林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

发展商这回
真的是赔了夫人又折兵

案情

7名起诉人（“买家”），其中两人是夫妻，是答辩人（发展商）开发的雪邦一个房屋项目6套公寓买家。

买家和发展商之间签订的买卖协议，是根据1966年房屋发展(管制与执照)法令下签署的法定买卖合约。

买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下，将房屋外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块（aerated concrete building block）改为柔芯（flexcore），违反了买卖协议第12条文。

买卖合约第12条文 – 材料和工艺符合描述

上述单位及所有共同产业应按照本附表四中规定的描述，以及按照已接受与批准的有关当局批准计划，以良好和熟练的方式建造。

除非有关当局要求，否则在未经买家书面同意下，不得对其进行任何更改或偏离。买家不承担此类变更或偏差的费用。

而且，如果变更或偏差，涉及替换或使用更便宜的材料，或省略最初同意由卖方进行的工程，则买家有权降低购买价格，或索取相关的损害赔偿。

问题

如果根据1989年房屋发展商（管制及执照）条例下签署的法定买卖协议附表H第12条文所阐明的条件，要申索损害赔偿，是否需要在法庭宣判之前，先出示实际损失的证据？

买家有权获得用蒸压加气混凝土砌块替代柔芯的费用，这样他们就能拥有他们应得或法定的建筑材料，并且报价单也提供了修复工程费用的表面证据，其中包括拆除现有墙壁。

在没有反驳证据的情况下，发展商并不能指买家所申索的38万500令吉赔偿金额“过高且不合理”。

这是买方承包商需要用于补救工程费用的金额，也是法庭上的唯一证据，而法庭已接受该证据作为买方蒙受损失的证据。

面对与任何其他证据均无前后矛盾的报价，发展商提出赤裸裸且未经证实的指控，即买家所申索的38万500令吉金额“过高且不合理”，以及需要不止一份报价来证明，是徒劳无功的。

因此，上述38万500令吉金额须被视为补救工程的合理成本。

事实上，报价单提供了将要进行的工程的详细分类，以及每项工程的费率和金额（以令吉计算），总计38万500令吉。

该金额须包括蒸压加气混凝土砌块的成本，该砌块是用于替代柔芯的材料。这也是补救措施的全部目的，即让买家“处于与合约已履行相同的情况”。

结论

建筑承包商发出的报价单，需包含必要细节，可证明缺陷造成的实际损失的证据。买家在向发展商就房屋缺陷提出索偿时，也建议提出几份不同承包商的报价单。

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

由于需要进行大修补
最终不得不重建

一名买家于1984年与发展商签订协议，以6万2950令吉购买一间单层排屋。

之后购屋者针对房屋的缺陷，向发展商作出口头投诉，孰料虽然修补工作已完成，但效果不尽如人意。

购屋者进一步投诉，在完成修补工作后，仍不满发展商的维修结果，因此通过律师致函，寻获撤销有关房屋买卖协议。

案情：

问题：

法庭须考虑是否存在根本性的违约行为，以确认购屋者撤销协议的合理性。

判决：

照片显示了相关房子状况不佳的情况。

所谓一图胜千言，除了强调严重缺陷外，购屋者还举证发展商在1990年之后的后续行动，指当时发展商确实拆除并重建了该房子。

发展商承认确实进行了重建，但辩称有必要拆除墙壁和屋顶，以修复有关房子的地基和结构。

这一事实证实了法庭的裁决，即 1986 年交付给买家的房子，不是后者同意和期望的房产单位。如果该房子是按照所有规定的规格和法律要求建造的，那么该房子肯定不会被拆除和重建。

发生根本性违约

从起诉方举证的证据看来，1986年交付给购屋者的房子，并非他们所预期的，因此发生了根本性违约。

所列举的证据清楚显示，该房子在交付给购屋者时，形状很糟糕，需要进行大量的修补工程，最终不得不重建。

由于交付的该房子不如买卖协议所述，因此存在根本性违约。在一般与建筑商签订的待建房屋买卖合约中，卖方暗示保证房屋将以高效和熟练的方式建造，并使用适当的材料及适合居住。

交付不适宜居住且不安全的缺陷房屋，后果是发展商同时也违反了协议第7条文。 第7条文阐明，时间是协议的关键。

问题：

法庭须考虑是否存在根本性的违约行为，以确认购屋者撤销协议的合理性。

结语：

法庭谕令发展商退还购屋者已支付的款项，并向购屋者支付以下费用：

(a)房屋购买价格6万2950令吉

(b)贷款利息为10%

(c)手续费

(d)印花税630令吉

(e)相关地税及

(f)门牌税

(g)已确认支付给专家的费用300令吉

(h)律师费1276令吉

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房子再次出现缺陷
属结构支撑失效所致

购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。

案情

起诉人 （购屋者）与答辩人（发展商）于2000年3月6日签订买卖协议，双方以15万2400令吉的成交价格，达成一间双层洋房的买卖。上述房产于2002年竣工，空置的物业已于2002年6月7日交付给购屋者。房屋缺陷的责任期于2003年12月7日结束。

