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槟城公寓价量齐飙

2023年09月24日

报道:陈美玲

槟州终将拥有轻快铁
料大大推动产业发展

今年首季,槟州高楼住宅领域持续增长,不管是交易量还是交易额,表现都比去年同期出色。此外,在办公产业次领域,私立特建办公楼(privately-owned purpose-built office)租金率与入驻率保持稳定。

零售产业次领域方面,现有购物中心的整体入驻率徘徊在70%以上的水平。兴建中的Sunshine购物中心预计在今年底竣工,届时将为现有零售空间供应量,增加82万平方尺净出租面积。

展望今年第二季及过后的前景,槟州产业领域会有哪些看头?

国家银行今年5月调涨隔夜政策利率(OPR),较高利率可能压抑产业需求,加上劳工和建材成本高涨,产业价格有所上升,今年下半年槟州住宅产业预计缓慢成长。

在2023年财政预算案下推动的“大马一家拥屋倡议”(i-Miliki),首购族购买价值不超过50万的房子,将100%豁免印花税,50万令吉至100万令吉的房子,可豁免75%印花税。

豁免印花税期限,自去年6月1日起,至今年12月31日,适用于贷款合约与产业转名文件。这项措施将减轻房子首购族的负担。

槟州高楼住宅领域持续增长。

住宅禁短租

槟岛市政厅早前制定指导方针,禁止槟岛住宅单位所有形式的短期租赁(STR),即时生效。

这项禁令是要管制短期租赁活动,维护社区的完整。该禁令禁止有地和高楼私人住宅,涉及短期租赁活动。

只有属于商用产业地契的高楼,包括服务式公寓、小型家庭办公室(SOHO)、小型灵活办公室(SOFO)、多功能小型办公室(SOVO)、套房办公室和复式办公室允准提供短期租赁,惟须严守条例。

在开始短期租赁业务之前,这些商用产业须获得各自共管管理机构或公司的批准。

激励酒店业

这将直接或间接促进酒店业市场,最终提高槟岛酒店的整体入住率。

由于现有和即将到来的优质办公空间供应有限,槟州办公市场将维持稳定。

基于市场需求不断增长,槟州发展机构将在槟岛南部兴建更多全球商业服务中心(Global Business Services,简称GBS)。

零售领域方面,通胀压力高企,消费者谨慎消费。冠病后一度强力回弹的零售领域,预计回归正常。

轻快铁推动产业发展

槟州终于拥有轻快铁,为槟州交通大蓝图组成部分。这项于2028年建竣的工程,预计在中长期,将大大推动州内产业市场发展,而拟议中的轻快铁站沿线地区,将直接受到轻快铁工程影响。

联邦政府出资45亿令吉兴建的槟城轻快铁工程,将在今年杪招标,预计2028年竣工。

作为槟州交通大蓝图的一部分,原本从峇六拜槟城国际机场至光大的轻快铁第一阶段路线,已延伸至丹绒武雅,全程29公里,共27站。

扩建机场重启铁路

此外,由大马机场(AIRPORT,5014,主板交通和物流股)出资的槟国际机场扩建工程,将于明年动工,预计耗时3至4年完成。

耗资12亿令吉的工程,包括扩建停机坪和扩充现有候机楼至两倍大,使机场容量增加到每年1200万人次。

马来亚铁道公司(KTMB)自1991年与豪华火车营运商东方快车(E&O)合作,2020年因冠病疫情暂停服务,预计今年末季重启服务。

日前,双方已经签署合约,改善现有合约就商业方面的合作,从新加坡兀兰到玻璃市巴东勿刹,使用马来亚铁道公司的铁路,接着才驶往泰国曼谷,进而加强铁路领域,并复兴大马旅游业。

槟岛南部填海计划缩小49%,只保留矽谷岛(A岛),B岛和C岛将不再继续。

A岛面积达2300英亩,分两阶段实施,总期限10至15年。

公寓交易双位数增长

接下来让我们来看看槟州各个次领域的展望。

槟州高楼住宅(高级公寓/公寓和服务式公寓)的累积现有供应量,今年首季按年增长3.2%,从去年首季的10万9221单位,增至11万2682单位。

高级公寓/公寓和服务式公寓的交易量与交易额分别按年上扬13.3%及15.8%。

去年首季交易量录得784单位,交易额4亿8513万令吉;今年首季录得889单位,交易额5亿6196万令吉。

服务式公寓也取得增长。去年首季交易量录得23单位,交易额1591万令吉,今年首季录得116单位,交易额6262万令吉。

威南东北县市场活络

根据国家产业资讯中心(NAPIC)的分析,交易量和交易额取得增长,主要归因于威南县和东北县的市场活动越趋活络。

威南县的产业交易价格范围介于40万令吉至50万令吉。东北县的产业交易价格高于100万令吉。

东家集团(E&O,3417,主板产业股)在安达曼岛继The Meg高级公寓之后,再推出Arica高级公寓项目。

Arica拥有1020间服务式公寓单位,面积范围从947平方尺到1259平方尺,以及14间零售单位,价钱从80万令吉起。发展总值(GDV)4亿令吉,预计在2027年完工。

