潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

发展商目前已是蠢蠢欲动

日前公布的大马今年第三季产业市场报告显示，整体产业交易总额达571亿5000万令吉，与今年第二季的430亿6000万令吉，按季劲扬了32.7%。

与此同时，各类产业总交易量高达10万8955宗，比第二季则多出14.6% 。以上种种迹象，的确是令人振奋的。

住宅交易量领先

住宅产业交易量继续领先群伦，高占所有产业总成交量的62.9%（共计6万8561宗）；交易额则为283亿6000万令吉，占产业总成交额49.6%。

农务产业交易量排第二，达2万195宗（占产业总成交量18.5%），接着依序为商用产业1万1409宗（10.5%）、发展地皮6590宗（6.1%）及工业产业2200宗（2.0%）。

值得关注的是，工业产业成交量逐季攀升，从今年首季的1749宗及第二季的1986宗，于第三季来到2200宗。

进一步分析来看，在当前全球经济局势不明朗的情况下，外资到我国设厂及询问却是纷至沓来。因此，工业产业除了国内原有的强劲需求外，外资入驻设厂对工业产业的需求也相应增加，并有望创新高。

滞销产业减少3.7%

住宅产业滞销情况明显改善，从第二季的2万6286单位，于第三季减少到2万5311单位，按季减少了3.7%。

滞销住宅产业总值方面，第三季为174亿令吉，比前一季的183亿令吉，减少9亿令吉。

不同价位的住宅产业当中，以售价介于50万至100万令吉的房产滞销最严重，共占了29.4%，涉及总额为50亿7000万令吉。

然而，售价逾100万令吉的住宅产业滞销情况，虽然涉及总值仍高达80亿6000万令吉，但比起上一季的总值83亿7000万，按季减少3.7%。

售价低于30万令吉的住宅产业，滞销单位也高达6955单位，涉及总值为14亿9000万令吉。

这些售价低于30万令吉的滞销产业，包括了市场上的可负担房屋和廉价屋，其中原因是这类产业已有指定的条件及规定，而且只供合格者申请而已。

除了住宅产业以外，被归类为商用产业的服务式公寓，滞销数量从第二季的2万2497单位，于第三季减少至2万2152，按季下跌1.5%。滞销服务式公寓涉及总值，则从191亿3000万令吉下滑至182亿4000万令吉，也同样减少了4.7%。

根据笔者的观察，滞销的服务式公寓整体上从去年第四季至今年第三季都非常明显的持续减少，这些都是产业市场的利好趋势。

滞销服务式公寓
50万以上占61％

美中不足的是，售价50万至100万令吉的服务式公寓，滞销数量仍有接近1万3566单位，涉及总值为101亿6000万令吉。

对笔者而言，这类价格的滞销服务式公寓数量，高占滞销服务式公寓总数的61.2%，这是令人高度关注的。

总的来说，比起前三季的滞销单位和涉及总值，表现可说是每季度都有显著改善。

另外值得注意的是，售价超过100万令吉的服务式公寓，今年第三季滞销数量仍有4974单位，总值为66亿6000万令吉。

不过，比起第二季的5137单位，是按季下滑3.2%。

不得不提的是，随着从12月1日起，我国将与中国落实免签证措施，中国公民到我国则可免签入境30天。这项前所未有的免签政策，将是我国旅游业未来一年的强心针，不但带动整体经济复苏，更有望能刺激房产的投资。

笔者相信，国内发展商目前已是蠢蠢欲动，磨拳擦掌积极部署着种种诱人的考察团，以把握这个千载难逢的机遇。

办公楼商场使用率上升逾70％

根据笔者过去4个季度的观察，发现国内办公楼与商场的使用率都有显著的上升，分别是72.7% 和76.8%。

这也说明了，我国后疫情时代的整体强劲复苏是有目共睹的。

诚如笔者上述提及的，中国公民免签措施将会带动各领域的投资及加强频密互访，产业肯定是最大的获益领域之一。

有鉴于此，笔者相信，产业市场今年第四季的表现将会更胜于前三季，特别是在海外投资者购买100万令吉以上的住宅及服务式公寓方面，有望取得亮眼的表现。我们拭目以待，下期见！

