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装修承包商削价保命

By Poh Gin,

2022年04月29日

【装修那么贵？】系列4

这些地区的建商，
被迫降低装修费。

因为冠病疫情冲击建材供应、打击市场信心和劳力流动受阻等等因素，大多市场去年和今年装修成本上扬。

奇怪的是，有些同样面对上面困境亚太城市，装修费不涨反跌。

这对客户来说固然是好消息，但对业来说并非就不这那么一回事，压低价格争取订单分分钟关乎存亡生死。

根据仲量联行（JLL）日前发布的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指出，在一些市场，竞争激烈缓和了建造成本的上涨势头。

“例如在雅加达，承包商为争取订单，采取更激进的价格策略，抵消了部分材料成本上涨的效应。”

印度竞争太激烈

该行估计，同样的情况也发生在印度。

“印度整体装修成本均会上扬，但在浦那等城市，因为装修工程量下降，承包商之间的竞争日益激烈，为争订单可能会削价，这也会抵销部份价格上涨。”

虽说经济有改善，但整体上，办公楼需求疲弱，装修需求减少，承包商为保证现金流，不惜削价竞争。

仲量联行认为，今年，这一趋势在亚太区绝大多数市场延烧，更多承包商为赢得中短期订单，极可能重新调整和降低整体利润，促使装修成本或会下降。

亚太城市，一些承包商为了争取更多的订单，不惜降价，因此装修费不涨反跌。

提高效率 降低采购成本

报告说，受保持社交距离规定的影响，开工量减少，要求更高效的施工方案，或转向最大程度竞争的采购模式，或会让装修成本下滑。

这么一来，就可以平衡其他成本上涨的部份。

但报告也说，经济持续下行，客户信心受挫，承包商唯有整运营规模，如果材料成本没有大幅下降，进一步削减成本亦不是长久之计。

另外，去年，澳元、人民币、新加坡元和台币等兑美元的汇率走强，多少抵销了部份装修进口材料价格上扬的冲击。

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东京装修费贵尽亚太

By Poh Gin,

2022年04月29日

【装修那么贵？】系列3

好不容易凑够买房钱，
会不会又付不出装修费……

日本东京房地产价格贵得惊人，原来当地装修费同样贵尽全亚太！

不久前，国际房产顾问公司仲量联行（JLL）在亚太区超过30个城市进行调查，以了解当地装修成本情况。

结果发现，日本东京以每平方米1902美元（约8056令吉），贵尽全亚太。

仲量联行整合调查数据出版的2021/2022年《亚太区装修成本指南》指出，这已经是东京连续5年成为亚太区装修成本最高的城市。

东京去年装修成本原本是上扬，但因劳动成本压力减缓，装修成本却按年小降1.3%。

澳洲涨8%最严重

东京和与其装修成本最接近的市场之间的价格差已收缩 了一半。

相反的，在南半球，若以当地货币计算，澳洲装修成本上涨最严峻，达到8%。

报告说，澳洲各主要城市的装修成本，早就深受材料价高涨之苦。

“加上封锁令和边境关闭等影响供应，严重影响工程进度，使市场信心受挫，而装修成本也雪上加霜。”

但接下来，仲量联行认为，澳洲主要城市如墨尔本市场回升，装修需求也会随之增加，但估计高效施工可以抵销部份涨幅。

印度垫底

只是，像最近获得2032年奥运会主办权的布里斯班，配合赛事要兴建的基础设施项目增多，材料和劳动力短期受进一步加剧，装修价格会继续上扬。

从报告的数据可以看到各城市装修成本若差很大，范围从日本东京的每平方米1902美元，到印度艾哈迈达巴德的每平方米669美元（约2833令吉）不等。

在报告覆盖的30多个亚太区城市中，印度市场垫底，多个主要城市框列，成本介于669至755美元之间（约2833至3197令吉）。

印度最便宜的艾哈迈达巴德，装修费每平方米669美元，只是东京的35%。

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高档公寓供应增 压低房价？

By Yee Ni,

2022年04月29日

去年两年频停工，
造成大量公寓在今年建成。

国内公寓的资本价值和滞销情况，恐怕会在今年面对更大的压力。

仲量联行房地产服务（马）私人有限公司（JLL Property Services）的研究员兼顾问苏伊娃（译音）指出，过去两年因防控封锁因素，促使高档高楼住宅延迟到今年完工。

“今年预计将有更多单位建成，供应涌入市场，进一步对资本价值带来更大的压力。”

根据《太阳报》报道，她在该公司举办的“2022年首季房产市场展望”线上研讨会上指出，供应大增的情况，也可能造成滞销率上涨，市场需要几年才能消化。

在今年首季，高档高楼住宅的资本价值为每平方尺953令吉，而平均月租叫价为每平方尺2.95令吉。

根据仲量联行的《2022年首季大吉隆坡房地产市场报告》，住宅产业的资本价值增幅，按季减少2.5%，平均租金也按季减少2.3%。

新房和二手市场供应皆增

此外，市场回报率为3.02%，显著低于其他的资产组别。

而大吉隆坡地区的高档高楼住宅的库存为5.1万间，整体未售率处于3.55%，还算是舒适的水平。

苏伊娃指出，由于拥屋计划（HOC）、延长还贷期等振兴配套结束，造成市场需求也跟着下跌。但她也强调，这些优惠政策对高档住宅来说，仅是短期影响。

“反而是产业盈利税（RPGT）调整后，更多业主想要出售手上的房屋。当新房和二手屋市场的供应都增加时，资本价值今年可能会被压缩。”

不过她也认为，当前利率仍处于1.75%的低位，依旧能鼓励投资者回归市场。

 

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日本地价8年第一降

By Yee Ni,

2021年09月24日

本来就是外资目标的日本房地产市场，
吸金像吸水般。

全球跨境房地产投资因疫情关係，劲缩了19%，但对日本的投资兴趣丝毫没有减弱。

日本房地产市场向来买气旺盛，房价居高不下，投资回报诱人，更是外资钟爱的目标。

国际房仲公司仲量联行（JLL）之前发佈的报告显示，2021年首季最活跃市场是波士顿，东京排第二。

不久前，日本国土交通省公布的2021年官方土地价格，东京平均地价写下8年来首降，商业区同比下跌1.9%，住宅区同比下降0.6%。

全国商圈部份，平均地价从2020年的上涨3.1%，转为下降0.8%。

可以说，日本是全球弹性和表现最好的房地产投资市场之一，伴随地价最新数据出炉，全球投资者目光灼热，且纷纷抢进。

申办2020年东京奥运和帕奥，催化日本房地产不断升温，自此进入日本的外资就更多。有富豪或大机构入手整栋楼或大片地皮，连中高阶段也去日本买公寓，其中又以中国买家热情尤为高涨。

以机构投资者来看，截至2021年6月底，包括上市不动産投资信託（REIT）和私募基金在内，流入日本房地産的资産额超过44兆日元（约1.7兆令吉），达到历史新高；一年前只有3.4兆日元（约1300亿令吉）。

日本地方性银行受到低利率困扰，但境外投资者看好收益率稳定，在新冠疫情导致企业放弃自有房地産的趋势下，基金成为接盘侠。