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提振房市 不能只靠本地买家

By Yee Ni,

2022年09月14日

【预算案，业者希望有这些！】系列5
独家报道：李治宏、王康妮、苏韵鸰

单靠本地人，
难“谷”房市复苏。

百乐园（Paramount Corporation）产业总执行长朱绍彬说，政府需推行亲商政策吸引外资和刺激经济，以推动房地产市场复苏。

“我们不能只依赖本地购屋者，去维持房地产市场的增长。马来西亚我的第二家园（MM2H）计划应放宽门槛及简化程序，可鼓励更多外籍人士来马置产。

降低RPGT税率

“此外，希望政府恢复2010年时的做法，把首5年脱售产业所征收的产业盈利税（RPGT）税率降低至5%，而第6年起脱售则完全豁免产业盈利税，从而刺激二手房屋市场的交易，也让投资者放心投资房产，因为他们可把更多的获利留在手中。

除了修订房屋政策外，我们也希望检讨监管与合规成本，也就是遵守各种政策、指南、程序和标准需额外承担的成本，以确保建筑成本保持在控制范围内。

为了应对建筑材料成本涨价，政府应考虑暂时豁免建筑材料的进口税、固定建材价格或提供补贴，协助缓解房地产发展商所承担成本暴涨的窘况。

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发展商盼政府降经商成本

By Yee Ni,

2022年09月13日

【预算案，业者希望有这些！】系列4
独家报道：李治宏、王康妮、苏韵鸰

各种收费，
让发展商需承担更高成本。

森那美产业（Sime Darby Property）希望，2023年预算案中能宣布降低产业领域经商成本的措施，以及通过大马房地产基金管理促进工业用地的发展。

集团董事经理拿督阿兹米尔马力肯说，在降低产业界营运成本方面，政府应评估发展商逾期交屋赔偿（LAD）条例对发展商的影响，以遏制因为外劳短缺，导致产业发展项目延迟竣工和移交给买家的问题。

此外，政府减少公用事业公司向发展商征税的各种收费、限制新条件和公共基建费用（Contribution Charges），因为发展商需耗费巨资，在其发展项目做好所需的各类基础设施。

推利好措施吸引外资

在通过大马房地产基金管理促进工业用地的发展方面，阿兹米尔指出，国内非上市房地产基金或基金经理目前没有获得税务奖掖，而一旦基金管理尤其是工业资产发展获得税务奖掖，将吸引更多的投资流入大马。

他表示，为进驻新工业发展或走廊的业者提供奖掖，或有助于吸引外国投资者，把大马定位为本区域工业与物流中心。

他指出，目前外国人购置工业产业需获得多个利益相关者的批准，不仅耗时，而且程序复杂。

为此，他建议政府成立一站式中心，方便外国人收购本地工业产业的审批工作，以及非制造业企业豁免国际贸易和工业部的批准。

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期盼，对外国买家好点……

By Poh Gin,

2022年09月13日

【预算案，业者希望有这些！】系列3
独家报道：李治宏、王康妮、苏韵鸰

对外国买家，
亲切点？

在即将来临的2023年财政预算案中，发展商们希望政府能对外国房产买家“亲切点”，降低置业门槛，也改善过于严苛的大马第二家园（MM2H）条件。

阿兹米尔

森那美产业（Sime Darby Property）董事经理拿督阿兹米尔接受《南洋商报》访问时指出，政府应检讨外国人在马置业的门槛，例如降低雪兰莪和吉隆坡两地的外国人购买产业门槛。目前，雪州和吉隆坡的外国人置产门槛分别为200万令吉和100万令吉。

政府也应简化MM2H的申请程序，以及在外国人拥有工业或商用产业方面提供明确的指南，以促进高档产业投资。

颜志明

令吉贬值 是外国人置产良机

金务大置地（Gamuda Land）总执行长颜志明说，政府应放宽MM2H的门槛和条件，并对外国人更亲善，以吸引更多外国人来马置产，尤其是那些善于把握令吉汇率下跌带来的利益，以及善用大马强大医疗体系的外国人。

