2022年07月12日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
近来想要申请房贷再融资，但发现我最终实际拿到的钱似乎很少，还要给一大笔“费用”。
请问再融资的“成本费用”会有什么？这会占多少比例？
在我决定申请再融资前，我该如何计算我最终实际拿到的钱？
Amy
答：
Amy，您好！
在申请抵押贷款再融资时，最常见的费用是估价费、律师费、支出费用和印花税。
这些费用的利息是基于房产的价值，以分级的方式来计算。每家银行的计算方式会有所不同，建议您还是和银行联络查询更多详情。
2022年06月30日
对于很多首购族来说，买房的第一难题就是：头期钱不够啊！
在我国，通常买房下订时需要支付10%的头期钱，然后再向银行申请90%的贷款。
也就是这10%的头期钱就是一张“入场票”，而且价值不菲！
这是因为，现在许多中低收入群体，可没能力一下子就给出上万令吉的头期钱。
若一间可负担屋的售价为30万令吉，10%的头期钱相等于3万令吉。如果每个月能存到1000令吉，那也要2年半才能存到这笔钱。更别说，在现在万物高涨、薪资又没跟着涨的年代，每个月未必能存到1000令吉。
但也别绝望，还是有数项融资计划，能够帮助首购族们解决头期钱的烦恼！
1. 我的第一间房屋计划（Skim Rumah Pertamaku，简称SRP）
SRP旨在帮助年轻首购族们获得高达110%的融资。
只要收入低于1万令吉，并购买价格低于50万令吉的全新或二手房子的首购族，就可申请。最长贷款期限高达35年，但贷款结束年份时，申请者的年龄不能超过70岁。
如果申请者想要获得超过100%的贷款，那条件会更加严格，家庭收入必须在5000令吉或以下，房价也不能超过30万令吉，且必须满足上述的年龄条件。
此融资计划仅供自住申请者，首5年不得转售房屋。
2. MyDeposit融资计划
这是一项在2016年由房政部推出的计划，一次性为申请者支付10%的头期钱，但最高3万令吉的头期。
目前这项计划已经暂时停止，但房政部在去年12月时曾透露，计划重启这项计划。
自2016年首次实施，直至2021年10月31日，这计划共为3105个家庭提供了 8638.6万令吉的融资，涉及127个住房项目。
3. 公务员房屋贷款局（LPPSA）贷款计划
LPPSA是一家为公务员提供房贷贷款的政府单位，允许符合条件的公务员申请全额贷款，且贷款期更常。
对于首购族而言，月供款不能超过申请者薪资和固定津贴总额的60%；而第二次申请者，月供款不得超过收入的50%。
同时，总债务供款额，不得超过净收入的80%。
4. 公积金（EPF）第二户头
雇员公积金局允许会员们从第二户头中提款，来购买或建造第一套房屋。
如果第一套房屋已经售出，那会员也可以申请提款来买第二套房屋。
申请者也可选择用此来减少第一套或第二套房屋的贷款额。
资料来源：FMT、Property Advisor
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2022年06月28日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
我与丈夫在去年联名下订买了一间新公寓，新公寓3年后才完工，过后申请的银行贷款也批准了，只是碰巧遇上MCO，工程一再停顿，还没开始供利息。
惟，我们夫妻如今决定离婚，请问这份还没开始供的房贷该如何解决？
是否能转换成一人名下？
Linda
答：
Linda，您好！
很抱歉听到这个消息。
您可以和银行讨论，如何以一人名义为公寓进行再融资。
不过，不同的银行允许再融资的“锁定期”可能不同，但一般为2年。
2022年06月24日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
有些拍卖房产注明有Caveat，请问那是什么意思？对要竞标的人有什么影响？
谢谢！
Elaine Fei
答：
Elaine Fei，您好！