丹斯里林景清
怡克伟士董事经理
依斯干达海滨控股董事
林上海资本非执行主席

团结政府
经济恢复任重道远

自拿督斯里安华去年11月24日宣誓成为首相，然后于12月2日宣布内阁阵容以来，如今已是团结政府执政的一周年。

对于首相和团结政府过去一年的表现，坊间的评价是褒贬不一。

赞赏的一方一般是认可首相的“昌明大马”施政理念中，提出明确且捍卫多元的经济发展和反腐倡廉等政策措施，有望能引领我国展开一系列的改革，破除各种经济和民生弊病。

批评的一方则认为，团结政府并没有交出亮眼的政绩，经济也没有出现明显好转的迹象，导致马币贬值和通货膨胀高企等问题，这也让首相和团结政府的支持率大跌。

政治不稳难落实大项目

在我看来，首相和团结政府执政一年以来，的确为治国和改革打下了一些政策上的基础和铺陈，但可惜的是，过去一年的政治不稳定因素不少，促使很多重要的项目和措施无法及时落实。

比如政府早前已经宣布重启的大马城、捷运第三路线和隆新高铁计划等大型项目，都提振了市场的信心和期待，因为这些都是能在国内创造许多就业机会和经济乘数效应的重要发展。

然而，这些大型项目至今还是“只闻楼梯响，未见人下来”，在实际上并没有太多的进展，这也是国内经济一直无法重振的原因之一。

与此同时，雪隆地区目前的新工程数量已经寥寥无几，比起其他州属或邻国城市，在发展方面似乎有些放缓和落后的迹象。

尤其是在高速公路方面，在斯迪亚旺莎-班底大道（SPE）等工程完工后，市场上可说是已没有新的大道发展计划了，就连房地产项目也缩减了不少。

因此，我衷心希望首相和团结政府在接下来几年的执政当中，能为大型基础建设付出多一点的关注，这样才可以帮助开辟新的发展，刺激建筑业等各个重点行业复苏，从而引领整体国家的经济增长。

事实上，与建筑领域相关的行业共有140个之多，当中除了包括建筑材料、设计、施工与保养，还有法律、保险、经纪和顾问等。一旦有大型项目开跑，就可以创造庞大的经济动能，为这么多个行业创造就业机会和商业机会。

雪隆公交需求量大

对一个国家来说，基础建设的发展是不进则退的，更加不能等到设施过时后才着手补救，因为这样会很容易被别人所超越。

尤其是随着雪隆地区人口的不断增加，公共交通和大道的需求会持续存在。

而有鉴于捷运和大道的发展周期一般都长达10年之久，政府很应该在如今积极推行这方面的发展。

所以，我认为，政府接下来几年的当务之急，就是更进一步地完善国内的基础设施，尤其是为港口和物流打好基础，为商家营造良好的经商环境。

推基建应超越党派

在推动基础建设项目方面，我认为政府应该秉持公正和开明的态度，超越政治派别的差异。

所谓“不管是黑猫还是白猫，能抓老鼠的就是好猫”，无论是前朝政府之前提出的项目，还是团结政府如今倡导的政策，只要能为经济创造实际效益，就应予以采纳和全面实施。

与此同时，在首相和团结政府执政差不多1年之后，“绿潮”已逐渐消退，政局也相较之前稳定了许多。所以，接下来就是能下定决心一展拳脚的好时机。

对此，我希望政府能尽快对诸如大马城、捷运第三路线和高铁计划进行检讨和重启，同时在最短时间内落实交通部已原则上同意的雪兰莪凯利岛（Carey Island）港口发展计划，并专注搞好经济和经商环境，否则贪污的问题会变得更加严重。

