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开发商 “房”金周大考验来了

By Poh Gin,

2023年09月27日

“金九银十”旺季
开发商靠你了

中国近期出台了各种支持政策来遏制房地产市场滑坡，开发商现在指望即将到来的黄金周长假刺激住宅销售复苏。

这意味着，政策效果面临的首次关键考验即将到来。

彭博报道，中秋连着国庆，从周五开始的8天假期是该行业“金九银十”旺季的重中之重。

鉴于房地产市场放缓，给中国经济复苏造成压力，而且再融资无门的开发商依靠卖房回笼现金来偿还债务，今年黄金周楼市表现的份量，比以往任何时候都要大。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，今年楼市非常低迷，因此对大多数开发商来说，这两个月加快成交将尤为关键，否则它们将需为在年底前促进销售付出更大代价。镜鉴咨询为房地产公司提供服务。

他补充说，如果到10月销售形势还不够好，地方政府将出台更多刺激措施。

中国地方政府将出台更多刺激措施。

8月底按揭贷款限制放松，在大城市引发了一波买盘，但这股势头已经减弱。这让人们猜测，决策者将需要采取更多措施来重振市场信心——对楼盘烂尾、房价下跌、失业率高企、收入下降的担忧，已经重挫了信心。

彭博行业研究中资地产商股票指数，周一创出年内最大跌幅，因中国恒大表示要重新考虑债务重组计划，令这一负债最多的中国房企清盘风险上升。

另一家前房地产巨头碧桂园也在努力避免违约。

一些开发商已经采取积极行动，以吸引购房者。

为买家提供优惠

广东一家开发商正在向其深圳Royal Skyrim楼盘的买家提供优惠，鼓励他们再行购买省内其他城市的房子。据中介称，他们可以在东莞一个楼盘享受首付低至20%的政策。

本月早些时候，来自哈尔滨的13家开发商前往南京推销21个项目，希望喜欢旅游的买家考虑买来度假。

地方政府也在提供帮助。根据官方公告，安徽省中部一个城市的政府发放了5000张购房消费券。

为了抓住这个销售窗口，地方政府最近几周争先恐后地刺激住房需求。一些地方已经放松了限购政策。

上周，广州多区就放松了针对非该市户籍居民的限购政策，这是一线城市采取的最重大行动之一。

北京和上海仍然限制外地户籍购房，并限制每个家庭持有房产的数量。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，一线城市会否进一步放松调控，取决于它们房地产市场的复苏力度，广州的行动表明，这不再是“不可能之事”了。

 

 

债台高筑 又有发展商暴雷了

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中国下调存量房贷利率

By Poh Gin,

2023年09月1日

这算是史诗级大招救市吗？

中国下调了住房贷款最低首付款比例，并允许银行降低存量住房贷款的利率，再次采取措施遏制楼市跌势。

据中国央行以及金融监管总局周四联合发布的通知，首套住房贷款最低首付款比例将下调至20%，二套最低首付款比例下调至30%。

另外，央行与金融监管总局还发布了降低存量首套住房贷款利率的通知。存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。通知自9月25日起实施。

关于新规的作用，出现不同声音的解读。中国预计降低房贷利率和首付比例将提振住房需求。余向荣等花旗经济学家在研报中写道，新规或可促进楼市销售，减轻买家压力，改善市场信心。

他们指出，政策向有利方向转变，经济周期性底部几乎得到确认，或会中国资产构成支撑。

克而瑞地产研究的初步数据显示，8月份百强房企实现销售操盘金额3430.1亿元人民币，按年降低33.9%。曾经排名第一的碧桂园处于违约边缘。

中国预计降低房贷利率和首付比例将提振住房需求。

市场：不心动

相比之下，Evercore ISI驻纽约的中国研究董事总经理王尼欧表示，“我们没觉得很心动”。他说，许多存量房贷没有进一步降低利率的空间，因为已经享受了监管机构当前在设定的最低利率。

