独家报道：李治宏
屋主/房东和租客在签订租赁协议
时常犯的错误是什么？
出租房子或房间，如何找到准时交租金和照顾好单位的好租户 ，是每个屋主共同的期许。
租户或租客则莫不期望遇到好屋主或房东，租约过程顺顺利利，没有发生争议。
然而，租户和屋主之间的纠纷总是屡见不鲜，似乎也难以完全避免，问题出在哪里？该如何找到一个理想的解决方案？
对本身是屋主的房屋租赁平台Rumah-i联合创办人陈川会来说，如何避免或减少租房的纠纷，关键在于屋主和租户双方是否有建立互信，以及双方是否有签署一份对彼此都公平的租约，并遵守合约条款。
他指出，出租市场是个人为主，一般上，屋主和租户都对彼此很陌生，能否建立互信就很重要，双方要以诚相待，才能皆大欢喜。
“我认为屋主须秉持8字原则：己所不欲，勿施于人。如果屋主在对待出租的单位上，可以好像自住的房屋那样，这就是成功的屋主和租户关系。”
但口说无凭，要如何取信于人，建立信任，总要有一些依据，所以个人信用记录就显得格外的重要。
以Rumah-i租赁平台为例，它是一个独立的平台，可以作为屋主和租户之间的一个桥梁，让彼此建立联系和信任。
它所做的就是建立一个信用体系，包括用户的信用风险评估、屋主和租户对对方的评价，以及租金记录等等，这些信息让双方了解对方，并产生信任。
陈川会
陈川会：与信评机构合作
租赁纪录评估风险
那么，该如何对租户进行信用风险评估？
陈川会说，该平台与信用评估机构合作，由后者提供租户在中央信贷咨询资料系统（CCRIS）和信贷服务情报有限公司（CTOS）报告的纪录。从中可以知道，如果租户的信用风险系数高，还款能力就比较弱，反之亦然。这是其中一个可以提供给业主考虑的因素。
与此同时，每当通过该平台促成的一个租约结束时，屋主和租户双方都可在平台上给对方评价，到底对租户而言，有关房屋的住宿环境如何，而对屋主来说，则是租户在租用有关房屋或房间期间的品行如何。
有关信用评估报告纪录相当完善，包含租户在银行的所有贷款纪录，包括汽车贷款、信用卡交易纪录，甚至电话账单、Unifi账单等。
“我们也有租客付还租金的纪录，每个新的屋主都可以看到这些纪录，来衡量有关租户的还款纪录是否良好，才决定是否要出租屋子或房间给对方。
“若遇到一些租户迟还租金，我们会把迟还租金的租户名单呈报到平台，对他们的影响就是日后跟银行申请贷款会面对一定的困难，可以帮屋主追查租户的还租金纪录。”
信用评估双刃剑
他坦言，信用评估其实是双刃剑，有好有坏，但好处会比较多 。
毕竟我们是要提倡一个讲求信用的社会，如果租户的记录不好，就需设法改善。
他说，如果租户有心要租，当然要让屋主知道其过往纪录，不然口说无凭，要如何建立信任？
他指本地租赁市场还很原始，供应和需求都是个人提供，屋主和租户的素质都参差不齐，住宿的环境不是很理想。
“所以我们2019年成立Rumah-i时的想法就是要提供一站式服务的平台，以提高整个租赁市场的素质，并尽量把线下完成的租赁程序都搬到线上，把所有程序整合到一个平台上，通过一个平台解决整个房屋租赁的所有事宜，这会对租赁市场带来改变。”
租户多没捍卫权益
虽说现有法律更有利于租户，但很多时候，大部分租户都没有或不懂得行使法律上赋予他们的权益。这主要可归纳2大主因。第一，他们根本不知道，第二是他们觉得很麻烦。
陈川会指出，尤其是只租房间的租户，很多都是大专院校学生或刚毕业的社会新鲜人，他们大部分都不懂自己在这方面的权益，所以我们作为平台，有必要通过标准租约来保护他们。
“所以我个人认为，房东在这方面占据更大的主动权。为了有效的解决任何纠纷，租赁合约的条款就显得非常重要。”
例如在目前的房屋租赁市场，尤其是房间出租，有相当多的租户没有签署任何合约，但双方其实有必要了解签署合约的重要性，而且必须盖章。
电子租约保障双方
“Rumah-i 在租赁合约方面也有下工夫，将租赁合约电子化、标准化。简单来说，Rumah-i会提供一份标准的租赁合约，屋主和租户双方在Rumah-i的应用程式上签约，之后Rumah-i会拿这份合约去盖章。好处就是公平、方便又环保。”
陈川会解释，当初该平台会推出租赁合约，也是想到很多租房的租户和屋主双方都没有签署任何合约，并发生很多纠纷，而且对双方没有什么保障。
“我们的标准电子租赁合约是委任律师楼草拟的，当初也有比较过市面上各类租赁合约，而选择当前的标准合约细则，而且不会偏向屋主或租户的任何一方。”
随意过目就签租约