应委第二财长增效率

大马在后疫情时代的经济情况可说是十分艰难，因此，我认为首相应委任一名第二财长，辅助首相的各种财经行政事务。同时，首相也应探讨在联邦直辖区设立一名首席执行官，以加快施政效率。

过去几年，很多发展项目都陷入停滞状况。造成这一现象的原因之一，是因为国内政局动荡和政策改动频繁，导致有些政府官员抱持着“不做不错”的态度，逃避这方面的责任。

有的官员甚至缺乏专业素养和职业操守，根据个人的政治立场和利益去处处唱反调，为政策与措施的执行带来很大的阻碍。

对此，我建议政府应落实更严格的问责制度，对官员的绩效进行更仔细的审核，并对那些没有如实遵照首相或部门指示的官员进行惩罚和开除。

在重整公务员体制这方面，首相须当机立断，秉持快刀斩乱麻的态度，否则不管昌明大马的方针如何再好，都无法通过这些官员真正落实。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

协议已确认
不存有虚假陈述

案情

答辩人（买方或购屋者）以250万令吉价格，向上诉人（发展商）购买了一间洋房（以下简称物业）。 随后，双方签署了一份买卖合约。

由于该物业是一间示范屋，买方还同意通过一项附加协议，以45万令吉的价格，购买该物业的所有固定装置、配件和室内设计工程。买方随后终止了买卖合约和附加协议。然而，买方继续支付了物业的买价，并已完全缴清。

买方随后对发展商提出诉讼，要求恢复原本的法律地位，犹如协议从未存在一般。

买方同时控诉发展商违反了协议。高等法庭法官基于以下原因，同意了买方的控诉，理由是：

(a)逾期交屋赔偿金（LAD) 应计算到买方领取物业钥匙的日期；(b)存在虚假陈述，因为发展商向购屋者表示，将交付一座“豪华高端”物业；(c)以“现状出售”基础购买的固定装置，须处于完美状态和无缺陷，而发展商交付的物品充满了瑕疵； 以及(d)买方有权撤销协议，因为发展商未能纠正物业及其固定装置中的各种缺陷。

发展商对高庭的裁决提出上诉，理由包括：(i) 买方已确认了协议；(ii) 不存有虚假陈述；以及(iii) 不存在协议总体交付的失败。

上诉庭裁决

上诉庭裁定，并没有发生协议总体履行的失败，因为购屋者已取得了该物业的空置权，并行使了他在协议下的权利，包括领取了房屋钥匙、检查物业并向发展商提交他的瑕疵检查清单，要求赔偿逾期交屋赔偿金，并继续支付为购买物业而提取的银行贷款。

购屋者还确认了协议。因此，购屋者现在不能撤销协议，并寻求恢复现状。而且，由于购屋者已确认了协议，高庭法官不应发出撤销协议的谕令。

高庭向购屋者同时给予撤销协议和赔偿金的裁决时，法官在法律和事实上犯了错误，提供了不一致的法律补偿措施。

此外，高庭法官实际上发现了物业存在缺陷，但这些瑕疵并未导致物业无法居住。

从高庭法官的裁决结果来看，这些缺陷并非由建筑瑕疵引起，且物业仍可以居住，发展商并非无法履行协议。

因此，在发展商并非无法履行协议，以及有关物业虽有缺陷，但仍可居住的情况下，高庭法官允许购屋者撤销协议的判决，已犯了事实和/或法律上的错误。

结论

上诉庭驳回了高庭的判决。

上诉庭裁定，购屋者的索赔，应局限于由于发展商未能解决房屋缺陷和遵守买卖合约和附加协议中规定的具体条件，而产生的损害。

潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

先建后售概念仍处于“只闻楼梯响”

