2022年12月24日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
公寓的公共设施都管理得很好，清洁和保安服务也不错。
只是我发现管理处在美化景观方面，感觉很浪费，花园和路边的花草，本来就种得好好，但几乎三几个月就全部拔起来，重新再种过新的。
那些花草稍为修剪就行了，为何一定要拔起再种？请问，一般公寓都是这样操作？
好奇这类开销有没有一个标准，或可以估算的指标？
Fan LL
答：
Fan LL，您好！
这是运营层面的课题，建议先向管理委员了解这么处理的初衷后，定制每年的预算案，这样才能透明化的处理。
也建议，先做调查了解业主们的喜好后，再定制属于您们公寓的景观方案。
在这个课题上，确实没有硬性的规定，这属于无受强迫的个案（Willing Buyer Willing Seller）。
2022年12月19日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
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楼宇内部的垂直运输设备，简称“升降机”，它是共管楼宇内部的其中一项永久运输设备，也是业主住户使用率最高的机械设备之一。
自1845年第一代升降机诞生以来，它让楼宇建筑克服了向上发展的难度，同时也成了现今高楼建筑内的必备设施。每天24小时，每周7日，为高楼提供客运、货运服务。
升降机只要在常规使用下，技工定时定点地维修维护，它是相当安全的垂直运输工具， 马来西亚更是设立了专属部门审核与监督国内的升降机，以确保其安全。
然而，高楼居民却都对升降机又爱又恨。
随着互联网的便利，许多人都是社交媒体的用户，有关升降机事故讯息的传递变得越来越便利。
有关升降机事故的短视频是热搜榜常客，不免让使用者对它存有恐惧，或因不了解它，而对升降机的安全性存有认知误区也不出奇。
升降机都有健康证书
根据马来西亚1967年工厂及机械法令 （139号法令）与马来西亚1994年职业安全及卫生法令 （514号法令），职业安全与卫生局（DOSH）更是硬性规定，每一部升降机都必须每年更新合格证书， 以确保它能安全的服务用户。
而且，该机构也规定，升降机须有安全防护系统。每一部升降机至少有5条电缆。
若其中一条电缆断开，其余4条起重电缆将确保升降机安全运作。因此，升降机电缆突然断裂，导致升降机包厢急坠的事故，不应该发生。
这让消费者疑惑，为何会发生起重电缆同时断开的情况呢？
因为每一部升降机都是由经验丰富的技术人员正确地安装、校正和校准，以便能有效地发挥作用。
升降机主导轨上的机械制动器是最后一道防线，即使是在起重电缆断开的情况下，升降机机厢会在自由坠落的过程中，经过主导轨上的机械制动器。
该机械制动器会在升降机机厢仍未撞入缓冲坑以前，停下升降机机厢。令人费解的是，在升降机事故中，所有的这些安全措施没能发挥作用。
那我们不禁要问，到底问题出现在哪里 ？
根据笔者的观察，升降机事故，通常离不开升降机的维护工作不善，甚至是从没保养这事实。
鉴定问题根源对症下药
如果要对症下药，笔者建议先从问题根本分析，鉴定问题出在哪里。以下是问题的几个可能根源：
1）管理处滥权饱私囊
管理委员利用法律授予的行政权谋私，以私人利益为出发点，用人唯亲，“挂羊头卖狗肉”的方式控制整个维修保养工程，以不当手法，趁机牟取暴利。他们提供变相的“一条龙”服务，串通顾问与承包商，控制整个维修承包过程，合谋抬高维修中标价，中饱私囊。
2）技术人员渎职
按照标准流程，每栋共管楼宇都需与获得DOSH营运执照的升降机维护供应商签订外包服务合约，并委派那些可以胜任、符合资格的人员，负责定期维护工作。
按照这逻辑：
a）该维护承包商工作人员所提供的升降机维修服务，其质量是否低于标准。
b）该维修服务是否由熟练技术人员进行？
c）当中使用的是原装配件吗？
基于第一与第二难题，须看职业安全及卫生局这个监管机构是否有恪尽职守，以确保只有获得授权认可的升降机供应商，方可以注册为升降机的维修单位。进行升降机维护工作的同时，委派那些可以胜任、符合资格的人员维修，并确认现场的维修工作呢？