双威产业宣布,位于峇央峇鲁的综合用途发展项目Sunway Dora,取得令人振奋的占用率。

发展总值1亿2800万令吉的Sunway Dora将有156公寓单位和22间商店,其地段为永久地契,并获得绿色认证。

振兴产业(CHGP,7187,主板交通与物流股)子公司Stellar Platinum私人有限公司,与槟城的玮力产业(IVORY,5175,主板产业股)旗下Ivory Meadows私人有限公司,联合发展Crown Penang项目。

根据联合发展协议,Stellar Platinum将负责为项目筹资,包括注资、内部资金和融资。

Ivory Meadows则负责管理项目发展,包括策划、建筑、市场营销与销售。

Crown Penang项目发展总值4亿7500令吉,楼高41层,内有588住宅单位,预计明年次季推介,并于2027年竣工。

单位建筑面积介于495平方尺至1367平方尺,种类有套房公寓(Studio)至三房设计,售价从62万令吉起跳。

办公楼入驻率:槟岛87% 威省56%

今年首季,槟岛的私有特建办公楼现有供应录得670万平方尺,威省则有170万平方尺。

去年末季,槟岛和威省的私有特建办公楼供应,分别是680万平方尺和160万平方尺。

根据国家产业资讯中心,槟岛和威省的办公产业平均入驻率,分别是87.4%和56.1%。

槟岛市中心乔治市受关注的办公楼,平均入驻率范围从76%至100%。

乔治市以外的一些高级办公楼,也就是IJM置地大厦、商得大厦(Suntech@Penang Cybercity)、One Precinct、GBS@Mahsuri和GBS@Mayang这两个全球商业服务中心,平均入驻率是该地区最高,介于95%至100%之间。

同时,乔治市特定办公楼的租金开价保持稳定,每月范围介于每平方尺2令吉80仙至每平方尺5令吉。

阳光办公楼(Sunshine Tower)净出租面积22万7600平方尺,是阳光商城(Sunshine Central)综合用途项目的一部分,这里除了办公楼,还有服务式公寓、购物中心和酒店。预计将于今年11月拿到完工和合格证书(CCC)。

另外,槟州发展机构建造的滨海全球业务中心(GBS by the Sea),预计在明年竣工。

此处的净出租面积30万平方尺,美国半导体大企业超微(AMD)将租用70%,约20万9000平方尺的空间。

在牛汝莪,The Light City综合发展项目的34层商业大楼,预计将于明年10月建竣。

这座商业大楼涵盖90套办公室,净出租面积16万6000平方尺,且拥有478间客房的四星级酒店。

坐落在加巴星大道的Maritime Signature商业大楼高45层,建有套房办公室、商店、复式单位和平台层停车场,预计2026年中竣工。

106商场入驻率微升

截至今年首季,槟州现有106间购物中心,累积零售供应量约1970万平方尺,整体入驻率72.7%,比去年末季72.6%略高。

国家产业资讯中心的数据显示,今年首季,乔治市的整体入驻率从去年末季74.6%,微涨0.3%至74.9%。

拥有82万平方尺净出租面积的Sunshine购物中心,是阳光商城综合发展项目的一部分。预计在今年底建竣。

作为The Light City的亮点,The Waterfront Shoppes第一和第二阶段的净出租面积,分别是68万平方尺和34万平方尺,预计分别在明年7月和后年完工。

来自香港的知名零售品牌将会是这里的主要租户,租下2万5000平方尺。

日本三井名牌城进驻槟城国际机场,它的建筑工程与机场扩建同步进行。这项工程原本在冠病疫情之前进行,由于管控令而延后至今。

由Redvest产业私人有限公司打造的峇都丁宜时尚海滨商场Ferringhi Walk今年5月开放。

低楼层主要是饮食业,高楼层则有40家零售单位,主要售卖纪念品。

根据国家产业资讯中心,乔治市特定高级购物中心底层的每月租金率保持稳定,租金范围可以从每平方尺4令吉70仙,去到每平方尺48令吉,视地点、单位大小和购物中心而定。

外资催化科技园发展

今年首季,槟州吸引了23亿令吉外来直接投资(FDI),占州内33亿令吉制造业总投资额的71%。

不过,今年首季的外来直接投资,比去年同期的36亿令吉,少了13亿令吉。

威北建首座科技园

宏升集团(IDEAL,9687,主板产业股)在柏淡发展新工业园,名为槟城科技园(PTP),发展总值42亿令吉,这是威北第一座先进科技园。

占地880英亩永久地契土地,槟城科技园将分三阶段建造,首阶段地基工程预计在今年次季完工。

这里将成为创新高科技企业的温床,探索新兴应用科技的研发。

另一方面,桂花城科技园(Bandar Cassia Technology Park)是槟州发展机构继峇央峇鲁和诗布朗再也之后,第三个大型综合城镇发展项目。

占地246英亩的桂花城科技园位于桂花城中心,是峇都加湾工业园(BKIP)的延伸工业园区,随着峇都加湾工业园已拥有170家国内外企业入驻,于是开发有关科技园,以满足日益增多的市场需求。

