马星集团续看好产业市场
2023年07月1日
独家报道：苏韵鸰、陈美玲
房产前景乐观
首购族需求强劲
2023年已来到了下半年，回顾上半年，国内产业市场表现如何？
虽然官方数据还没出炉，但综合产业界的反馈，可以得出一个结论：整体产业市场比去年上半年明显走强。
下半年能否延续这股强劲复苏势头？这里分别请来著名产业发展商、产业代理公会及跨国产业顾问公司来指路。
著名发展商马星集团（MAHSING，8583，主板产业股) 列举8大主因，继续看好产业领域尤其是住宅市场的前景。
该集团创办人兼董事经理丹斯里梁海金指出，这8大利好因素包括：
（一）大马经济今年首季录得5.6%的强劲增长率，政府也预测今年全年经济增长可达4至5%。
（二）失业率下降至4%，稳定且健康的就业水平，有助年轻群体保持强劲的购屋韧性。
（三）尽管国家银行进一步调高隔夜政策利率至3%，但这其实是逐步回到疫情前的3.25%水平，属于利率恢复正常化。
（四）通货膨胀可引起房价上升，但大多数人眼中，房产仍是抵御通胀的绝佳对冲工具，有助拉抬房屋需求。
（五）新加坡近期实施新房屋政策，外籍人士购房须支付双倍额外买方印花税，此举变相把外籍买家推向大马，有利大马房市。
（六）随着中国重开边境，加上中美贸易战的因素，也令流入大马的外来直接投资（FDI）增加，连带对本地房市带来正面的影响。建议重新检讨大马第二家园的条件，好让更多外籍买家投入本地房市。
（七）2021年财政预算案下，首购族可享有房价低于50万令吉房产的印花税豁免期，这项措施直到2025年杪。同时在2023年预算案中，屋价介于50万至100万令吉则可享有75%的印花税减免，措施截至今年杪。
（八）年轻人口对房产需求仍然强劲，因此房产中长期前景依然乐观，相信首购族对房产的需求应可持续。
70%地产中介展望乐观根据马来西亚房地产中介师协会(MIEA)展开今年首季针对房地产市场情绪进行内部调查显示，70.3%受访会员认为，今年整体房市销售交易量会提高，也对房市展望保持乐观。
2021年房地产销售交易与去年同比，有显著的进步。不仅如此，去年产业交易总值达到1790亿令吉，比之前2014年的巅峰值的1630亿令吉，刷新纪录，令2022年房市走向新里程碑。这些数据显示，国内房市趋向积极和信心上涨的走势。
至于租金市场方面，受访者深信能进一步改善，有79.7%受访会员对出租交易量预计今年料有所上升。受访者透过租金市场信心得到提振，相信房地产租金市场交易保持乐观，而积极情绪反映租金市场发展，逐渐回到正轨。
预计租金进一步增长
跨国产业顾问公司仲量联行（JLL）则指出，鉴于全球经济前景依然乐观，预料大马工业和商用产业领域的租金和入住率将有所改善，但不同次领域的情况将不尽相同。
仲量联行大马董事经理刘玉英预估，物流市场将持续增长，且不大可能供过于求。这是基于对大量新供应的预租租金相当高，预计租金将进一步增长。
办公楼方面，即将有几个大型项目竣工和启用，其中最引人关注且规模最大的就是默迪卡118大楼。
然而，这料将导致吉隆坡办公楼的空置率进一步增加，因此吉隆坡商务区的办公租金将面临更大下行压力。
马来西亚房地产中介师协会（MIEA）卸任总会长曾爱珍同样指出，2022年下半年房地产市场比上半年更为强劲，这是值得借鉴的经验，相信这项趋势也会在2023年下半年持续延伸。
但她补充，也必须把影响产业市场的因素，如经济指标、政府政策或奖励措施、隔夜政策利率、房市情绪和投资者信心，纳入考量。
商场客流量恢复
内需撑租赁市场
尽管相较于住宅和工业产业，商用产业如办公楼和购物商场因持续供过于求而备受看淡，但这2个产业次领域仍不乏佳音。
刘玉英以办公市场为例，指去年上半年因冠病疫情的诸多限制，没有推出新楼盘，但今年上半年，单是吉隆坡办公市场就有4个新办公楼项目。
这4个新办公产业分别是白沙罗高原柏威年（Pavilion Damansara Height）第6和第8座、敦拉萨国际贸易中心（TRX）的艾芬银行大楼及双威伟乐城2的V2大楼（Sunway Velocity 2）。
在零售业方面，去年上半年，巴生谷有两间购物中心开张，即三井购物公园啦啦宝都（Lalaport by Mitsui）和三井名牌城（Mitsui Outlet Park）。今年上半年，只有巴生的KSL Esplanade广场在5月底新张。因此，去年的新供应量比今年上半年高出50%。
