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申请永久地契 需要团结……

2022年09月7日

俗话说得好,
团结真的是力量!

地契快到期,很多业主想申请转换成永久业权,原来不是随便找个律师就能轻松“解决”的。

其实,这种申请程序繁杂,而且业主要集体行动,一起申请,成功率才会比较高。

国家消费人行动议会产业及屋业与地契组主席邓杰威指出,申请转换永久地契费用高,且手续复杂,鼓励业主集体申请。

吉隆坡甲洞武吉马鲁里花园居民,近期掀起转换永久地契热潮,居民还发起说明会,邀请议会代表和律师团出席。

沈雯瑜律师团队为武吉马鲁里居民讲解转换永久地契程序。

别被第三方骗了!

邓杰威说,转换永久地契主要是屋主和律师之间的交易托付关系,过程不应涉及第三方。

他指出,之前就接获不少相关投诉,因此出席说明会,也是为了监督和提高人们的意识,避免堕入骗局或被人敲诈。

武吉马鲁里花园及孟加拉拉有5000户,出席当天说明会的才约200户。

邓杰威认为,有必要持续办类似说明会,提高业主的意识及避免不法之徒诈骗得逞。

同时列席的律师沉雯瑜解释,揭转换地契成永久期限,先要由律师代表业主向高等法院提出申请,等法院发出庭令就可向土地局申请和注册。

可能耗时1

一般来说,整个过程需时4至12个月。

要办理申请,业主需准备的文件包括身分证、门牌税及付税收据、地契、买卖合约等。

当中涉及的费用约5000令吉,业主必须预付3000定金以启动申请程序,若申请失败,律师费会全额退款。

有些业主可能因为借贷的关系,地契还在银行,要领出需付500令吉手续费。

万一申请过程中业主逝世,若已提呈法庭就先照程序进行,待转换成功后才办转名手续。

Categories问诊室

到了完工日, 还没拿到钥匙…

2022年03月22日

法律专家:张玮真律师
VALERIE CHONG & CO
vc@valeriechong.com

 

问:

张律师,您好!

想请问如果到了完工日(completion date)还没拿到钥匙算是正常吗?如果律师一直在拖,该怎么办?

第一次买屋子,感觉一直在被欺负……谢谢您!

Chow Pei Xin


答:

Chow,您好!

在大多数情况下,涉及完工日的整个过程会顺利进行,但是不能排除可能导致延迟错误的可能性。

所以您有权力去征收逾期付款利息(Late payment interest)),或则是在最后的情况下终结合同和弃权买卖合约(SPA), 索取赔偿。

你也有关于房地产的问题?不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my,由驻站专家为你解答。

 

Categories意见

房长可批发展项目延期竣工?

2022年02月14日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

 

房长若不批准延长竣工时间,
这项目或无法完成

在 Bluedream City Development Sdn Bhd v Kong Thye & 184 others 和 5 个其他上诉案中,购屋者通过司法审核,针对房屋及地方政府部长(以下简称房长)批准发展商第二次延期,以展延 17 个月(从42个月延长至59 个月)完成一项屋业发展项目中,服务式公寓中单位竣工时间的决定,提出挑战。

鉴于联邦法院对Ang Ming Lee案的裁决,房长批准延长发展商完成单位时间的上述决定,是否合法?

上诉庭认为:

1.联邦法院在Ang Ming Lee案中,究竟对房长“改变和修改”1989年房屋发展(管制及执照)条例(HDA)附表H中法定买卖合约条款的权力,作出了什么裁决?

2.联邦法院的判决是关乎房屋总监是否可以延长发展商完成法定买卖合约所订下单位的竣工时间。联邦法院认为,总监没有延长竣工时间的权力,而房长不能将其延长时间的权力委托予总监。

3.虽然房长不得将“放弃或修改”1989年房屋发展(管制及执照)条例附表H销售合约的权力委托予总监,但部长可自行行使这项权力,这和国会根据第24(2)(e)条赋予他的权力一致。

4.房长不能仅因他将此权力转授予总监的决定被裁定是非法的,而失去了原先所拥有的权力。部长不能委托他需要自己行使的权力。房长“放弃或修改”买卖合约条款的权力依旧保持不变,但必须自己行使。

