法律专家：陈佐彬
亿达法务办事处创办人

问：

陈律师，请帮忙！

我居住在有地住宅，我们地区自行成立了居民委员会，但当时没有登记。

不过，现在的账目有问题，内部也有分歧，请问若向仲裁庭提出诉讼，会受理吗？

叶先生，沙登

答：

仲裁庭的成立是为了解决分层地契管理，以及《2013年分层管理法令》成立的共管机构（Joint Management Body）或管理机构（Management Corporation）的案件和纠纷。

如果您的住宅不是属于分层地契而是个别地契，那么恐怕不属于仲裁庭的审判范围。

你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。

黄伟益
产业管理顾问

槟州政府推出国内首个管制公寓短期出租的指南，有助于让公寓管理层遵循业主的意愿，来决定是否管制或允许高楼的短租活动。

至少，公寓管理层今后须更谨慎地应对短租业者的要求，同时以业主的基本利益为依归。

州政府的指南须依附在现行的法规，才能起着执法或取缔的效应。

这份指南的法定基础为2013年分层管理法令，以及地方政府之前针对酒店或客栈所制订的法规(By-Laws)，而管理层的执法标准则以共管机构或管理机构所制订的附加管理条例(Additional By-Laws)为基础。

根据2013年分层管理法令第70(2)条文，共管机构或管理机构有权以21天通告召开常年大会或特大，通过制订管理短租活动的附加管理条例。这个附加管理条例须以特别提案形式在大会提呈，并须获得至少75%有效票支持，始能通过。

有权赶住客罚业主

一旦获得通过，管理层有权针对违反附加管理条例的业主采取执法行动，包括有权把住客赶出去、对业主处以每次不超过200令吉罚款等。

由于公寓皆属于私人产业，附加管理条例就能授予管理层或保安人员所需的执法权力，让他们对付违法的业主。

若有业主继续罔顾管理层所制订的附加管理条例，共管机构或管理机构有权通过入禀分层管理仲裁庭，要求当局作出所需裁决来强行执法，或是更严厉对付一再违背附加管理条例的业主，包括针对其违法行为所引起的损失提出索偿。

我有幸参与槟州政府制订这份指南的过程，并针对如何管制公寓短租活动提出许多相关意见。当初引发州政府要制订这份指南的原因，就是看到州内一些公寓或高楼，甚至是平地的洋房或排屋，即使在行动管控令期间仍有许多人跨州跨县来入住，引发当地居民对生命安全之隐忧。

州政府的出发点是要全面管制所有高楼，包括服务型公寓、家居办公(SOHO)单位、商业单位的短租活动，随后再扩大并管制平地屋，包括围篱社区、保安住宅(Guarded Neighbourhood)内所谓民宿、爱彼迎（Airbnb）之类的短租活动。