一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），主要问题在于相关拍卖产业存有第三方的冻结令 （caveat）。
冻结令是购买拍卖产业的问题之一。
根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”，金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业有冻结令或仍有业主或租户，成功标获者必须本身解除有关冻结令，或亲自和业主或租户讨论如何配合。
如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。
假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。
以下是删除冻结令的方式： –
如果有关拍卖产业存有冻结令，最好根据你的财务状况去购买有关拍卖产业，因为你无法获得融资去购买。
请注意！如果有产业存有冻结令，金融机构是不会给予融资。销售拍卖产业其中一个主要的条例是该产业将按以原形原壮的方式出售。
请在购买金融机构拍卖产业前做足功课，减低不必要的风险。 在决定是否购买金融机构拍卖产业时最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale），有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资讯。
最好同时也去土地局搜索有关拍卖产业是否存有冻结令， 并且向拍卖师、律师或拍卖产业销售代理员，请问有关销售规矩和条例。
2022年06月21日
美联储为了对抗高居不下的通胀真的是太狠了！一口气升息3码，也就是把基准利率从1.5%直接提高到1.75%，是30年来最激进的一次！
这对过去两年因低利率而异常热络的房市来说，就不是那么好的消息了。
随着美联储加速升息，美国30年期的固定房贷平均利率已经飙到60%以上，再融资需求跌至逾20年来最低，美国成屋销量预计会按年跌6.7%。
而且，由于预期接下来房市将会进一步恶化，Compass、Redfin房地产经纪公司，分别裁员10%和8%，眼见抵押贷款利率狂涨，通胀却挤压收入，房屋销售不如预期。
房市相关行业裁员
根据《彭博》数据，美国30年期固定房贷平均利率超过6%，让再融资需求下滑至逾20年来低点，比疫情高峰足足少了80%。除了裁员，Compass也把招聘、扩张与并购活动暂停至今年底。
美国如此“鹰浪”，让爆火的房市瞬间转冷，需求降温，但美国房价依旧居高不下，因为还有建材短缺、房市供需基本面失衡的因素存在，一般老百姓根本难以负担买房这件事。
金融咨询公司Peachtree Creek Investments创办人、彭博专栏作家孙康纳（Conor Sen）分析，虽然提高贷款利率能缓解通胀，压低过热的房市，但长期而言，住房供不应求的状况会恶化。
千禧世代恐没房买
尤其是接下来10年，估计会有数以万计的千禧世代要买房，需要更多房屋供应。但经纪活动现在就开始紧缩，推高失业率。待通胀受控后，恐怕会难以重振房市运作。
他解释，随着负责贷款业务的银行员工被解雇，可能到其他银行或其他行业担任不一样的岗位。那明年房贷利率若回到4%，贷方也不可能马上找到人力，就会影响房贷市场。
而且，如今整个建屋相关的行业都在斟酌人力和需求，木材、油漆、窗户、车库门、电器业者若现在裁员，未来建屋的速度就更慢。
“通胀是白宫、国会、消费者、美联储的首要优先处理事项，冲击今夏房市也是别无他法。然而，拉高房贷利率与减少恐慌性购买，或许能缓解短期失衡，却无助于解决更多房屋的长期需求。”
资料来源：彭博、联合报、商业周刊
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2022年05月31日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