该购屋者发现该房产存在诸多瑕疵，向发展商投诉，而发展商过后修补了这些缺陷。然而，购屋者辩称，在发展商修补缺陷后，仍继续出现缺陷。该购屋者多年来不断提出对发展商修补工作的不满。

2009年，该购屋者聘请专业工程师，调查房屋再次出现缺陷的原因。 2009年4月15日，专业工程师通知购屋者，该房子再次出现缺陷，是由于该房产的结构支撑失效所致。该购屋者随后针对房产结构支撑不良的调查结果，向房屋及地方政府发展部和几个地方当局投诉，但无济于事。 购屋者不满当局的回应及处理其投诉的方式。

该购屋者自2009年发现瑕疵的原因后，用了近10年时间寻求当局介入和解决问题。该购屋者也申诉由于有关问题 ，他无法出租该房子，却必须继续偿还房屋贷款。 最终，2021年1月，该购屋者对有关发展商采取法律行动。

判决

如果索赔是以违约为前提的，则该索赔在法定时效范围内已失效。

以违约为由兴讼的有效期限，为兴讼原因产生之日算起的6年内。 因此，假设兴讼的原因是由2003年12月7日算起，那么，就违反买卖协议第23条文兴讼的有效期限，将在2009年12月7日结束。 原告于2021年1月兴讼，这远远超过了6年的有效期限。

侵权有时效

假设该购屋者是基于侵权过失而兴讼，那么，基于侵权兴讼的一般有效期限，也是自兴讼因由产生之日算起的6 年内。

一般有效期限以外的两种情况：

（i） 限制法令第 6A(2) 条文规定的3年限制

在本案中，购屋者可能发现，并知道兴讼和有权兴讼的最迟日期，是他于2009年4月15日被告知房子再度出现缺陷的原因时，应用限制法令第 6A(2) 条文的3年限制，购屋者被允许在2009年4月15日算起的3年内提出诉讼。 第 6A 条文规定的有效期限，应于2012年4月15日设定。 换句话说，该诉讼提出时，已过了有效期限。

（ii）限制法令第 6A(3) 条文规定的15年限制

在本案中，虽然购屋者于2009年4月15日发现了缺陷的原因，但他在2002年6月7日接收房屋后就开始抱怨缺陷，因此诉讼因由必须在发现之前产生。 如果诉讼因由发生在2002年，则15年的时效上限将在2017年设定。即使诉讼因由发生在缺陷责任期结束时，即2003年12月7日，15年的时效期限，也已于2018年12月7日结束。

结语

基于以上分析，无论购屋者于2021年1月提起的诉讼，是以违约或是以侵权为前提，或两者皆有，该诉讼肯定具有法定时效。因此，买家的诉讼受到诉讼时效法的限制，并被法庭撤销。

林国强律师
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别再傻傻以为
保修期已过就自掏荷包

买家并不局限于买卖协议保修条文，并可向发展商索偿？

案情

上诉人（买家）与答辩人（发展商）签订买卖协议，购买综合发展项目中的服务套房单位。

买卖协议采用1966年房屋发展（管制与执照）法令和1989年房屋发展（管制和执照）条例H章节中规定的法定合约。

买家在领取其单位的钥匙后，发现其单位有许多缺陷。她通知发展商有关问题，并让发展商在其单位进行修补工程。

买家声称，有关缺陷不但没有获得修补，发展商还造成了进一步的损坏。

除了修补缺陷的费用外，买家还在对发展商的诉讼中，索取以下赔偿：

(a)违反买卖协议的一般损害赔偿；

(b)赔偿13万6720令吉，作为修补缺陷的费用和发展商造成额外损害的赔偿金；

(c)赔偿10万2168令吉66仙，作为延迟交付空置房产的违约金；以及

(d)赔偿4万3720令吉82仙，补偿发展商占用她的单位190天，以施工补救房子缺陷期间所面临的损失。

在上诉听证会上，发展商辩称，买家的索赔为时过早，不应被允许，因为她在援引买卖协议第29条文（关于缺陷责任期）后，没有遵循该条规定的程序。

买家回应说，第29条文并没有限制她在普通法下就违约兴讼要求赔偿的权利，因为该条文只是1966年房屋发展（管制与执照）法令给予买家的额外保护。

判决

仔细考虑买卖协议第29条文会发现，它并非旨在禁止买家根据买卖协议要求损害赔偿。

第29条文的法律框架只是一种机制，供买家确保在交付空屋（Vacant Possession，俗称交屋与锁匙）后的24个月内出现的缺陷获得修补。前提是发展商获得提前30天的通知。

