疫情带动提前退休？

尽管美国70岁（含）以上老年人大多都已不再工作，但他们拥有的财富占比在新冠疫情期间大幅上升。

美联储数据显示，这个群体自2019年底以来累积的额外净财富超过14兆美元（约65兆令吉）。这个群体占全美人口的大约11%，不过，上个季度他们在美国财富中所占的比例跃升至创纪录的30%。

这个趋势在一定程度上受到人口老龄化因素的影响，美国70岁以上人群目前比2019年增加约230万人。不过，一个主要的推动因素是疫情期间房价飙升以及股票上涨，这可能给拥有一套或两套住房以及持有股票或共同基金的老龄群体带来益处。

疫情爆发提早退休

虽然70岁以上的人通常已经退休，但这个年龄段群体中仍在工作的人占比上升。据美国劳工统计局的数据，65岁及以上的成年人在劳动力中所占比例在1980年代中期触及历史低点10%，但自那之后几乎增长了一倍，尽管许多人在新冠疫情爆发期间提早退休。

美联储数据还显示，40-70岁的美国人在家庭财富总额中所占的比例低于2019年。

从更长时期来看，老年人财富的大幅增长更为显著。以25年为时间跨度，70岁以上美国人的财富总额增长了约六倍达到433亿美元（约2013亿令吉），期间，55岁以下人群的财富增长了约2.5倍。

年长的美国人也一直是股市好时机的受益者，尽管这个过程中也伴随着经济衰退。自2019年以来，70岁以上人群的股票利得共计约5兆美元（约23.3兆令吉）。

第三季度该年龄段人群所持的美国公司股票和共同基金份额占比近38%，创下1989年以来的最高占比纪录。

本季度，随着美联储将从2024年启动降息的预期升温，股市大涨，这令股市投资者获利进一步增加。

美联储的另一份数据显示，在美国超级富豪的助力下，65岁以上人群的平均股票持有规模在2022年达到约180万美元（约837万令吉）。

“养房”成本才是关键

一般人的印象美国房子大又便宜，而台湾房价贵到让年轻人难晋升有壳蜗牛。在美国买房真的比台湾轻松吗？

一位旅居加州的台人透露，在当地一间100万美金（约467万令吉）的房子，每年要缴房屋税约台币50万（约7.47万令吉），这是一笔很惊人的费用，所以别羡慕住海外朋友，在美国“养房”成本才是关键，通常魔鬼藏在细节里。

Lena在脸书粉专“Lena x 美国加州生活日记 ”发文表示，自己住过台湾、东京、美国南加州，也有不少买卖房子经验。说真的，各国状况不同、税金、买卖仲介费、房屋保养管理支出，都有不一样的基本支出。

她说，很多朋友带小孩去南加州游学，就顺便来看看房子，买一间放着度假用，毕竟网络总说美国房子又大又便宜。

一位友人表示，“你们Irvine（尔湾）房子好便宜，随便一间很不错的，居然也才100万美金，这价格在台北能买什么？老公寓吧？”

Lena笑着回说，“在我们这城市，100万美金，每年要缴给政府的房屋税，大约台币50万，且无法扣抵什么，不像台湾土地税、地价税约1、2万台币。这里的房子，大部分要缴HOA（社区管理委员会）管理费，不然你以为社区树木草皮，是政府出钱帮你清吗？”朋友听了之后，大吃一惊。

Lena提到，若是买新社区（类似台湾新建案），还会有一笔Mello Roos （社区开发发展）费用，缴交金额约1%房价，大概缴20~30年，没有明确告知 。在美国“养房”成本才是关键。

她认为，不必羡慕住海外朋友，因为在当地有不同的生活压力，不是大家都有金山银山可以靠。除了房贷（目前房贷利率7、8%），更多美国人还有学贷，而且好学校的学费愈贵，以前常听教授说，学贷终于在40几岁还完，接下来还得想办法存钱买房。

不少网友纷纷留言表示，“本人计划几年之后逃回台湾，台湾只有房子贵，美国是什么都贵！”、“美国豪宅不贵，贵的是 Property tax, HOA”、“前几天才有人讨论2016年Irvine的100万，现在都是3、500万了～ ”、“台湾是房价高（对应薪水），美国就真的万万税”。

提高住房负担能力
可能需要一段时间

利率降低、通胀趋稳、美国房市复苏在即。

据《抵押贷款新闻日报》报道，今年10月中旬，30年期固定抵押贷款利率达到了8%，创下20年来的新高。

自那以后，利率有所下降，截至11月15日为7.45%。

因为美联储过去20个月采取的加息举措，美国今年10月的通胀率为3.2%，连续加息证明房价开始降温。

总部位于美国得克萨斯州的投资公司Ninebird Properties的创始人及首席执行官马克·布斯库尔对《财富》杂志表示，9月至10月的整体通胀率降至3.2%，意味着生活成本的增幅有所降低，最终会让民众更容易负担得起房屋和抵押贷款。

纽约市的豪华房地产公司Brown Harris Stevens的首席经济学家格雷戈里·海姆告诉《财富》杂志：“通胀走低将有助于提高住房负担能力，这是因为购房者在购买所有商品和服务方面的支出将会减少，从而有更多的钱支付房贷。”

虽然抵押贷款利率的下降是不错的消息，但目前的利率仍然远不如冠病疫情时期的可负担性。

2021年冠病期间，当时购房者获得低于3%的抵押贷款利率，但经济学家认为，利率短期内不会降到这么低。

在房地产行业工作了20多年的布斯库尔说：“通货膨胀率降低也可能导致央行降低利率，使个人更能够负担得起贷款购房。”

总部位于美国纽约市的豪华房地产公司Brown Harris Stevens的首席经济学家格雷戈里·海姆告诉《财富》杂志：“通胀走低也将有助于提高住房负担能力，这是因为潜在购房者在购买所有商品和服务方面的支出将会减少。”

通胀趋平有助于提高住房负担能力——但这可能需要一段时间。

“许多购房者都在观望，等待利率下降。”从事抵押贷款工作23年的资深人士、Fairway Independent Mortgage Corp.的分公司经理杰里米·沙赫特对《财富》杂志表示。“利率不会像前几年那样跌至历史低点，但会从最近的历史高点回落，这个过程还需要一段时间。”

同样的，通胀趋平和抵押贷款利率下降可能需要一段时间才能够对住房负担能力产生影响。

专家表示，低贷款利率并不是影响美国住房负担能力的唯一因素。

根据标准普尔CoreLogic凯斯-席勒全美房价NSA指数（S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index）的数据（30多年来衡量房屋价值的主要指标），过去七个月，屋价上涨了近7%，至311,500美元（145万令吉）。

此外，房地产市场专家指出，房屋库存水平低是阻碍购房者购买可负担住房的另一个主要因素。

美国房地产市场正在经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷。

更多卖家挂牌售屋

根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年9月，经季节性因素调整后的成屋年销售量为396万套，同比下降了15%之多。

然而，即使房地产市场受到轻微打击，也可能让一些购房者勉强负担得起住房。

沙赫特表示，“随着利率开始下降，更多卖家将挂牌出售房屋，这将有助于提高库存水平，同时，更多的购房者将进入市场选购房子。”