房地产市场低迷
放松限购释出部分需求

因房地产市场低迷拖累了国家的整体经济，所以近期可见中国各地都在积极调整政策；特别是北京，自2023下半年以来，便已累计高达8次的政策调整。

而最近一次宣布的政策调整，正是“住房达限购户数的家庭可在五环外新购一间住房”，这据称是北京住房限购政策长达13年来首度作出调整。

综合中央社等陆媒报道，根据北京市住建委发布的“优化调整本市住房限购政策”的通知显示，包括在北京拥有2间住房的北京户籍家庭、在北京拥有1间住房的北京户籍单身人士，以及拥有1间住房并连续5年在北京缴纳社保、个人所得税的非北京户籍家庭或单身人士，自5月1日起将可在五环外新购买1间商品住房。

据住建委官员称，此次调整是为了适应北京房地产市场的供需新形势，并将有效激发潜在需求，以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求。

此外，据报道称有专家认为，北京房地产调控是全国最严格的，因此预计上海和深圳等一线城市的政策也会在近期实施放宽，甚至全国性的政策都会陆续放宽。

合理引导住房需求

自2023年的下半年以来，北京所作出的政策调整：

2023年9月1日 ：执行“认房不认贷”。

2023年12月14日：首套房首付比例降至3成。

2024年2月6日 ：北京通州区“双限”政策松绑。

2024年3月27日 ：取消“离婚家庭3年内不得购屋”限制。

2024年4月8日 ：北京公积金贷款额度最高可多贷40万人民币（约26万令吉）。

2024年4月17日 ：购买改造后的老旧小区公积金贷款年限增加。

2024年4月22日 ：离婚不满1年的房贷申请人，如家庭名下在北京市无成套住房，执行首套房信贷政策。

2024年4月30日 ：放松五环外限购。

北京的住房限购政策是从2011年开始执行的，目的是要遏制过热的投资投机行为并合理引导住房需求。

按照政策，北京市户籍已婚家庭限购2套住房、北京市户籍单身人士限购1套住房、在北京市没有住房且连续5年以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍家庭限购 1套住房。

新调整是好是坏

对于调整限购政策，将能对北京市五环外的房地产市场带来多大的影响，业界人士看法不一。

譬如报道引述了一名仲介业者的说法，在他看来，新政策对有意换房的民众来说是利多，因“这部分群体想要换房，此前必须先卖掉原有的房子才有指标，但市场不好时要卖掉老 房子也很难，有些人有钱，只是缺少指标”。

某央企北京区域的营销负责人则认为，新政策有利于部分有经济条件的非京户籍刚需群体，因“原本只能购买一套，为了孩子上学，很多人只能买‘老破小‘。 而新政策出来后，‘老破小‘便可用来供孩子上学，家庭还可以在五环外买套大面积的住宅改善居住条件”

他说，放松限购可释出部分需求，但由于当前房市不振，释出的需求有多少能转化为购买力，有较大不确定性；

另一家房企营销负责人则告诉经济观察网，任何一次政策放松都能带来一定数量的成交，“关键是多与少的问题，有总比没有强，但想要通过这个政策扭转市场趋势 ，可能有点难”。

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入住数月发现严重瑕疵
开发商回应令人不满

买房最怕就是在入住后才发现一堆瑕疵，正如中国广州一名屋主花了近千万人民币（近660万令吉）买房，结果入住数个月后便发现厕所渗水、墙体发霉和天花板掉落等，最可怕是房内墙体竟然是泡沫塑料填充！

根据《广州日报》报道，广东广州市白云区的新世界云耀有不少屋主曝光房屋存在质量问题，引发居住安全的担忧。

而质量问题不只是发生在屋内，包括公共区域也不例外，有两名屋主透露，其中一栋楼的大堂天花板曾在近期内整体坍塌，庆幸没有人经过，因此没造成任何伤亡，“天花板上的水管也爆了，大堂像下雨般，到处都是水”。

已有5户发现“泡沫墙

其实最早发现“泡沫墙”的，是住在24楼的台姓女子，据称她是在去年11月验收房子时发现墙不对劲，用力一按才发现中间竟然是空心的泡沫，而这堵墙就在自己孩子要入住的房间内。

她难过地表示，住在自家屋内却连最基本的人身安全保障都没有，而且经了解后，她更得知目前至少有5户已验收房子的住户反映有泡沫墙的问题。

另一名陈姓男子则表示，他用拳头使劲捶了几下，墙体便出现破裂，当他揭开破损的漆面，墙体便露出整块泡沫塑料，“我伸手进去抠出大量泡沫，里面的泡沫填充竟然有近20厘米深。”