桂花城科技园分5阶段发展,首阶段占地60英亩,预计今年8月竣工。

专为高科技和绿色领域设计,例如电子电器、医疗设备、汽车、半导体、器材和自动化方案。

桂花城科技园租赁期长达60年,首家入驻的企业是欧斯朗光电半导体(马)私人有限公司。

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凯德5200万转售3 Damansara

2023年09月6日

CLMT此次净收入
将用于偿还贷款

凯德大马产托(Capita Land Malaysia Trust)以5200万令吉的价格,将3 Damasara办公大楼,脱售予Lagenda产业(Lagenda Properties)子公司。

根据文告,凯德大马产托可从本次脱售获得5050万令吉的净收入,而该产托将会全部用于偿还贷款。

根据截至6月底的贷款总额,该产托的负债率,将会从44.1%,改善至43.5%。

总执行长陈春祥(音译)在文告中表示,这是凯德大马产托首次脱售产业,这也符合该产托脱售非核心资产套利,重组资产组合的策略。

CLMT将以5200万令吉,转售其于 2015 年收购的3 Damansara办公大楼给 Lagenda Properties Bhd。

高12层楼的3 Damansara办公大楼,位于八打灵再也,是3 Damansara综合商业发展项目的一部分,其中还包括一座四层高的购物中心及停车场。

与此同时,Lagenda Properties 在另一份文件中表示,它打算收购这座建筑作为其未来总部的所在地。

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巴生谷办公楼入驻率高

2023年09月2日

企业追求优质办公空间
雪隆租金率续涨

今年上半年,巴生谷办公楼市场活络,吉隆坡市中心、隆市郊及雪兰莪州,因租赁上升而录得高入驻率。

隆市中心新高级办公楼之间,因潜在租户来自同一个市场,使租金率承受压力。这种情况有利于租户,为了留住租户,业主通过优化成本、提升物业及改善租赁策略,为现有和潜在租户提供更多商业利益。

隆市郊和雪兰莪方面,企业持续追求优质办公空间,租金率继续看涨。

市场对共享工作空间及其不同服务的需求不断上扬,供应商顺势在巴生谷黄金地段扩大足迹。

大马经济研究院(MIER)的资料显示,我国的商业情况指标(BCI)从去年末季的85.9,于今年首季飙升至95.4。

这反映商业信心和市场情绪复苏,内需与出口订单普遍增加,就业率提升,我国商业前景乐观,正在积极发展。

办公空间续增加

今年上半年,有两栋共70万平方尺的办公楼竣工,使巴生谷办公空间累积供应达1亿1470万平方尺。

隆市中心双威Velocity 2建竣,这座27层的办公楼供应了约36万平方尺的净出租面积(NLA),典型楼层面积约1万9000平方尺。

这座办公楼与公交导向发展(TOD)的双威Velocity之间,连接着一座有盖高架通道,为两处带来许多方便,增加双边大楼整体效应。

隆市郊柏威年白沙罗高原第6、7、8、9座企业大楼即将竣工,净出租面积约38万平方尺,典型楼层面积从9000平方尺至1万1000平方尺。

这些企业大楼设施齐全,四周交通便利,与捷运加影线连接。

今年下半年,将会有5个办公楼项目完工,隆市中心和隆市郊分别有两项,还有一项在雪兰莪,将为巴生谷增加约350万平方尺的办公空间。

坐落在隆市中心的新办公楼是PNB 1194和默迪卡118;隆市郊是Mercu Aspire和柏威年白沙罗高原企业大楼(第1、2、3、4、5座);在雪兰莪的Atwater办公楼。