房长在未听取买方意见的情况下,延长发展商完成单位时间的决定,是否应因程序不当而被搁置。

5.上诉庭裁定,鉴于法律没有明确要求房长赋予买方发表意见的权利,重要的是房长必须公平行事,并考虑到买方的利益。买方则没有义务同意发展商要求的任何延长时间。因此,房长有权在买家不同意任何延期的假设下,继续延长发展商完成单位时间的决定。

6.房长在履行该法案规定的职责时,必须考虑到买方的利益,因为他受HDA的拘束,以保障买方的权利。甚至HDA标题中的序言也指出,HDA是“一项控制和许可马来西亚半岛屋业发展业务、保护买方利益以及与之相关的事项的法令”。

7.在房长决定延长完成单位的时间,是否应以不合理为由而搁置方面,房长没有必要个别或独立的听取众多买方的意见,除非房长对如何最好地保障买方的利益存有疑问。

8.发展商辩称部长考虑了所有相关因素,包括发出了17个月的停工令。后来,此停工令在公共工程局确认工地附近学校的塌陷和裂缝,是源自于因为学校地区的地下溪流,与发展商的疏忽无关,而被取消了。

9.上诉庭认为,建筑业经常可能会出现无法预料的问题,例如恶劣的天气、原材料短缺、或因施工地附近的另一栋建筑物出现裂缝或塌陷,甚至还包括了类似2019冠状病毒病等大流行病,而被令停工。

10.基于此情况下,上诉庭认为,发展商并无意图占买方的便宜。事实上,如果房长不批准延长竣工时间,这个项目很可能无法完成,进而对所有人都不利。当停工令阻止发展商进行任何工作时,发展商只是要求延长竣工时间17个月。

总结

房政部长有权放弃或修改买卖合约的条款,并须以买方利益为前提下,行使该权力。

Categories问诊室

加购泊车位 可用房贷付吗?

2021年12月24日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

答:

史小姐,您好!

我向银行申请的35万令吉房贷已经批准了,也签了买卖合约(S&P)。

但我现在想要向发展商加购1个停车位,这笔款项我可以加入到房贷中?又或者有何其他提议呢?

Ken


答:

Ken,您好!

一般而言,银行可以将您的额外泊车位费用添加到抵押贷款中,前提是必须符合买卖合约的条款。或者,您可以直接从发展商那里购买。

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Categories意见

签署及付订金后 SPA即生效

2021年11月15日

林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

 

合约在买方向发展商支付第一笔款项时立即成立。

买方是否可以在签署了买卖合约后,只支付销售表格所规定的500令吉,作为取消费用?

以下是有关Country Garden Pacificview Sdn Bhd & Anor V Anand Raj Giri A/L Haripasar Giri诉讼的分析:

 

1. 根据撤销契约,从总额8万零445令吉20仙中,扣除10%的购买价6万7038令吉40仙, 以及发展上的费用4491令吉,发展商于是退还了8916令吉68仙给买方。

2. 买方在向发展商提出诉讼时声称,根据销售表格的第(f)项,只需扣除500令吉 (1万令吉的5%),以及他有权获得7万9945令吉20仙的退款 (8万零445令吉20仙 – 500令吉)。

3. 地庭允许买方提出的索赔。因此,发展商则向高等法庭提出上诉,该上诉获得批准,理由如下。

4. 买方案件的关键在于双方合约生效之日,更确切地说,生效之日是否是在买方表示不再希望受其约束之前,还是之后生效。

5. 因此,关键问题是 SPA 是从 11/10/2017 还是 7/8/2018 开始生效,以及销售表格是否优先于 SPA 。

6. 买方坚称相关日期是 7/8/2018,该日期是发展商签署SPA的日期,因此,买方声称他已根据销售表格第 (f) 项“取消了”购买,也因此, 有权获得7万9945令吉20仙的退款。第(f)项规定:

f. 假设我/我们因任何原因取消购买,我/我们在此确认,并同意您有权收取订金的 5%作为管理费,以及订金余额将无利息退还给我/我们,此后我/我们将不对您和/或该物业提出任何索赔,并且您有权以您认为合适的任何方式处理该物业,而无需进一步通知我/我们