周四纽约市场尾盘，离岸人民币兑美元上涨0.4%。贝壳在纽约市场一度大涨27%。鑫苑置业盘中一度上涨8.6%。

彭博首席亚洲经济学家舒畅则指出，根据彭博经济研究估算，这些措施可释放的家庭购买力大概约为GDP的0.24%，相当于将政策利率下调15个基点。

中国监管机构周四表示，各地可根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

通知还提到，降低存量首套住房贷款利率，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

在北京市，二套住房首付比例最高可达80%。根据华泰证券，中国十几个大城市将新房的最低首付款比例设定在30%或以上。自2016年以来，有些城市首套住房首付比例低于30%，但往往是较小地区。

监管机构表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点，在于统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。

目前采取的措施未能重振楼市需求，购房者担心房价还会再跌，也怕开发商交楼出现问题。

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香港20年楼市 牛市告终？

By Poh Gin,

2023年08月22日

如今买表好过买楼?

苏民峰认为，从玄学角度看，2028年至2033年将是金水年，楼市有较大的上涨机会。但目前港楼已失去投资价值，除非有自住需求，否则应该将资金投资于名画、名表等其他投资品上。

在过去的20年里，香港房地产市场经历了长达20年的牛市，许多人因此受益，购房致富。

但自从去年开始加息，并受到多种因素的影响，香港房市的升势结束，市场开始下跌，二手房市场陷入冰封，新盘价格回到7年前的水平。

有专家认为，类似的牛市不会再现，引发了人们对香港是否会迎来新的房地产牛市的担忧。对于未涉足房市的人们来说，是否应该入市呢？

过去近20年，香港的房价持续上涨。从2003年非典（SARS）疫情时的最低点58.4点开始，房价指数经历了长时间的上升，一直到2021年9月，达到历史高位398.1点。

苏民峰

著名风水师兼经验丰富的房地产投资者苏民峰，是20年升浪中的受益者之一。他回忆起2003年非典时期，当时的房价很低，但由于投资股市，他错过了购房机会。

随着2004年股市反弹，他在中环结志街看到整栋唐楼出售的消息后，当天就以1350万港币（约802万令吉）购得中环结志街10号整栋5层唐楼。随后，他分阶段卖出，持有了8年，总共赚了大约4210万港币（约2447万令吉）。这次投资成为他赚取最多的一次。

苏民峰在房地产市场取得显著成就。例如，他2015年以”摸货”方式卖出旧楼，仅持有5天就赚近300万港币（约178万令吉）；2021年卖出地铺和楼阁，赚约3750万港币（约2267万令吉）。过去20年，他通过购房致富，未亏本。

然而，苏民峰认为，目前的房地产市场动力不足，一手和二手市场都陷入低迷。他甚至将现状形容为次于非典时期，认为购房已经失去了投资价值。他建议，除非有自住需求，否则将资金投资于其他领域，如名画、名表等。

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马斯克警告 美商业地产现危机

By Poh Gin,

2023年06月6日

美国楼市崩盘在劫难逃？

特斯拉总执行长马斯克再次就美国商业地产和更大范围的房地产市场正在酝酿的危机发出警告。

马斯克不仅频频敲响美国经济警钟，对美国房地产市场也非常悲观。在他看来，美国房地产市场正面临一场可能走向崩盘的危机。

马斯克好友、PayPal前总营运长大卫萨克斯转发了一条有关洛杉矶商业地产危机的推文，该推文写道：” 洛杉矶的办公大楼平均每英尺（0.3048公尺）负债230美元（约1053令吉），今年唯一售出的大楼以每英尺154美元（约705令吉）的价格出售。亏了很多钱。洛杉矶最大的房东，加拿大巨头布鲁克菲尔德今年已拖欠了超过10亿美元（约45亿7788令吉）的贷款。”

