报道：陈美玲

槟州终将拥有轻快铁
料大大推动产业发展

今年首季，槟州高楼住宅领域持续增长，不管是交易量还是交易额，表现都比去年同期出色。此外，在办公产业次领域，私立特建办公楼（privately-owned purpose-built office）租金率与入驻率保持稳定。

零售产业次领域方面，现有购物中心的整体入驻率徘徊在70%以上的水平。兴建中的Sunshine购物中心预计在今年底竣工，届时将为现有零售空间供应量，增加82万平方尺净出租面积。

展望今年第二季及过后的前景，槟州产业领域会有哪些看头？

国家银行今年5月调涨隔夜政策利率（OPR），较高利率可能压抑产业需求，加上劳工和建材成本高涨，产业价格有所上升，今年下半年槟州住宅产业预计缓慢成长。

在2023年财政预算案下推动的“大马一家拥屋倡议”（i-Miliki），首购族购买价值不超过50万的房子，将100%豁免印花税，50万令吉至100万令吉的房子，可豁免75%印花税。

豁免印花税期限，自去年6月1日起，至今年12月31日，适用于贷款合约与产业转名文件。这项措施将减轻房子首购族的负担。

住宅禁短租

槟岛市政厅早前制定指导方针，禁止槟岛住宅单位所有形式的短期租赁（STR），即时生效。

这项禁令是要管制短期租赁活动，维护社区的完整。该禁令禁止有地和高楼私人住宅，涉及短期租赁活动。

只有属于商用产业地契的高楼，包括服务式公寓、小型家庭办公室（SOHO）、小型灵活办公室（SOFO）、多功能小型办公室（SOVO）、套房办公室和复式办公室允准提供短期租赁，惟须严守条例。

在开始短期租赁业务之前，这些商用产业须获得各自共管管理机构或公司的批准。

激励酒店业

这将直接或间接促进酒店业市场，最终提高槟岛酒店的整体入住率。

由于现有和即将到来的优质办公空间供应有限，槟州办公市场将维持稳定。

基于市场需求不断增长，槟州发展机构将在槟岛南部兴建更多全球商业服务中心(Global Business Services，简称GBS)。

零售领域方面，通胀压力高企，消费者谨慎消费。冠病后一度强力回弹的零售领域，预计回归正常。

轻快铁推动产业发展

槟州终于拥有轻快铁，为槟州交通大蓝图组成部分。这项于2028年建竣的工程，预计在中长期，将大大推动州内产业市场发展，而拟议中的轻快铁站沿线地区，将直接受到轻快铁工程影响。

联邦政府出资45亿令吉兴建的槟城轻快铁工程，将在今年杪招标，预计2028年竣工。

作为槟州交通大蓝图的一部分，原本从峇六拜槟城国际机场至光大的轻快铁第一阶段路线，已延伸至丹绒武雅，全程29公里，共27站。

扩建机场重启铁路

此外，由大马机场（AIRPORT，5014，主板交通和物流股）出资的槟国际机场扩建工程，将于明年动工，预计耗时3至4年完成。

耗资12亿令吉的工程，包括扩建停机坪和扩充现有候机楼至两倍大，使机场容量增加到每年1200万人次。

马来亚铁道公司（KTMB）自1991年与豪华火车营运商东方快车（E&O）合作，2020年因冠病疫情暂停服务，预计今年末季重启服务。

日前，双方已经签署合约，改善现有合约就商业方面的合作，从新加坡兀兰到玻璃市巴东勿刹，使用马来亚铁道公司的铁路，接着才驶往泰国曼谷，进而加强铁路领域，并复兴大马旅游业。

槟岛南部填海计划缩小49%，只保留矽谷岛（A岛），B岛和C岛将不再继续。

A岛面积达2300英亩，分两阶段实施，总期限10至15年。

公寓交易双位数增长

接下来让我们来看看槟州各个次领域的展望。

槟州高楼住宅（高级公寓/公寓和服务式公寓）的累积现有供应量，今年首季按年增长3.2%，从去年首季的10万9221单位，增至11万2682单位。

高级公寓/公寓和服务式公寓的交易量与交易额分别按年上扬13.3%及15.8%。

去年首季交易量录得784单位，交易额4亿8513万令吉；今年首季录得889单位，交易额5亿6196万令吉。

服务式公寓也取得增长。去年首季交易量录得23单位，交易额1591万令吉，今年首季录得116单位，交易额6262万令吉。

威南东北县市场活络

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的分析，交易量和交易额取得增长，主要归因于威南县和东北县的市场活动越趋活络。