7. 发展商辩称SPA已于11/10/2017生效, 当时买方已经签署该SPA并支付首期付款。

8. SPA于 11/10/2017 年生效,当时买方一并签署了SPA与销售表格、特别促销配套,并在同一天支付订金时,即11/10/2017。因此,该合同则在该日期生效。

9. 联邦法院在PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor And Other Appeals 案件裁决:
“在支付预订费时,已做出了议价。根据我们的判决,立法意图是,以订金的方式支付的首期付款, 是足以构成订立合同的意图及协议必须同时签署。”

10. 因此,买方是在合同于 11/10/2017成立后,才解约。

11. 买方还强调,由于发展商于 7/8/2018才签署了SPA,因此该协议自该日起生效,而不是更早。这个论点是很难维持的,因为根据法律, 在合同即使在仅由一方签署的情况下,如果有证据表明另一方选择被合约绑定, 该合约仍然可执行。

12. 在本案件中, 双方的行为则强化了发展商的论点,即双方有意从 11/10/2017日起受 SPA 的约束。这可以通过买方承认了分期付款是用来支付购买该物业,以及买方随后于 2019 年 1 月自愿无条件签署撤销契约的行为来证明。

13. 撤销契约的相关项款:

然而……

C. 双方则根据下文所载的条款,同意终止买卖协议和相互解除其所有义务和责任的所有。

现在特此同意如下……

3. 买方有责任支付发展商:

(a)如果买方支付了高达购买价格的五十巴仙 (50%) 的金额,购买价格的10%将作为违约金

14. 因此,这案件是在双方以契约式的同意,有关于双方该如何处理买方对 SPA 的撤销。依据高庭的观点,发展商只是根据撤销契约行使其合约上的权利。由于这些条款已由双方共同商定,因此买方现在否认该合约,并提出其他主张是不合理的。

15. 依据高庭的观点,地庭应考虑买方自愿签署的撤销契约,因为在法律上, 当合同的一方拒绝履行其在合约里的义务,另一方将拥有选择权,继续执行合约,或通过解约来终止合约。

16. 房屋法令1966 和房屋规章是属于社会立法,目的是保护买方的利益。然而, 这样的立法肯定不能让买方在改变对合约义务的想法时,肆意践踏他人的权利,并要求全额退款。正义是双向的,买方应承担在已经生效的合约中撤出的后果,以符合发展商合理的期望。

结论

17. 销售表格在买方和发展商签订 SPA 后,是已经无关了。

18. 尽管在买方签署 SPA 并支付分期款项后,发展商尚未签署 SPA,但买方仍受 SPA 的约束。

19.合约在买方向发展商支付第一笔款项时立即成立。

Categories问诊室

买到烂尾楼 还被追利息

2021年10月13日

史慧娴
iMoney总执行长
www.imoney.my

 

问:

史小姐,您好!

我父亲10多年前买到了一间公寓,但后来已经被发展商弃之,变成“烂尾楼“,多年来也申诉无效。

但最近突然有银行来向他征收这“烂尾楼”的贷款利息,请问这是有效的吗?我们能够怎么解决?

子豪


答:

子豪,您好!

很抱歉听到这个消息。首先,确认联系你父亲的电话是真的来自银行。

对普通贷款而言,只要买卖合约(S&P)未终止,银行就可以收取利息。 对于伊斯兰产品,则胥视合约的类型。

请务必检查您父亲的买卖合约。事实上,如果在签约后,在连续6个月内没有施工进度,买家是有权取消的。你可以联系银行,提出此问题。

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别傻傻不问就签S&P

2021年08月27日

独家报道:苏欣恩

仔细阅读,不懂就问,
签S&P最忌直接签!

如果你是买房菜鸟,一定得注意了!别让买房的喜悦冲走了你的警惕心,所签署的所有协议都必须要看仔细、问清楚,你有发问的绝对权利!