3）囊中羞涩，难办
笔者也提醒业主，高楼升降机经常发生故障，是困扰高楼住宅住户的噩梦。
但他们可能没有仔细的想到，若寻根究底，住户本身拖欠物业管理费的态度，也是导致这个问题的其中一个原因。
笔者呼吁业主们准时缴付管理费，因拖欠物业管理费，势必会导致物业管理方没有足够资金，维护、维修和清理建筑和相关设施，包括升降机在内。
2013年分层管理法令阐明，违反仲裁庭裁决，如没在规定期限内缴清拖欠费用，一旦定罪，最高可罚款5000令吉或监禁最高3年。
最后，机械设备是否能长期以良好的状态为民服务，除了钱要到位，管理者也扮演管家监督的重担，审核维修服务承包商，邀请监管机构定时的审核也十分重要。
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2022年12月9日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：
张先生，您好！
公寓所在地呈三角形，公寓楼一端窄一端宽，多层停车场内的车道规划很乱，引起很多不满。
共管机构加设了很多条形柱子的路障，强逼居户根据路线一圈一圈的转。但这些路障设了不久又被人拆了，管理处再设又再被拆。
事实上，现有路线真的很乱和不符合常理，其实只要小调整就可以改善，但管理处就是不愿听建议。
请问，要怎样才能让管理处採纳大家认为比较的方式？
Lee
答：
Lee，您好!
如果良性沟通无法达成共识，您可通过“改朝换代”竞选管理委员，有了管理权，您就拥有修正的职权了。
或是，让建筑委员会（COB）介入协调。也可以尝试向仲裁庭获取庭令。
同时，您也可向职业物业管理经理了解职权的范围，让物管经理教育委员。
2022年11月17日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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都市化效应、完善的基建、便利的周边设施、大量的就业机会，令许多国人涌入各大城市生活，并升级成了40%中产阶级 （M40）。
然而，城市人口的不断增加，把城市有限的土地价格不断推高。
为了头顶的那片遮风挡雨的瓦，许多月薪数千令吉的都市人选择了另类的生活方式，购买的虽是独自的个别单位，但却与其他单位住户共享同一个屋檐的共管楼宇。
而许多共管楼宇的小业主们，其实都是都市中的“夹心阶层”，他们因为有经济能力，是国家的纳税人，具备金融借贷空间，能买房，却因为收入处于中等阶层，与弱势阶层相比，不符合官方政策的扶助目标，经常处于市场与公共政策保障之间的空白地带，典型的比上不足、比下有余。
虽然按照“夹心阶层”的收入水平，有金融借贷空间能买房，中等收入水平的金融借贷空间，通常只能获得一次房贷就封顶了，为了买房夹心阶层还得背负长达35年的房贷，为头顶上的瓦付出大半青春，成了不折不扣的“三奴”：努力偿还房贷的“房奴”、通勤代步的车贷的“车奴”，以及孩子们的“孩奴”。
业主几乎“非专业”
所以，都市人几乎都忙着挣钱或为事业打拼的黄金岁月，而2013年分层管理法令，把管理权交托了给管理机构，这是由可投票的业主，出席年会一人一票民选出的业主代表，也是757法令下合法合规的管理者。
问题来了，管理委员并不一定是物业管理专科，他们虽然拥有管理职权，但却一知半解，该怎么办？
法律制定的管理条规是什么呢 ？ 该关注的细节又是哪些呢 ？ 何为监督的标准呢？日常运行的标准章程是那些呢 ？许多人出任管理委员后才体会到，原来楼宇管理日常的服务范围繁多，必须负起以下10大任务，堪称是10项全能大考验！
A）土木工程 – 楼宇维修与保养；
B）机械工程 – 机器设备的定期保养与维修；
C）电气工程 – 电流电气的定期保养与维修；
D）金融服务 – 征收管理费，支付被委任的服务者，维持收支平衡；
E）法律顾问 – 提供法律解说与援助；
F）人流管理 – 管理小区里的人流与车流；
G）警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫；
H）人事纠纷 – 协调处理业主或租户之间的纠纷与矛盾；