总而言之，槟州是国内首个推出短租指南的州属，势将影响联邦政府及其他州政府纷纷仿效。

我们期望通过这种赋权予民的指南，让大多数住在其内的业主或居民共同来决定他们所住高楼的命运，同时一劳永逸解决他们所面对的长期苦恼。

1年租逾30天须获批准

除了获地方政府批准的服务型公寓之外，其他高楼若要允许短期出租活动，一年内则只允许经营30天，每次只能允许居住不超过3天，而每间房不得超过两名住客。

若要经营超过30天，就必须获得共管机构或管理机构所批准。此外，当局亦规定所有短期出租的经营者，还必须跟地方政府登记。

州政府规定所有短租经营者，必须每年提交报告予共管机构或管理机构，而管理层则必须把这些报告提交予建筑总监。

至于联邦政府或州政府所管理的廉价或中廉价组屋，以及人民组屋则完全不允许经营民宿或转作短租用途。

千万不要以为槟州政府所推出的短租指南，乃是没有执法效用的无牙老虎。

若要确保本身所经营的民宿不会面对法律追究行动，您就必须获取完整的指南，始能全面掌握整份指南的各项规定。

勿踩法律灰色地带

很多人对这份新的指南不以为然，甚至抛出诸多疑问，其中包括管理层可否不召开大会或制订附加管理条例，直接允许业主经营民宿或短租活动？

对很多人而言，这也许是法律灰色地带，也是许多人可以钻的法律漏洞。但是，大家千万不要忘记，即使是批准作为商业用途的大楼，不代表就能经营民宿或充作短租活动。

从法律角度而言，只有批准作为酒店用途的大楼，才能作为民宿或短租活动。

更何况，许多地方政府皆有制订管制商业活动或酒店的法规，授权地方政府对没有营业执照的民宿或短租活动采取执法行动。

早前，联邦法院对Innab Salib及另3造，就Verve Suites Mont’ Kiara管理机构起诉公寓业主非法经营民宿而上诉的个案所作的判决，就清楚阐明即使地契注明作为商业用途的公寓，管理层依然有权管制或禁止民宿或短租活动。

因此，若管理层没有通过附加管理条例来禁止民宿或短租活动，这不代表业主就可以擅自经营民宿或短租活动。毕竟，管理层仍可以通过向地方政府投诉，要求当局介入并采取法律行动，包括将违法的民宿经营者提控上庭，严重的话甚至还会被判监。

一些人或许会担心若没有75%的业主反对，或者发展商因持有很大面积的产权，就会导致共管机构或管理机构轻易通过让民宿或短租活动经营下去。

但是，这乃是2013年分层管理法令所订下，用来通过附加管理条例的最低门槛，只要善用得当反而会变成对少数者有利的条件。这就要看你如何善用当中的技巧了！

黄伟益
产业管理顾问

所有高楼建筑物一般上都会经历由发展商管理，然后由发展商成立共管机构来接管，乃至分层地契发出并有25%购屋者转名后，再由发展商召开首次大会选出管理委员会来接管。

除非发展商在包空交屋时，能同时把分层地契移交给购屋者，否则，任何楼宇还是要经历通过成立共管机构来管理的这个阶段。

根据2013年分层管理法令第17条文，发展商从包空交屋日期算起，须于12个月内召开首次大会成立共管机构，并推选由3至14人所组成的共管委员会。

若发展商没有按时召开大会成立共管机构，建筑总监可将发展商提控上庭；一旦罪名成立，发展商将面对不超过25万令吉罚款，或不超过3年监禁，或两者兼施。

转移资产与债务

一旦管理机构召开首次大会后，共管机构将在大会日期算起的3个月自动解散。这是2013年分层管理法令第27(1)条文之规定，绝不能用任何方法，甚至是召开共管机构大会并通过任何形式的动议来延缓其解散日期。

与此同时，共管机构须在大会召开日期算起的一个月内，将维修户头及储备金户头内的所有存款，还有共管机构所有资产与债务转移至管理机构；所谓的资产，当然包括业主还未缴付的管理费欠款，债务则包括共管机构所面对的法庭诉讼案。

若面对共管机构不愿意将资产转移给管理机构，新的管理委员会有权援引2013年分层管理法令第28条文，即所谓的财产转移令，指示银行将共管机构户头内所有存款交托予管理机构。

鲜少发展商主动交权

同样的，发展商须在25%购屋者（以面积单位总额计算）将分层地契转移至个别业者名下之后，在一个月时间内召开管理机构首次大会，让业主推选新的管理委员会。

查询须付费

要如何确知有25%购屋者将分层地契转移至个别名下呢？一般人可以通过到县土地局或州土地与矿物局查询分层地契来确定，不过，其费用每次介于150至200令吉之间。

这个费用绝不是一般人愿意承担的。

第二个方法则是通过建筑总监，让其部门直接跟县土地局或州土地与矿物局查询，这就可以让查询者免付相关费用。

为何要这样做呢？这是因为许多发展商绝不会主动，在25%购屋者将分层地契转移至个别名下后，即在一个月内召开管理机构首次大会。

若发展商还是以管理机构之名义来管理，一旦管理机构选出其新一批管理委员之后，发展商就要把管理权交给这批人；自此以后，发展商就跟整个楼宇的管理权不再有任何瓜葛。

减少对簿公堂

若此前乃由共管机构来管理，即使发展商无法完全垄断整个管理权，但发展商仍是共管委员会之当然委员；一旦管理机构接管之后，发展商则可能连本身在管理委员会一席之地亦将失去。