威南县的产业交易价格范围介于40万令吉至50万令吉。东北县的产业交易价格高于100万令吉。

东家集团（E&O，3417，主板产业股）在安达曼岛继The Meg高级公寓之后，再推出Arica高级公寓项目。

Arica拥有1020间服务式公寓单位，面积范围从947平方尺到1259平方尺，以及14间零售单位，价钱从80万令吉起。发展总值（GDV）4亿令吉，预计在2027年完工。

双威产业宣布，位于峇央峇鲁的综合用途发展项目Sunway Dora，取得令人振奋的占用率。

发展总值1亿2800万令吉的Sunway Dora将有156公寓单位和22间商店，其地段为永久地契，并获得绿色认证。

振兴产业（CHGP，7187，主板交通与物流股）子公司Stellar Platinum私人有限公司，与槟城的玮力产业（IVORY，5175，主板产业股）旗下Ivory Meadows私人有限公司，联合发展Crown Penang项目。

根据联合发展协议，Stellar Platinum将负责为项目筹资，包括注资、内部资金和融资。

Ivory Meadows则负责管理项目发展，包括策划、建筑、市场营销与销售。

Crown Penang项目发展总值4亿7500令吉，楼高41层，内有588住宅单位，预计明年次季推介，并于2027年竣工。

单位建筑面积介于495平方尺至1367平方尺，种类有套房公寓（Studio）至三房设计，售价从62万令吉起跳。

办公楼入驻率：槟岛87% 威省56%

今年首季，槟岛的私有特建办公楼现有供应录得670万平方尺，威省则有170万平方尺。

去年末季，槟岛和威省的私有特建办公楼供应，分别是680万平方尺和160万平方尺。

根据国家产业资讯中心，槟岛和威省的办公产业平均入驻率，分别是87.4%和56.1%。

槟岛市中心乔治市受关注的办公楼，平均入驻率范围从76%至100%。

乔治市以外的一些高级办公楼，也就是IJM置地大厦、商得大厦（Suntech@Penang Cybercity）、One Precinct、GBS@Mahsuri和GBS@Mayang这两个全球商业服务中心，平均入驻率是该地区最高，介于95%至100%之间。

同时，乔治市特定办公楼的租金开价保持稳定，每月范围介于每平方尺2令吉80仙至每平方尺5令吉。

阳光办公楼（Sunshine Tower）净出租面积22万7600平方尺，是阳光商城（Sunshine Central）综合用途项目的一部分，这里除了办公楼，还有服务式公寓、购物中心和酒店。预计将于今年11月拿到完工和合格证书（CCC）。

另外，槟州发展机构建造的滨海全球业务中心（GBS by the Sea），预计在明年竣工。

此处的净出租面积30万平方尺，美国半导体大企业超微（AMD）将租用70%，约20万9000平方尺的空间。

在牛汝莪，The Light City综合发展项目的34层商业大楼，预计将于明年10月建竣。

这座商业大楼涵盖90套办公室，净出租面积16万6000平方尺，且拥有478间客房的四星级酒店。

坐落在加巴星大道的Maritime Signature商业大楼高45层，建有套房办公室、商店、复式单位和平台层停车场，预计2026年中竣工。

106商场入驻率微升

截至今年首季，槟州现有106间购物中心，累积零售供应量约1970万平方尺，整体入驻率72.7%，比去年末季72.6%略高。

国家产业资讯中心的数据显示，今年首季，乔治市的整体入驻率从去年末季74.6%，微涨0.3%至74.9%。

拥有82万平方尺净出租面积的Sunshine购物中心，是阳光商城综合发展项目的一部分。预计在今年底建竣。

作为The Light City的亮点，The Waterfront Shoppes第一和第二阶段的净出租面积，分别是68万平方尺和34万平方尺，预计分别在明年7月和后年完工。