马来西亚购屋者协会中文组主任陈锺灵接受《南洋商报》访问时强调,在购买房产和签署买卖合约(S&P)前,有权要求律师解释清楚,或寻求他人协助说明合约条款,确保本身是详阅、明白和同意后才签名。

陈锺灵

一旦签署了S&P后,就不能任意更改,没有“反悔”的机会咯!

“你可以询问律师,而且律师有责任解释;抑或是找熟悉英文和法律条文的人士协助,以保障本身的权益。”

他也解释,房屋的买卖合约分为两种,即标准买卖合约和非标准买卖合约。

  • 标准买卖合约

供非商业用途,属于政府已经规划好,一般没有多大改变。

  • 非标准买卖合约

一般是公寓和商场综合发展、高楼或围篱产业,或属于建在商业地段的发展计划,是标准买卖合约,发展商可任意在非标准协议添加条款,

签约注意事项

  1. 要了解公寓、高楼住宅这类产业的收费计算,如维修费、停车位费用等。
  2. 合约内是否有列明发展商可以在任何时候,无需经过购屋者同意,修改一些基础设施。
  3. 发展商提供的免费律师,通常会站在发展商利益的一方,所以买家可以寻找自己信任的律师。
  4. 每一页都要签名,这就表示你已经读了、了解清楚和同意。当你签名了,即表示在法律上,你已经同意和了解。

买房前应评估经济

最近房市似乎有回暖迹象,而陈锺灵提醒民众,切勿“跟风”,而是要衡量自己的经济能力。

“买屋是长远的投资,除非真的有多余的现金或储蓄,必须详细考量本身的经济和还房贷的能力,这会是20、30年或甚至35年。”

他说,前所未有的冠病疫情目前不知何时结束,全球各地都无法幸免,国人特别是打工一族更需考虑本身的饭碗是否稳固。

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付清MOT房产才属于你

2021年06月22日

身份证是我们个人的证明文件,
房子主人的终极证据就是地契,
老一辈的人叫它做“牙兰”,其实是马来文Geran的音译。

所以,当你买房子,即使签了买卖合约(简称SPA),这房子还不是你的,因为这只是买卖有关房产单位的证明。

房产的业权由一人转到另一人,不管你向发展商买新房子,还是买二手房,地契必须转名,并需付一笔费用处理地契转名备忘录(Memorandum Of Transfer,简称MOT),一天没付清费用,文件当然不会自动在土地局里头换名,那房产还不是你的。

如果你向發展商买房子,MOT就是把业权从發展商那裡转到你名下;如果买的是二手房,地契必须从原有业主转到你名下才算完成业权转让。

记住,记住,记住,付清MOT费用,地契转到你名下,拿到地契,房产才算是你的。

没付款处理MOT,你还不是真正的合法业主,所以不能把房产脱售、转让或抵押。

MOT转名涉及各种专业的法律文件,不能掉以轻心,建议交给律师处理。

地契也分个体地契(Individual Ttitle)和分层地契(Strata Title)。

分层地契法令出炉后,除了围篱楼盘的单位外,大多有地房产都是个体地契,当发展商转给你之后,你就是所在土地的唯一业主。

而公寓、组屋都是分层地契,有些有地的围篱式房产在新法令生效后,也依分层地契归类。

这种房产,地契是属于总地契(Master Title),拿到房子后,发展商向州政府申请分割地契,地契内也会阐明屋主获分配的土地或建筑空间等业权。

MOT一般都有特定格式,有發展商的抬头信纸,就是发展商向州政府提出申请,会列出转让中涉及的人、单位的具体细节,还要提交其他相关文件,包括要约函、双方买卖合约和设施协议。