I） 环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质；以及
J）其他大小事务
但，看清楚以上的每一种服务都有其领域的专才，加上管理委员拥有该楼宇公摊管理费的支配权，假如管理委员利用法律赋予的行政权谋私，以私人利益为出发点，用人为亲，“挂羊头、卖狗肉”的方式操纵整个维修保养工程，以不当手法，趁机牟取暴利。
又或是提供变相的“一条龙”服务，串通顾问与承包商，控制整个维修承包程序，合谋抬高维修中标价赚自家的钱。
官方应着手整顿和教育
到底有几位小业主能抗衡呢 ？
别忘了，许多小业主并不是物管专业人员，他们缺乏相关的知识，加上本来就是夹心阶层的中产，日常已经疲惫于偿还债务，还能拨出多少时间来跟进呢 ？ 典型的养不起自己，专注事业，房子却无人打理的困境。
国内物管的账，不清不楚已经是公开秘密，买贵了又怎样 ？谁才是有执法权的执法单位呢？如果法律授权的执法单位选择无作为，那纳税人的权益该谁来捍卫呢 ？
为此，笔者呼吁官方单位正视以下几点：
其一，建立有公信力的第三方或官方估价审核机制，避免管理委员霸权私通，透过“一条龙”服务抬高维修与保养费用后，转嫁给业主；
其二，透过互联网大数据库，让消费者能检测报价是否合理；
其三，宣导共管楼宇的业主，有关管理共管楼宇所需的知识，增加官方的询问和沟通管理渠道，并严峻的为该该渠道的执行力把关。
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2022年11月9日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
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问：
张先生，您好！
公寓多层停车场都是单向道，很多住户会贪方便“抄捷径”。
因为这样，停车场内发生过多次小擦撞。
但据说因为公寓是私人地段，所以无法根据交通法令执法，出意外的车主能自叹倒霉。
请问真的如此吗？在这情况，车主可以向公共机构追讨损失？或有更好的解决方法？
Tiong
答：
Tiong，您好!
确实，执法单位不方便在私人地段执法。不过，这种行为已经抵触了公寓的家规（House Rules），管理层可依据下列步骤对违规者采取行动：
1. 劝导
2. 开罚单并锁车
3. 提告到仲裁庭
4. 投诉到建筑委员会（COB）
5. 申请禁令
2022年10月19日
物管专家：张惟越
物业管理人
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问：
张先生您好，我有个疑问。
如果委员已经是跟管理层工作，然后管理层公司也在公寓服务，是否合法？
我本身也选上委员，但是1天后，我就辞职了！
现在他们还要跟现在的管理层签约3个月……
You Wai Ng
答：
You Wai Ng，您好！
“委员不受薪，受薪不委员”。您所提到的方式，已经存在利益冲突。
因此，不太建议这么做。
2022年10月17日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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卫生部秘书长拿督哈吉星今年6月22日发出通告，表示卫生部将“根据卫生部反腐计划和2021年马来西亚数字经济蓝图，从10月1日开始，卫生部旗下所有设施将仅通过扣账卡、信用卡和电子钱包等方式，接收无现金付款。
“在该措施下，卫生部属下的所有设施，包括医院和诊所，将仅接受无现金支付来降低涉及公共资金的泄漏，所导致国家收入流失的风险，同时提供便利化的支付过程，来提升收费的效率和安全性，并降低收费成本，以惠国利民。
共管楼宇的金钱纠纷是大课堂。
邻国真实个案
47岁被告鲁米被怀疑私自窜改会计审计报告，经调查后，证实被告于2013至2018年期间出任合乐路的Harvest Mansion楼宇经理时，从住户支付的维修费和储备金中失信金额高达1万9962新元。
被告后来俯首认罪，并表示款项已被用在支付债款以及应付个人开销。经法庭审判后，被告被判失信罪成立，监禁14周。