今年上半年,隆市中心特建办公楼(Purpose Built Office)的总入驻率,从去年下半年的67.5%,略提高到67.7%。

相反的,隆市郊因引入大量新供应,加上办公需求较低,入驻率从去年下半年的86.1%,降至85.4%。

雪州的总入驻率相对稳定,去年下半年录得73.2%,今年上半年为73.4%。

巴生谷办公楼数动态

这期间,巴生谷有几项跟办公楼有关的消息值得关注。

Sentral产托(SENTRAL,5123,主板产业信托)计划从马资源(MRCB,1651,主板产业股)收购灵市天地通数码网络大楼。

这座大楼高27层,建在租赁地契上,总楼层面积106万平方尺,三层地下停车场能容纳788辆汽车和287辆摩托车。

马资源独资子公司Puncak Wangi将与代表Sentral产托的马银行信托协商这项交易。

隆Equatorial Plaza荣获绿色建筑指数(GBI)金级殊荣。这座52层高的大楼有五星级酒店EQ吉隆坡,以及A级办公空间。

这座大楼高效节能,将创新特点融入设计中,例如高效制冷、灯光系统、废热回收、污水处理、雨水收集和永续建材。

海洋清理基金会,一个旨在清除海洋塑料垃圾的国际非盈利组织,今年4月在隆Menara Prestige开设第一个区域办事处,成为该组织在东南亚推行“拦截者计划”的平台。

全球信息服务公司GLG格理集团在隆中环广场地标Q Sentral设立新办事处。这里将支援GLG在全世界的客户和伙伴。

总部位于美国洛杉矶的Xsolla,是全球电子游戏公司,在隆孟沙The Vertical商业大楼开设全球最大的办事处。

共享工作空间受欢迎

后疫情时代的企业要反应迅速、见机行事,不受制于传统办公室的固定空间。

共享工作空间(Co-working space)的特性是够灵活,容许公司快速和符合成本效益地扩充和缩小规模。因此,共享工作空间持续成为零工、自由职业者、小型初创企业和中小微企业的选择。

不少大公司也选择共享工作空间,例如辉立集团、狮城人力公司和乐集团、矽比科、特伦媒体、LingoAce、马银行、安联银行及DHL。

共享工作空间业者Colony推出的共享工作空间Jerry,今年持续扩展。

自2021年开始营运,Jerry的共享工作空间遍布巴生谷,例如敦依斯迈医生花园、金地花园、白沙罗高原、八打灵再也SS2、白沙罗上城和梳邦再也SS15。

最新的地点是在吉隆坡古仔路和旺沙玛珠。

在韩国发展迅速的著名便利店emart24,宣布把大马的总部搬到梳邦再也SS15的Jerry共享工作空间。

纳闽最大的服务式办公室营运商USO横跨南中国海,在孟沙南城The Horizon第7大楼开设分公司。

隆市平均租金率微跌

今年上半年,隆市中心的平均租金率微跌至每月每平方尺6令吉40仙,去年下半年是每月每平方尺6令吉41仙。

办公空间供应过剩加剧市场竞争,迫使业主采取留客措施来维持租用率。

在隆市郊,优质企业的分散式办公室带动租赁,尤其是拥有四通八达交通网的地区,租金率微涨,从去年下半年每月每平方尺5令吉63仙,涨至今年上半年每月每平方尺5令吉67仙。

在雪州,平均租金率从去年下半年每月每平方尺4令吉10仙,上升至4令吉14仙。

在审查期间,隆市中心的A+和A级办公空间,根据不同地点的每月要价租金范围,介于每平方尺5令吉至12令吉之间。

新中央商务区的每月要价租金范围,介于每平方尺6令吉至12令吉。

旧中央商务区的每月要价租金范围,介于每平方尺5令吉至7令吉。

隆市郊每月的租金范围,介于每平方尺6令吉20仙至9令吉之间。

在雪州,类似等级的办公空间具有竞争力,每月租金范围介于每平方尺5令吉至7令吉50仙。

这期间,市场只有一宗交易,即LKL国际收购雇员公积金局位于灵市白沙罗Fairway的雇员公积金局大厦。

翻新大楼维持入驻率

隆市中心的租金率和入驻率面临市场压力,业主需要探讨和实施留客措施并翻新大楼,以维持入驻率。

这个租户至上的局面,为租户提供了具吸引力的租金优惠和租赁方案。

隆市郊的办公空间需求保持稳定,显示合理的租金和入驻水平,这归因于合适的地理位置和健全的基础设施,加上A级办公室供应紧缺,一些跨国公司为了享受这些地区的完善设备,宁愿支付略贵租金。

在雪州,尤其是交通便捷和设施齐全的地点,A级办公室的租金不只稳定,也有良好的入驻率。具有吸引人租赁配套的优质分散式办公空间,仍受市场青睐。

商业办公楼发展商不断创建创新,加入健身房、共享休息室、活动空间和综合景观区,提升实体办公经验,增强租户的生产力和创造力。拥有这些设备的办公楼,包括满家乐的The Met和双威V2。