此外，此处还存在大量的漏水问题，譬如有住户称楼上邻居家的厕所漏水，将她家的天花板弄坏了，另有部分住户称找维修团队修了几次，但都没有解决厕所漏水问题。

这是豆腐渣工程吗？

据报导称，屋主们已向有关部门反映了房屋质量问题并要求发展商进行整改，而他们的诉求很简单，即要求发展商聘请第三方机构来进行检测，“屋主们都很担心安全问题，尤其今天上午广州已经刮台风、下大雨了。”

然而，包括发展商和物业负责人都没有给予回复，而E4物业负责人近日曾在屋主群中表示，他们会对泡沫墙问题进行修复。

但屋主们显然对这样的回复十分不满，“每次都是屋主发现问题，对方仅表示忘记、施工遗漏或失误等”，并质疑发展商试图否认是工程质量问题，希望相关部门能够严查。

对此，白云区住建局工作人员表示，他们已经到现场进行过检查，经初步检查确实有发现泡沫，但相关的泡沫墙非承重结构。

至于开发商则称墙体内的塑料泡沫是施工时用的模板，本应在施工后清理，但并不影响建筑主体和结构安全，然而却导致屋主误解建筑使用泡沫塑料进行填充；此外，天花板掉落是因为消防测试操作失误，厕所渗水确实是设计问题，因此会尽快修复。

“以旧换新”政策助力
中国房市再添新动能

为稳住房产市场，最近可见中国各大城市正在积极推动各项政策，而其中较受市场关注的就有“以旧换新”政策。

近来，从家电、3C到汽车等产品都掀起了换新浪潮，但万没想到的是就连房产也跟上了这股浪潮，自2023年起已有淄博、南京、泰安、济宁、宁波和苏州等逾30个城市都在鼓励和推进房产市场的“以旧换新”政策。

从中指院的区域统计可看出，推动“以旧换新”的城区是以二三线城市为主，且有近70%是来自东部地区。

“改善型住房”是支持重点

所谓的“以旧换新”，简单来说就是指房地产开发商或政府机构，通过收购、置换或补贴等方式鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新；借此来缩短旧房出售周期，继而激活市场的改善需求。

中指研究院的市场研究总监陈文静在接受《时代财经》采访时表示，当前改善型住房需求是政策支持的重点之一，包括以旧换新或以小换大等需求都获得了更多的政策支持。

至于如何操作，不同的城市或楼盘将会有不同的操作手法。

如何“以旧换新”？

整体来看，目前的“以旧换新”有两种情况：

（第一）代卖
即在购房者缴纳定金锁定新房之后，由中介挂牌旧房并在一定期限出售，卖出则合同生效，反之则退还定金。

举例来说，在江苏南通主城区，居民可与房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待中介公司售出旧房后，房款抵作新房首付；若在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

（第二）收购
购房者将通过补差价购得新房，再由房企或其他第三方出手收购旧房。

举例来说，郑州城市发展集团有限公司就是透过收购二手住房，促成市民通过购买改善型新建商品住房，并且也已先行在金水区和郑东新区等区域进行试点。

对于有改善型住房需求的人来说，“以旧换新”政策的推进，无疑是给他们带来了很大的利好，但比起家电、3C和汽车等产品，住房“以旧换新”的操作难度要大很多，因此还有不少人对此持有疑惑。

共商共赢
合作新时代

森州行政议员张聒翔指出，州政府已向中国广西省政府表达意愿，有意将大马宏愿谷与中马两国双园合作。

他表示，目前的两国双园仅局限于彭亨州和钦州，惟随着时代的变迁，两国双园将很快地进入一个新模式，即两国双园多区的发展。

森具投资潜能

他日前代表交通部长陆兆福出席“大马桂商总会5周年纪念晚宴”主持开幕致词时，这么表示。

“森州政府已向广西政府表达意愿，我们有意共同配合，合作发展两国之间的工业区。”

另外，张聒翔提及，森州具投资潜能，不仅有着亲商的州政府，也有着强大的森美兰中华总商会，同时贵州总商会也是州政府的合作伙伴，希望日后双方能有更多的合作机会，促成森州和广西各城市之间的经贸往来。

“这也是中马两国互相免签政策的优势，使得两国相互拜访都变得很方便，相信加上马中建交50周年，两国经济都能蒸蒸日上。”

