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升息了 房贷申请却增加

By Poh Gin,

2022年10月18日

这是赶在最后一秒的冲刺，
还是真的不在乎升息呢？

国家银行（BNM）货币政策委员会（MPC）在今年7月6日宣布，将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点，至2.25%。随后在9月8日，再次升息25个基点至2.5%。

这也代表房贷的利率也会跟着走高，拥屋成本跟着提升。

照理来说，随着房贷月供增加，会让一些购屋者失去购兴，但第一次升息后的8月数据显示却不这么一回事。

国行数据就显示，8月房地产贷款申请反而达到534亿令吉，比7月增加了4.5%。

批准率更高

若从按年来看，8月的贷款申请大涨66.1%，主要是因为去年8月时遇上行动管控令，当时房市冷淡，鲜少人买屋，所以今年8月才有如此大幅度的按年增长。

随着申请增加，批准的贷款也自然有所提升。在今年8月，获批准的房贷总额达233亿令吉，比7月多出2.4%。要知道在7月时，批准房贷总额可比6月少了9%。

同时，批准率达到43.6%，高于去年同期的37.5%，代表更多人的房贷获批了。

MIDF投行研究分析员在一份报告中指出，整体而言，发展商们的销售可见略有回升，因此较高的房贷批准率也符合预期。

今年8月，获批准的房贷总额达233亿令吉，比7月多出2.4%。

滞销屋也“清仓中“

买气不受升息影响，滞销屋也跟着减少。

“根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布的最新数据，国内滞销产业从2021年第二季度的3万5592个单位，减少至2022年第二季度的3万4092个单位，这归因于经济的重新开放。

不过NAPIC也强调，尽管滞销产业数量有所减少，但2022年第二季度的滞销产业仍居高不下，保持在3万个单位以上。

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90%发展商 被迫削减成本

By Poh Gin,

2022年10月14日

发展商的苦日子，
还没过完。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）对150名会员展开的产业调查显示，这些发展商们在上半年面临销售欠佳、被迫减少推介等挑战，也同样对接下来的展望不太乐观。

REHDA主席拿督童银坤在记者会上指出，在询问发展商对今年下半年和2023年上半年的行业前景，只有24%受访者抱持乐观态度。

还有82%的受访者透露，整体经商成本平均增加17%。

由于受到经济状况影响，91%的受访者被迫采取多项削减成本措施，包括冻结招聘、削减工资、重新安排推介发展项目，以及缩小项目推介规模。

建材及劳动力成本、合规成本及土地成本是影响现金流的3个主要部分。

马来西亚房地产发展商会领导层向媒体展示行业调查报告，左起为张新杰、何汉生、童银坤、陈健明及张翠苹。

没有报复性购屋

童银坤说，目前国家经济全面开放，国人在今年上半年进行报复性消费，包括疯狂购物、旅游及饮食，惟却没有出现报复性购屋，主要因为购买房屋是一项长期承诺，需要一些时间消化。

同时，升息对房市来说是一项艰巨的挑战。不过，对于有需要购屋的人士，只要有能力及适合的房屋，不论在任何时候都会出手。

“尽管房地产前景不如以前乐观，REHDA会员仍将继续扮演国家建设角色，以造福全民。”

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当初狂飙 美国房市摔得更疼

By Poh Gin,

2022年10月6日

玩过多米诺骨牌吗？
只要一张牌倒，陆续全部就会倒塌。

而美国房市，就被西班牙《经济学家报》形容为美国经济最重要的一张多米诺骨牌，却开始倒塌了。

在这份报道中提到，过去数月以来，美国房市已经开始出现裂痕，但现在这个多米诺骨牌才开始倒塌，最重要的一张牌就是日前公布的20座大城市房价综合指数。

房市放缓势头猛烈

这项标准普尔/凯斯-希勒房价指数在7月时出现自2012年来首次的按月下跌，跌了0.4%。

虽然按年来看房价依然上升15.8%，但远低于6月时的18.1%涨幅，看来放缓的势头似乎来的更加猛烈，可带来雪崩式的下滑。

而且这绝对不是句点，而是起点。

这是因为，这几个月来房市开始出现疲弱，主要源自于美联储的升息，但实际上利率上升对房市带来的真正影响，需要6至8个月才能彻底显现出来。

房地产是一种对利率变化十分敏感的资产。在扩张性货币政策，也就是低利率的时期，房地产是备受追捧的明星资产；但当利率上升时，房价就会受到影响。

在疫情期间，美国人手上的资金因为各种振兴措施而变多，且正值低利率环境，大家一窝蜂涌入房市，将房价大幅推升，甚至还要抬高出价来“抢房”。

但当初涨得多凌冽风光，如今跌得就有多惨重。

美国房市犹如一张多米诺骨牌，开始倒塌了。

房价将跌15%？

报道中指出，在经济衰退风险加剧和利率急涨的情况，最先倒下的多米诺骨牌通常是金融市场，美国股债是场已经受到金融环境变化的而影响，现在就轮到房地产了。

安联也警告，房价通常是经济衰退时最后一个下跌的指标。房地产将成为经济衰退“火上浇油”的一大风险。

目前美国住房价格还保持在高位，但市场预计房地产价格将在未来12个月收缩15%，会将美国经济推入2023年的衰退大潮。

资料来源：新浪财经、参考消息网

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美国抵押贷款利率 破七了！

By Poh Gin,

2022年09月30日

虽然市场预计会破七，
但没想到如此快！

美联储重拳出击激进升息，美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一，12年来首次破7；二，史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道，美国房市正以创纪录的速度降温，购房者望而却步，市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7，但速度有点快，在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查，30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%，是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半！

