2022年04月22日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
想要更了解拍卖的操作，是不是一定要交10%底价的汇票，才能换到入场机会？还是有其他方式可以现场学习。
另外，如果汇票交了，当天又改变主意不出价竞投，是可以的吗？会有什么后果？
Stefani Wong
答：
Stefani，您好！
因为疫情的关系，如今入场会比以往严厉，确保所有必要的防疫安全措施有效的实行。
如果汇票交了，拍卖价格又叫太高，你是可以在当天改变主意不出价竞投。
不过如果在拍卖当天，你是唯一的投标人又不出价，相关单位有权力将你列入黑名单并扣留汇票一段时间。
2022年04月15日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
之间看中一间拍卖排屋，很想竞标，但突然又说那房子拍卖取消。
请问这是什么情况？
CW Ong
答：
CW Ong，您好！
主要原因是因为违约方已经偿还了贷款，并与金融机构方达成了和解协议，因此相关产业取消拍卖。
也或许是拍卖程序上出现问题，而导致该产业取消拍卖。
2022年04月8日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），是不是有些外人不知道的原因？ 例如什么呢？
Alan
答：
Alan，您好！
这样的情况在拍卖市场上常发生。一些拍卖屋会注明只限现金买家（cash buyer），主要问题在于相关拍卖产业存有第三方的冻结令 （caveat）。
冻结令是购买拍卖产业的问题之一。
根据金融机构拍卖产业的“销售规矩和条例”，金融机构是不会包空交屋（vacant possession）给予成功投标者。假如有关拍卖产业有冻结令或仍有业主或租户，成功标获者必须本身解除有关冻结令，或亲自和业主或租户讨论如何配合。
如果有关住客不愿合作，并抱着敌意态度，投标者最好通过法庭申请庭令驱赶住客。
假如他们的态度友善，有可能给予配合，你会有现成的租户，并准备一个新的租赁协议。如果你打算与家人自住，以人情的角度来考量，或许你可以考虑给予租客为期60天的期间来迁出有关产业。
以下是删除冻结令的方式： –
– 通过有关冻结令持有人撤回冻结令（The caveat can be withdrawn by the caveat holder (the person who lodged the caveat)）；或
– 通过申请法庭庭令撤回冻结令（By a court order for removal of a caveat）；或
– 冻结令会在六年内失效（The caveat will lapse in a period of six years）
如果有关拍卖产业存有冻结令，最好根据你的财务状况去购买有关拍卖产业，因为你无法获得融资去购买。
冻结令房子无法贷款
请注意！金融机构是不会给予融资，如果有产业存有冻结令。销售拍卖产业其中一个主要的条例是该产业将按以原形原壮的方式出售。
请在购买金融机构拍卖产业前做足功课,，减低不必要的风险。
在决定是否购买金融机构拍卖产业时最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale），有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资讯。
最好同时也去土地局搜索有关拍卖产业是否存有冻结令，并且向拍卖师、律师或拍卖产业销售代理员，请问有关销售规矩和条例。
2022年04月1日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
景气未恢复，感觉市场上多了很多房产被银行拍卖是吗？平均来说，每个月会有多少？以哪一类房产比较多？
Cherrie
答：
Cherrie，您好！
根据我们AuctionGuru.com.my的数据分析，平均每月有大约 1500 处房产被银行拍卖。
我们的数据显示，在被银行拍卖的房产中，住宅房产占最大比例。
2022年03月25日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
做小贩的表哥生意大不如前，好景时有两间公寓收租帮补付供款，现在租客去年就搬走了。
他已欠下银行好多个月的供款，不久前收到银行通知，再不还就要把房子拿去拍卖。
