苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

当2022年强势回归，
2023年何去何从？

根据国家产业资讯中心（NAPIC）日前发布的2022年产业市场报告，国内产业总成交量2022年录得显著的增长，从而推动了产业市场增长，甚至超越2019年冠病疫情爆发前的水平。

尽管大环境充满挑战，大马2022年经济增长及多项关键经济指标的表现，也走上相同增长的轨道。

然而，这是否意味着，产业市场情绪已恢复疫前的常态？

去年我国产业交易总额达1790亿7000万令吉，是千禧年以来的最高纪录。去年产业交易量则为38万9107宗，是阔别2011年及2012年迎来第三高交易量，同时反映购屋者对产业活动的情绪与信心，是创造产业市场周期的驱动力之一。

2013至2017年期间，国内产业市场持续低迷，直到2018年触底，并于2019年初刚显示一些复苏的迹象，却因隔年全球爆发冠病疫情，未能迎来真正和全面的复苏。为了防疫，政府在2020至2021年期间断断续续多次实行行动管控令（MCO），导致经济活动几乎全面停顿。

随后落实的全国冠病疫苗接种计划、入境者疫苗接种、各类振兴经济复苏项目推行下，也放宽管控令，经济才逐渐恢复正常运转。

即使看似经济复苏的迹象，但地缘政治风险、挥之不去的贸易紧张局势、购屋者的负担能力、中国经济形势、通货膨胀扬升压力及生活成本上升，导致产业市场依然无法摆脱重重的挑战。在如此大环境下，产业市场的复苏只会是循序渐进，而非超越预期般的大幅度跃升。

交易量增长15至56%

向来是国内产业交易龙头的住宅产业领域，2022年取得强劲的销售增长，交易量达24万3190宗，交易额则为942亿8000万令吉，而且大部分州属的房产交易量皆录得15至56%的增长。住宅产业2022年的整体表现是2012年巅峰期（27万2669宗交易量）的第三高成交量。

在住宅产业的交易量中，高达80%属于二手房屋或转售市场，19.5%则是发展商新推出的房产。

值得一提的是，2022年新房产销量占住宅产业总成交量的比重虽低于2020年（20.2%）及2021年（21.2%），但成交额却比这两年高。

这对过去数年面对有许多房产未售出，以及开发成本持续上涨的发展商而言，是一个好兆头。

发展商放缓推新项目

另一方面，为了应对疫情和滞后的买气，发展商放缓推出新项目的脚步，专注于销售现成及兴建中的单位。

纵观去年整体产业市场有强劲的增长趋势，但，2023年能否再有这番好表现？房地产次领域是否已全面复苏？买家的情绪是否强劲及将会持续？这能否长期持续，抑或仅是市场需求被压抑长达两年后的短期强劲反弹，仅属昙花一现？

投资情绪更谨慎

总体而言，随着今年全球经济增长料持续放缓，发展商、投资者及购屋者的投资情绪将更加谨慎。

生活成本高企不下、经济持续充斥许多变数，再加上通货膨胀压力及隔夜政策利率（OPR）可能再次上调，将加剧市场的挑战。截至今年3月，国家银行已召开两次货币政策会议，保持基准利率不变。然而，即使目前的利率水平低于疫情前的3至3.25%水平，但实际上市场仍感受到升息的影响。

取消“我的首间房屋”  影响首购族购屋能力

随着“我的首间房屋计划”（SRP）于今年3月31日终止，或将对新房屋市场造成负面影响。在该计划下，首购族享有免付首期付款的福利。如今没有了这项计划，首购族的购屋能力或将受影响。

无论如何，地方政府发展部今年3月下旬宣布，政府同意继续推行房屋信贷担保计划（SJKP）融资，为没有固定收入或零工经济群体提供无需支付头期钱的房屋融资，以协助人民拥有自己的房屋。

自2011年开始推行的“我的首间房屋计划”，截至2021年共批准6万3869份房贷和融资申请，70%申请者中是月入少于4850令吉的低收入（B40）群体，显示缺乏以现金购屋能力的大部分低收入群体，非常依赖这项计划。

2019至2022年的房产总成交量中，房价低于30万令吉的房屋交易量，每年占总交易量约56至62%，凸显可负担房屋需求及相关融资计划，对首购族的重要性。

能否获取房贷融资，依然是国人热议的话题，而房市对国内家庭收入水平提高的依赖，和如何处理房屋价格高企不下困境的课题一样重要，这些因素和如何提高国人拥屋比率息息相关。

如今全球经济形势充满挑战，加上美国的银行业危机已蔓延至欧洲，以致许多人保持预先防范的模式，经济学家预测今年经济增长放缓。

虽然国内需求依然强劲，但能否转化为实际的产业交易，仍受到经济大环境不明朗的高度牵制。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

哥哥每月收入
不符房贷申请条件……

2名兄妹联名买房，但只有哥哥支付每月房屋贷款供款，他可以索讨妹妹持有的房屋另一半拥有权吗？

案情

起诉人和答辩人为兄妹关系。 1987年，在雪兰莪州发展局（PKNS） 发起的拥屋计划下，他们的父亲慕尼安迪慕都沙米获得一份购买房屋的献议。该房产位于雪兰莪州八打灵的柯拉娜再也。