共享工作空间业者继续扩张业务范围,不单提供便利和灵活性,也分摊租户的营运和资本开销,吸引了许多中小企业和跨国公司。

零售市场内忧外患

我国零售销售额紧随去年全年33.3%的惊人增长,今年首季录得13.8%增长。

然而,受全球增长放缓及较为疲弱的经济前景,今年零售销售增长预料将显著减缓至4.8%。

大马经济研究院的消费者信心指数(CSI)在今年首季下滑至99.2,低于100的乐观门槛,这个数据扭转了自去年次季以来的上升趋势。

由于就业机会和收入增长的前景疲软,又受高通胀影响,最新的指数显示消费者的信心滑落。

根据大马经济研究院,去年末季,就业指数为122.5,今年首季下跌至109.8。

零售业恢复势头

巴生的KSL Esplanade终于亮相,净出租面积约65万平方尺,使巴生谷今年上半年的零售空间,累计供应达约6837万平方尺。

今年下半年,竣工或开业有敦拉萨国际贸易中心(The Exchange TRX)和柏威年白沙罗高原(首期)。届时将为饱和的巴生谷零售市场,添加约183万平方尺的空间。

零售业恢复势头,人流量增加、租金支持减少,从而提高租户的销售表现,巴生谷主要购物中心的业主和营运商,在收入和净产业收入(NPI)方面双双增加。

隆市中心的购物中心地标阳光广场和柏威年广场的平均每月租金,分别是每平方尺39令吉和每平方尺28令吉,入驻率分别是92%和91.6%,表现不俗。

2021年,这两个广场的平均每月租金,分别为每平方尺29令吉和每平方尺25令吉。

在隆市郊,谷中城购物广场和The Garden Mall的平均每月租金约每平方尺17令吉和每平方尺13令吉,入驻率偏高,分别为99.5%和97%。2021年,这两个广场的平均每月租金约每平方尺13令吉和每平方尺12令吉。

在雪兰莪,双威金字塔和绿野购物广场的平均每月租金,分别是每平方尺16令吉和每平方尺5令吉,入驻率分别是99%和79%。2021年,这两个广场的平均每月租金,分别是每平方尺10令吉和每平方尺4令吉。

零售空间供应趋稳定

今年,全球经济放缓的影响逐渐明显,被抑制的消费者需求也慢慢减缓,预计零售业将趋于稳定。

零售空间的供应持续增加,预计短期到中期内,入驻率和租金率将保持稳定,上调幅度较小。

企业和消费者始终关注成本上涨的问题。供应链中断、电费扬升、劳力短缺及修订劳工法令,可能增加营运成本,进而转嫁给消费者,迫使生活成本上升。

国行于5月调高隔夜政策利率25个基点至3.00%。金融环境收紧,高通胀压力,导致消费模式放缓,尤其是对大宗商品的消费。

总额640亿令吉的各种补贴、现金援助和奖掖,还有根据2023年财政预算案提供的2%所得税减免,将减轻家庭的财务负担,刺激国内开销。

为了应对高涨的生活成本,政府推出慈悯之伞计划,得到消费者和各界热烈响应。

零售商和商场营运者大力投资数字化。在年轻人和目标导向消费者,尤其是千禧一代和Z世代的支持下,人工智能、区块链、自动化和物联网等拟真式技术,将会变得更加主流。

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北京办公楼空置率创13年新高

2023年08月24日

北京办公楼空置率
成“下一颗雷”?

中国经济复甦放缓,一线城市办公楼空置率加剧,北京第二季空置率上升至18.3%,创下近13年新高,租金倒退至2012年水平。

财经网引用第一太平戴维斯、高力国际、仲量联行等机构数据指出,北京次季办公楼的淨吸纳量为5.3万平方米,租户不断流失,平均月租为每平方米人民币316元(约202令吉),按月下滑1.5%。

一名行业资深经理人向财经网透露,今年北京出租市场很艰难,每月只有两三组客户,几乎都是降价成交。

作为北京高新科技企业集中地的中关村,办公楼空置率达到16.9%,写下近10年高位,平均租金跌幅更大,按季下跌了7.6%。

疫情三年,北京办公楼市场也生了一场病。

住在附近的居民钱雨晨透露,2020年前后,中关村附近的办公楼到晚上9时依旧灯火通明,打车软件上至少要排队20分钟。而现在,几乎再没有整片亮起灯光的大楼。

仲量联行华北区研究部负责人米阳比喻说:“疫情三年,办公楼市场也生了一场病,本以为今年第二季可康复再跑马拉松,但走到小区门口发现身体还是不舒服,只能打道回府。”

但他提到,北京的抗跌其实已比其他地方好,其余一线城市也同样面对出租困境,上海、广州、深圳上半年的甲级办公楼空置率,分别升至18.6%、18%及24.5%。

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吉隆坡外围绿色建筑供应失衡

2023年07月27日

仲量联行2023年次季产业市场报告(一)