百乐园（Paramount）产业总执行长朱绍彬同样认同，重启后的MM2H申请门槛与条件也许太苛刻，这可从至今有大批参与者退出该计划看出一斑。

何汉生

逾千名参与者退出MM2H

马星集团（Mah Sing Group）总执行长拿督何汉生指出，根据移民局8月初发布的一份声明，有1461名参与者基于各种原因，包括无法对该计划作出长期承诺、个人原因以及疫情对其财务的影响，而退出了MM2H计划。

“疫前的MM2H数据显示，申请MM2H签证的前三位国家分别是中国（30.5%）、日本（11.3%）和孟加拉（9.8%）。国境重开，令我们已经全面恢复的经济活动“如鱼得水”； 但中国和日本等国家尚未重新开放国门。”

朱绍彬

不应只考虑收入水平

为此，朱绍彬认为，MM2H应考量申请者的潜在贡献，例如申请者是否具备宝贵的技能、企业家能力和社会影响力，而非只考量其收入水平。

“MM2H签证也应区分年龄层，申请者可携带家庭成员来马就读中学或大专院校，而他们也可能会在国内寻求顶级医疗保健，也意味着他们会在我国消费，为大马创造经济乘数效应。”

何汉生认为，大马高级签证计划 (PVIP)是对MM2H的补充。与MM2H 相比，PVIP允许更长时间逗留在大马（20 年），并允许参与者学习、购买房产、投资、工作和经营企业。

“PVIP允许参与者在大马买房，有利于马星集团在巴生谷（M Oscar、M Vertica 和 Icon Mont Kiara）、北马（Feringghi Residence 2）和南马（Meridin Medini 1 & 2 Retail 和Meridin Bayvue零售）的项目销售表现。”

苏菲安阿都拉

亲商政策吸外资

苏菲安阿都拉希望政府重启MM2H原有指南，包括放宽要求，例如最低收入1万令吉、超过50万令吉的流动资产，以及超过30万令吉的定期存款；希望可以提高本地与邻国房地产市场的竞争力，吸引更多的人才。

此外，建议政府推行亲商政策如免税、放宽移民与就业，以及外国人置产政策，方可吸引外资和高科技人才移居大马。

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高级签证计划 吸引2万富豪！

By Poh Gin,

2022年09月6日

高级签证计划，
比MM2H更吸引人！

短短一天内，就有20万富豪想要获得我国的20年居留权！

内政部长拿督斯里韩沙再努丁透露，9月1日宣布推出大马高级签证计划（Program Visa Premium Malaysia，PVIP）后，隔天就收到2万份申请。

韩沙再努丁

他出席玻璃市惩教中心出席人民爱心播种计划开幕仪式后向记者指出，这些富豪主要通过代理提出申请。

根据内政部的计划，首阶段的申请人数不会超过2.5万人。

未来可能涨价

韩沙再努丁提到，内阁早前已同意申请人必须缴付一次性收费20万令吉，以及每名亲属则每人一次性收费10万令吉。

“如果申请反应令人鼓舞，我们可能在接下来阶段提高收费。”