出席者尚有森州行政议员陈丽群、广西侨联副主席、贺州市委常委兼统战部部长杨育智、大马桂商总会荣誉会长陆祖红、黎良川、陈业武、名誉顾问丹斯里黄思华、署理总会长陈拔钊、副总会长拿汀梁小琴、马玉荣、黄达强及筹委会主席兼桂商总会总财政拿督吴岳峰等人。

吕海庭：桂商总会充桥梁
建各地企业家联系平台

马来西亚桂商总会总会长拿督吕海庭指出，自2019年，在大马广西总会的主催推动下，成立了大马桂商总会。

他表示，桂商总会的成立也是为着迎接全球经济共商共赢的大时代，为海内外企业商家打造沟通平台，促进企业投资界的交流，增强合作并拓展商机。

他提及，配合5周年庆的系列活动，包括举办投资论坛、商业对接会、会庆纪念晚宴及企业参访。

“通过系列活动，让国内外贵宾和各行各业精英共聚一堂，探讨商机、拓展新视野，共同创造更辉煌的明天。

“我们希望通过大马桂商总会扮演桥梁角色，与中国广西，以及中国境内各省份及遍布世界各地桂籍企业家们，建立一个高效能的联系平台，促成商机。”

他指出，桂商总会于2023年，分别在吉隆坡苏邦再也，以及在南宁东盟经贸中心设立了接待办事处，希望能够通过这两个据点，让商家及会员们提供更好的活动空间。

广西与东盟相通

“广西是中国对东盟的大窗口，也是中国唯一与东盟陆海相通的省份；马来西亚华裔人口仅有700万人，然而其中约有100万名广西族群。”

他说，随着全球供应链的重新布局，相信全世界将与东盟国家会有更多的合作机会，而中国的发展离不开东盟， 东盟的发展也需要中国。

他补充，虽然地缘政治动荡，全球经济稳定面对个各种挑战，相信马中经历了50年的友谊，将来肯定将走得更好、更坚定。

需服务墓地超过100年
殡葬非暴利行业

近年因城市人口急剧膨胀且老龄化压力陡增，导致中国墓地的供需出现矛盾，价格也正在持续走高。

根据《中新经纬》报道，相关平台计算了北上广深4个一线城市中的墓地均价，结果显示上海墓园的平均起售价最高，达9.99万人民币（约6.6万令吉），北京为8.31万人民币（约5.5万令吉），深圳为6.41万人民币（约4.2万令吉），而最低的广州为4.33万人民币（约2.8万令吉）。

此外，根据《时代周报》记者以消费者身分向客服人员了解到的资讯显示，松鹤墓园目前提供壁葬、节地环保葬、草坪葬、树葬和传统墓葬等墓位，起步价为3.28万人民币（约2.15万令吉），而最贵的传统墓葬的墓位报价，最高要86.8万人民币（约57万令吉）。

另有数据显示，中国最大的殡葬墓园服务商福寿园的墓穴平均售价，在2018至2023年间已从10.25万元/个（约6.7万令吉）涨至11.95万元/个（约7.8万令吉），涨幅约为17%，而且连涨6年。此外，其财报更显示，公司2023年实现收入26.28亿元（约17.24亿令吉），同比增长21.0%，实现股东应占溢利7.91亿元（约5.19亿令吉），同比增长20.1%。

综合以上数据，让人忍不住惊叹“经营墓地的殡葬企业的赚钱能力大幅跑赢房地产公司！”。

但福寿园总裁王计生对媒体称，殡葬明显不是暴利行业，因客户一次性购买墓地后，他们需要负责墓地此后100年，甚至更久的服务和运营，包括绿化养护和墓地清洁等的隐形成本累计加起来是一笔不小的支出，因此不宜用房地产的财务标准来衡量殡葬企业。

但更让人咋舌的是，正因中国一二线城市的墓地和管理费等越来越贵，近年也开始出现了购买位置偏远且价格便宜的房屋，不居住，而是纯粹用来安置骨灰坛的“骨灰房”现象。

譬如天津滨海新区就有一个社区叫“静安陵园”，16栋楼已“入住”3000多个家族，容纳近10万个骨灰坛。

根据《法治日报》报道，甚至有其他社区的居民在居住一段时间后才发现自己的邻居“不是人”，而是遗像和骨灰坛！

但买房安置骨灰真的比墓地便宜吗？据报道称在北京即使是位置偏远的墓地都要10几万人民币（约6.57万令吉），且只有20年使用权，后续还需要支付墓地管理费；相较之下在河北买房只要25万（约16.43万令吉）左右，产权期长达70年，你说哪一个比较值？

不过，买“阳宅”当“阴宅”使用，必须先调查清楚是否违背法律，若因此被邻居告上法庭就麻烦了。

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