发展绿色建筑
已是大势所趋

跨国集团与金融机构对绿色建筑的需求越来越高,但除了吉隆坡市中心的绿色建筑供需平衡,隆市郊与外围地区却严重供不应求。

这些企业在大吉隆坡地区占用了45%的优质办公楼,其中35至40%是在绿色建筑里。

这意味着,绿色建筑供应失衡达5至10%,或250万至500万平方尺。

根据跨国产业咨询公司仲量联行(JLL)2023年第二季产业市场监测报告,在未来,所有符合环境、社会和监管(ESG)的办公楼,将会集中在隆市中心或中央商务区。

仲量联行办公楼租赁咨询负责人李桂玲说,该公司所关注的A级办公楼,很多并没有获得绿色认证。

李桂玲

拥绿色认证可增值

办公楼租户对隆市郊(指谷中城、孟沙、孟沙南城一带)的绿色建筑需求越来越高,当地业主可以考虑获取绿色认证来提升产业价值。

另外,在当前这个后疫情时代,尽管办公楼租赁市场出现积极的迹象,宏观经济指标预计也表现强劲,整体市场情绪仍保持谨慎。

在搬迁到新办公楼或扩充规模方面,租户在做决定时抱持保守心态。

租金率方面,隆市中心办公楼每月租金介于每平方尺6令吉20仙至6令吉70仙,隆市郊月租介于每平方尺6令吉至6令吉50仙。

两区的差距不大,相较之下,隆市郊的社区设备,例如公共交通、地铁和住宅设备完善,越来越受办公楼租户青睐。

吉隆坡外围(指雪州八打灵再也)的租金率在今年第二季稍微下跌,月租介于每平方尺4令吉50仙至5令吉。

 

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香港办公楼空置率创纪录

2023年06月6日

中国经济疲软
企业对市场填补不及预期

作为全球最昂贵的商业地产之一,香港的办公楼从来没有像现在这么空。

亿万富豪李嘉诚旗下长江集团中心办公楼的空置率约为25%,与之一路之隔、可一览维多利亚港风光的最新项目签下了一家租户。另一位地产大亨李兆基的在建办公楼The Henderson出租率仅为30%。租金和销售价格都在下跌。

随着越来越多的人居家办公,从纽约到悉尼许多城市的商业地产都面临困境,但香港面对的一系列挑战有独特之处,可能导致曾令全球投资者和本地富豪垂涎的房地产市场陷入长期下滑。

李嘉诚旗下长江集团中心办公楼的空置率约为25%。

中企填补不及预期

由于交易业务放缓以及中国加强对香港这个金融中心的控制,西方银行一直在收缩办公场所空间。

外界此前预期中资企业将会填补这部分市场,但由于中国内地经济也困难重重,这些企业对市场的填补并不及预期。

许多新的办公楼入市将加剧供应过剩局面。

“我们认为短期内不会有任何积极的驱动因素,”世邦魏理仕的郭伟恩表示。“价格下跌可能缓慢,但很难反弹。”

在经历了疫情防控以及国安法实施下一些人离港后,香港如今已稳定下来,零售销售正在回升,餐厅客流量大增,跑马地也再度门庭若市。

然而,香港办公楼的颓势与此形成反差,空置面积达到创纪录的1300万平方英尺。高力国际的数据显示,4月整体甲级办公楼空置率接近15%。这是2019年水平的三倍多,超过曼哈顿和新加坡分别为12.5%和4.6%的空置率水平。

与纽约或伦敦不同,香港的物业所有者不能将此归因于人们居家办公。

鉴于香港地铁系统的高效运行以及居住单位较小,香港人居家办公的意愿可能并不是很强。

事实上,香港在逐渐恢复正常运转,地铁客流量在3月份超过了2019年时的水平,而纽约却仍是疫情前数据的65%。

香港的物业所有者开始流失最佳客户群体。随着中美紧张局势加剧,中国的商业环境有所变差,华尔街银行在缩减扩张计划。香港作为许多专注中国市场的银行家的办公地,也在受到影响,因为金融行业在办公楼市场占据大约30%的份额。

跨国银行迁出

据彭博社报道,在去年裁员约50人之后,摩根士丹利考虑在亚洲投行部门裁员7%。摩根大通在亚太投资银行部门裁员约30人,其中包括香港的工作人员。

德意志银行、渣打和法国巴黎银行等公司要么不再续租,要么就是将办公室迁出核心地段以降低成本。联邦快递在将亚太区总部和部分高管从香港迁至新加坡。

即使香港取消了防疫限制措施,但随着全球银行的回撤,中国企业也没有足够快地填补空缺。

据世邦魏理仕的数据,虽然字节跳动和中国石油等内地公司填补了一些空间,但它们在第一季度的办公楼新租赁中仅占11%,而2017年至2019年这些公司的租赁平均水平为15%。当季,内地公司在商业地产购买中的占比也仅为8%,低于疫情前19%的水平。