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据，截至几周前，美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋，需要花费收入的44.5%，是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈，没有最高，只有更高。目前，这个比例已经升破了50%。也就是说，美国家庭要支付住房费用，必须花掉收入的一半，这几乎是两年前的两倍！

美国30年期抵押贷款利率12年来首次破7。

越来越少人买屋

随着利率屡破新高，加上通胀高企，让购屋者停下脚步，房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，美国8月成屋销售按月下跌0.4%，是连续第七个月下跌，创2020年5月以来的新低。在美国房市，成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示，8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示，7月全美房价指数按年上涨15.8%，较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点，创该指数史上最大降速。

同时，9月份建筑商信心指数连续第九个月下降，达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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美国新屋销售意外增 非好事？

By Poh Gin,

2022年09月30日

新屋销售意外增长，
只是暴风雨前的晴天？

美国商务部最新公布的数据显示，8月新屋销售按月大涨28.8%，原本市场看衰会下跌2.2%，没想到不仅没有跟随7月时的12.6%跌势，还创下了有史以来第二大月度涨幅。

曾经最高的按月涨幅时在2020年6月，当时新屋销售大涨30.6%。

不过根据华尔街见闻报道，8月新屋销售数据并没有让市场人士转态，普遍认为是买家在借贷成本进一步上涨之前，借助建筑商的降价而抓紧买入，此亮眼涨幅恐怕不会持久。

美联储激进升息，10年的大牛市可能结束了，房市陷入低迷状况。

20城房价10年来首跌

让市场人士抱持如此悲观展望，还因为同日公布的标普凯斯席勒20城房价指数，按月跌0.44%，是2012年3月以来首次下跌。

这象征，美国房市长达10年的大牛市可能结束了。美国房市曾在2008年金融危机时崩盘，直到2012年结束。

按揭利率何时破七？

同时，全国房价指数按年上涨15.8%，但却是自2021年4月以来最小的涨幅，而且增速也远远少于6月时的18.1%，是该数据发布以来史上最大的减速。

随着美联储激进升息，美国房市陷入低迷状况。根据房地美数据，上周30年期固定按揭贷款利率平均为6.29%，是2008年10月以来最高。

当前，由于需求暴跌，外加房源在市场上滞留时间更长，房屋的活跃库存有所增加。不过与此同时，上市的房屋数量在减少，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。

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美国房屋销售 跌近20%

By Poh Gin,

2022年09月23日

利率前所未有的“剧烈波动”，
似乎有点2008年崩盘时的影子？

美联储在本周三（21日）宣布连续第三次升息75个基点，将联邦基金利率目标区间上调到3至3.25%，是2008年初以来的最高水平。

同日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，8月现房销售量按月下跌0.4%，按年更是大跌19.9%，是明显的降温迹象。

美国房市对美联储利率政策变化极为敏感。该数据季节性调整后的变化从7月的482万套降至480万套，这已经是连续第7个月放缓。

利率波动前所未有

AdvisorPerspectives网站把最新数据和历史数据进行对比分析后指出，美国固定抵押贷款利率已经出现前所未有的波动，过去52周内，30年期固定抵押贷款利率已经从2.93%，提高至6.28%。

另外，从住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的数据来看，30年期住房贷款的平均利率，一度升至6.02%，是2008年以来首次突破6%大关。在一年前，这个利率平均处于2.86%。

而上一次美国长期平均利率如此之高是在2008年11月，就在房地产市场崩盘引发大衰退之后。

美国30年期住房贷款的平均利率，是2008年以来首次突破6%大关。

各种数据跌跌跌

利率狂飙也加重了房贷者的负担。房地产信息公司Zillow分析，典型房屋的抵押贷款支付从每月897美元（约4098令吉）推至1643美元（约7507令吉），在过去3年中增长了83%。

在截至9月11日的4个星期内，房屋挂牌量按年下降19%，是2020年5月以来的最大降幅。

供应紧张还体现在房屋出售的用时上。平均而言，8月的房屋售出用时为16天，高于7月的14天，低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市时间不到一个月。而在冠病大流行之前，房屋通常在挂牌30天后售出。

NAR主席莱斯利·鲁达·史密斯说：“从某种意义上说，我们看到购房过程恢复了正常，那些疯狂的竞价战基本上已经停止了。”