前阵子，地方政府发展部长倪可敏提出为了鼓励发展商先建后售，该部门甚至可以批准发展商将房屋发展账户（HDA）中的押金减少至20万令吉。

虽然对笔者而言，这笔押金减少的数额并不多，但此建议可谓在后疫情时代迟来的“及时雨”，毕竟目前市场出现房屋项目属于延误 (Project Lewat)和严重延工（Project Sakit），比起疫前来得更严重，受害者更是面临巨大的生活压力，从而衍生更多的社会及民生问题。

需知，这些深受其害的购屋者不仅是本地人，也不乏外国投资者。

这些外国投资者甚至向笔者投诉，发展商并没有兑现买卖合约里的协议，而且还对交屋情况毫无下文，种种的货不对办，令人感人揪心。

严重延工司空见惯

据悉，早在约20年前，政府已有提出先建后售的概念，但基于种种因素，这项计划至今仍是“只闻楼梯响，不见人下来。”

今时今日，国内房屋项目的延误及严重延工情况早已是司空见惯，有者情况更令人咋舌，受影响的购屋者只能自叹倒霉。

进一步分析，当中一些的延误主要是受疫情的影响，但也有一些发展项目早在疫情前已岌岌可危，包括出现财务危机及总承包商停工等因素，这些都是我们经常听闻的。

值得注意的是，根据地政部特工队（严重延工项目和废弃房屋项目工作组（TFST））的报告中，截至今年8月31日，共有112项共2万3912个单位的私人房屋计划陷入延工状态，涉及的发展总值为129亿8000万令吉。这些官方数据是令人震惊的。

“谁是发展商”更重要

不得不提的是，就以笔者的观察看来，目前很多购屋者都不敢贸贸然去买房或投资新建的项目，毕竟有太多不确定的因素存在。

当中，无论是产业项目所在的地理位置有多么的优越，但笔者认为，发展商的口碑及形象更关键，千万不能因为是可负担房价、地点好，就掉以轻心，没做好审核发展商及其团队背景的“功课”。

早期我们所认知投资房产不二法则，就是以“地点、地点、地点”为首要条件。

但笔者认为，现阶段投资房产，却是以“谁是发展商”为前提，以免一失足成千古恨，坠入万劫不复的陷阱。

更令人发指的是，一旦房产项目出现货不对办、资金出现问题，甚至直接搁置（俗称烂尾楼），那购屋者们只能欲哭无泪。

最不能接受的是，一些发展商更是持着“上有政策，下有对策”的态度，对购屋者的不满及申诉充耳不闻，要么就诉诸法律行动，真是令人不敢恭维。

买房“功课”不能马虎

我们常说“凡走过必留下痕迹”，对于那些早期已是劣迹斑斑的发展商所承建的新项目，更须做足“功课”，特别针对一些换汤不换药的项目管理及承建团队，都须去深入了解。

笔者最近给予一些投资者建议，即若不急于购屋自住，或纯粹买房投资的话，应稍为耐心的对于发展商的背景作出尽职调查（Due Dilligence），毕竟，这类先售后建模式存有一定的风险。

当然，笔者也不是“一竿子打翻一船人”，笔者所强调的是，发展商的背景须令人信服，而承建及团队能力也须得到认可的。

总的来说，一旦政府落实先建后售模式，将可完全避免“烂尾楼”问题。

笔者认为，若只是规定那些先售后建的发展商，须支付3%建筑成本，是无法取得遏制的作用，而且只会治标不治本。

因此，笔者认为，若团结政府的“先建后售”方案能落实，那我国产业领域将是掀起一篇新页章，前所未有的一大新突破！

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

今年3月，捷运布城干线全面开通，这是继加影干线于2017年3月开通后，距离6年捎来的消息。

布城线全程36站，加影线全程29站，意味每天有超过60个捷运站载送巴生谷的通勤者去工作、玩乐或回家。而筹备中的捷运环线（MRT Circle Line）暂定有31个车站。