与此同时,长实集团和恒基地产等开发商继续建造更多摩天大楼。世邦魏理仕估计,未来三年市场将至少有700万平方英尺的甲级办公楼入市。郭伟恩说,疫情之前的年吸收率仅为180万平方英尺,因此需要数年时间才能消化新供应。

郭伟恩说,随着全球公司扩张步伐放缓,而且中国内地公司仍在考虑是否决定来港,办公楼市场的吸收率肯定会打折扣。

长实集团和恒基地产均没有回复置评请求。

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美商业地产抵押贷款最糟糕

2023年05月4日

保险公司对商业地产
空置率上升感不安

美国商业地产情况恶化,一直是商业地产重要融资可靠渠道的保险公司也开始暂停向商业地产提供资金。不少业内人士预计,商业地产抵押贷款今年可能会成为表现最差的资产之一。

保险公司暂停或放缓商业地产融资

人寿保险公司一直是美国商业地产开发商的可靠融资来源。随着商业地产行情不断恶化,以及数百亿美元的商业地产贷款即将在今年到期,保险公司正在放缓或暂停向商业地产发放新的贷款融资。

穆迪的数据显示,由商业地产支持的4.5万亿美元未偿债券中,人寿保险公司占比约15%。实际上,保险公司特别适合填补银行对商业地产贷款的资金缺口,因为保险公司的资本来源是客户的保费,而不是客户存款。一些抵押贷款经纪人和保险公司高管表示,这使保险公司不太容易受银行挤兑影响。

但保险公司对商业地产空置率上升和租金下降感到不安。这背后是冠病疫情期间流行的远程办公,以及目前员工返回办公楼工作的比率只有疫情前的一半水平。

高盛资产管理公司今年稍早时的一项调查发现,15%受访的拥有商业地产贷款业务的保险公司表示,他们计划在今年缩减业务,比例为去年同期调查的三倍多。

总部位于爱荷华州的大型保险公司Principal Financial Group Inc.在3月初的一次电话会议上告诉投资者,公司正在“暂停”将任何重要的新资本投入商业抵押贷款。公司旗下的资管公司Principal Asset Management总执行长哈尔特表示,在公司确信商业地产市场已经理清估值问题前,不想对商业地产投入新资金。

不过,商业房地产投资银行和经纪公司Eastdil Secured总裁肯恩博格表示,人寿保险公司仍然继续向仓库和公寓楼等表现好的商业房地产业主提供贷款,空置率较低的办公楼也可能获得新贷款。

保险公司暂停对商业地产贷款,对商业地产商来说,无疑是个坏消息。

大量商业地产抵押债券今年到期

在其他贷款来源几乎枯竭之际,保险公司又暂停对商业地产贷款,对商业地产商来说,无疑是个坏消息。

自2022年夏天以来,最大的商业地产贷款机构,也就是银行,一直在撤资。业内人士表示,在美国银行危机后,他们对商业地产的风险厌恶情绪进一步加剧。同时,大量商业地产抵押债券也将在今年到期,缺乏融资尤为令市场担忧。

数据公司Trepp Inc.表示,美国银行持有的创纪录2700亿美元规模的商业地产抵押贷款将于今年到期,其中约800亿美元由办公楼作为抵押品。

全球金融危机后,保险公司对商业地产的抵押贷款激增。超低利率压低了企业债的收益率,而企业债又是保险公司投资组合的核心,因此保险公司越来越愿意持有对办公楼、公寓、仓库和其他商业地产作为抵押的贷款,以此获得相对更高的收益。

标普全球评级公司的人寿保险部门负责人马格利特表示,总的来说,人寿保险公司的承保标准比那些将贷款重新包装为商业地产抵押贷款支持证券的贷款人更严格,因此遭受损失的可能性较低。

Principal今年也有10笔办公楼贷款即将到期,总价值约4.8亿美元。哈尔特表示,其中大约有4笔可能需要延期,因为目前办公室再融资市场的流动性有点短缺,面临挑战。不过,他预计这4笔贷款最终不至于会录得损失。

然而,在高盛近期的一项调查中,343名保险行业财务和投资主管仍预测,今年,商业地产抵押贷款和商业地产抵押贷款支持证券将成为调查涉及的25种资产类别中,表现最差的类别之一。

在5年前的同一项调查中,上述受访者都认为商业抵押贷款在他们最希望在投资组合中增加的资产类别中,位居前三。

美国股票投资寿险公司总执行长博拉指出,他的公司不会在其500亿美元规模的整体投资组合中新增办公房地产。因为在后疫情时代,很难评估出办公楼市场的正常情况会是如何的。今天商业地产投资面临的大问题是,一栋办公楼的价值到底值多少?