以上乃成功入案的冰山一角，许多发生在大马半岛的共管楼宇管理费失信事件，多数因证据不足，而不了了之。
大马个案一
今年一月份位于旧巴生路华联花园岭一座共管公寓的楼宇经理被爆在其任职楼宇经理期间，无法交代高达50万令吉的款项去向，于去年9月份管理委员介入后，当事者就告失联。
十五碑警區主任阿米希表示，商业罪案调查组已援引刑事法典第408（失信）條文，开档调查涉案的女嫌犯。然而，一年过去了，此案至今仍无下文。
大马个案二
2020也爆出楼宇经理艾迪诺（53岁）在其于2016年11月至2019年12月任职威中Signature及Signature Avenue楼宇经理期间，挪用每月收取的管理费共18万1323令吉，而被控告抵触刑事法典408（失信）条文。
笔者相信，如果采用无现金的支付管理费，共管楼宇的公款更有保障，可避免因个人诚信问题而引发的失信事件。
采用无现金支付4大好处
1）记账变得简单
因每一笔支付的款项都被记录下来，会计系统里的数据，也将会进行数字化，往后要分析住户的习惯评估，楼宇财务分析与评估，都将容易许多。
2）防范失信事件
无现金支付可避免或杜绝前线职员私吞现款的问题，避免失信事件。
3）可降低行政开销
通过互联网的便利，住户无需特别请假上门支付管理费，支付管理费可随时随地十分方便，同时接收端的管理办公司也可更有效的管理柜台工作人员，一切支付都记录在电子支付系统里。
这样对前线的行政人员提供有效的进行工作编排，能有效的减低人力资源成本。
如有病假，后勤团队也可远程管理，避免遗漏。
4）无现金付款方式效率高
随着智能手机和互联网几乎渗透社会所有阶层，人人都一机在手，方便住户，就是方便管理处。
零售界提倡无现金支付，笔者也与大多数人一样，已习惯使用电子钱包附带的无现金付款便利。
同样的，管理办公室也需要跟得上时代。
无现金的支付方案在减少使用现金的同时，让交易的效率更高，也可抑制假钞流通，杜绝类似“抢劫”、“失信”这类“传统”犯罪事件。
勿忽略潜在风险
虽然无现金支付好处多多，我们也不能忽略，数字科技便利下带来的隐患。
由于非常便利，屡屡发生个人信息盗用事件，科技犯罪这类“新犯罪”也会日益猖獗。
1）互联网骇客猖狂
骇客善于利用系统的漏洞或保安缺陷，轻则骇入系统并窃取用户的财务信息，重则直接盗取金钱。
2）须克服设备与技术难题
共管楼宇的营运基金都来自业主的公摊管理费，许多共管楼宇的科技设备处于老旧代换状态，并不适合推行大量依赖互联网的无现金支付。
3）年长者难适应
智能手机对于年轻人是驾轻就熟，但对于旧时代的大部分年长银发族，却是难以跨越的壕沟。
笔者希望，共管楼宇能尽快转型，迎接科技的便利，而政府也需要正视微型公寓及老旧楼宇科技设备的缺乏或老旧。
2022年09月19日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers” ，简称BOVAEP）于上月22日登报发出通告，宣布该局援引1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令第25（1）条文，以及估值师、估价师、房地产代理及物业管理条规中的第142条规，正式撤销264位物业管理经理的执业执照，俗称除牌。
为何这么多位同时被除牌呢？首先，让我们先来了解，什么是物业管理经理？简单来说，物业管理经理是在建筑物的管理与维护方面，具有能力和丰富经验的合格专业人士。
他/她需获得马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局的认可，才能领取执业执照。
同时，他/她也是一位熟知2013年分层管理法令、1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令、马来西亚物业管理标准（Malaysia Property Management Standard）和其他与房地产、分层地契相关法令法规的专业人士。
在大马，特别是分层地契房产项目，因涉及私人单位与共有共用设施设备的维修维护工作，因此是一门蛮复杂的专业。
