直播给你看，
凶宅一点也不凶！

《北京青年报》旗下的北京头条报道，一间凶宅在经过试睡直播后，成功引起大量围观，最后还真的卖出去了！ 

所谓凶宅，按照传统观念来说是指发生过非正常死亡事件的房屋，许多人都觉得“触霉头“，不愿意购买。

报道中指出，江苏省苏州市吴中区法院的法官介绍，这次拍卖的房屋，位于苏州吴江区的房产，房主生前赌博欠下了一些债务，最后选择在自己的房子中烧炭自杀。“

这间房屋本来由逝者的妻儿继承，目前也居住中，但债主起诉到法院，所以才公开拍卖。

在11月9日时，先是举办了“凶宅试睡”直播，目的是为了营造“凶宅不凶”的氛围。

而后隔日开始，这处凶宅在司法拍卖平台公开拍卖，起拍价为120万人民币（约79.71万令吉），相当于市场价的三分之二。

整个拍卖过程有414人设置提醒，5.2万次围观，却始终无人报名参拍。

之后，该房产在降价后于28日开启第二次拍卖，最终以128.5万人民币（约85.36万令吉）成交。

法院工作人员指出，有的法院在处置‘凶宅’时打折力度很大，而这次只是按照正常的拍卖流程进行打折。

问的，要问得清楚；
答的，要坦白地答！

虽然说我国没有法律定义凶宅，也没有阐明业主需要披露这方面的资料，但在某个程度上，还是有办法设立一个保护网。

首先，买房子时最好委任或通过合法房地产经纪，国内地产经纪（Real Estate Agent，简称REA）公司，或是旗下的地产协调员（Real Estate Negotiator，简称REN）都归大马估值师、估价师、地产经纪及物业管理局（英文BOVAEP）管辖。

这个专业机构有一套执业守则让会员遵守， 2020年的大马地产经纪公司准则（Malaysian Estate Agency Standard）也列出了第5个执业的核心价值。

其中一项，地产经纪有勤勉义务（Duty of Care），也有人称为注意义务或审慎义务。

这里指的是房仲有义务和责任，保障公众在房地产交易中不会受错误、欺诈、失实陈述、隐瞒相关事实和不道德行为的影响。

所以，买家或租客可以向负责协调的房仲，了解房子的过去事故和历史等，房仲有责任和义务坦白相告。

合约增加2附加条款

因为法津上没有定义凶宅，自然无法可依，同时没有特定单位管辖相关凶宅交易纠纷。

法律界人士就建议买家或租客，在买卖合约（Sale and Purchase Agreement）和租房合约（Tenancy Agreement）中增加两个附加条款，作为权益保护网。

建议附加的条款包括失实陈述（Misrepresentation）和违约（Breach of Contract）的陈述和后果，以此来防止原业主或房东隐瞒凶宅事实。

举例，若业主隐瞒房子过去的历史和事故，诱使你签约，即构成失实陈述，那就可被视为违约，合约就自动失效，甚至列入买家或租客若因此蒙损，可向业主追讨之类。

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日本法律规定，
瑕疵屋闹鬼房都须申报

房子有缺陷或瑕疵，在马来西亚的认知大概就是房子本身有问题，漏水、白蚁、地砖或地板脱落之类。

在日本，房屋称为物件，出过事故的房子就叫“事故物件” （jiko bukken），如果房子有问题，日本法律上称为房屋有“瑕疵”。

同时，房子如果有瑕疵，业主有必要公开，要是房子出租的话，必须阐明在租约上。

瑕疵也分两种，一是物理上的瑕疵，就是上面所提那些手摸得著眼看得到的东西。

根据日本房仲博客“小僧带路”指出，另一种归为心理上的瑕疵，指的是房子内发生过事故，例如发生过自杀或凶杀命案，也就是我们一般的凶宅。

除了真正发生命案，在日本，即使是都市传说，例如说房子闹鬼、旁边就住著黑帮老大…等等会造成心理压力的房子，都可归类为“心理瑕疵”房子。

法律虽然没有明文规定或定义心理上的瑕疵，但一般广泛的认知有约4种：

1.房屋内有“自杀”或“杀人”。

2.因为事件或事故而在房间内发生死亡(车子撞进家裡)。

3.火灾、天灾等等案件。

4.附近有嫌恶设施（坟墓、工厂、黑道的事务所等…）。

他在博文说，房子有问题，业主有告知义务及责任；根据日本的不动产交易法律里有所谓的“瑕疵担保责任”，简单来说，如果签约时卖方没有明确说明，买家之可以解除合约，甚至是索赔。