资料来源:证券时报

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美国空置办公楼低价贱卖

2023年05月2日

美国商业地产
正遭受多重冲击

高价买进却被迫低价卖出,空置旧办公楼的价值一跌再跌,为了脱手,业主低价贱卖也在所不惜。

近日美国黑石集团以36%的大幅折价,出售其位于加利福尼亚奥兰治县的两栋甲级办公楼Griffin Towers。

黑石集团是于2014年以1亿2900万美元(约5亿7527万令吉)购入Griffin Towers,最终却以8200万美元(约3亿6580万令吉)将其售予Barker Pacific Group和Kingsbarn Realty Capital合资企业。

建于1987年的Griffin Towers空置率达24%,虽然折价36%脱手,但黑石集团对这项交易感到幸运。

根据数据,2007年在CRE泡沫达到顶峰之前,Griffin Towers以1亿8380万美元易手。2010年再度以8990万美元转手。

全球领先房地产服务商Savills指出,2023年第一季度,奥兰治县的办公楼空置率破纪录录得23.1%。-

黑石集团持续抛售办公楼

另外,根据《叮当邮件》(Jingle Mail),黑石集团持续抛售所持有的办公楼。

最引人注目的是一年前大动作卖掉曼哈顿中城百老汇1740号基本上空置的26层办公楼,让商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)持有人承担余下损失。

黑石集团是于2014年以6亿500万美元购得这座占地62万1000平方尺,1950年代的复古商业房地产,并借贷了3亿800万美元(约13亿7430万令吉),然而在2022年3月,该大楼的市值已降至远低于贷款价值,黑石选择放弃,并让CMBS持有人承担剩余的损失。

与此同时,根据Savills,休斯顿的甲级办公楼空置率多年来均处于30%左右,2023年首季更达到32.3%,主要是因为2015年开始的石油泡沫破灭,以及居家工作和随之而来的房地产裁员。

其他大幅折价的空置旧办公楼项目:

不仅如此,办公楼的法拍情况更为糟糕,如在休斯顿能源走廊Westlake Park,建于1980年代的两栋办公大楼,贷方CMBS就分别面临82%及88%的亏损。

旧金山“迎头赶上”

另,位于圣路易斯市中心,建于1985年的One AT&T Center,2007年时市值2亿730万美元(约9亿2508万令吉),但2022年4月在法拍中仅以410万美元(约1830万令吉)售出。

休斯顿曾经是美国最糟糕的主要办公楼市场,空置率多年来一直徘徊在30%左右。

但如今,旧金山“迎头赶上”,第一季度的空置率接近 33%,并且还在上升中。目前为止,2022和 2023年仍然没有任何销售或法拍销售。

然而,这两个城市仍在不停建造新的办公大楼,而当租约期满时,租客就会搬出再搬到更好更新的大楼,不断上演同样的循环。

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需求低 拆除旧办公楼救市?

2023年04月23日

需求没有回升
拆除重建较实际?

有“沽空之王”之称、知名避险基金经理凯尔巴斯(Kyle Bass)受访时表示,市场需求低迷,美国城市的办公室大楼应拆除。

他说,不少公司在新冠疫情期间推动远程办公和混合办公,对较旧、缺乏便利设施的低素质办公室大楼造成影响。

根据仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据显示,美国今年第一季办公室大楼的空置率按季上升至20.2%。最近科技行业亦低迷,迫使Meta和亚马逊等公司缩减办公面积。

Kyle Bass:市场需求无回升 应拆除美国写字楼。

凯尔巴斯指出,办公室大楼的需求未见回升,而把它改造成公寓也不现实,例如光线不足,必须重置资产类别,意味着需拆除。

他表示,美国房地产市场不平衡,严重缺乏多户型住宅。尽管住房需求高,但发展商无法获得相应的融资以实施项目。

美国联储局升息造成借贷成本上升,以及银行业动盪导致存款迅速流出压制了银行的贷款。

凯尔巴斯是海曼资本管理(Hayman Capital Management)的创办人。

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美国银行动荡 商业地产或爆雷

2023年04月11日

再爆的话
真的不堪设想

美国银行业再出现动荡,加剧市场对商业地产面临信贷紧缩的担忧情绪。多个华尔街投资银行发出警告,美国商业地产,可能成为继银行领域之后出现爆雷的行业。

据美国银行和高盛分析,中小地区银行承担了美国多达68%至80%的商业地产贷款业务。一旦中小银行被迫提高流动性储备而收紧贷款,美国商业地产将面对信贷紧缩的冲击。

目前,居家办公的现象仍普遍存在,美国商业地产的办公楼使用率尚不足50%,意即大量商业地产的租金收入水平不高,接着可能会面临借贷成本上升的难题。

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