许多人担任了共管楼宇的管理委员，才知道原来楼宇管理是10项全能大考验，共管楼宇的日常工作范围是如此繁多。
管理者任务
A）土木工程 – 楼宇维修与保养
B）机械工程 – 机器设备的定期保养与维修
C）电气工程 – 电流电气的定期保养与维修
D）金融服务 – 征收管理费，支付被委任的服务者，维持收入支出平衡
E）法律顾问 – 提供法律解说与援助
F）人流管理 – 管理物流、人流及车流
G）警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫
H）人事纠纷 – 协调业主或租户之间的纠纷 与矛盾
I）环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质
J）其他大小事务
委员法律责任重
2013年更阐明，管理委员一旦没有依法办事，就等于触犯该法令，一旦罪成将面临以下惩罚 ：
1） 罚款不超过25万令吉
2） 牢狱不超过3年，或两者兼施
谁是合法合规管理者？
您可能会问，本文的主题是物管经理，但为何牵涉到由业主出任的管理委员呢 ？
答案是，目前2013年分层管理法令是把管理职权授予出席年会透过票选的业主为管理委员，而非合格的物业管理经理。
合格的物业管理经理，是管理委员所委任的服务供应商。 再次提醒业主们，共管楼宇的管理职权还是停留在管理委员，而非物业管理经理。
然而，多数出任管理委员的业主，都不是相关领域的专业人士，所以才选择委任专业人士来管理，只不过委任了物业管理经理后，就完事了吗？ 其实不是。
根据2021年官方数据，西马共有2万1254个分层项目，但合格的物业管理经理却只有2776位人，楼多人少，导致物管企业“出租”执照。
物管如计时炸弹
有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成，这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训。
更重要的是，由于执照不是自家的，根本就无需为专业负责。
慎选物管企业
一旦出事了，再向另一个持牌人租物管执照就是了。
委任了这样来历不明的物管企业，等同把生命和身家财产都托付给一颗计时炸弹，业主们是否能睡得安稳呢？
业主委任物业经理，就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作，还有自己的生命安全及身家财产都交给他，自然马虎不得。
居民委员得谨慎筛选物管企业，才能保障自己。只有再三确认，才能减少不必要的麻烦。
管理费非越便宜越好
因管理委员对物业管理不了解，总以为这是一门不需要耗费技能与精神的行业，所以对于管理费也有许多误解。
物业管理费并不是越便宜越好。英文有这样一句话：“If you pay peanut, you get monkeys”（如果你只肯给予花生，你将只能吸引猴子），低廉的管理费，换来的就只是低落的服务品质。
保养不当房子贬值
过了一段时间，你的家就会渐渐变成凌乱不堪的大杂院，外观就好像贫民窟般残旧和杂乱，甚至出现损坏等。
你辛辛苦苦每个月供款的房子不断贬值，还得为各种因保养不当而损坏的设备另掏腰包买单，电梯的维修费又不是小数目。
缺乏保养的房子，只会让你赔了夫人又折兵，千万别因为不了解而付出更大的代价。
物业若保养得好，生活品质自然获得保障，物业升值自然不是问题，更重要的是业主心理的满足感。
城市土地越来越少，向上发展已是大趋势，对物业管理的需求自然有增无减。
随着2013年分层管理法令生效，物业管理不再可有可无，业主们也需与时并进，至少要了解什么是物业管理，才能与物业管理者有效沟通配合，携手打造美丽家园，延长物业寿命。
最后，遇到害群之马，一定要向估值师、估价师、房地产代理及物业管理局正式投诉，让局长把不负责任的物业管理经理除牌。
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2022年08月22日
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都市生活中，越来越多人选择了生活在同一个屋檐下的现代共管生活，商业化管理的社区导致邻里关系变得陌生，让社区建设文化充满挑战，守望相助的群居精神也逐渐的流失。
