才能迎来新数据中心。

“然而，业者或投资者不能久等，没办法之下，转而寻找私人地开发项目，所以产业顾问公司才看到市场对数据中心的需求不断提高，慢慢地变成一股风潮，并成为各大产业顾问公司的焦点。”

苏颖雯表示，大马土地广阔，但现成又适合开发数据中心的地少，因为基础设施必须就位，数据中心才能迁入营运，例如电供水供、互联网连接等。

如果发电站距离远，就会提高驳接电缆的成本，这些都是考量点。

近年，大马数字经济机构以开放的态度跟产业顾问公司沟通，主动透露在过去两年，有约20间数据中心找不到土地发展，希望产业顾问公司协助找地，大大引起跨国产业顾问公司的关注。

云服务促进经济增长

大马已崛起为全球数据中心市场举足轻重的国家，吸引全世界科技公司数十亿美元投资。

比起从前，冠病疫情促使大马人的日常生活更倚重宽频连接与云端为基础的生产力工具。在商业旅行减少期间，供应链重新洗牌，云端为基础的工具与服务成为经济增长的关键因素。这2大因素推动数据中心需求增长，也使云端基础服务成为可能。

亚洲最大房地产科技集团居外IQI集团本月中发布的大马数据中心市场预估报告指出，大马拥有33间数据中心，另有至少12间在发展中。国内数据中心的主要据点依序为赛城、吉隆坡、雪州及柔佛。

居外IQI联合创办人兼集团总执行长安沙里指出，大马拥有29条海底电缆和14座陆地站，比起亚洲其他国家，宽频连接佳。

未来几年，可能还会多条海底电缆上线。大马人口相对年轻，精通数字，机动性上升，仅有约8%到达退休年龄，23%年龄在14岁以下。

此外，89%大马人是智能手机和互联网用户，是东南亚居高的国家之一。这个年轻的数字人口正驱动国家蓬勃发展的电子商务市场。

大多数分析师预测，直到2027年，电子商务市场的复合年均增长率，将取得13.6%增长。届时，电子商务的价值可达170亿美元。”

能源土地皆占优势

安沙里指出，大马处于进一步数字化的晋升之路，例如国家数字网络计划（JENDELA）的措施可吸引210亿令吉高速宽频服务的投资。这项措施也确保每一位大马人至少可以连接4G宽频服务。

企业界也迅速接纳数字化的好处，75%大马企业已适应某些云端服务。大马大力推动5G发展，数据中心市场从中得益，也使需求增加。政府宣布可能推介第二个5G网络，有望推高使用量。

“兴建数据中心一定要有土地，因此在高土地成本的市场兴建数据中心更艰难。就土地成本而言，大马比其他市场更具优势。在亚太区顶尖的数据中心市场，柔佛和吉隆坡拥有最低的土地成本，仅需美国北维吉尼亚世界第一数据中心市场的四分之一成本，便可购得。大马拥有约600片工业地，以及强大的连接，使它更具吸引力，成为数据中心的选址。”

耗电量大成本高

安沙里说，运作数据中心的另一个主要成本是能源。业界对气候变化的贡献非常敏感，也不要不洁能源。数据中心耗电量巨大，2021年，全世界数据中心每小时耗电190.8兆瓦。每年，数据中心也排放约1%与能源有关的温室气体。

“数据中心业者常面对压力，以减少耗能成本及环境影响。大马在能源与土地皆占优势。大马充满吸引力，因为它将于2035年生产占总电能40%的绿色能源。此外，环顾全球主要的数据市场，水电费预计在未来几年上升16%。”

大马处于海底电缆要道的策略位置，临近新加坡，皆是优势。新加坡有亚太区最大的数据消费群，位居世界第三的数据中心市场，不过它的挑战便是缺乏土地和可负担的绿色能源。

柔可成东南亚替代枢纽

柔佛近期获得极大关注，日益成为大马数据中心的重要地点，有望成为东南亚的替代枢纽，归因于新加坡暂停兴建新数据中心的限制，大大刺激市场在柔州兴建数据中心的需求。

加上柔州各地方政府大力支持数据中心，土地与电力皆容易获得，若要寻找替代枢纽，柔州的确吸引力强大。柔州现有的配备电容量达33兆瓦（已建与在建），目前有许多数据中心在建或规划中，能满足东西方云供应商及区域科技公司的需求。

“不久前，新加坡解除了暂停兴建新数据中心的禁令，但仍保留特定条件。因此，新加坡数据中心的空置率只有2%，是全球主要市场的最低，这恰恰给了大马的机会。”