屋主/房东和租客在签订租赁协议时常犯的错误是什么？大家常有的迷思包括哪些？
陈川会指出，一般上，很多人都是随意过目租约就签署，其实这等同于轻易放弃自己的权益。如果可以的话，租户事前要求屋主先提供合约，让自己先过目，面对不合理的条款，就要求修改。
“像Rumah-i提供的电子合约，双方都可以在签约前先下载，绝对有充分的时间审阅，若其中一方觉得有不合理的条款，都可先做修改，再签署合约。”
拒上法庭宁“私了”
另一方面，在发生纠纷时，很多屋主和租户认为法律途径不是最好的选择，很多时候都选择私下解决。
“也许这是最快的方法，但却不是最恰当的方式。因为最终的结果都是偏向如何诠释。“作为租赁平台，我们时刻都强调签署租赁合约的重要性，并简化签署合约的程序，让市场知道，签署合约是必要的。”
线上签名不需要见面，只是必须先确认双方的身分，才进入签署电子合约的程序。
“我们的平台就是免费让屋主使用，通过平台找到租户后，双方其实不需要见面，就在满意对方条件的情况下在平台上签署电子合约，处理和解决整个出租房屋或房间的流程。
“在平台上出租的房间都有一个电子锁，如果屋主已接受某个租户，不必与租户见面，只需直接告诉对方房间电子锁的密码，租户即可使用有关房间。”
租户可以平台缴付租金，我们的系统就自动转账到屋主的银行户头。至于水电费，租户则必须自行缴费给水供公司和国能公司，而无法通过这个平台进行。
曹建益
Rumah-i如“润滑油”
曹建益：减少双方误会
在房屋租赁管理方面有8年经验的Rumah-i联合创办人曹建益说，屋主一般担心收不到租金、屋子欠水电费、屋子或房间遭到破坏等问题；租户则一般上担心屋子坏了，屋主没理会，屋主乱起租金等。
“我们的角色就是减少屋主和租户之间的误会和摩擦，就好像“润滑油”那样。
“我们会先审查租户的个人资料和背景，除了信用评估，就是他们的工作、收入等。”
即使一名租户不曾购屋，没有房屋贷款记录，Rumah-i也可通过CCRIS或CTOS的报告，了解他们的财务状况，例如信用卡还账记录等。
如果租户完全没有任何银行的交易记录，租赁平台就必须自行询问租户有关财务上的资料，例如知道租户在哪里上班，以减少拖欠租金等问题。
曹建益坦言，除了一些租户纪录欠佳，其实也是有不好的屋主，所以我们平台也会给予屋主一些忠告，协助改善屋主和租户 之间的关系。
“当双方发生纠纷，如果是普通的争议，我们可以帮忙解决。我们也会审查租户还水费和电费的记录。
“纪录不好的租户，可能无法租到租金较高的屋子或房间。”
减少租赁纠纷3妙招
1.准备一份完整清单
完整的清单对于提供屋主/房东财产的书面纪录至关重要。这可以保护双方在盗窃或损坏的情况下，和/或在租约结束时免受虚假索赔。
清单应详细并针对每个生活空间进行细分。它应包括：
●餐桌、床、椅子、沙发、电视、音响设备、冰箱、冷气机等家用电器和硬质家具；
●家居装饰，如百叶窗、窗帘、床单、床垫保护套和椅套；
●装饰品，包括墙壁艺术、盆栽和装饰品；
●永久性固定装置，例如风扇和灯；以及
●水表和电表读数。
详细记录所有家用电器的品牌和型号，避免大屏幕电视、洗衣机等高价值物品被类似但劣质的产品替代。如果发生电气故障，房东应掌握必要的详细信息，以方便快速检查和维修。
屋主或其指定的代理也应在签订租赁协议当天检查所有电器，确保它们处于良好的状态。
2. 拍照
很少人会拍下出租单位内的家具和摆设等的照片，但这其实可作为日后双方发生任何纠纷的“呈堂证供”。
屋主和租户可各自保存上述清单、照片和租赁协议的副本，以供相互参考。
一些单位可能会“按原样”出租，存在划痕和损坏，因此务必在移交前附上地板、墙壁和天花板的照片，以突出显示任何预先存在的缺陷。
即使出租单位没有任何瑕疵，照片也消除了对单位初始状况的所有怀疑。
由于双方都可以获得可接受的证据，房东不能不公平地扣除租户的押金。因此，逐一拍下屋内所有物品可能很麻烦，但有助于减少争议或纠纷。
3. 拟订护理清单
为防止损坏或故障，需要定期维护和保养。任务通常由租户和屋主分担，维护清单有助于清楚地概述每一方的责任。
租户的责任可能包括每半年维修一次冷气机，维护所有电器的状况，以及清理厕所和厨房的排水系统，以避免堵塞。
屋主通常负责较大的物件，例如修理出租单位内的家用电器，除非这些问题是由于租户的疏忽而引起的。
签署的维护清单清楚地定义了租客和屋主所认可的责任。在最坏的情况下，双方都可以参考它来缓和纠纷，提供解决方案并确保他们的权益获得维护。