我们家人希望大家出点力帮忙他度过这难关，是要付多少欠款才能保住这房子？
Elaine Yang
答：
Elaine Yang，您好！
最好寻求银行的帮助，银行将告知该物业的赎回金额，或重新安排还款金额或延长贷款期限。
如果实在没办法，你应该考虑尽快在二手市场出售房产，以获取更高的价格。
2022年03月18日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
谢先生，您好！
看FB房产拍卖的专页看到，一些房产拍了很多次都卖不出；直觉，这种房子可能“有问题”，可是要如何去查证问题出在那裡？或是一般会是什么状况？
Andrew Yang
答：
Andrew，您好！
在决定是否购买金融拍卖产业时, 你可以通过以下管道了解有关金融机构所安排的拍卖产业:
与邻居或管理公司闲谈 探听空置房产屋内情况
如果你准备了解拍卖产业活动如何进行，最好是出席在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，可以从中观察拍卖产业活动进行程序。
有一些金融拍卖的产业，可能是一些空置一段时间的房产，也有些是业主仍居住的产业。
若有意投标，通常只能在产业外面观看， 无法入屋观看和检查；有时，有关房产的状况未必让人满意。
假如有关拍卖产业已经空置，不妨从窗口或其它管道，了解屋内的情况。
你也可以尝试与邻居、管理公司闲谈，以探听有关房产空置多久，上一个屋主或住客的居住背景。
如果无法观看屋内的情况，你必须做好最坏的心理准备。
另外一种情况是，有人居住在该拍卖产业，这有可能是屋主或租户。
假如他们的态度友善，有可能给予配合，当你成功标到有关拍卖房产，你可能会有现成的租户。
可申请庭令驱赶住户
假设有关住户不友善，并抱着敌意态度，成功投标者最好通过法庭申请庭令来驱赶住户。
假如有关金融机构拍卖的产业需要大整修，而投标者又对装修不在行，不能肯定装修预算，最好是请承包商或装修商为有关拍卖产业整修估价。
须留意拍卖文件内容
任何有关金融机构拍卖产业的交易，都以拍卖文件（Proclamation of Sales）为依据。有兴趣投标者必须留意文件内容，否则请律师去了解。
因为买卖的所有条约都在拍卖文件中，如注明金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用。
若金融机构不愿支付有关的拖欠费用，有兴趣投标者应先了解有关拖欠的数额。
操控拍卖价抵触法令
对于一些不法人士在金融机构拍卖产业会里妨碍和操控拍卖价格者，根据2009年，反贪污委员会法令第16(a)、(b)条文，在拍卖场合不论是付钱或收受金钱的一方，都有可能因此抵触有关法令。
以上刑罚可被判监禁不超过20年，及罚款受贿财物的5倍或1万令吉；视何者为高。
2022年03月10日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
失业多时，疫情前投资的一间公寓就快交锁匙，感觉没能力还供款，很担心银行会拿去拍卖。
如果我现在只能应付供款的可能60%左右，有办法让银行不拍卖这房子吗？该怎么做？
YS Leong
答：
您好！
在这种情况下，最好寻求银行的帮助，重新安排还款金额或延长贷款期限。
如果实在没办法，你应该考虑尽快在二手市场出售房产，以获取更高的价格。
2022年03月4日
拍卖专家：谢廉义
AuctionGuru.com.my创办人兼执行董事
问：
常看到拍卖房子的讯息，有些真的很便宜。
请问新手想标银行拍卖的房子，应该从何著手？
是不是一定要委任房产经纪代劳？
SW
答：
SW，您好！
所有被金融机构安排拍卖的房地产业都会刊登在各大报章。你可以在中文、英文或马来文报章上找到有关的产业拍卖通告，或者联络拍卖师获取房地产业拍卖的讯息。
你也可以到我们专为所有对拍卖房地产业有兴趣的投资者或拍卖产业销售代理员所设置的拍卖资讯互联网www.auctionguru.com.my，找到拍卖市场里最新的拍卖产业资讯。
当你委任房产经纪时，请委任与熟悉的房产经纪并且一同出席有关拍卖活动， 从中学习拍卖程序。
勿受拍卖氛围影响
如果你准备自己出席投标有关拍卖产业，最好是在投标之前，多出席其他在酒店或拍卖行举行的拍卖活动，了解拍卖产业活动如何进行， 你可以从中观察拍卖产业活动进行程序。
请在购买金融机构拍卖产业前做足功课，减低不必要的风险，以及不要受到拍卖会的气氛而影响情绪。