正所谓：“林子大了什么鸟都有”。楼宇的密度高了，聚集着形形色色的人，政府为了快速处理分层楼宇的纠纷，虽然单位业主可聘请律师到民事法庭打官司，却费时还伤财，过程还得依照民事法庭程序、举证法规和提供证据等技术课题，让原本可以快速解决的小争议变得困难。
因此，政府设立了程序简单的分层管理仲裁庭，让业主透过费用实惠的SMT分层建筑管理仲裁庭寻求裁决，加速事件的审理速度。
2013年分层管理法令下所设立的分层管理仲裁庭，获授予以下管辖权（只列其中一部分）：
● 因为没有履行2013年分层管理法令下所赋予的职责、责任或权利，而产生的争端；
● 因维修房产缺陷或维修成本而产生的纷争；
● 追讨费用、维修储备金或其他债务；
● 申请庭令要求召开全体大会、取消会议程序、大会决议无效；
● 强制要求提供资料或文件；
● 申请庭令要求同意更改共用资产；
● 申请庭令要求确认、更改或撤销有关当局的决定。
无权审理与土地相关纠纷
分层管理仲裁庭无权审理与土地相关的地契、产权或利益纠纷。
原则上，控辩双方均无需委任代表律师出席听证会。尽管如此，在某些例外的情况下，例如当案件涉及复杂的法律问题时，法律也允许委任代表律师。
还有，任何不遵守仲裁庭裁决庭令者，等于抵触了刑事罪行，罪名成立可判罚款不超过25万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。
控诉者向仲裁庭提呈诉状（Form 1），需要出席听证会，分层管理仲裁庭将在聆听了双方的答辩后，作出判决并说明作出有关裁决的理由。
读者请留意：
未遵守裁决者属违法
分层管理仲裁庭所作出的裁决形同庭令，凡未遵守者即属违法。一旦罪成，可被罚款不超过25万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。假如罪行持续，意即持续未遵守仲裁庭的判决，则将面对每天或部分罚款不超过5000令吉。
分层管理仲裁庭的设立，其程序简单且费用实惠，协助联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）还有单位业主之间的纠纷。
目前，马来西亚约三分一的人口都居住在共管楼宇，以及共管楼宇商业化的管理模式，让社区睦邻关系变得越来越陌生，仲裁庭却门庭若市，人流不断。
数据显示，分层管理仲裁庭十分有效，但也衍生了便利被滥用的困境。
吉隆坡真实个案：
不满发展商却控诉管理机构
业主个人情绪列申诉理由
一名业主因不熟悉2013年分层管理法令，也搞不清楚发展商、联合管理机构与管理机构的法律地位，而把针对发展商的不满，向仲裁庭递交控状，但却把矛头指向刚成立的管理机构。
控诉状里，她把管理机构、管理机构主席与市议会的建筑委员都列为答辩人，但整个控诉内容其实是关系到她对发展商的不满，写了整2页，密密麻麻的申诉内容，让笔者感到难过。
该申诉者写下满满两页的控诉，几乎没一条是抵触2013年分层管理法令的控诉，把个人情绪，个人认为与自我立场当作申诉的理由。
管理主席更是傻了眼，表示他只是履行业主的义务出席年会，在会上多问了几道问题后，就被推选成为管理委员后，接着被众委员票选为管理主席，就面对了人生的第一次诉讼案。迫于无奈下，该主席也被迫申请年假出席听证会，笔者也只好陪同主席准时出席听证会。
有不满先咨询建议
听证会出席聆听了我们的申辩后，对申诉者表示，对方不可因对发展商不满，却把管理机构列为答辩人。此外，填写控诉状时，需阅读2013年分层管理法令，提出任何申诉必须是针对正确的对象。经过了约20分钟的法律解释环节后，听证会主席表明有关申诉无效，宣判答辩人有理撤销诉状。
在此奉劝任何人若有任何不满，必须先咨询合格者的建议，才到分层管理仲裁庭提交诉状，否则等同于滥用便利，浪费纳税人的税金，徒然虚耗与诉状无关者的时间与精力出庭听证会。
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2022年07月18日
张惟越 · 物业管理人/佳得楼宇管理有限公司