萨克斯评论称，洛杉矶办公大楼的售价比其背负的债务还低。旧金山和其它大城市也如此。

马斯克回应说，商业地产正迅速崩溃，接下来是（住宅）房价。

商业地产或成为美国经济的“定时炸弹”。

上个月，马斯克指出，居家上班趋势大幅减少了全球办公大楼的使用，对商业地产不是好兆头，几乎所有城市的商业地产空屋率都创下历史新高，银行业可能因此陷入危机。

美联储的数据显示，美国房价仍处于历史高位，库存仍然很低，抵押贷款利率在过去几年里翻了一倍多。

根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）最近的一项分析，2022年美国银行业在抵押贷款上首次出现了亏损。去年独立抵押贷款银行和特许银行的抵押贷款子公司每笔贷款平均亏损301美元（约1378令吉），而2021年每笔贷款平均盈利2339美元（约1万708令吉）。

另一方面，据相关报道称，许多专家和投资者预计美国可能还有更多银行倒闭，“股神”巴菲特就是其中持类似观点的人。

不少华尔街分析师也对美国房地产市场的潜在危机发出警告，认为商业地产将成为美国经济的“定时炸弹”。

美国抵押贷款巨头的首席经济学家道格邓肯早前则警告称，美国房地产市场正发出放缓信号，将美国逐步推向衰退。

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香港楼市渐入佳境

By Hsin Chih Tee,

2023年03月16日

新房二手房
都卖得不错

香港楼市逐渐复苏，新鸿基地产NOVO LAND项目的352套房，在一日内即售罄，销售额超过20亿港元（约11.4亿令吉）；会德丰地产的KOKO ROSSO项目在10天卖出304套房，约占发售房屋的99%！

美联物业住宅部行政总裁傅森美（译音）称，在中国恢复通关及取消“口罩令”后，民众对购房增加了信心，相信本月新房销售量会大幅增加至约2800套，或创4年来同期最高记录。

由于利率上升和防疫措施影响，去年新屋销售降至2013年以来最低。但是，随着香港本地居民信心增强，以及内地买家可能大量涌入，开发商年内或推出更多项目，今年2月共有643套一手私人住宅交易注册。

据彭博行业研究数据显示，2022年回落52%的香港新屋销售额，今年或涨超50%，达到1750亿港元。彭博行业研究房地产分析师帕特里克黄（译音）表示，相信未来数月开发商会加快发售脚步，特别是普通住宅。

“随着美联储加息，今年晚些时候香港按揭贷款利率可能会进一步上调，现在可能是卖出更多单位的大好时机。”

新鸿基计划NOVO LAND项目销售阶段收尾后，将专注于白石角和天水围地区项目的营销。新鸿基地产股价周一在香港一度上涨2.3%。

据中原地产数据显示，香港二手房价格今年以来已上涨近5%，去年下跌了16%。换言之，二手房市场有所起色。

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中港恢复通关 香港楼市料反弹

By Poh Gin,

2023年01月22日

市场能有起色
对经济来说肯定是好事来的

中国宣布解封后，对全球市场和经济影响重大。

而随着中国与香港恢复通关，香港房市预料可升温。现今香港房市出现许多交易量，在资本流入香港之下，有助于推动复苏。

国际金融服务公司摩根士丹利预测，在利率到顶点及旅行限制放宽后，人才流失也获得减少。未来一年房市将获得支撑，房价将在第二季跌至最低点，然后全年最终会上涨5%。

不过，也有报道称房市复苏还为时尚早，毕竟目前还不清通过之后，会有多少资本流入房市。在借贷成本上升以及经济萎缩之下，去年香港二手房价格下跌了约16%。

尽管如此，房地产行业及政府都保持乐观态度，香港财政司司长陈茂波说，虽然预计利率将继续攀升，但与中国通关将有助提振楼市气氛。

美联物业的数据显示，截至1月1日，有35个主要住宅项目的交易量在一周前上升31%。

另外，根据中原地产跟踪的数据显示，2022年香港新建住房和二手房总销量下降至1996年以来，最低的水平。不过，根据彭博社报道，美联物业的数据显示，截至1月1日，有35个主要住宅项目的交易量在一周前上升31%，触及八个月高点。