那么，发展商留在共管委员会有什么好处呢？这当然胥视楼宇的情况而定。

若发展商所发展的楼盘，仍有许多发展商还未解决的问题，就有需要管理层跟发展商共商并寻找解决方案，进而减少双方经常要对簿公堂的情况。

25%分层地契转名须设管委会

当分层地契发出之时，就是管理机构成立之时。

若任何楼宇既已成立管理机构，就不能同时成立共管机构。

在这种情况下，发展商就无须在包空交屋日期算起一年内，召开首次大会成立共管机构；相反的，发展商可以直接以管理机构名义来管理楼宇，直至有25%购屋者将分层地契转至各自名下，然后在一个月时间内召开管理机构首次大会，并推选管理委员会来接管。

除非首25%购屋者能够在更快时间内将分层地契转至各自名下，否则，发展商就可能享有超过一年，甚至是数年时间以管理机构名义来管理。这种情况将让发展商更加肆无忌惮地榨制购屋者。

购屋者投诉无门

尽管2013年分层管理法令第47至55条文对发展商，以管理机构名义来管理楼宇有诸多规定，但发展商在这时期所作任何决定不受购屋者约束，购屋者即使面对问题亦可能面对投诉无门的困境。

当发展商以管理机构名义来管理时，他就享有一切所授予管理机构的权力，包括可以针对购屋者入禀分层管理仲裁庭，甚至可以申请查封令来查封拖欠管理费业主之流动物产。

要如何解决发展商借由管理机构一人独大的情况？购屋者就须通过更多人将分层地契转移至各别名下，从而确保发展商更快召开管理机构首次大会，进而更早结束发展商插手管理权的情况。

黄伟益
产业管理顾问

我最近在处理一宗入禀分层管理仲裁庭，关于某管理机构向其公寓原任发展商，追讨对方所拥有某个单位的案件时，面对相当棘手的问题。

尽管这个属于原任发展商的业主没有提出要求，但负责聆审案件的分层管理仲裁庭庭主，却基于管理机构未根据2013年分层管理法令之规定，从2015年6月1日（槟州则是2015年6月12日）开始，依据每个单位之面积单位（Share Unit）来计算各别业主所需缴付的管理费，导致我在最后一分钟不得不要求撤回这个案件。

若我没有主动撤回此案，或对方不让我撤回此案，仲裁庭庭主将因2013年分层管理法令的限制，不让我所代表的管理机构有权取得对方从2015年6月12日起至管理机构开始改以面积单位计算管理费的这段期间，所欠的管理费数额。

若扣除利息不算，单是这名业主在这段期间，即从2015年6月12日至2017年4月30日所拖欠的管理费、储备金，加上地税及保险费，总额为7040令吉70仙，同时期所累积的利息是4600令吉47仙；若管理机构无法取回这笔欠款，这个业主则平白省下1万1641令吉17仙。

这个原发展商业主所拥有的单位，其面积为1712平方尺，若以每方尺16仙计算，每月管理费为274令吉；从2017年5月起，这个拥有161个面积单位的产业，其管理费则以每个面积单位2令吉20仙计算，则每月须缴付管理费354令吉20仙。

当然，管理层有权在任何时候通过召开常年大会或特别大会来制订新收费率，不过，从2013年分层管理法令生效的日期算起，不管是发展商、共管机构（JMB）或管理机构（MC），一律须以面积单位来计算各别业主所缴之管理费。