请问曾遭遇水灾的房屋，在融资时会不会遭银行降低估值？
银行会如何评估呢？若是会影响，估值通常会被降低多少幅度？
Ah Heng
答：
Ah Heng，您好！
银行主要靠注册房地产估价师（CPV），来对房地产市场进行估价。
比如说，洪水多发地区的需求减少，市场价值就会跟着走低。
估价师还会评估其他因素，包括该房产的交通连通性、规模、设计、装修、基础设施等。但这些因素，并没有一个确切的数额来计量，会带来多少的影响。
2022年05月30日
住宅和商用产业之间的区别曾经是明确的，土地拥有权阐明其用途。
住宅产业包括有地房屋，例如排屋、半独立式房屋、连栋房屋、洋房；以及分层地契房屋，例如公寓、组屋、共管公寓等。
商用产业则包括办公单位、店屋、零售单位、酒店，以及综合发展项目的其他类别产业。
然而，消费者需求的不断变化，以及发展商使用的营销术语，让事情变得更加混乱。
多年来，小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SoHo）、多功能小型办公室（Small Office Versatile Office，简称SoVo）和小型灵活办公室（Small Office Flexible Office，简称SoFo）早已渗透整个房地产市场。
这些产业以及服务式公寓（Serviced Apartments）是供居住用途，但它们的地契却是商用产业地契。
区分住宅和商用产业至关重要：
1. 法定保护
1966年房屋发展（管制与执照）法令（HDA），购房者享有一些法定保护。
PropertyAdvisor.my指出，尽管过去数十年来，当局已修改法令，让HDA涵盖诸如SoHo和服务式公寓等拥有商用产业地契的住宅产业，但SoFo和SoVo仍不受房屋发展法令监管，而是受到地方政府的监控。
HDA要求在房屋买卖协议中包含标准条款，这与由发展商律师起草的商用产业买卖协议的条款不同。
对于HDA涵盖的房产，空屋拥有权（Vacant Possession）的条规也更加严格。空屋拥有权是从获得完工及符合证/房屋竣工证书（简称CCC）后开始，并将房屋单位的钥匙移交给购屋者。
HDA涵盖的产业必须获得自来水和电力供应，才能构成空屋拥有权。
商用产业则并非如此。尽管有关房屋单位仍不适合居住，并还在等待CCC的发出，但空置的房屋仍可能会移交给购屋者。
HDA涵盖房产的买家还可以在购买新房产时享受更全面的保修。有关房屋的缺陷保修期（Defect Liability Period）为空屋持有权日（即移交屋子与锁匙当天）算起，为期24个月，涵盖的缺陷保修范围包括有关房屋单位所在土地、建筑物和公共区域。
相反的，当局没有规定商用产业的缺陷保修期限。商用产业的缺陷保修期通常为期12个月，而且仅涵盖该单位所在土地，这使得购屋者对公共设施的任何缺陷提出索赔更具挑战性，而且需要与发展商交涉。
HDA还赋予购屋者因房屋延迟完工而获得一定数额补偿的权益。这被称为已确定的违约赔偿金，通常是按从房屋预订完工日期当天算起，根据房屋购买价格10%来按年计算。
2. 法律追索
如果所购买的房产是受HDA监管，购屋者在发生任何购屋相关的纠纷时，可以到购屋者仲裁庭追索他们的法律权益。
购屋者仲裁庭的听证会不需要法律代表，而入禀仲裁庭的费用顶限为10令吉，让受害的购屋者可轻易负担有关费用，并快速的通过法律途径解决有关争议。
反之，商用产业的买家只能在法庭上寻求赔偿，而涉及的律师费可能高昂，且过程费时旷日。
3. 水电费率和税务
商用产业的水电费率高于住宅产业，包括SoHo和服务式公寓在内的商用产业买家，可能需要多支付30至50%的电费。
根据国能的数据，住宅产业的电费率为每千瓦时21.8仙，而低电压的商用产业首200千瓦时的电费是每千瓦时43.5仙，几乎是住宅的一倍。
然而，业主或管理机构可向国能申请，将电费计算方式从商业用户电费转换为家庭电费。
税收是另一个问题，因为商用产业的门牌税比住宅高出2.5倍。
拥有商用产业地契房产（包括SoHo和服务式公寓）的买家，最终可能多支付30至50%电费。