当你委任房产经纪时，房产经纪将会向你说明和提供有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税、其他费用及有关拖欠的数额。有关侦查费用， 都没有标准的收费制度。
无论你从那个管道购买金融拍卖产业都好，最好多留意拍卖文件的的所有条约。
2021年11月15日
报道：李治宏
拍卖潮来袭·系列4（完）
人人都说公务员是铁饭碗，可是一个新冠疫情打下来，铁饭碗似乎也罩不住，拍卖专家谢廉义就观察到，公务员放贷机构近期拍卖的房屋都在增加。
他说，这些被拍卖的公务员房屋，价格大多在30万令吉以下。
“根据数据略作统计，公务员房子被拍卖，无论是按月或是按年都在上升。”
谢廉义也是拍卖网AuctionGuru.Com.My 的创办人，他受访时说，“例如今年9月，就比去年9月增长约15至20%。”
他表示，如果延缓还贷措施不延长，相信这个数据会更高。
“到时，不止是公务员贷款机构方面的数据增加，我相信其他金融机构的数据也一样会增加。”
他说，一般受薪族如今供房的压力更大，尤其饭碗分分钟不保，而且房贷的利率都比公务员高，也没有全额融资的便利。
“如果连有铁饭碗的公务员供不起房贷，房子拍卖，更何况其他并非公务员的平民百姓？“
谢廉义指出，拍卖房产的价位方面，也有变化。
除了30万令吉以下的房屋拍卖增加，现在就连高档产业的拍卖数量也远比往年多。
他说，相比5、6年前，当时被拍卖的高档产业很少，但现在什么类型、价位的产业拍卖比比皆是。
相关报道：
2021年05月3日
独家报道：李治宏
尽管我国于2020年的产业拍卖数量和总值皆按年下跌25%和28%，并创下近二三年来的新低，惟产业拍卖总值仍连续4年突破百亿大关！
根据AuctionGuru.Com.My数据显示，我国去年产业拍卖数量，从2019年3万6645宗下跌25%至2万7541宗。此外，网站发布的《2020拍卖市场全年汇报》显示，产业拍卖总值也从2019年198亿4600万令吉，下跌28%至142亿4500万令吉。
此外，产业拍卖总值是从2017年开始，首次突破百亿关口，达到2万8262宗（122亿令吉），2018年则达到3万2611宗（156亿令吉），于是，去年产业拍卖数量是近3年来最低，而拍卖总值则是近2年来最低。
AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义说，我国产业拍卖宗数已连续多年上涨，惟去年受到2019冠状病毒病疫情、行动管控指令及延缓还贷措施影响，产业拍卖数量和总值双双下跌。
他说，尽管产业拍卖数量有所减少，但该公司仍对拍卖活动走势有所保留，并认为如此走势可能是短暂现象，因金融机构在还贷方面较宽松，并给予选择性和有条件性还贷援助。
“由于我国仍不允许国际游客入境，造成租赁市场活动有限，这可能会加剧市场整体下跌趋势。因此，如今最重要的是从未来数季度的拍卖数据中获取线索，以更好地预测拍卖市场走势和产业市场复苏。”
房产次领域拍卖宗数“逆流而上”
虽然房产次领域拍卖宗数“逆流而上”，但拍卖数量和总值最高的仍是排屋。
在去年有地房产拍卖中，排屋拍卖数量占78%达到9077宗拍卖，而拍卖总值则占59%达到28亿7900万令吉。此外，排屋平均拍卖价为32万令吉，显示中等价位排屋屋主，在经济走缓中受到最大冲击。
此外，洋房拍卖数量按年调涨34%，达到737宗共9亿7800万令吉，其中洋房拍卖总值比2019年飙升470%；半独立式房屋拍卖数量按年调涨23%，达到1329宗共9亿3900万令吉；服务式公寓拍卖数量和总值按年扬升31%和23%，达到3132宗共14亿4400令吉。
谢廉义说，冠病疫情影响将持续存在，将抑制高档和豪华房产需求回升幅度。由于投资价值展望缺乏吸引力，预计高档和豪华房屋的总体购买率不高。
他说，服务式公寓因供应过剩，以及作为爱彼迎（Airbnb）等民宿和短租用途，惟旅游业在疫情下遭遇重创，是服务式公寓拍卖大增的二大主因，多数产业投资者主要寻求租金回酬率，但如今租金回酬大跌，是服务式公寓拍卖数量大增主因。
工商产业每月拍卖298宗
虽然商用和工业产业，在去年达到3576宗拍卖数量，而产业保留价值（Reserved Value）则达到28亿5000万令吉，惟拍卖数量按年下跌20%，总值更大跌46%！
譬如在商用产业领域，有地和无地商用产业，拍卖数量分别按年下跌18%及22%。
至于商用和工业产业，平均每月拍卖数量达298宗，总值2亿3800万令吉。