管理机构须改变结算方式

我们看回2013年分层管理法令，当中针对管理层须以面积单位计算各别业主所缴付管理费之各项条文如下：

(a)第12(3)条文：针对发展商管理时期（即未成立共管机构或管理机构之前）；

(b)第25(3)条文：针对共管机构管理时期；

(c)第52(2)条文：针对发展商以管理机构名义来管理之时期；

(d)第60(3)(b)条文：针对管理机构管理时期；以及

(e)第68(2)条文：针对管理分机构（Sub-MC）管理时期

这些条文皆很清楚阐明，所有管理单位皆须以面积单位，来计算各别业主所须缴付的管理费；至于储备金，则一律是管理费之10%而定。举个例子，若每月管理费为100令吉，储备金则是10令吉，总额为110令吉。

我尝试提出不同的论点，包括指这些负责管理分层建筑的单位，即使他们因法律规定而须改以面积单位来计算各别业主所缴付之管理费，他们仍须等到下一次常年大会或特大，通过提呈新的动议来改换这个计算方式。

我亦争论只要管理层所收取的费用，在2015年6月1日（槟州是2015年6月12日）之前所召开的常年大会或特大获得通过，这个收费率不应在新的法令实施之后立即受到影响，而须改变其结算方式。

无论如何，我们所提出的这些论点，未必能获得仲裁庭庭主所认同。

为了避免影响管理层今后所要追收的管理费，我劝请所有共管机构或管理机构，立即着手改变其结算管理费的方程式，并以面积单位来重新制订各别业主所须缴付的管理费及储备金。

不能另收地税保险费

2013年分层管理法令还有另一规定，即管理层只能收取月费（Charges）及储备金（Sinking Fund），而不能另行收取地税及保险费等。

即使管理层耗5000令吉为整座楼宇购买保险，管理层绝不能将之除以200个单位，然后向每个单位收取25令吉的保费；同样的，若这个楼宇的每年地税为2000令吉，管理层绝不能直接除以200个单位，并向每名业主收取10令吉之地税。

根据法庭之前所作的诸多判例，不管是共管机构或是管理机构，若他们要收取任何费用，就须通过召开常年大会或特大来批准有关收费率；管理层无权根据他们所承担的开销，直接向每名业主收取各别的费用。

至于2013年分层管理法令规定管理层只能收取月费及储备金，管理层则有必要将地税、保费等其他开销，纳入其财务预算案，然后以此结算每名业主所须缴付的月费。

当您跟发展商购屋并签署买卖合约时，有关合约将附录一份由发展商所制订的常年预算案；同样的，发展商在召开共管机构或管理机构首次大会时，或共管机构或管理机构每当要调整或提高管理费时，亦需在大会当天提呈并寻求通过常年预算案。

这份常年预算案将列出管理层在未来12个月内，所需承担的维修与管理开销，这个总额将除以整座楼宇的面积单位总数并除以12个月，以此结算每个面积单位之常月管理费。

随后，管理费再以这个平均收费率，乘以各别业主之面积单位，以此来结算每名业主所需缴付的管理费及储备金。对于那些还未有分层地契之楼宇，则可能无需以面积单位来结算各别业主须缴付之管理费及储备金。

黄伟益
产业管理顾问

在2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表所推出的管理条例（By-Laws）之前，所有共管机构（MB）或管理机构（MC）皆须沿用发展商在售卖时，连同买卖合约所附录之内部管理条规（House Rules）。

由于个别发展商所制订的内部管理条规标准不一，导致管理层在管理不同楼宇时皆会面对标准不一的问题。这当然包括各别采用不同的作业程序、不同的罚款标准，以及针对同一个情况可能会给予不同的处理方案。

从2015年6月2日（槟城州则从2015年6月12日）开始，所有分层建筑的管理层皆可把发展商之前所制订（包括管理层本身所修订）的内部管理条规丢入垃圾桶；从这天开始，不管您喜欢与否，所有管理层皆须采用2015年分层管理（维修与管理）条例第3附表之管理条例。