美联物业住房部门总执行长布少明指出，首阶段的通关有利于中国与香港之间的交流，为香港带来中国资本，刺激资产价格上涨。估计二手房的交易量，有望在1月达到7个月高位。

美联物业高级区域销售主管彭文浩透露，有家中资背景的家族理财室，近期以1亿港币（约5549万8287令吉）购入超过10个单位。

“这位买家物色了接近五个月，在恢复通关的消息发布后，买家立即做出购买的决定。”

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中国买家再刷新纪录！

By Hsin Chih Tee,

2023年01月19日

购买力果然
还是得看强国啊！

众所皆知，香港房地产堪称是天价，要想在这个寸土黄金的土地拥有自己的房产，那分分钟就是负二代，甚至是负三代的事。

但是，就有这么一批人，拥有强劲的银弹储备，在香港房地产市场中“横行”！

没错，说的就是购买力超强的中国人。

中国买家在香港房地产市场的影响力日益增加，在去年第四季度在香港提交的按揭贷款申请，创下了纪录。

经络按揭转介公司（mReferral Mortgage Brokerage Services）在处理去年第四季度的按揭申请，发现拥有香港居留权的内地买家占11.4％，是该公司自2018年开始跟踪这项数据以来的最高比例。

在经历去年严格的防疫政策和对经济放缓的担忧，内地人对移民的倾向大幅增加，香港更是最热门目的地之一，特别是在当地政府放宽签证规定以吸引顶尖人才之后。

香港房地产堪称是天价。

香港特首李家超在去年10月的施政报告中提议，当非永久居民的买家获得居留权后可获得退税，也进一步激励了大陆人在香港投资房地产。

经络按揭转介公司首席副总裁曹德明认为，内地买家将成为“市场支柱”之一，因为他们有收入，也有能力在香港购买房产，也更青睐中高端物业。

香港政府为吸引更多来自内地和世界各地的人才所做的努力，有助于提升香港的房屋租赁市场。据彭博行业研究（Bloomberg Intelligence）预测，在有更多的工人迁往香港后，2023年的住宅租金可能会反弹约5%。

受利率上升和人口外流影响，香港房地产市场一直处于压力之下。根据中原地产机构追踪的数据，去年香港转售房屋的价值下降了约16％，新房和二手房的销售总量则下滑至1996年以来的最低水平。

美联物业称，一名通过人才计划从内地移居香港的买家，本周以1280万港元（约711万令吉）的价格在将军澳区域买了一套房；美联物业是这宗交易的中介。这位买家6个月前获得了香港永久居留权。

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香港楼价跌至5年半新低

By Poh Gin,

2022年12月30日

香港楼市，
已经连跌6个月了

香港11月楼价按月跌3.3%，创近五年半新低。

据香港媒体报道，香港楼价连跌6个月，创2017年7月以来最低。

香港差饷物业估价署公布，11月私人住宅售价指数报339.4，按月跌幅扩大至3.3%，按年跌幅扩大至近13.8%。

香港房价今年前11个月亦跌13.8%。11月私人住宅租金指数报175.2，按月跌幅扩大至逾1.3%，连跌三个月，按年跌幅扩大至4.2%。今年前11个月累计跌4.1%。

香港楼价连跌6个月，创2017年7月以来最低。

交易量10年来最低点

房地产经纪人表示，今年的交易量预计将降至10年来的最低点，但在当局取消与中国的入境限制后，明年可能会出现小幅反弹。

对于 2023 年，房地产咨询公司 Cushman & Wakefield 预计房价将比今年低 0% 至 5%，在预期的利率峰值之后，下半年价格将趋于稳定。

另一家咨询公司仲量联行预计，明年大众市场的价格将再下降 10%。它表示，由于今年未售出单位激增，开发商的高库存将促使开发商提供折扣。

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价格“破防” 上海楼市大洗牌

By Poh Gin,

2022年12月8日

楼市低迷的情绪，
上海也无法置身事外

受到观望情绪加重，上海一、二手房屋市场成交下行，二手房挂牌价出现松动。

其中现象是，从今年7月份，上海二手房成交量达到峰值后，便开始下行；根据上海中原地产数据显示，11月上海二手住宅成交量达1万6100套，环比减少2.1%，同比增长6.89%；而今年首11个月，二手住宅成交量累计14万7300套，累计同比减少43.38%。

