转售组屋市场，
好多买家是直接现金交易！

新加坡政府日前公布新一轮的房地产降温措施，此次的目标是近日出现多次“百万交易”的转售组屋市场。

从9月30日期，组屋和私宅买家可借贷的最高房贷款额也减少，若买家卖掉了私宅后，必须等待15个月才能购买转售组屋。

根据《联合早报》的报道，国家发展部和建武发展局指出，再过去5年，每10名转售组屋的买家中，就有1人在购屋时拥有一间私宅，或是曾经拥有私宅。

财力雄厚 一般人难竞争

当局观察到，在过去2年，有许多私宅屋主购买更大且更贵的转售组屋，而且与其他转售组屋的买家相比，这一群人能支付更多的现金来买屋。

这也代表，其他买家会因此面对更大的价格竞争。

新加坡国家发展部长李智陞之后也忒笨发布一段视频，说明政府此时出台降温措施的理由。

他解释，私宅屋主的财力更雄厚，一些人甚至不需要贷款。如今设了15个月的等待期，有助缓和市场对转售组屋的需求，让那些有迫切需求的首购族，能以负担得起的价格买到组屋。

百万组屋交易热

他同时强调，这是一项暂时性的措施，会因应整体市场需求和变化再检讨。

橙易产业数据显示，今年首9个月有275宗百万组屋交易，已超越去年全年的259宗交易，按年增长5.8%。百万组屋虽然仅占转售组屋交易总数的1.4%，但高于一年前的0.9%。

转而推动私宅市场？

该机构的研究与咨询部总监孙燕清说，15个月等待期有可能让市场暂时降温，一定程度减缓大型组屋的价格涨速，让年轻夫妻面对较少竞争，有多些机会买到大型组屋。整体组屋转售价的增长也可能放缓。

One Global集团研究部高级分析师员莫汉举例，公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位，非常受欢迎。这类单位的买家往往不受过高定价影响，并且有充足的流动资金。

如今政府为私宅屋主实施15个月等待期，将迫使他们三思。不愿等上15个月的私宅屋主可能把目光转向私宅转售市场。

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李显龙的话，
影响力很大。

《联合早报》报道，新加坡总理李显龙在2019年的国庆群众大会演说上，展示地图来列出面临淹水高风险的地区后，这些区域的组屋转售价下跌约2.9%。

不过，一项研究显示，在政府承诺应对气候风险后，挽回了部分的民众信心，屋价仅下滑约1.1%

这项是由新加坡国立大学商学院刘德光杰出讲席教授艾格华（Sumit Agarwal）领导的一组研究团队完成。

研究团队指出，当时李显龙通过地图标出海平面上升风险较高的区域，在经过主流媒体和社交媒体的传播，向全国传达了气候风险的重要信息，预计会强烈冲击房市。

因此，该团队分析了8391座组屋的转售交易，其中有665座（8.0%）位于高危区。

部署未来100年应对计划

结果显示，高危区的组屋转售价在李显龙演说后，显著下跌约2.9%，主要是因组屋较旧。然而，在政府承诺采取缓冲措施的高危区，转售价跌幅较小约1.1%。

新加坡政府早前承诺，在未来100年内，投入至少1000亿新元（约3154.58亿令吉）来应对海平面上升的问题，尤其是在市区和东海岸地区采取缓冲措施，如在滨海堤坝增建一个水泵房和在东海岸建造圩田等。

租赁地契屋价跌

报告还指出，高危区的租赁地契单位屋价下跌1.7%，永久地契单位屋价不跌反升，增加1.4%。

即使是在政府承诺采取缓冲措施的高危区，租赁地契单位的屋价同样下跌1.7%，永久地契单位屋价增加1.6%。

“对永久地契单位的居民来说，气候变化似乎不是迫在眉睫的风险，另一种可能是他们在购买永久地契房产时，已意识到气候风险，并计算在屋价内。”

“由于对租赁地契单位的需求，直接受此次信息冲击的影响，总理有关气候的演说，可能使租赁地契单位的买家减少，推高永久地契单位的价格。”