这项高级签证计划主打“居留20年”的签证，冀望吸引全球富豪旅居和和投资，除了以色列和与我国无邦交国家的富豪们申请。

与MM2H目标群众不同

韩沙再努丁在致词时也说，在这20年期间，会每5年发放一次签证。持有者必须要符合其他条件，包括至少100万令吉的定期存款，且不会威胁我国的安全。

他也说，政府的大马第二家园计划（MM2H）主要为退休人士而设，而高级签证计划时瞄准外国富豪的“居留投资”计划，可以长期逗留、求学、工作或置业等。

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沙巴也要推MM2H？

By Poh Gin,

2022年08月3日

【砂州版MM2H更吃香？】系列4·完
独家报道：苏欣恩

沙巴版的MM2H，
门槛相信也比中央版低。

面对门槛较高的马来西亚我的第二家园（MM2H），条件较宽松的砂拉越-马来西亚我的第二家园（S-MM2H）近来获得更多外籍人士的青睐。

而“邻居”沙巴，也打算推出门槛较低的“沙巴版”MM2H。

沙巴房地产发展商公会（SHAREDA）主席拿督蔡顺平受询时指出，该会早前已和第二家园俱乐部（MM2H CLUB）提呈沙巴第二家园计划条件的建议予沙巴州政府。

他们认为，沙巴以旅游业为主，因此应该不跟随中央的新条件，沙巴版会降低门槛，以吸引更多外国投资者及促进当地经济。

据了解，所提呈的建议，在定期存款、海外收入、居住天数方面，基本上都和砂拉越新政策一样。

而沙巴版和砂州版不同的地方，在于沙巴MM2H计划开放参与者年龄为21岁以上，可批准10年的签证（视护照情况而定）、50岁以下需购买60万令吉的房产、50岁以上申请人则没有额外要求，也就是没有购买房产的先决条件。

目前仍属于建议，最后须由沙巴首席部长决定，预料在今年9月会有定案。

沙巴也打算推出门槛较低的“沙巴版”MM2H。

据早前报道，沙巴内阁已通过第二家园计划新条例，但目前仍有待沙巴州政府正式公布调整后的新条例。

沙巴和砂拉越有自己独立的移民权限，首相拿督斯里依斯迈沙比里早前同意，沙砂两地皆可推出更适合当地策略与民情的政策。

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为何砂州MM2H受宠？

By Poh Gin,

2022年08月3日

【砂州版MM2H更吃香？】系列3
独家报道：苏欣恩

对许多外籍人士来说，
砂州退休生活比都市更写意！

内政府去年底重启的马来西亚我的第二家园（MM2H），因为过高的门槛而饱受批评；而砂拉越-马来西亚我的第二家园（S-MM2H）成功异军突起，今年首5个月就收到了200多份申请，比往年热络。

为何砂州对外国人来说如此有魅力？

当中最大的原因，应是中央版的MM2H门槛太高，加上东马的居住环境更适合退休生活，所以让不少外籍人士趋之若鹜。

Aramaz Borneo（MM2H）私人有限公司董事蔡瑞文接受《南洋商报》访问时指出，砂政府希望吸引更多海外人士到砂州定居生活，其公司接获的顾客群主要来自欧美国家。

“最近来自澳洲的也多，其他还包括新加坡、香港、台湾等，其中不少申请者看中大马，带配偶到砂拉越后觉得不错，认为砂州MM2H门槛不高，而提出申请。

蔡瑞文透露，当中有许多是50岁以上或年届退休年龄，有些则是认为当地的生活成本相对较低，且人口较少生活写意，没有都市繁忙堵车的问题，想要在这里居住。

“或许因为疫情和目前中国还未开放国境，目前申请的中国人不多。”

砂旅游局和移民局每3、4个月会和代理开会，了解业者面对的问题及双向交流，当局今年起也告知代理，允许申请者除了海外收入或养老金证明外，租金收入亦可被接受作为收入来源。

应避免“一国两制”

在当地有砂州MM2H计划合作伙伴的吴先生认为，中央版MM2H收紧条件的新门槛是最大的问题，相信是不少外籍人士转向申请砂州MM2H的原因，为此他建议东西马的MM2H计划应有统一的政策，避免“一国两制”。

在他看来，砂州MM2H拥有5+5年的长期居留签证，包括随行配偶、父母、21岁以下的未婚子女，更加吸引人。

吴先生的合作伙伴，也是Blessed Manna（MM2H）私人有限公司高级顾问的邓慧如说，许多外国人喜欢砂拉越的气候宜人、生活环境以及风土人情。

同时，砂州MM2H接受退休人士申请和不需要流动资产证明，是一大卖点。

“砂州MM2H计划是不允许外国人来马工作，主要欢迎50岁以上人士来退休。海外收入可接受养老金，若选择收入作为财务证明，则无需开设定期存款账户。”

