黄伟益
产业管理顾问

业主若不合作，
可直接采取行动

峇冬加里发生营地土崩惨剧，牵引出国内许多高楼管理层，皆面对许多业主往往先斩后奏或“先上车、后补票”的情况，有者甚至把自己置于高度危险之中而不自知。

最常见的情况，就是业主往往在不属于自己单位的范围内筑起围墙或围篱，把共管产业的范围纳入个人私占的领域。

当其他业主有样学样地跟着效仿，而管理层要开始采取行动时，这些业主却质问管理层：“为何你们针对所有人采取行动？”

另一个常见的情况，就是将自己的物品堆积在门外的走廊，或是堆积在楼梯口，这些情况都可能会影响到火灾时逃生或救援工作，甚至加速火势蔓延。

住在高楼的业主，首先须了解自家的产业范围。他们可以参照分层地契，而若没有分层地契，就参阅地方议会所批准的建筑图测来确定。

若是根据分层地契，我们还可进一步确定本身单位所拥有的附属物业(Accessory Parcel)，包括停车位、空调窗台、花圃庭苑之位置及实际面积，进而避免侵犯其他不属于本身产业的范围。

当确定了本身产业之范围，业主是否就能为所欲为呢？当然，若这个业主关上门窗，在本身单位内做任何事情，只要不违反任何法律，而这些行为又不影响或干扰到其他业主，这基本上不会构成太大问题。

管理层可限制部分行为

然而，若这个单位不断传出噪音，或者其个人行为或所展开的商业活动，影响到其他楼上、楼下或隔邻单位住户的日常生活，再不然就是因为这个单位所展开的装修工程，影响到整栋楼宇的结构安全，管理层就有权力介入并采取进一步行动。

2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表，授权楼宇管理层可规定业主或居民以下行为或活动：

(1)不可在晚上11时过后大声播放音乐；

(2)不可随意更改本身产业的外观与颜色；

(3)不可在本身单位储存易燃品或爆炸物；

(4)要对自身单位展开害虫管治工作，避免影响他人；

(5)要确保本身宠物不会对其他人构成干扰；

(6)不可乱丢垃圾，包括随意给外来鸟类喂食；

(7)不可在未经管理层批准之下，展开装修工程；

(8)不可随意停放交通工具，或在停车场置放障碍物

除了上述所谈的，管理层可以通过召开常年大会或特大，并给予21天通告，来制订附加管理法规，以确保整个楼宇的管控工作更加顺畅。

装修非获批即为所欲为

对于装修工程，许多业主的一般认知，就是只要得到管理层所批准，他们就可以根据自身意愿，并对自身单位展开任何装修工作，但事实看来并非如此。

首先，业主须根据室内设计师的设计图，要求承包商把整个图测画出来，然后再把这个图测提交管理层。

禁影响结构安全

随后，管理业须鉴定这个设计图，是否涉及某些不能被敲打的剪力墙或所谓结构墙(Shear Wall)，还有这些装修工程对毗邻单位所可能构成的影响。

要如何鉴定何为剪力墙，何为切墙(Brick Wall)？这可以通过建筑图测，或是土木工程图测来鉴定。

由于剪力墙内的墙身涉及钢筋水泥，任何敲打足以影响整栋楼宇的结构安全，绝不可以随意作任何修改。至于砖块砌成之切墙，由于墙身未涉钢筋水泥，要对其敲打则影响不大。

当然，若这个设计图涉及修改屋内的区分空间(Partition)，或是涉及重大的结构修改，管理层可以指示业主通过委任建筑师、工程师等，将整个装修图测提交地方议会来批准。

至于整个工程，则应该交由建筑师或工程师来全程监督承包商施工，以让所有住户更加放心。

当然，你身为业主有权决定要如何对本身的单位展开装修工程，但管理层同样有义务要让其他住户住得更安心，所以管理层有权对未经批准之装修工程发出停工令，或充公承包商的建筑材料或器材。

我们经常面对一些业主在未经管理层批准，或未提呈图测予管理层的情况之下，就擅自展开装修工程。当他们被抓包时，又会搬出各种理由耍赖。

为了更有效应付这种情况，管理委员会可以通过召开大会制订附加管理法规，包括授权管理层发出停工令、阻止承包商进入、限制施工时间，甚至若有必要，还可充公整个装修工程所需使用的建筑器村或材料。

管理层有适当裁量权

其实，2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表底下之管理法规，明确授权管理委员会，再通过权力下放予管理层职员、保安人员等，针对任何违反法令或管理法规的事项展开任何执法行动。

这包括管理层有权拆除任何违章建筑、移除任何留在共管产业范围内的障碍物，包括充公这些物品并转售。只要管理层在采取执法行动之前，给予所有相关业主或单位所需通告，并给予对方足够时间来解决问题，若面对业主还是不合作的情况，就可以直接采取所需行动。

尽管如此，许多管理委员或管理层职员，未必有足够胆量去采取这一类行动。

他们甚至担心，自己会成为被业主报复的对象，包括车辆被爆胎、车身被刮花等。这就解释了为何管理层工作，应交由那些本身并非住在高楼内的人士来负责。

身为产业经理，我们绝对有义务根据管理委员会的指示或决定，负责对违规的业主采取行动。

除非是超越管理层能力范围所能采取的行动，否则管理层可以随时自行采取行动，而无需涉及地方议会或其他执法单位。

如果管理委员会不想直接采取行动，可以通过入禀分层管理仲裁庭或是法庭，先取得所需之裁决或庭令，再来通过执行这些裁决或庭令也不迟。

毕竟，迟采取行动总胜过完全不采取行动，但若可能涉及人命伤亡或财物损失的个案，则事不宜迟了。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

张先生，您好！

公寓的公共设施都管理得很好，清洁和保安服务也不错。

只是我发现管理处在美化景观方面，感觉很浪费，花园和路边的花草，本来就种得好好，但几乎三几个月就全部拔起来，重新再种过新的。

那些花草稍为修剪就行了，为何一定要拔起再种？请问，一般公寓都是这样操作？

好奇这类开销有没有一个标准，或可以估算的指标？

Fan LL

答：

Fan LL，您好！

这是运营层面的课题，建议先向管理委员了解这么处理的初衷后，定制每年的预算案，这样才能透明化的处理。

也建议，先做调查了解业主们的喜好后，再定制属于您们公寓的景观方案。

在这个课题上，确实没有硬性的规定，这属于无受强迫的个案（Willing Buyer Willing Seller）。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

张先生，您好！

公寓所在地呈三角形，公寓楼一端窄一端宽，多层停车场内的车道规划很乱，引起很多不满。

共管机构加设了很多条形柱子的路障，强逼居户根据路线一圈一圈的转。但这些路障设了不久又被人拆了，管理处再设又再被拆。

事实上，现有路线真的很乱和不符合常理，其实只要小调整就可以改善，但管理处就是不愿听建议。

请问，要怎样才能让管理处採纳大家认为比较的方式？

Lee

答：

Lee，您好!

如果良性沟通无法达成共识，您可通过“改朝换代”竞选管理委员，有了管理权，您就拥有修正的职权了。

或是，让建筑委员会（COB）介入协调。也可以尝试向仲裁庭获取庭令。

同时，您也可向职业物业管理经理了解职权的范围，让物管经理教育委员。

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