资料来源：新浪新闻、界面新闻

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美联储：升息后房价跌 是好事

By Poh Gin,

2022年09月23日

对想要买房的人来说，
房价跌也就是机会来临。

美联储不断收紧货币政策来应对此猖獗的通胀，让美国抵押贷款利率攀升到2008年最高水平，30年期固定利率抵押贷款的平均利率在上周达到6.25%。

而且这还不是终点，美联储接下来还会继续升息，主席鲍威尔在新闻发布会上表示，美国产业市场可能会因此出现“逆转”。

“我们看到房价减速，应该有助于使价格更符合租金和房地产市场的其他基本面。这是一件好事。”

在疫情期间，美国房市异常火热，房价被大幅推高；但随着利率也跟着上升后，加剧了人们的负担能力，让购房需求随之降温。虽然房价按年涨幅依然很高，但已有减速的现象。

根据最新报告，美国8月二手房销量连续第七个月下降，是2007年来最长的连降。美国住宅建筑商信心指数每个月也下跌，是1985年有数据以来最长的跌势。

美联储料继续升息，美国产业市场可能出现“逆转”。

还要一段时间降温

鲍威尔指出，房市必须经历一次调整，才能达到更好的供需平衡、合理的价格涨幅，让人们都能买得起房。

不过他也预见，还要一段时间才能看到更明显的降温。

房屋销量一直在下降，因为高利率和高房价加剧了负担能力方面的挑战，拖累需求。

“住房成本通胀将在一段时间内保持高位。抱最好的希望，做最坏的打算。”

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韩国房价按月跌0.29%

By Yee Ni,

2022年09月21日

过去，只涨没跌吗？

随着各国央行开始收紧货币政策，也逐渐对房市带来冲击，多个国家和地区的房价都开始下跌。

不过，虽然一些地区的房价跌幅不是很大，甚至比不上过去上涨的幅度，但已经是很久以来都未曾见过的跌势。

连跌9个月

韩国就是最经典的例子。

在这个自去年8月以来就已经开始出手升息的国家，8月的全国房价指数按年上涨2.6%，但按月却下跌0.29%。

根据韩国房地产委员会的数据，虽然只是小小的0.29%，但已是2009年初以来，最大的单月跌幅！

而且，这也是韩国房价连续第九个月放缓。

升息周期未结束

在2008至2009的全球金融危机期间，韩国房价当时连跌5个月，月度跌幅高达0.78%。

比全球任何国家都还要早进入升息周期的韩国央行，自去年8月以来已经累计升息200个基点。这也让一直高居不下、文在寅政府都无可奈何的房价，逐步放缓到转跌。

而且，这一波升息周期还未见结束。市场普遍预期，韩国央行下个月的会议上，还会再度升息。

资料来源：华尔街见闻、智通财经

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国行再升息至2.5%

By Yee Ni,

2022年09月8日

房贷利率，
料继续涨涨涨！

国家银行（BNM）货币政策委员会（MPC）今天决议，将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点，达到2.5%。

这次升息幅度符合大部分经济学家的预测，也是国行今年第三次升息。

隔夜政策利率的顶限和底限，也分别调整未2.75%和2.25%。

隔夜政策利率是我国利率的基准，随着国行升息，接下来各家银行也会紧跟着调高基准利率（Base Rate，简称BR）和基准贷款利率（Base Lending Rate，简称BLR）。

这也意味着，房贷借贷者每月的供款额，又要增加了！

国行在文告中指出，全球经济增速较缓和，主要是因为成本上涨压力、全球金融紧缩和中国严格的封控导致。

“不过，劳动力市场改善，加上大部分国家重启经济活动和开放边境，继续支撑全球经济增长。”

我国方面，过渡到地方性流行病后，今年次季取得了强劲的经济增长表现，相信接下来私人开销会支撑我国持续增长。

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房屋涨价 仅3-5%

By Poh Gin,

2022年08月16日

不涨价，难以撑下去。
涨太多，也卖不出去。

到底房价会涨会跌？

发展商和一些市场专家一直说，随着建材成本大涨，房屋价格一定会涨；但在消费者市场，大家都说房价没涨反而跌了，还直言“涨价只是发展商的说辞”，就为了让消费者快快入场。

真是如此吗？

武吉免登城中城发展有限公司（BBCC）总执行长刘添进就指出，房屋价格涨势实在是无可避免，但相信仍会平衡在双方都可接受的水平。

他出席2022年Cityplus“突围！钱进！”投资峰会时说：“发展商会自行吸纳内部成本，再将部分成本转嫁给买家，因此售价涨幅不会太大，可能介于3%至5%。”

现有房屋空间和结构，足以满足居家办公的要求。

居家办公需求非急要

在他看来，虽然近期建材价格有所下降，但仍比疫情前高出5至15%。除了建材价格，发展商还得面临银行利息上升、建筑工人短缺和薪金上涨的挑战。

他也提到，疫情期间虽催生居家办公模式，但根据发展商的调研，目前居家办公的需求并不迫切。

“况且现有房屋空间和结构仍足以满足居家办公的要求，因此不会列为发展商建房屋的特别考量。”

在同场的大马莱坊执行董事沈颂能也透露，许多外国富人买家认为大马的房地产价格实惠，视为家族办公室的理想地点，有者一口气买下10至20个单位，甚至整栋楼。

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