带动经济数字转型

数据中心发展红火，可直接或间接地推动大马经济增长。

它带来数十亿美元的直接投资，并创造数百万个新的就业机会，并间接地带动经济数字转型。

根据预测，在2028年，大马数据中心市场的复合年增长率达9.4%，增长至12%。到了2028年，数据中心市场将吸引新投资者，投资额达20亿美元至31亿美元。

是什么原因促使数据中心以激进的速度扩张版图？全因云端服务商为大马人开设专属云端区域，不惜砸钱并调配大量人力物力，建设设备齐全的数据中心。

世界科技巨擘入驻

此次增长的背后原因，是世界科技巨擘入驻大马，例如谷歌云（Google Cloud）、微软Azure云积分和亚马逊云端运算服务公司（Amazon Web Services）在大马建设更大更完善的基础设备。

2022年初，AWS、微软、谷歌及马电讯被允许有条件地建立和营运超大规模数据中心，以在大马提供云端服务，那时阿里云已立足市场。

AWS公布，在2037年之前，在大马投资60亿美元建设云端基建市场，强调他落户大马数据市场的决心，而不是从其他主要数据中心枢纽提供服务，例如东京和新加坡。

大马主要的企业，例如国家石油公司（Petronas）和回教银行（Bank of Islam Malaysia）在某程度上正在使用AWS的服务。AWS在大马创建专属的云区域，将使它提供更全面的云服务给客户。

“亚马逊云端运算服务是很好的研究案例，因为未来14年，它在大马投资60亿美元建设数据中心。这间数据中心可防潜在干扰，提供低延迟给本地企业。其他业者陆续涌入，上周，澳洲数据中心业者NEXTDC指出，将提升大马的扩张计划，并正在筹集4亿1920万美元的部分资金。”

位于柔佛的杨忠礼绿色数据中心园区（YTL Green Data Centre Park）是数据中心市场增长的范例，这项耗资15亿令吉的项目，将提供绿色能源及先进设备，新加坡冬海集团（SEA）的SEA数据中心，将是主要租户。

这个例子证明数据中心蓬勃发展，为大马引进最先进的建造技术、永续的做法和创新科技。数据中心代表着数十亿美元的增长，也代表高品质的就业和绿色经济。

数据托管业者前景佳

何谓数据托管业者（Colocation Operators）？

苏颖雯指出，数据托管业者是数据中心的一种，而大马80%的数据中心是属于这类数据中心。

她解释，大马现有的数据中心分成3种规模，最小的就是数据托管业者，大一点的是边缘数据中心（edge data centre），还有超大规模数据中心（hyperscaler）。

数据托管业者是专门提供数据中心设施的地方，包括机架、营运、维修、电力供应、网络连接、冷却系统、保安和监控。同一间数据托管业者可以有很多客户来租空间。

节省办公室空间

以前，很多公司在公司内设有独立的伺服器机房。现在却改变做法，把伺服器放在数据托管业者的设施，由专人运营、维修，这就可以节省办公室空间。

数据托管业者的发展前景良好。超大规模数据中心进入大马市场，自建数据中心耗时的问题，不局限于土地，也包括日常业务。

在自家数据中心建成之前，他们会把业务暂时交给数据托管业者处理，所以数据托管运业者能接到很多超大规模数据中心的生意。

另外一种情形，有可能是超大规模数据中心的客户量未达标，唯有先以数据托管业者的方式进行业务。

在大马，数据托管业者的指标性地点是吉隆坡章卡拉惹朱兰的Menara AIMS。其他后进市场的外国数据托管业者，都以Menara AIMS为指标，会要求产业代理寻找距离Menara AIMS 5到10公里的地点，因为越靠近现有数据中心，就越缩短时延。

数据中心投资首选大马

根据萊坊首份SEA-5机会指数，大马在东盟最吸引数据中心投资的国家当中排名第一。

2022年，大马数据中心占据主导地位，总共使用113兆瓦电力，比第二高的泰国（25兆瓦），高出4倍多。尽管吉隆坡数据中心在过去3年的总配备电容量以双位数增长，但柔佛数据中心总配备电容量却是最高。

相较其他4国，大马去年经济增长取得强劲的8.7%，加上最新公布的亚马逊云端运算服务公司（AWS，Amazon Web Services）和谷歌云区域，将在大马建设更大更完善的基础设备，使大马稳居东南亚5国数据中心首位。

越南、菲律宾和泰国市场对数据中心越来越友善，可预见的，他们的排名会在该机会指数中上升，但是总配备电容量及云需求少，拖累他们排位偏后。

萊坊预测，指数排位将有变数，因为全球数据中心业者及云服务商将在未来几年，开始插足这些市场。