物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com

问：

您好，我们公寓从去年8月交屋到现在，公寓管理机构还未成立，发展商通知我们并不会成立JMB而是必须直接等超过30%屋主完成MOT后成立MC，理由是根据Strata Management Act 1985 Chapter 3，我看不懂里面的条例说明。

目前的管理问题很多，包括公共空间油漆脱落、电梯维护问题、Access Card由于管理通过向发展商Supplier提供的100张新的白卡有问题导致遗失旧卡的屋主无法申请新卡（管理层给的理由是Supplier要求额外收费才愿意调整白卡频率）等等。

最近还有屋主提出我们缴交管理费用的银行户口属于发展商，而且管理机构一直无法公布管理开支账目，多次询问都被拖着，几个月了。最近有屋主提出向COB寻求协助，COB好像给了一些建议。

2年缺陷保修期很快要过了，公寓公共空间的缺陷却没有follow up，发展商成立的管理机构也对我们爱理不理，什么都拖，请问我们可以如何处理？

JH

JH 谢谢你的提问，

提问（1） 的答案

根据2013 年分层管理法令，第17条第（1）文的明文规定，发展商必须在交楼日算起（英文 Vacant Possession）不超过12个月以内，召开第一届的常年大会以建立JMB ，并且把公寓的管理工作交接给JMB，否则被视为发展商犯罪。

但是，该条文中的第5（a）附属条文，却是这样表示：

如果土地局的Strata Book 已开启后，发展商还无成了联合管理机构（JMB），哪举办年会成立联合管理机构（JMB）以无需要了。

发展商需要举办年会成立管理机构（Management Corporation），但是，成立管理机构的另一个先前条件则是，需要25% 的单位业主完成分层地契的认领 (Strata Perfection) 您需要先确认，Strata Book 是否开启了？

如果您发现发展商没有按时召开第一届大会：

1）您可以写信举报给建筑物委员会（COB）投诉，COB 会任命人召开第一届的常年大会，该大会一切费用由发展商支付。

2）业主也可以通过分层仲裁庭提起诉讼， 通过分层仲裁庭庭諭强制开第一届的常年大会，并成立共管机构。

而，召开管理机构年会的的先前条件就是至少 25% 的业主（不包括土地的原业主和开发商）完成分层地契的认领，并登记在Strata Roll 里。

提问（2） 的答案

缺陷的课题与日常管理的难题，需要安排与管理单位对话，如果管理单位还是发展商，就要求与发展商的客服对话。

如果遇到逃避责任的发展商，您可直接向仲裁庭立案庭审

提问（3） 的答案

根据2013 年分层管理法令，第14条第（1）（a）文的明文规定，发展商需要完成会计审计评估，如无就等于抵触法令，可面对不超过马币250千的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。

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黄伟益
产业管理顾问

只要愿意开诚布公，
或可避免牵涉利益关系

在高楼管理这个领域，利益冲突经常被提及，却让很多人无法充分掌握当中的概念。

说穿了，就是所有人在执行其角色或任务时，必须针对其作为或无作为，直接或间接使其本人或其有关系的人获取利益，而引起利益冲突的情况，应该自行回避，或避免直接涉入其中。

要如何自行回避或避免直接涉入这些利益冲突呢？其一就是要自行禀报本身所可能牵涉的利益冲突，其二就是避免参与当中的决策过程，以确保管理委员会能针对有关事项，作出符合业主利益的最终决策。

例如某高楼针对升降电梯项目招标，任何管理委员都可以找自己熟悉的电梯公司参与招标。任何招标项目若能获得更多电梯公司参与竞标，这是无可厚非的。毕竟，一旦有更多公司参与竞标，这肯定会让管理委员会货比三家，进而取得最实惠的招标计划书及标价。

禀报利益关系回避决策

一旦面对这个情况，只要任何管理委员在参与会议时，自行禀报个人跟某家参与竞标公司直接或间接所牵涉的利益关系，并将这个情况记录在案，同时自行选择不参与针对这家公司的决策过程，这就是回避利益最好的情况了。

管理委员会不能因为某位管理委员，跟某家参与竞标的公司有直接或间接的利益关系，就完全不考虑这家公司所提呈的竞标书。这不是回避利益的最好处理方式，甚至可能会让管理委员会错失考虑这家公司所可能提呈的最实惠竞标书。

许多高楼管理委员会通常会要求产业管理公司或其直聘职员，针对需要维修或修复的项目，尽量找到至少3份报价单。这是为了避免让管理委员直接或间接涉入其个人利益，但这不代表产业经理或其职员就不会涉入他们个人的利益。

除了管理委员个人跟竞标公司可能存在的利益冲突，产业经理或其团队跟承包商或供应商之间，亦可能牵涉许多不为人知的利益关系。要如何让利益冲突的情况减至最低点，看来除了让产业经理或其职员协助寻求报价单之外，也应该让管理委员协助寻求相关报价单。

只要大家愿意开诚布公，据实禀报个人跟某位承包商或供应商所牵扯的利益关系，同时避免让个人涉入有关项目的决策过程，这就会逐渐形成一种良好监管的决策作业，进而阻遏利益输送渗入管理层的作业当中。

应立法管制产业代理操守

相较于国会立法通过的2013年分层管理法令，砂拉越立法议会所通过的2019年分层管理法令，其实对于产业经理的独立性有更好的规定，这包括若某个人在某个楼盘牵涉其专业利益或财务利益，他就不可以受委任为这个楼盘的产业经理或管理代理（Managing Agent）。

根据2019年砂拉越分层管理法令第77条文，若这个人包括其授权人、职员或其家人（包括伴侣、兄弟姐妹或伴侣、孩子或被领养的孩子或他们的伴侣），在这个楼盘拥有占据面积总额超过5%的产业，或是这个人的生意合伙人或受雇员工，或者负责设计或建筑这个发展项目，均不得受委为这个楼盘的产业经理或管理代理。

反观国会通过的2013年分层管理法令，只是对建筑总监所委任的管理代理有上述规定，却对市场上的产业经理没有这个规定。在这种情况下，发展商就会通过注册子公司或联号公司，通过委任自己所熟悉的人进来管理，进而让这些人来协助稳守发展商在这个楼盘的利益。

避免经理与发展商同谋

若国会没有通过立法，针对产业经理有所约束的话，就难免有产业经理违背本身的专业操守，通过各种方式来守护发展商在某个楼盘的利益，甚至背后公然跟这些发展商狼狈为奸，进而影响到其他购屋者的整体利益。

2013年分层管理法令对管理委员会有诸多规定与限制，却忽视了产业经理的专业操守，往往是引发或导致更多问题沿生的关键因素。

看来新任的地方政府发展部长，有必要认真思考如何通过国会立法及改革的方式，对国内的产业经理及整体的物业管理领域，进行大幅度的改革与整顿工作了。