与此同时，据上海部分中介门店业务员透露，上海二手高端住宅市场出现挂牌价大幅下调，市中心有些高端住宅的挂牌价下调幅度甚至高达1000万元（631万8898令吉）。

上海豪宅二手房价从横盘进入下行趋势，上海中原房地产市场分析师卢文曦就认为，这是上海房价第二阶段的表现，无论任何产品，价格已“破防”。这也是上海房价松动的信号。

曾经被视为“不灭神话”的上海楼市，拐点正到来，而且楼市下行趋势的现象已超过2个月。约8、9月份时，上海郊区的一、二手房销售已不如过往顺畅。

因国内金融、贸易物流中心的城市定位，一直以来上海楼市的抗压能力相比其他一线城市较强，然而随着房企资金流动性问题的蔓延，而影响楼市整体现金流，房企进入调整周期，楼市低迷的情绪开始显现，上海也无法置身事外。

第三方平台数据显示，上海二手房挂牌数量，从九月初的5万7000套，到目前7万5000套，2个多月挂牌量增加1万8000套，二手房最新挂牌价每平方米7万3000元（4万6155令吉14仙）。

上海二手房市场中，楼龄较高的学区房最不抗跌。

根据21世纪经济报道记者观察，近期上海二手房平均价格也基本维持这一水平，变化不大。

有数据显示，11月最后一周，上海二手房成交以总值500万元以内（315万7653令吉31仙）的房产为主；300万元以内的则是主流（189万4591令吉98仙），成交量占比超过50%、500万以内的房产成交量超过85%，换句话，500万至2000万元（1263万613令吉23仙）以上的房产价格承压。

纵观上海二手房市场，楼龄较高的学区房最不抗跌，甚至一名中介人士透露，手中部分房源因为挂牌时间过长，业务开启降价模式，仅半年时间，降幅从5%至10%再到20%，至目前仍勿买家接手。挂牌的二手房多，但看房的客少。

可是，与的销售难度变大相对应，一手房的供应量正加大。

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香港楼盘“自嘲式”卖房

By Poh Gin,

2022年11月25日

只要能吸引买家，
自嘲又算什么！

广告文宣用语是吸引买家的关键，若是用对了“金句”，不仅能建立起品牌形象，让消费者有需求时马上想到你，也能在关键时刻打动买家的心！

而在低迷的香港楼市中，地产中介为了吸引买家们的“垂怜”，开始使用“自嘲式”的文宣金句来搏眼球。

根据彭博社报道，近来香港卖屋广告中，不乏一些文宣用于在突显中介和业主的绝望心情。

比如说“生不逢时”、“泪已流干”、“劈得深爱得真”，这些语不惊人死不休的金句在社交媒体上广为流传。

不过，要靠这个卖掉房子始终有点难度。

香港如今深陷多年来最严重的楼市不景，疫情防控限制和人口外流双重打击，还有利率上升雪上加霜。

香港1个月银行同业拆息利率已经涨至2008年以来的最高水平，让借贷成本越来越昂贵，加上经济疲软，买家们更是踏不出买屋的步伐。

数据显示，第三季一建成但未售出的新屋数量，已经增至15年来的最高点，一些发展商更是需要打折才能卖掉房子。

香港一则房地产广告上写着“劈得深爱得真”。

亏百万脱手房子

一位42岁的人力资源经理陈艾达（译音）受访时透露，为了出售在她在香港大学附近的三居室公寓，她在一年半内多次降价，最终才成功以1330万港元（约782万令吉）的价格售出。

但是，她也因此损失了540万港元（约317.6万令吉），是她在房地产投资上最大的亏损。

自今年年初以来，二手房价格下降了11%。高盛预计，香港房价到2023年底将再下跌30%。