慕尼安迪向雪州发展局申请将房产注册在两名孩子（起诉人与答辩人）名下。在支付了一笔订金后，起诉人和答辩人向渣打银行申请房屋贷款，以支付余下的房屋买价。

还贷期为15年，从1988年1月1日算起。1994 年，双方签署了房产转让备忘录，房贷也于2002年全额还清。

清还房贷后，房产的所有权被授予起诉人和答辩人，作为共同屋主，每人获得一半的份额。 起诉人提起本诉讼，索取答辩人名下的另一半房屋拥有权。

妹妹薪资全交父母

起诉人辩称，他拥有答辩人的房屋半数拥有权，因为所有必要的房屋付款都是他垫付的。因此，答辩人是起诉人的推定信托人。起诉人也宣称，该房产是由双方根据他们对购买价格的出资比例建立的信托持有的。

答辩人否认了这些指控，并表示她按照家庭惯例，将全部薪资交给父亲，过后则交给母亲（父亲去世后），而父母亲则直接把其薪资交给原告，从而间接帮助偿还房贷，因此她其实是间接分担了房贷供款。

答辩人是否为起诉人名下注册的上述房屋50%拥有权的受托人？

起诉人辩称，他单独出资支付了上述房屋的购买价款。由于答辩人没有为该房屋支付任何款项，因此他是她所拥有的50%份额的实益拥有人。

然而，雇员公积金局的资料显示，慕尼安迪1986年2月1日退休后，提取了他所有的公积金存款。在提取日期后不久，就支付了上述房屋的订金。

根据对证据的评估，发现证据有利于答辩人，因为他们的父亲使用他的公积金存款支付了上述房子的订金。它并非完全由起诉人支付，而被告则负责承担了家庭开支。

起诉人的月薪只有890令吉，不符合房贷申请的条件，因此无法获得房贷。

为此，他寻求月薪只有465令吉的答辩人协助，联名申请房贷。她同意向他提供支持联名申请贷款的必要文件。

间接负担家庭开销

然而，房贷每月还款完全由起诉人承担，答辩人没有出资。

虽然答辩人从未声称她偿还了房贷每月供款，但重点是她间接作出了贡献。她每个月的收入都给了父亲，然后由父亲用来支付家庭开销，包括偿还贷款。 其他兄弟姐妹共同承担家庭开支的做法，其实起诉人本身及其证人都承认了这点，答辩人的两名证人也证实了这一事实。

辩护律师提出重要的论据，即起诉人于1987年的每月公积金缴纳额只有40令吉，这意味着，其月薪应该只有300至400令吉，而非他宣称的890令吉。

根据这样的月薪数额，他将无法偿还房贷的每月分期付款。 他自己提供的证据也显示，其月入不足以让他获得渣打银行的房贷，因此与被告联名申请以获得贷款。

鉴于家庭惯例，这笔出资不能清楚地归入贷款分期付款和其他家庭开支。

也就是说，房产的购买价格是由家庭共同收入间接支付就足够了。

本案是双方根据父亲的意愿，同意共同申请房屋贷款。证据也显示，答辩人通过增加家庭收入，间接支付了房产的购买价格。

结语

尽管联名屋主/答辩人没有直接支付房贷或房屋买价，但她在整个家庭其他方面的贡献很大（承担家庭开销）。 因此，所谓的信托不存在，被告有权获得该房产的一半份额。

大马房市
终于可以喘口气了

接连下降4个月后，银行贷款申请额终于回升！

去年国家银行连续升息4次，打压了购屋者的兴致，而随着“升息行动”暂缓，房地产市场终于迎来一丝“喜气”。

同时，马股产业指数在一个月内增加2.3%，房产购买率或将微回升。

MIDF研究机构分析员指出，目前大马产业领域有3个看点：

1、贷款申请：

鉴于国行在与去年9月和11月上调隔夜政策利率（OPR），导致还贷额变高，降低房屋买家的购兴。

房屋贷款申请额从去年9月到12月连续4个月下降。2022年11月按月下降3%、按年降21%；12月贷款申请总额按月下降6.5%、按年降26%。

此外，2021年经济重开后，压抑的购屋需求以致房贷申请量一度走高，直到2022年房贷申请逐渐趋向正常化。

2、获批的房贷总额：

2022年11月的受批房贷总额按月下降12%、按年下降15%；12月按月小幅度下降1%、按年下降18.8%。

连续两个月的按年下降率均呈现双位数，对发展商的新销售前景来说，并非好兆头。

所幸，去年12月的获批贷款总额占申请贷款总额的比例是45%，比11月的42.5%有所增加。

3、升息行动暂缓：

国行1月暂停升息，保持隔夜政策利率不变，给大马房市压力带来了短期喘息空间。

2022年的连续4次升息，降低了购屋者的负担能力。暂停升息对房产行业有短期的利好，因为很多购房者仍在消化去年的连番升息冲击。

而迈入2023年迄今，市场对未见升息的消息带来了乐观情绪，吉隆坡房产指数自2023年1月19日至今已经上涨了2.3%，房产购兴可能会因暂停升息而略有回升。

MIDF研究机构维持对产业领域的‘中性’评级。虽然贷款申请量持续下降，对房产业略有负面影响，但国行停止调升利率，购兴或将回升。

资料来源：星洲日报