这保障也不是非常严密，因为法律没有明确规定需要告知的年限，披露凶宅只有公认的法定年限，租屋3年，买卖5年，以命案发生年份算起。

就是租房子的话，业主需要披露过去3年内是否发生过事故，出售的话就以5年为基准。

但是，业主只需要告知事故发生后，第二手承租或买下单位的人，但却不需要再转告下下手。

也因为这样，很多业主会借用亲友的名字先“租”下事故房子，之后办手续退租，过度一段时间才再转租给另一人，以此来避开披露事故的规定。

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230万买到“凶宅”，
怎办？

调解无效的话就带上法庭？你觉得法庭会怎么判？

中国广州市白云区人民法院，数月前就处理过一单凶宅交易的案件。

原告蒋某经房仲介绍，向被告张某购买区内一间房子，《房屋买卖合同》约定房屋价格363万元（约230万令吉），蒋某承担中介费。

双方签约第二天，蒋支付了20万元（约13万令吉）定金给原业主和中介费6万元（约4万令吉）后，发现有关房子曾发生凶杀案，要求解约并退还支付的款项。

卖家张某不肯，表示发生命案的是隔壁的201房，而买的房子是独栋，同时声称过程中并没有隐瞒，有让房仲告知，不存在不实陈述，而且房子本身并没有瑕疵。

买家要求退款，张某坚持对方知情反悔，不肯让步，要没收定金，于是最终闹上法庭。

物质量不符合质量要求

根据中国《每日经济新闻》报道，法院调取刑事案件档案显示，涉案房子的隔壁201房，在2013年发生过凶杀案，案发时涉案房屋与201房是打通成一套六室两厅的房子。

虽然凶杀案发生在201房，而目前出售的单位已经恢复原有的间隔，但法官认为这不能否定单位出过重大刑事案。

原告以房屋存有质量瑕疵，要求解除《房屋买卖合同》的部份，法庭认为质量瑕疵除了指房子建筑和装潢等客观质量，也要概括房子是否便于生活居住使用等交易价值。

但华人社会传统习俗追求喜庆吉祥、忌讳死亡，所以根据传统民风民俗及公众一般心理，市场比较抗拒发生过非正常死亡的凶宅。

加上根据民法典相关规定，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件，法庭认为这属于物质量不符合质量要求。

法庭最终判原告可要求解除合约，被告必须归还定金20万元（约13万令吉）给原告，并赔偿中介费损失6万元（约4万令吉）。

有关房子原本的业主张某不服判决，之后提出上诉，但在广州市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

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只要冲破恐惧，
凶宅投资也是商机。

绝大多数东方人不会愿意买或住凶宅，但在不少东方国家，却有一批批勇敢的投资者，专门投资凶宅。

例如中国各大城市、香港、台湾和日本等地，因为楼价飞升太快，租金非常可观，凶宅投资越来普遍。

在台湾，甚至就有命案现场清洁师，专做凶宅房仲或自己投资，开发出上下游兼顾的新兴产业链。

凶宅投资利润丰厚

谈凶宅投资，不得不谈香港的伍冠流这位另类投资者；人称 “凶宅大王”，伍哥曾投资超过200单位。

综合各传媒採访他的报道，他认为“只要冲破恐惧，凶宅投资利润相当丰厚，是个值得投资的商机。”

抢到贵差价仅10%

伍冠流之前上香港无綫（TVB）节目《我要做业主》，分享多年来的另类投资心得称，投资过200间凶宅，大多数都赚钱离场。

但他也慨叹近年供应断层，凶宅都被抢贵，相比同类型物业只差10%至30%差价。

“早20年前起码有7折，有时6折甚至5折都买到。”难道买家都不怕鬼吗？他笑称，折扣大就克服到恐惧，于是就会买。

他说，现在不介意凶宅的人多了，有时价格只略低10%。

是的，凶宅价格相对同区类似单位更便宜，这些投资者买来纯投资，又不是自己住。

房子改头换面后，在大都会如香港、上海、北京、东京等很容易就找到外国籍租客，要是在香港，不少也会改装成劏房出租，回报相当可观。

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