砂州MM2H有逾千参与者

MM2H计划自2002年实施，到2018年为我国创造了大约406亿令吉的收入。

砂拉越是在2007年1月开始落实砂州MM2H计划，截至2020年9月，该计划的参与人数有1298人。

根据砂旅遊、艺术与文化部发布的数据，从2007年至2019年，申请砂州MM2H计划的外籍人士以英、中、台湾、印尼和新加坡居多。

该部预计砂州MM2H计划到了2030年可吸引1000份新申请，引进投资额高达3100万令吉，以及创造834万令吉的收入。

砂州MM2H计划2007年至2019年参与者的15个国家和地区：
英国：224
中国：211
台湾：152
印尼：88
新加坡：87
韩国：85
澳洲：58
美国：48
加拿大：35
日本：29
香港：24
孟加拉：24
德国：20
荷兰：18
巴基斯坦：17
资料来源：砂拉越移民局和MTAC

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中央版MM2H太严苛了……

By Poh Gin,

2022年08月2日

【砂州版MM2H更吃香？】系列2
独家报道：苏欣恩

想要更多外资入驻，
MM2H更应放宽？

中央政府去年底重启的马来西亚我的第二家园（MM2H），因为过高的门槛而饱受批评；相较之下，条件更为宽松的砂拉越-马来西亚我的第二家园（S-MM2H），让更多外籍人士趋之若鹜。

MM2H重启时的10大新条件，包括申请者必须拥有至少100万令吉的定期存款及证明拥有至少150万令吉的流动资产，申请人每月还必须拥有至少4万令吉的离岸收入，而之前为1万令吉；一年须留马至少90天等。

马来西亚第二家园计划代理人协会会长刘荣发直言，可能有许多外籍人士难达标。

他接受《南洋商报》电访时指出，砂州MM2H申请人数上升，相信是中央版MM2H计划重启后设下诸多严苛条件所致。

MM2H申请门槛过高，一般申请者都难以达标。

冀根据市场需求调整条款

他说，该会之前已有要求与有关部门负责人对话，但还未获得正式会面日期。

该会早前也已向旅游部提交关于MM2H新条件的建议，包括降低现有条件下须拥有至少100万令吉的定期存款、检讨申请者一年须逗留我国至少90天的条件等。

现有参与者在新政策下必须支付500令吉签证费用，之前是90令吉。

“我们之前已呼吁政府检讨MM2H新条例，考量市场的人群需求，可做相应的调整当然最好，包括调低退休人士的收入证明，退休人士如何能有4万令吉的收入？这不容易。”

“还有，申请者一年须留马至少90天条件，若是工作人士，并不是人人可做到。大马目前很需要外资进来，若MM2H申请者减少，买房的人也会减少，对房产经济等方面也有影响。”

入境旅协促检讨门槛

马来西亚入境旅游协会（MITA）主席乌再迪呼吁政府，检讨MM2H重启方案下的各个偏高的门槛，致力为我国引进更多游客及投资者。

“重启后的MM2H所设的门槛过高，一般申请者都难以达标，政府必须重新检讨MM2H政策，设法吸引高净值的外国人前来我国旅游及投资。”

他赞扬砂拉越州政府推出的砂州MM2H，成功吸引许多外国人参与该计划。

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砂州版MM2H 申请人数大增

By Poh Gin,

2022年08月2日

【砂州版MM2H更吃香？】系列1
独家报道：苏欣恩

既然“中央版”如此严苛，
那外国人就转向“砂州版”！

中央政府重启的马来西亚我的第二家园（MM2H），一直被批评为条件太严苛，会赶跑外国人在马定居的兴趣。

事实上，确实好多外国人对中央版的MM2H却步，申请人数大减。

不过这些外国人选择转向条件更宽松的“砂州版”，那就是砂拉越-马来西亚我的第二家园（S-MM2H）。

根据《南洋商报》向砂州MM2H的代理了解，日前砂拉越旅游、艺术与文化部和移民局和代理们召开了会议，透露今年首5个月就接获逾200项申请。

有时一整年不到百人获批

在此之前，砂州MM2H一整年所批准的参与者，有时少于100人，有时会是200多人。

而中央版的MM2H呢？内政部长拿督斯里韩沙再努丁在今年1月说，从去年11月开放申请至今年1月，2个月内共接到111项申请，其中15项申请已获准，其它则还需补交文件。