刘玉英说，由于零售领域竞争激烈，租户对开设新单位非常谨慎，租用率增长得非常缓慢。
值得注意的是，一些成功广场的例子显示，租用率正在增长，一些商场的租用率甚至超过90%。不过，陷入困境的商场则渐渐流失租户。
商场客流量已超越疫情前的水平，但需求主要由愿意回到商场实体购物的本地消费者驱动，外国游客仍低于疫前水平。在强大的内需支撑下，租赁逐渐改善，不过仍低于冠病前的水平。
住宅领域大有起色
回顾上半年，无论是发展商、产业代理或产业顾问公司，皆异口同声的表示，整体产业市场尤其是住宅领域表现大有起色。
作为国内主要发展商之一的马星集团，2023年首季销售额达6亿60万令吉，放眼实现全年22亿令吉销售目标。
梁海金指出，凭着强劲的销售动力和大量产业将在今年内竣工，马星集团预期2023财年业绩进一步增长，交出更强劲的成绩单。
“随着国内生产总值的增长、稳定的就业率、房市激励措施及年轻人结构创造有利的购屋环境，我们对房地产市场保持乐观。
梁海金说，该集团通过具备吸引力的价位、强劲的品牌认知度以及高度独树一格的“你可负担的奢华”(Luxury You Can Afford) 系列产业，定位战略皆获得成功。
“集团今年首季推出的新产业项目继续广受欢迎，认购率高达85%至95%。集团在首季已在文良港推出了M Astra B楼、沙叻丁宜M Senyum 2A阶段，以及柔佛新山Meridin East Erica West 1和2阶段。未来即将推出的，包括有甲洞的M Nova、新山的M Minori、雪邦沙叻丁宜的M Senyum下个阶段、新山的Meridin East、万挠的M Panora，以及万宜的Southville City。”
购置策略性地皮
他补充，在强劲的资产负债表支撑下，该集团将继续积极在巴生谷、槟城和柔佛物色和购置策略性的地皮，以增加土地库存，精心开发更多优质的住宅与工业产业。
“集团今年迄今已收购3片土地，潜在的合计发展总值高达45亿令吉。两片土地分别是位于雪州蒲种的M Terra 和 M Hana占地8.2英亩及位于柔佛新山的M Tiara占地75.7英亩外。还有一片土地则是马星集团向实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）收购位于雪州士毛月的500英亩，并命名为Glengowrie Estate项目。”
可负担屋需求强劲
梁海金指出，尽管国家银行去年四度上调隔夜政策利率（OPR），前后共调高了100个基点或1%，但从去年住宅交易额、房贷申请和获批房贷的数据显示，国内住宅需求仍创新高，这反映了国人持续对住宅的强大基本需求。
他说：“我们看到年轻购屋者对可负担型住宅抱有强劲需求。以集团近期推出的M系列可负担房屋为例，该系列产业广受好评，认购率更达到85%至95%。
“尽管隔夜政策利率上调，但豁免和减免印花税措施仍持落实，并在通胀料调涨房价和健康的就业水平，都是推动房屋需求的考量因素。”
曾爱珍指出，值得关注的是，今年上半年国内推出多项房地产项目，如森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）在梳邦再也布特拉高原推出“Serasi Residence”服务式公寓项目、置地通用（L&G，3174，主板产业股）也在斯里白沙罗镇推出“Livista”公寓项目，这些项目都取得积极的反响和认购率。
购屋时机须看本身条件
现在是购屋自住或投资的最佳时机？
梁海金说，在多数人眼中，房产仍是抵御通胀的绝佳对冲工具。
“加上近期有消息传出，受到建筑成本上扬和通胀影响，房价将预期进一步上涨，因此不少民众选择现在入场购屋。”
曾爱珍则强调，购置房地产的基本原则，始终围绕着“需求”与“能力”，无论是自住或用于投资，首先须认定对房产的需求，进而评估自身的购屋能力，以及是否能承担长期房贷。
“如今人们非常重视购屋自住，但我们也发现投资者积极地寻找商机，投资房产呈复苏迹象。
“无论当前房市情况如何，房地产中介师应寻找具备吸引力的产业，而机会是留给时刻有准备的人。”
她指出，购屋者作出决定前，一切取决于个人。在明确地评估自身的需求与财务能力之前，不应仓促地作出购买产业的决定，这是非常重要关键点。
“是否进场购买房地产时机，这些看法并不重要，而最重要的是，购屋者对本身想要的房屋类型、地理位置、密切关注房市动向和房价趋势，如此一来才有利抓紧机会进场。”