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所谓“林子大了，什么鸟都有” 。
密度高的楼宇，住着形形色色的人，有些街坊邻里懂得守规矩，有同理心，懂得自我管理，不造成邻居们的困扰，是共管楼宇的典范租户。
与此同时，也有些住户却因自我中心主义太重，缺乏同理心，不主动配合楼宇管理条规，甚至还屡次抵触有关条规，成了左邻右里心中的那根“刺”，刺痛着每一位住户，却无法被拔除。
到底现代共管楼宇的“半同居生活”，适合采取铁腕式管理吗？
首先让我们来了解，有关人性管理学经常提出的两大效应。
1. 破窗效应
“破窗效应”（Broken windows theory）是由詹姆士威尔逊及乔治凯林提出，并刊于《The Atlantic Monthly》1982年3月版的一篇题为《Broken Windows》的文章。
如果有人打坏了一幢建筑物窗口的玻璃，而该窗口又没有及时维修，别人就可能受到某些示范性的纵容，去打破更多的窗户。久而久之，这些破窗户就给人造成一种无序的感觉，结果在这种公众麻木不仁的氛围中，犯罪就会滋生，甚至变得猖獗。
同样的，一面墙如果出现一些涂鸦，没有及时被清洗，很快的，墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西；一条人行道有些许纸屑，不久后就会有更多垃圾，最终人们会视若理所当然地将垃圾顺手丢弃在地上。这种现象，就是犯罪心理学中的“破窗效应”。
透过“破窗效应”的个案，我们可以观察到这样一个道理：
任何一种不良现象的存在，都在传递着一种信息，这种信息会导致不良现象的无限扩展，同时必须高度警觉那些看起来是偶然的、个别的、轻微的“过错”，如果对这种行为不闻不问、熟视无睹、反应迟钝或纠正不力，就会纵容更多的人“去打破更多的窗户玻璃”，就极有可能演变成“千里之堤，溃于蚁穴”的恶果。
基于“破窗效应”理论，同个屋檐下的现代共管生活中，就要重视对违规现象的及时发现和处理。
为楼宇制定条规与执行制度后，面对违犯条规者，就不能姑息纵容，否则会有更多人无视有关条规，并屡屡违反它。
共管楼宇居住的几乎都是抬头不见低头见的街坊邻里，如何约束呢 ？“坏人”谁来做呢？
如果管理者没有在问题浮现的初期站出来执行有关条规，久而久之，将引发“破窗效应”，当违规成了惯性行为，才想要约束就难上加难了。
笔者鼓励管理者采用对结果负责的管理方案，无需听借口；有错就罚，还要罚得对方心服口服；定时检讨并完善管理条规，从根本出发；多动手，少动口。不斥责违反条规的街坊，而是微笑着对他说：“违规了，去交罚款吧”，让住户了解，什么是“火炉效应”。
2. 火炉效应
“火炉效应”则是组织建立管理条规后，如果有人违反有关条规，就会受到严厉相应的惩罚。
就好像烧得红红的“火炉” ，它本身不会主动烫人，但只要有人触摸，它就必烫无疑，不会顾及触摸者的身分，人人平等，谁摸就烫谁，而且立即处罚，没有下不为例，当有人用手触碰滚烫的火炉，就像会烫得立即将手缩回。此后再遇火炉，会尽量避免触摸。
共管楼宇从2015年法令生效并推行后，其实不缺管理条规，缺的是有效的执行。
笔者亲身体验的个案之一，坐落在雪州安邦的一座共管楼宇，早期就因为管理层怠慢条规的执行力度，导致楼宇变成了非法外劳的集聚地，大量的非法外劳入住，衍生了一系列的卫生课题和安保问题。
无可奈何的业主选择搬离，楼宇也因共用设施严重损坏，而拖欠高达97万令吉的管理费等。
这恶性循环终于在2017年新任主席发动的“铁腕管理”下才逐步改善。该主席透过“先立家规，再一视同仁的严格执行下”，上任第一年就把拖欠的管理费减少至43万令吉，并再第二年再减至23万令吉左右。我上个月再次拜访这共管楼宇，发现拖欠的管理费已经少于10万令吉左右。
楼宇许多损坏的共用设备，在没有上调管理费的情况下，透过有效的管理费追讨方案，追收欠款来修复楼宇，再次的翻新旧楼。
过程虽然困难重重，但这个案再次提醒了笔者，“铁腕管理”是有效的方案。
而且在非常时期，确实得采用非常手段，如果管理者不果断，不坚决的执行“家规”，那有关楼宇恢复妥善管理的希望将十分渺茫。
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