马来西亚第二家园计划代理人协会会长刘荣发则透露，据悉当局从去年底至今年4月中，仅约批准近30项申请。

据了解，砂州MM2H的参与者来自欧美国家，如英国、美国、德国和法国，也有来自澳洲、日本、韩国、新加坡、中国、香港、台湾等地的人士。

需要6个月审批

当地代理还透露，由于申请人数越来越多，以前会在90个工作日内完成审批，如今预计需要6个月。

中央版的MM2H在2020年暂停，原本是由旅游、艺术及文化部监管的，但在去年底月时重推，换成内政部负责，并提出了较为严苛的十大新条件。

备受争议的MM2H 新门槛：

  • 须证明拥有至少150万令吉的流动资产
  • 须有至少100万令吉定期存款，并允许提取50%存款用于购买房产、健康和儿童教育
  • 海外收入每月至少4万令吉
  • 长期社交签证的期限为5年，参与者可延长5年及以上
  • 一年须留马至少90天
砂州MM2H的门槛较低，成为外籍人士选择申请前来旅居或养老。

砂州政府2020年放宽条件

当中央版MM2H在2020暂停时，砂州MM2H未受影响，而且自2020年9月起，允许通过代理来申请。

而且，砂州版的MM2H，对50岁以上的申请者特别友好，申请条件包括：

  • 需提供个人15万令吉或夫妻30万令吉的定期存款（之前是个人10万令吉或夫妻15万令吉），或每月7000令吉（个人）或1万令吉（夫妻）的离岸收入证明
  • 一年需逗留砂拉越最少15天，才能更新签证
  • 40至50岁申请人需投资至少60万令吉的房产（之前是35万令吉）
  • 合格申请人将获得为期10年的签证（5年到期后更新），并能在马来西亚任何地方居住，去西马没有限制

相较之下，砂州MM2H的门槛较低，让外籍人士选择申请前来旅居或养老。

代理公司大增

随着砂州MM2H“更吃香”，代理公司也越来越多。2020年仅有7家，目前已有约20家。

Aramaz Borneo（MM2H）私人有限公司董事蔡瑞文指出，发现自去年10月起的代理明显增加。截至今年3月，砂州旅游局官方发布的持有执照的注册代理是17家公司。据她所知，现在已有20家。

砂政府在2020年9月修订砂州MM2H，外国人可按新条规提出申请，申请者可寻求注册的代理，或居住在砂拉越的公民、居民作为担保人。

“在2020年修订前，只有50岁以上的外籍人士才可申请S-MM2H，申请条件较简易，主要看申请者的经济条件，而西马的MM2H之前没有区分申请者年龄。”

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国门重开 MM2H料也难受益

By Yee Ni,

2022年04月20日

有市场人士大胆批评：
“MM2H已死！”

随着国门在4月1日重开，房地产界都期待外国买家回流我国，激励房市进一步回温。

但，这不包括在去年10月重启的马来西亚第二家园计划（MM2H）。

移民局自宣布重启MM2H以来，一直饱受各界批评，因为10大新的条件被认为过于严苛，尤其是外国人必须依据各自的年龄，证明自己拥有价值50万令吉至150万令吉的流动资产，同时还必须拥有每月至少4万令吉的海外收入。

而且，新的MM2H签证的有效期也只有5年，而不是以前的10年。

因此，即便国门重开，相信MM2H的“水花”也不大。

申请者止步

CCO & Associates吉隆坡区执行董事曾怀深接受《The Malaysian Reserve》访问时直言，现在MM2H就是在“低谷”，相信很多有兴趣申请的海外人士，会因为近期的条例更改而选择止步。

他认为，MM2H更严格的条款，可能会影响新的海外申请者。

Centre for Market Education总执行长卡梅罗·费利托博士也指出，目前要断言MM2H能从国门重开中受益，实在是言之过早。

“这很大程度上取决于国家的政治和经济状况。我认为，由于当前的条件比以前更加严格，我们可以将MM2H视为一个“死亡项目”。成本和各种程序考量，让马来西亚仍难以吸引游客前来。”