来自香港的知名零售品牌将会是这里的主要租户，租下2万5000平方尺。

日本三井名牌城进驻槟城国际机场，它的建筑工程与机场扩建同步进行。这项工程原本在冠病疫情之前进行，由于管控令而延后至今。

由Redvest产业私人有限公司打造的峇都丁宜时尚海滨商场Ferringhi Walk今年5月开放。

低楼层主要是饮食业，高楼层则有40家零售单位，主要售卖纪念品。

根据国家产业资讯中心，乔治市特定高级购物中心底层的每月租金率保持稳定，租金范围可以从每平方尺4令吉70仙，去到每平方尺48令吉，视地点、单位大小和购物中心而定。

外资催化科技园发展

今年首季，槟州吸引了23亿令吉外来直接投资（FDI），占州内33亿令吉制造业总投资额的71%。

不过，今年首季的外来直接投资，比去年同期的36亿令吉，少了13亿令吉。

威北建首座科技园

宏升集团（IDEAL，9687，主板产业股）在柏淡发展新工业园，名为槟城科技园（PTP），发展总值42亿令吉，这是威北第一座先进科技园。

占地880英亩永久地契土地，槟城科技园将分三阶段建造，首阶段地基工程预计在今年次季完工。

这里将成为创新高科技企业的温床，探索新兴应用科技的研发。

另一方面，桂花城科技园（Bandar Cassia Technology Park）是槟州发展机构继峇央峇鲁和诗布朗再也之后，第三个大型综合城镇发展项目。

占地246英亩的桂花城科技园位于桂花城中心，是峇都加湾工业园（BKIP）的延伸工业园区，随着峇都加湾工业园已拥有170家国内外企业入驻，于是开发有关科技园，以满足日益增多的市场需求。

桂花城科技园分5阶段发展，首阶段占地60英亩，预计今年8月竣工。

专为高科技和绿色领域设计，例如电子电器、医疗设备、汽车、半导体、器材和自动化方案。

桂花城科技园租赁期长达60年，首家入驻的企业是欧斯朗光电半导体（马）私人有限公司。

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企业追求优质办公空间
雪隆租金率续涨

今年上半年，巴生谷办公楼市场活络，吉隆坡市中心、隆市郊及雪兰莪州，因租赁上升而录得高入驻率。

隆市中心新高级办公楼之间，因潜在租户来自同一个市场，使租金率承受压力。这种情况有利于租户，为了留住租户，业主通过优化成本、提升物业及改善租赁策略，为现有和潜在租户提供更多商业利益。

隆市郊和雪兰莪方面，企业持续追求优质办公空间，租金率继续看涨。

市场对共享工作空间及其不同服务的需求不断上扬，供应商顺势在巴生谷黄金地段扩大足迹。

大马经济研究院（MIER）的资料显示，我国的商业情况指标（BCI）从去年末季的85.9，于今年首季飙升至95.4。

这反映商业信心和市场情绪复苏，内需与出口订单普遍增加，就业率提升，我国商业前景乐观，正在积极发展。

办公空间续增加

今年上半年，有两栋共70万平方尺的办公楼竣工，使巴生谷办公空间累积供应达1亿1470万平方尺。

隆市中心双威Velocity 2建竣，这座27层的办公楼供应了约36万平方尺的净出租面积（NLA），典型楼层面积约1万9000平方尺。

这座办公楼与公交导向发展（TOD）的双威Velocity之间，连接着一座有盖高架通道，为两处带来许多方便，增加双边大楼整体效应。

隆市郊柏威年白沙罗高原第6、7、8、9座企业大楼即将竣工，净出租面积约38万平方尺，典型楼层面积从9000平方尺至1万1000平方尺。

这些企业大楼设施齐全，四周交通便利，与捷运加影线连接。

今年下半年，将会有5个办公楼项目完工，隆市中心和隆市郊分别有两项，还有一项在雪兰莪，将为巴生谷增加约350万平方尺的办公空间。

坐落在隆市中心的新办公楼是PNB 1194和默迪卡118；隆市郊是Mercu Aspire和柏威年白沙罗高原企业大楼（第1、2、3、4、5座）；在雪兰莪的Atwater办公楼。