这个管理条例共有30条，涵盖管理机构的功能、如何应对拖欠管理费之业主、管理层处以罚款之权力、业主之责任及限制、移除干扰、建筑物外观之规定、储存易燃物或爆炸品、害虫控制、畜养宠物、晒衣、共管产业之管理、移除障碍物、侵占共管产业、共用家具及装置、交通工具、固体废料之处理、装修及维修工程之限制等。

总体而言，这个新的管理条例近乎概括分层管理之层层面面。由于2015年分层管理（维修与管理）条例乃通过时任城市和谐、房屋及地方政府部长，于2015年5月26日通过宪报颁布，其地位相等于一般地方性的法律，没有任何管理层有权拒绝采用这套管理条例。

根据2013年分层管理法令第70条文规定，任何在同个法令第150条文底下通过颁布条例所推出之管理条例，将对所有分层建筑或地段及共管产业有其约束作用。

不过，若管理层要通过召开常年大会或特大来增订附加管理条例，则必须给予21天的大会通告，通过提呈特别提案来增订附加管理条例；这类提案必须获得四分之三业主之有效票同意始能通过。

可增订不允许删除

2013年分层管理法令有规定，管理层只可以针对下列范畴增订附加管理条例：

(a) 安全及保安措施；

(b) 针对共管产业限制其用途之详情；

(c) 畜养宠物；

(d) 停放交通工具；

(e) 楼层之地面；

(f) 垃圾控制；

(g) 个人行为；

(h) 所有业主须遵守之建筑设计及造景指南；以及

(i) 对任何业主、住户或访客违反管理条例处以不超过200令吉罚款。

除了上述范畴，管理层不可通过增订附加管理条例来推出其他限制，例如一个单位可住多少个人。尽管如此，管理层可以通过行政作业指南来限制每个单位最多可获发出多少张门禁卡。

除了通过召开大会来增订附加管理条例，管理层绝不允许删除政府统一制订的管理条例。举个例子，管理条例第14(1)条款允许业主畜养不会干扰到其他业主，或危其他业主性命安全或健康之宠物；管理层就不能将这个条款删除，进而全面禁止业主畜养宠物。

至于发展商之前跟购屋者所签订的大厦公契（Deed of Mutual Covenant），通常用来规定居住在分层建筑内可做与不可做之事宜，并以保障发展商的利益居多，这类契约将在2013年分层管理法令第149条文底下视为无效。

不过，若管理层认为发展商原订的内部管理条例或大厦公契有其可取之处，他们则须通过增订附加管理条例之程序，将当中一部分内容通过特别提案来纳入其中。

当前的管理条例肯定有其未尽善之处，这包括未触及如何管制非法民宿或爱彼迎（Airbnb）借宿之活动、对丧府之规定或安排、将某个单位转作殡仪馆或者出售棺木等，还有未授权管理层移走遭遗弃或废置的车辆或电单车、以及如何对付非法扩建或展开装修工程之业主。

这些层面的问题肯定有劳管理层，通过本身所委任的产业经理或是外聘律师，来协助研究及草拟附加管理条例的工作，再通过召开大会并提呈特别提案来弥补之。

罚款不可超过200

根据管理条例第7(1)条款，管理层可寻求常年大会或特大通过提案，对任何违反管理条例者处以罚款，而其罚款额可以通过大会作决定。

这意味着共管机构或管理机构，可以在不增订附加管理条例的情况下，只需要一般14天的大会通告，即可以通过召开大会来提呈这类提案。

不过，若管理层要把这个罚款纳入管理条例内，则必须通过增订附加管理条例的情况，包括给予21天的大会通告来提呈。

不管怎样，2013年分层管理法令有规定，任何罚款额每次皆不可超过200令吉。换句话说，若某个业主违规停车面对罚款100令吉，不管是一天或者是多天，每一次犯规则只能罚款100令吉。

若这个业主违规停车一次长达5天，直至5天后才将车辆移开，管理层不能向对方收取5天共500令吉的罚款。