内政部长：反响热烈

此前，一直有不少业内人士指出，MM2H的新规定导致申请人数大减，冲击我国房市、经济和国家国际形象，呼吁政府松绑条例，确保这项计划能够实现其最初的目标。

但在今年1月， 内政部长拿督斯里韩沙再努丁表态，自2021年11月以来，已经收到111份MM2H的申请，并批准了其中15份，足以证明更严格的条例并不会影响外国申请者的意愿。

从上述的反响来看，他预期今年至少会有1000人申请MM2H，数量和去年一样。

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产业界：预算案忘记我们了

By Poh Gin,

2021年11月8日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

预算案没聚焦在复苏与振兴，
产业领域大失所望。

诚如本栏上篇文章提及，笔者将与读者们探讨甫公布的2022年财政预算案中，涉及产业领域的措施。

对笔者而言，整体上，有关产业的各项措施是令人失望的。

显而易见的，这次的财政预算案并没有聚焦在复苏与振兴产业领域方面，无论是针对国人或是海外投资者，都是如此。笔者之前在接受国内外媒体专访时提出的种种期许，并未如愿实现，当中笔者所建议的事项，包括降低门牌税及土地税、继续延长豁免印花税措施及延长拥屋计划（HOC）等。

第二家园代理萌退意

此外，海外投资者最关注的马来西亚我的第二家园（MM2H）重启方案下的各个偏高门槛会否获得检讨，但最终并未为他们捎来好消息。

随着MM2H新条例的实施已成定局，笔者相信，接下来会有更多MM2H代理将会萌生退意，或加速转型到其他领域。

然而，这次预算案的产业措施也包括了拨款2亿令吉供房屋信贷担保计划，以协助无收入者购屋，以及拨款15亿令吉以继续推行低收入群体的房屋计划。因此，政府还是一如既往的，在每年的财政预算案继续祭出及推行居者有其屋政策。

豁免产业税成唯一亮点

实际上，唯一的亮点，也许就是脱售6年以上的产业，豁免征收产业盈利税（RPGT）。

前首相丹斯里慕尤丁在去年的短期经济复苏计划（PENJANA）中宣布，于2020年6月1日至2021年12月31日期间出售房屋的国人，将可完全豁免缴纳产业盈利税，但每人只限3个单位。

值得一提的是，在2019 年之前，所有在5年内脱售产业的业主都须缴付产业盈利税；5年后脱售产业将无需缴付产业盈利税。不过，政府后来规定，从2019年起，脱售产业都需被征收产业盈利税，而第6年或之后脱售房屋仅征收5%的产业盈利税。

我国在过去3年内政权易手3次，如今在2022年预算案中再度豁免产业盈利税，但只限于6年以上脱售的产业。

对笔者而言，这是产业领域在此次预算案中仅有的亮点。产业领域欲在明年复苏的路上仍然充满荆棘与挑战。

拥屋计划未获延长

至于国人翘首以盼的延长拥屋计划，也未能如愿。

尽管我国即将步入后疫情时代，而且毋庸置疑的是目前建筑材料的高涨肯定对产业领域首当其冲，但笔者相信以目前经济仍低迷的形势看来，发展商将会在销售策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

因此，尽管拥屋计划提供的10%优惠折扣不再获得延长，但笔者认为，发展商将会在明年各自重新推出更多诱人的优惠配套。

更着重民生经济

与此同时，基于明年也铁定不会推出任何大型基础建设计划，如隆新高铁、新高速大道等等。因此，不难发现在疫情的影响下，政府现阶段更着重于民生经济。更为重中之中的是，以作为经济复苏为前提，而重点打造“大马一家”的主题。

产业领域有望回春

2022年对我国而言是非常关键的，也是第15届全国大选战火一触即发的年头。

尽管此次预算案并没有真正惠及产业领域相关业者，但随着目前各经济领域的重启，各行各业和就业市场逐步复苏，本地产业市场仍有望加速回春，重拾昔日光辉。

诚如首相拿督斯里依斯迈沙比里所提倡的第12大马计划愈加迈向“一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”，以确保我国经济永续发展，并提供公平成果分享和机会分配，以在2025年成为高收入国家，届时产业领域将有望从中分一杯羹。