今年上半年，隆市中心特建办公楼（Purpose Built Office）的总入驻率，从去年下半年的67.5%，略提高到67.7%。

相反的，隆市郊因引入大量新供应，加上办公需求较低，入驻率从去年下半年的86.1%，降至85.4%。

雪州的总入驻率相对稳定，去年下半年录得73.2%，今年上半年为73.4%。

巴生谷办公楼数动态

这期间，巴生谷有几项跟办公楼有关的消息值得关注。

Sentral产托（SENTRAL，5123，主板产业信托）计划从马资源（MRCB，1651，主板产业股）收购灵市天地通数码网络大楼。

这座大楼高27层，建在租赁地契上，总楼层面积106万平方尺，三层地下停车场能容纳788辆汽车和287辆摩托车。

马资源独资子公司Puncak Wangi将与代表Sentral产托的马银行信托协商这项交易。

隆Equatorial Plaza荣获绿色建筑指数（GBI）金级殊荣。这座52层高的大楼有五星级酒店EQ吉隆坡，以及A级办公空间。

这座大楼高效节能，将创新特点融入设计中，例如高效制冷、灯光系统、废热回收、污水处理、雨水收集和永续建材。

海洋清理基金会，一个旨在清除海洋塑料垃圾的国际非盈利组织，今年4月在隆Menara Prestige开设第一个区域办事处，成为该组织在东南亚推行“拦截者计划”的平台。

全球信息服务公司GLG格理集团在隆中环广场地标Q Sentral设立新办事处。这里将支援GLG在全世界的客户和伙伴。

总部位于美国洛杉矶的Xsolla，是全球电子游戏公司，在隆孟沙The Vertical商业大楼开设全球最大的办事处。

共享工作空间受欢迎

后疫情时代的企业要反应迅速、见机行事，不受制于传统办公室的固定空间。

共享工作空间（Co-working space）的特性是够灵活，容许公司快速和符合成本效益地扩充和缩小规模。因此，共享工作空间持续成为零工、自由职业者、小型初创企业和中小微企业的选择。

不少大公司也选择共享工作空间，例如辉立集团、狮城人力公司和乐集团、矽比科、特伦媒体、LingoAce、马银行、安联银行及DHL。

共享工作空间业者Colony推出的共享工作空间Jerry，今年持续扩展。

自2021年开始营运，Jerry的共享工作空间遍布巴生谷，例如敦依斯迈医生花园、金地花园、白沙罗高原、八打灵再也SS2、白沙罗上城和梳邦再也SS15。

最新的地点是在吉隆坡古仔路和旺沙玛珠。

在韩国发展迅速的著名便利店emart24，宣布把大马的总部搬到梳邦再也SS15的Jerry共享工作空间。

纳闽最大的服务式办公室营运商USO横跨南中国海，在孟沙南城The Horizon第7大楼开设分公司。

隆市平均租金率微跌

今年上半年，隆市中心的平均租金率微跌至每月每平方尺6令吉40仙，去年下半年是每月每平方尺6令吉41仙。

办公空间供应过剩加剧市场竞争，迫使业主采取留客措施来维持租用率。

在隆市郊，优质企业的分散式办公室带动租赁，尤其是拥有四通八达交通网的地区，租金率微涨，从去年下半年每月每平方尺5令吉63仙，涨至今年上半年每月每平方尺5令吉67仙。

在雪州，平均租金率从去年下半年每月每平方尺4令吉10仙，上升至4令吉14仙。

在审查期间，隆市中心的A+和A级办公空间，根据不同地点的每月要价租金范围，介于每平方尺5令吉至12令吉之间。

新中央商务区的每月要价租金范围，介于每平方尺6令吉至12令吉。

旧中央商务区的每月要价租金范围，介于每平方尺5令吉至7令吉。

隆市郊每月的租金范围，介于每平方尺6令吉20仙至9令吉之间。

在雪州，类似等级的办公空间具有竞争力，每月租金范围介于每平方尺5令吉至7令吉50仙。

这期间，市场只有一宗交易，即LKL国际收购雇员公积金局位于灵市白沙罗Fairway的雇员公积金局大厦。

翻新大楼维持入驻率

隆市中心的租金率和入驻率面临市场压力，业主需要探讨和实施留客措施并翻新大楼，以维持入驻率。

这个租户至上的局面，为租户提供了具吸引力的租金优惠和租赁方案。

隆市郊的办公空间需求保持稳定，显示合理的租金和入驻水平，这归因于合适的地理位置和健全的基础设施，加上A级办公室供应紧缺，一些跨国公司为了享受这些地区的完善设备，宁愿支付略贵租金。