往返的人们不仅享有更广的铁路线，以公共火车为主要代步工具的通勤者因步行距离就到达火车站，也有更多住房选择。

对购屋者而言，选择适合本身的最佳车站取决于多种因素，且要符合个人需要。

人因喜好和生活方式迥然而有不同需求，就如新屋主欲寻找最适合自己的住宅，研究和考虑周全会减少将来的失望和不必要的麻烦。

始终如一的地点

说到地点，通勤者应认真思考哪一地点的火车站最贴近自己的生活需求。各个火车站各有千秋，不管是规模还是相连的购物中心或办公楼，都因地而异。

这进一步延伸到车站的外围环境。城市内的车站大部分时间都很热闹，而位于市郊或城市边缘的车站在非高峰时段则比较安静，因为这里主要用作中转站，尤其是高峰出行时段。

选择正确的地点将决定你每天通勤来往的途程，记住你日常生活中经常要去的地方，不仅是工作场所，也包括你喜欢的购物中心和休闲地区。

虽然乘坐火车能帮助你不困在交通阻塞，但若你选择的车站远离你常去的目的地，出行时间少说也超过一小时。如果要换乘不同线路才到达目的地，不仅不方便，更延长搭乘的时间。

规划好换乘直通道

巴生谷有5种不同的火车系统，即电动火车、轻快铁、单轨火车、机场直透快铁（ERL）和捷运，各个火车系统还可进一步细分不同线路。

这表示当你选择合适的车站，就必须牢记能带你到达目的地的各类线路，还有可能会面对的无数个换乘。

对某些人来说，上下不同线路换乘有多麻烦、疲惫和浪费时间，尤其在高峰时段。

在一些号称换乘点的车站，不同线路之间欠缺直通道，迫使乘客需走一段路，甚至暴露在自然环境中。在大马，走一段路可能遇上炙热兼潮湿的天气，不然就是大风大雨之下。

要体验像东京或曼谷那样优秀的公交导向发展计划（TOD），还有很长的路要走。不仅是无缝衔接的换乘，而且跟购物中心和商业枢纽相连的走道更是便利无阻。

在东京，四通八达的地下通道衔接着周边建筑物，多个出口使乘客完全在地下步行就可以从一个车站去到另一个车站。从东京站到银座站之间就有这样相接的地下通道。

在曼谷，著名的拉差帕颂区有着一座极其方便的高架走道，这座走道位于奇隆站与暹罗站之间，与曼谷高架捷运系统（BTS Skytrain）线路平行。

便利与安全投资关键

与地点相关的是各个车站的当地氛围，即该火车站的周边区域与商业活动。形形色色的活动可以是金三角武吉免登的缩影，也可以是趋向社区型的，例如市郊的旺莎玛珠和柯拉娜再也。

值得关注的是，与较旧和成熟的地区相比，新区的车站需要时间来建立当地的夜生活和周末气氛。

不同时段影响人流水平多寡，基于某些地方比较偏僻和安静，安全和保安也受当地氛围影响。

在商业活力强盛地区，在某些时段之后，乘客较不可能走过安静的小巷和通道。除非出于个人喜好，商业活力被视为不必要的噪音污染，因而选择没有夜生活及更宁静的地区。

不管人们依赖哪一种交通工具，这些因素始终相关。

对私家车车主来说，在决定适合居住的地区时，主要道路和高速公路的接近程度和可到达性起到一定作用。

方便通勤是关键

对公共火车乘客来说，车站的地点与整个铁路网络的关系将显示日常往返通勤目的地是否够方便。

并非所有火车站都有同等价值，有的因周边地区的建设、知名度和不同人口而拥有较高价值。

对大学生群体受欢迎和感兴趣的东西，可能跟白领阶级不同，包括根据该区商店和食肆种类来决定的生活成本。

不管是人口分布还是本地氛围，唯一不变的因素，是从车站到周边住宅区的步行设备是否存在。在选择投资地点时，最后一里路的便利和安全是关键，需要从个人的角度和经验来判断。