4. 贷款额度和融资
SoFo和SoVo物业受制于与办公室和商店类似的商业贷款条款。潜在买家将不得不支付相等于买价80%的贷款，而且房屋贷款期限可能更短。同时，买家将需要支付买价至少20%的头期付款。
与购买住宅产业相比，购买商用产业地契住宅较高的前期成本，可能会在原业主出售产业时，难吸引新买家。
商用产业地契住宅的融资选择也可能更有限。例如雇员公积金局仅允许会员通过第二户头提款购买住宅产业，至于商用产业地契的住宅，只能购买特定类型的产业，例如公寓、服务式住宅、SoHo和附有住宅单位的店屋。
大家也可能会发现，提供给房屋首购族的各类奖掖，例如100%全额贷款、豁免印花税等，其实仅限于住宅产业。至于商用地契的住宅，则可能需上诉才能获得优惠。
2022年05月25日
为了让大马人能更轻易的圆拥屋梦，侨丰产业（OSK Property）和艾芬银行（Affin Bank）合作，买家们可在后者的Home Step Fast/-i 精明房贷计划中，享有首5年较低月供款额的优惠。
侨丰地产控股有限公司销售及市场推广总经理林璆婷在文告中指出，Home Step Fast/-i 精明房贷计划旨在为贷款者提供更大的灵活性，尤其适合事业发展中的年轻专业人士，以及开始组织家庭的年轻夫妇。
“在这5年时间，可让购屋者实现拥屋同时，加强财务状况。我们也是槟城首家提供精明房贷配套的发展商。”
根据战略合作伙伴关系，艾芬银行将为侨丰产业的购屋者提供高达3亿令吉的终端融资（end financing）。
能参与这项融资计划的项目是即将推出的槟城北海的RUBICA的买家，随后也会扩展至现有及其他房产项目。该公司今年将在隆市和雪州蒲种分别推出LEA by the Hills和ANYA at Shorea Park项目。
此外，现有艾芬银行顾客购买侨丰产业旗下任何房产时，也将获得特别的免费赠品，须符合条款。
2022年04月28日
史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my
答：
史小姐，您好！
我的3位孩子都大了，但我和妻子就只有一间住着的房子。考虑到往后人走了，一间房3人分很难。
如果把目前的房子转名给其中一个孩子，把房子拿去再融资，因为已经供完，提出的现金再平分给3人，让另两个可以有一笔小钱在手，可以自己买房子。
请问这样是好办法吗？还是有其他更好的建议?
Heng Boh
答：
Heng Boh，您好！
如果您选择再融资，那位孩子就必须承担债务责任，对他/她来说可能是很大的财务负担。
您有一个选择，那就是将房产所有权转让给三个孩子，并在你们夫妻俩去世后出售或再融资该房产。因为这是“白纸黑字”写明，所以能确保每位孩子都能平分所得。
另一项建议是聘请遗嘱执行人，来确保您的资产按照您的意愿来分配。
2022年03月7日
如果想要购买一马房屋（PR1MA）的你，却在申请房贷时因无法提供工资单或公积金（EPF）证明，不要气馁，政府新的措施可能帮到你！
PR1MA和由财政部独资拥有的房屋借贷担保公司（SJKP）宣布合作，为买家们提供房贷担保。
首相拿督斯里依斯迈沙比里拜访Residensi Larkin Indah时向媒体指出，此PR1MA创新房贷计划，将会是一个“楷模”，成为政府和业界为购屋者提供简便融资渠道的标杆，帮助国人能真正居者有其屋。
他说，这融资计划能够为大马一家尤其是年轻和中等收入群体带来更多机会，不需要担心贷款就能拥有PR1MA房屋。
“我深信，SJKP将提供担保这样的措施能够让更多大马一家包括面对贷款问题的人士，拥有属于自己的房子。”
SKJP获20亿拨款
他补充说，这也是国家可负担房屋理事会（MPMMN）聚焦的重要课题之一。
SJKP已获得20亿令吉拨款，以协助提供担保和方便没有薪金证明的群体，申请房屋贷款。
第一项可获得房贷担保的项目，就是Residensi Larkin Indah，之后会进一步推广至其他PR1MA项目。
“这肯定能够让未来的PR1MA购屋者松一口气，他们到时就能够更有信心的规划买房。”