在雪州，尤其是交通便捷和设施齐全的地点，A级办公室的租金不只稳定，也有良好的入驻率。具有吸引人租赁配套的优质分散式办公空间，仍受市场青睐。

商业办公楼发展商不断创建创新，加入健身房、共享休息室、活动空间和综合景观区，提升实体办公经验，增强租户的生产力和创造力。拥有这些设备的办公楼，包括满家乐的The Met和双威V2。

共享工作空间业者继续扩张业务范围，不单提供便利和灵活性，也分摊租户的营运和资本开销，吸引了许多中小企业和跨国公司。

零售市场内忧外患

我国零售销售额紧随去年全年33.3%的惊人增长，今年首季录得13.8%增长。

然而，受全球增长放缓及较为疲弱的经济前景，今年零售销售增长预料将显著减缓至4.8%。

大马经济研究院的消费者信心指数（CSI）在今年首季下滑至99.2，低于100的乐观门槛，这个数据扭转了自去年次季以来的上升趋势。

由于就业机会和收入增长的前景疲软，又受高通胀影响，最新的指数显示消费者的信心滑落。

根据大马经济研究院，去年末季，就业指数为122.5，今年首季下跌至109.8。

零售业恢复势头

巴生的KSL Esplanade终于亮相，净出租面积约65万平方尺，使巴生谷今年上半年的零售空间，累计供应达约6837万平方尺。

今年下半年，竣工或开业有敦拉萨国际贸易中心（The Exchange TRX）和柏威年白沙罗高原（首期）。届时将为饱和的巴生谷零售市场，添加约183万平方尺的空间。

零售业恢复势头，人流量增加、租金支持减少，从而提高租户的销售表现，巴生谷主要购物中心的业主和营运商，在收入和净产业收入（NPI）方面双双增加。

隆市中心的购物中心地标阳光广场和柏威年广场的平均每月租金，分别是每平方尺39令吉和每平方尺28令吉，入驻率分别是92%和91.6%，表现不俗。

2021年，这两个广场的平均每月租金，分别为每平方尺29令吉和每平方尺25令吉。

在隆市郊，谷中城购物广场和The Garden Mall的平均每月租金约每平方尺17令吉和每平方尺13令吉，入驻率偏高，分别为99.5%和97%。2021年，这两个广场的平均每月租金约每平方尺13令吉和每平方尺12令吉。

在雪兰莪，双威金字塔和绿野购物广场的平均每月租金，分别是每平方尺16令吉和每平方尺5令吉，入驻率分别是99%和79%。2021年，这两个广场的平均每月租金，分别是每平方尺10令吉和每平方尺4令吉。

零售空间供应趋稳定

今年，全球经济放缓的影响逐渐明显，被抑制的消费者需求也慢慢减缓，预计零售业将趋于稳定。

零售空间的供应持续增加，预计短期到中期内，入驻率和租金率将保持稳定，上调幅度较小。

企业和消费者始终关注成本上涨的问题。供应链中断、电费扬升、劳力短缺及修订劳工法令，可能增加营运成本，进而转嫁给消费者，迫使生活成本上升。

国行于5月调高隔夜政策利率25个基点至3.00%。金融环境收紧，高通胀压力，导致消费模式放缓，尤其是对大宗商品的消费。

总额640亿令吉的各种补贴、现金援助和奖掖，还有根据2023年财政预算案提供的2%所得税减免，将减轻家庭的财务负担，刺激国内开销。

为了应对高涨的生活成本，政府推出慈悯之伞计划，得到消费者和各界热烈响应。

零售商和商场营运者大力投资数字化。在年轻人和目标导向消费者，尤其是千禧一代和Z世代的支持下，人工智能、区块链、自动化和物联网等拟真式技术，将会变得更加主流。

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再爆的话
真的不堪设想

美国银行业再出现动荡，加剧市场对商业地产面临信贷紧缩的担忧情绪。多个华尔街投资银行发出警告，美国商业地产，可能成为继银行领域之后出现爆雷的行业。

据美国银行和高盛分析，中小地区银行承担了美国多达68%至80%的商业地产贷款业务。一旦中小银行被迫提高流动性储备而收紧贷款，美国商业地产将面对信贷紧缩的冲击。

目前，居家办公的现象仍普遍存在，美国商业地产的办公楼使用率尚不足50%，意即大量商业地产的租金收入水平不高，接着可能会面临借贷成本上升的难题。

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