最终，受保护的是买家，缺陷将由卖方承担费用进行校正或由买家自行修补。如果买家自行修补，该费用将从买卖协议预留的款项中扣除。发展商也就不能获得该预留的款项。

修补费用为12万7000令吉，并有报价单和提供报价单的公司董事证实。

除了这项索赔之外，还有3个月修补房屋期间，买家在外住宿费用的补偿，补偿金额为每月3240令吉，总额为9720令吉。 这是因修补工程导致的。

根据法庭所获得的证据，法庭核准纠正房屋缺陷的费用为13万6720令吉。

本案的房子缺陷包括地板、瓷砖、窗户和厕所的缺陷，以及污水和异味等问题。

证人陈述书还列出了买方的家庭、健康和财务问题，以及寻找承包商的困难。根据有关证据，法院宣判买方获得总额5万令吉的一般损害赔偿。

由于发展商并未延迟移交房子和锁匙给买家，因此买家要求总额10万2168令吉66仙的延迟交屋赔偿被驳回。

法庭也驳回了买家针对发展商在施工补救房子缺陷的190天内，令她蒙受额外损失，要求发展商赔偿总额4万3720令吉82仙的索偿。这是因为买家自愿将钥匙交给发展商，以进行上述为期190 天的修补工程。

结语

1966年房屋发展（管制与执照）法令为买家提供了额外的保护，它并不限制买家根据普通法提出索赔。

法庭也认可买方在要求承包商修补其房屋缺陷时所面对的难题，以及她在修补房屋缺陷期间面临的财务问题，因此判给为数5万令吉的一般损害赔偿。

根据此案例，以此类推，即使过了法定保修期（一般为24个月），买家仍有机会就房产缺陷向发展商提出索偿，或要求发展商修补缺陷。

林国强律师
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哥哥每月收入
不符房贷申请条件……

2名兄妹联名买房，但只有哥哥支付每月房屋贷款供款，他可以索讨妹妹持有的房屋另一半拥有权吗？

案情

起诉人和答辩人为兄妹关系。 1987年，在雪兰莪州发展局（PKNS） 发起的拥屋计划下，他们的父亲慕尼安迪慕都沙米获得一份购买房屋的献议。该房产位于雪兰莪州八打灵的柯拉娜再也。

慕尼安迪向雪州发展局申请将房产注册在两名孩子（起诉人与答辩人）名下。在支付了一笔订金后，起诉人和答辩人向渣打银行申请房屋贷款，以支付余下的房屋买价。

还贷期为15年，从1988年1月1日算起。1994 年，双方签署了房产转让备忘录，房贷也于2002年全额还清。

清还房贷后，房产的所有权被授予起诉人和答辩人，作为共同屋主，每人获得一半的份额。 起诉人提起本诉讼，索取答辩人名下的另一半房屋拥有权。

妹妹薪资全交父母

起诉人辩称，他拥有答辩人的房屋半数拥有权，因为所有必要的房屋付款都是他垫付的。因此，答辩人是起诉人的推定信托人。起诉人也宣称，该房产是由双方根据他们对购买价格的出资比例建立的信托持有的。

答辩人否认了这些指控，并表示她按照家庭惯例，将全部薪资交给父亲，过后则交给母亲（父亲去世后），而父母亲则直接把其薪资交给原告，从而间接帮助偿还房贷，因此她其实是间接分担了房贷供款。

答辩人是否为起诉人名下注册的上述房屋50%拥有权的受托人？

起诉人辩称，他单独出资支付了上述房屋的购买价款。由于答辩人没有为该房屋支付任何款项，因此他是她所拥有的50%份额的实益拥有人。

然而，雇员公积金局的资料显示，慕尼安迪1986年2月1日退休后，提取了他所有的公积金存款。在提取日期后不久，就支付了上述房屋的订金。

根据对证据的评估，发现证据有利于答辩人，因为他们的父亲使用他的公积金存款支付了上述房子的订金。它并非完全由起诉人支付，而被告则负责承担了家庭开支。

起诉人的月薪只有890令吉，不符合房贷申请的条件，因此无法获得房贷。

为此，他寻求月薪只有465令吉的答辩人协助，联名申请房贷。她同意向他提供支持联名申请贷款的必要文件。

间接负担家庭开销

然而，房贷每月还款完全由起诉人承担，答辩人没有出资。

虽然答辩人从未声称她偿还了房贷每月供款，但重点是她间接作出了贡献。她每个月的收入都给了父亲，然后由父亲用来支付家庭开销，包括偿还贷款。 其他兄弟姐妹共同承担家庭开支的做法，其实起诉人本身及其证人都承认了这点，答辩人的两名证人也证实了这一事实。