最后,买家还要签署14A表格和MOT。

办理换名手续勿掉以轻心

这里要特别提醒,地契才是证明房产主人的真正文件,换名手续千万不能掉以轻心。

处理MOT转名毕竟是一个法律程序,涉及各种专业的法律文件,除非你本身是专业的法律人士,否则还是强烈建议,把工作交给律师处理。

律师会负责起草或检查各种复杂的法律文件,同时检查各种条款平衡公正;确保过程顺利,也可保障自己的权益。

律师还会确保所有涉及的文件都有盖章,在规定的范围内符合法律要求。

最最最重要是,律师楼还会处理和检查全部的复杂事物和资料,例如在土地局的登记资料库搜索,确定你购买的房产原有业主的确是属于卖方等等。

至于何时才需要处理转名,一般上,发展商申请MOT的信函文书都会致你和律师楼一份,只要地契准备好,律师会通知,费用付给律师楼就得了。

如果你不确定自己是否已经付了MOT的费用,最简单是向发展商了解,再来也可通过律师通过土地局的业权资料库搜索。

MOT印花税一般由买家负责

处理地契转名或MOT,除了涉及的律师费,还要缴付换名的印花税,费用依据房价计算。

MOT的印花税一般是由买家负,但现在很多发展商销售新楼盘,都会承担MOT费用,那买家就不要再掏口袋。

为刺激房产买气,并消化建竣但滞销房子,政府去年推出的拥屋计划(HOC),售价30万到250万的房子, MOT首100万免费,100万以上馀款才需付费。

这项优惠原本到5月底截止,政府在优惠期最后一天宣佈,特惠延长至年底。

也就是说,如是你是去年6月1日至今年底签SPA买房,房价首100万就可免MOT费用,超出100万则以3%计算。

下面是MOT原本的收费制,如果发展商没有承担这费用,又或不是在HOC期间签约,那就自己算算时间先备好弹药吧!

案例:房价RM500,000***
MOT 费用 = RM500,000 x 2% – (RM1,000)
= RM9,000

案例:房价RM800,000***
MOT 费用 = RM800,000 x 3% – (RM6,000)
= RM18,000

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六大DIY验楼秘籍

2021年05月28日

外国流行的毛坯房,在大马却不那么受落。
本地买家往往喜欢已经铺好地砖、
安装好电线、水管的精修房,省去许多烦恼。

许多发展商也看中这点,甚至直接在房子内安装好电器和家具,也成了追求速度的年轻人心动的条件。

当发展商提供的东西越多,在交屋时买家更有必要仔细验楼。

想要知道要如何下手验楼?来看看这验楼秘籍:

1. 备好资料

屋主在验楼前,要带好买卖合约(S&P)、有附上尺寸的户型图纸、水电路图纸、装修材料确认单,方便现场对照和查证。

2. 验收房屋结构和墙体

全装修好的屋子一般上不会有太大的结构问题,但是也不容忽略,主要对比房屋结构和面积是否和合约一致。

墙体方面,最担心的是墙面空鼓,也就是墙面施工不当造成“空心”,或是墙面保护不当,导致起鼓、起泡。

3.检查配电线路

验楼时要把家里的电器和水龙头全打开,确保是有效的。

检查电路和插座时,可以带上万用表(multimedia),有助检查是否通电、供电火甚至漏电。

4. 检查浴室地面和上下水道管

厨房和卫生间是最容易发生渗水、漏水和堵塞的状况,通常下水管道已经隐藏起来,要检查排水管是否通畅、漏堵、渗水。

可以将浴缸、水池等蓄满水,再让水排除,重复几次仔细检查;提醒也要让水龙头的水流大点、急些,测试水压和排水速度。

5. 检查地板,木工制品以及油漆工制品

屋主要检查木制品是否变形,接缝处开裂现象是否严重,五金件安装是否端正牢固,油漆是否存在流淌现象,墙壁涂料是否出现大范围开裂现象。

看看地板是否有起翘、空心等情形,尤其是复合地板,由于水泥地面无法完全铺平,因此会存在凹凸不平的情形,一定要注意这种情形是否严重。

在每个房间慢慢地走一遍,仔细听有无咯吱咯吱的响声。检查时要观察地板的进门处、与阳台的连接处以及紧靠墙体的四边是不是有松动和起伏的现象。检查踢脚线与地面贴合度。

此外,橱柜的验收先看柜体是否出现变形、气泡等现象,再观察橱柜石材切割是否精细平直、无破损,五金件是否开合顺滑、噪音低、无锈迹。

6. 门窗安装

检查门窗表面是否光滑,密封条是否松动、脱落、外露,开关是否灵活,门与门框、窗与窗框是否严丝合缝,五金配件是否有松脱或锈蚀。

资料来源:温州新闻网