辩护律师提出重要的论据，即起诉人于1987年的每月公积金缴纳额只有40令吉，这意味着，其月薪应该只有300至400令吉，而非他宣称的890令吉。

根据这样的月薪数额，他将无法偿还房贷的每月分期付款。 他自己提供的证据也显示，其月入不足以让他获得渣打银行的房贷，因此与被告联名申请以获得贷款。

鉴于家庭惯例，这笔出资不能清楚地归入贷款分期付款和其他家庭开支。

也就是说，房产的购买价格是由家庭共同收入间接支付就足够了。

本案是双方根据父亲的意愿，同意共同申请房屋贷款。证据也显示，答辩人通过增加家庭收入，间接支付了房产的购买价格。

结语

尽管联名屋主/答辩人没有直接支付房贷或房屋买价，但她在整个家庭其他方面的贡献很大（承担家庭开销）。 因此，所谓的信托不存在，被告有权获得该房产的一半份额。

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买家已支付全部款额
地契到底该由谁发出？

当发展商在联营发展项目中面临清盘时，产业买家该如何获得地契？

案情:

第一答辩人(“地主“)是槟州威南一个地段，连同建在其上的单层排屋（“产业”）的地主。

第二答辩人(“发展商”)是根据1966年房屋发展（管制与执照）法令获得执照的发展商。

原告（“买家”）、地主和发展商之间，根据1989年房屋发展（管制及执照）条例的附表G，签订了志期为2012年2月21日的买卖合约，以买卖上述产业。

第三答辩人是持牌放贷人，他向发展商提供贷款，并以产业登记的抵押作为担保。

买家发起本诉讼，寻求无任何产权负担转让给他该产业的合法所有权，为此他试图取消在该产业上登记的抵押，并寻求损害赔偿。

买家宣称，发展商是上述发展项目的联营方之一，并代表地主代理出售该产业，因此他们是合伙人，对项目下产业的第三方买家承担连带责任。

另一方面，地主争辩说，根据志期2010年6月11日的项目采购协议，发展商购买并接管了该项目，连同所有责任，因此，地主不以任何方式对买家承担责任。在买家兴讼之前，发展商已经清盘。

判决:

根据买卖合约第2(1)条文，将无任何产权负担的所有权转让给买家，是一项共同法定责任，也禁止在未经买家事先许可的情况下，对产业设置任何产权负担。地主和发展商都有此责任。

买卖合约第2(1)条内容如下：

“未经买方事先批准，业主和卖方不得在本协议签署之日后，立即或任何时候对上述土地施加任何产权负担。业主和卖方特此承诺，在交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）之前，上述产业不应有产权负担”。

同样的，买卖协议第11.2条文对作为土地注册所有人的地主与发展商，规定了将所有权转让给原告（买家）的法定义务。

买卖协议第11.2条内容如下：

“在上述产业的单独地契发出之后，在买方根据第4(1)条向卖方支付购买价款，并遵守此处规定的条款和条件的情况下，卖方应在21天内签署或促使业主签署，并交付以买方为受益人的上述产业有效且可登记的转让备忘录，卖方应将其与单独的所有权文件一起转发给买方。”

买家有权要求转让

显然的，地主有法定与合约责任签署必要的转让文书，以便将产业转让给买家。因此，买家有权要求作为土地注册所有人的地主与发展商，将所有权转让给买家。根据法定和合约，地主须将无产权负担所有权的产业转让给买家。

买家自2012年2月起支付了该产业的全部购买款额。因此，地主和发展商纯粹是以信托方式持有该产业，买家担任该产业的物权受益所有人。

唯一不同的是，买家尚未获得合法所有权，而这正是他在诉讼中所寻求的。

地主和发展商在将产业转让给买家及在对产业进行抵押之前获得买家的事先许可方面，未能遵守买卖合约。

因此，地主和发展商违反信托，因为地主只是作为买家的纯受托人持有该产业。地主和发展商对该产业没有任何权益，使他们能抵押该产业。

未经买家同意下，该抵押违反法定买卖合约的明文规定。该抵押被裁定为非法和无效。

结语:

地主和发展商有法定责任，在单独地契发出，且买家已支付全部购买价款后，将所有权转让给买家。