报道：李治宏

混合办公模式正夯，
办公空间未来走势如何？

过去2年的多次行动管控令，许多国人居家作业蔚然成风，但如今经济全面重启和努力复苏途中，许多打工族也纷纷回到公司上班。

除了少数企业尤其是跨国公司仍采取混合式工作模式，大部分的国内员工已恢复实体工作，那传统办公市场是否已扭转下跌颓势？

作为全国经济火车头的吉隆坡和雪兰莪地区，办公市场走势如何？

随着国内冠病疫情从今年4月起过渡到地方病阶段，经济活动回升和商业情绪的改善，今年办公市场的复苏步伐将继续加快。

更多的企业确定了接下来的工作地点规划，并为重新进入办公室设定更明确的目标，越来越多的员工逐渐返回实体办公室，办公空间的需求预计也将会所增加。

然而，短期内，巴生谷办公市场尤其是吉隆坡市中心的租金和使用率，预计将面临进一步的压力。主因是因为供需日益失衡，以及越来越多的企业尤其是跨国公司接受混合工作模式。

隆市办公空间供过于求

办公空间需求缺乏新的催化剂，加上2019冠状病毒病疫情彻底颠覆了人们的工作方式，令隆市的办公空间仍供过于求。

再加上今年下半年，巴生谷将有另10栋办公楼竣工，其中6栋坐落在吉隆坡市中心，合共带来额外约534万平方尺的办公空间，料将导致隆市办公产业的竞争愈加激烈，市场面临更大下行压力。

坐落在隆市的6座新办公楼，包括联邦土地统一及复兴局大楼（Felcra Tower）、PNB 1194、Pavillion Embassy Corporate Tower and Corporate Suites、Velocity 2 Corporate Office Tower，以及118大楼（Merdeka 118 Tower）。

产业顾问公司大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中指出，为了提高租用率或留住现有租户，业主正升级建筑规格，优先考虑健康和安全，并提供更灵活的租赁安排。

另一家产业顾问公司NAWAWI TIE则认为，国内通货膨胀升温，料将令办公空间租户们谨慎管控开销，在市场前景不明朗之际抱持静观其变的态度。

巴生谷预计今年下半年落成的其他4栋新办公楼，2栋坐落在吉隆坡市郊，以及2栋坐落在雪州。

坐落在隆市郊的2座新办公楼分别是MET企业大楼（MET Corporate Towers）及Aspire Tower；雪州即将竣工的2座新办公楼则分别为帝国城J座，以及八打灵再也Atwater高级公寓项目的办公楼。

总的来说，上述10栋新办公楼的相继落成，将为巴生谷带来额外约610万平方尺的办公空间。

在隆市办公市场面临更大下行压力之际，吉隆坡市郊和雪州办公市场则相对稳健。

两地办公市场的共同优势是现有租户群较多，加上富吸引力的租金与租约配套，以及快铁网络的改善，持续推高“去中心化”地点的办公空间需求。

与此同时，随着租赁活动的增加，雪州办公空间尤其是拥有大马多媒体超级走廊地位的A级建筑预计将保持强韧。

共享工作空间可随时调整营运规模

后疫情时代，人们重燃对共享工作空间的兴趣，因为它为租户提供高度灵活的选择，可以根据实际需要，随时扩大或缩小营运规模。

大马莱坊指出，共享工作空间在成本效益和人际关系的经营方面也很有吸引力，因此，吸引各种不同规模的企业，特别是已实施业务连续性计划 (BCP) 的企业认真考虑租用。

网络安全、电子商务和社交媒体等科技企业，依然对优质办公空间有强大的需求。

Carsome签6年协议

综合二手汽车电商平台Carsome早前就与共享工作空间业者Colony Space Asia私人有限公司签署了为期6年的共享工作空间协议，Carsome将使用八打灵再也珍珠白沙罗KYM大楼4个楼层，面积合共4万1860平方尺的共享工作空间。Colony宣称这是大马共享工作空间史上最大宗的交易。

Carsome扩建后的总部办公空间将由Colony负责兴建和管理。 自2019年以来，作为大马第一家独角兽企业的Carsome，一直是珍珠白沙罗Colony共享工作空间的主要租户之一。除了这笔交易外，Colony还为Carsome提供了6年内将其工作空间进一步增加33%的选择权。

NAWAWI TIE指出，本土共享工作空间业者WORQ则计划在吉隆坡中环开设另一个共享工作空间（面积约3万平方尺）。

同时，随着环境与社会监管（ESG）的意识日益抬头，目前也有越来越多的办公空间租户对绿色建筑物产生了兴趣。

我国银行业老大马银行（MAYBANK，1155，主板金融股）正将约1500名员工迁至雪州莎阿南i-City金融区内的Mercu Maybank，作为该集团努力改善其业务连续性管理和弹性规划的一部分。这是一栋A级绿色建筑指数 (GBI) 智能办公大楼。

Mercu Maybank采绿色科技

该集团将使用Mercu Maybank的其中14层楼，合共占地16万2000平方尺。Mercu Maybank美轮美奂的企业办事处设计、保安特点及GBI认证，和马银行集团维护环境永续性的承诺吻合。

采用绿色科技，并获得马来西亚绿色科技机构（“MGTC”）认证的建筑物，可享有税务奖掖，这也支持我国2030年永续发展目标（SDGs）的国家议程。现有的税务奖掖将扩大到包括雨水收集和利用系统项目。

大马汇丰银行则在搬迁大马总部到敦拉萨国际贸易中心（TRX）内Menara IQ的计划下，采用混合工作模式。这是该集团改善员工福祉、提供更多灵活便利及减少全球办事处人流量的计划下，所采取的一个步骤。

单在大马，汇丰银行已在Menara IQ投资逾10亿令吉，以落实其聚焦于工作灵活度，提供新颖工作环境的承诺。

隆市办公空间平均租金持续下滑

整体而言，隆市办公空间的平均租金率持续走下坡，今年上半年月租为每平方尺6令吉43仙，低于去年下半年的6令吉46仙。

然而，尽管办公市场的竞争愈加激烈，但今年上半年，隆市中心专用办公空间（purpose built office space）整体使用率走高至67.2%，反观去年下半年为66%。

同样的，吉隆坡市郊专用办公空间使用率也稍微上扬至86.8%，去年下半年则为86.1%。

隆市郊办公空间平均租金保持稳定，主要是在“去中心化”趋势下，隆市郊出现不少优质的办公空间，尤其是那些交通四通八达，有充足交通连接的地区。

隆市郊平均月租今年上半年也稍微走高至每平方尺5令吉62仙，相较于去年下半年为5令吉60仙。

雪州办公空间平均月租则持稳，保持为每平方尺4令吉零9仙。

不过，雪州专用办公空间使用率稍微下跌，从去年下半年的74.6%，微跌至74.1%。

今年上半年，隆市顶级（Prime A+）及A级办公空间的月租要价介于每平方尺5令吉至12令吉50仙，视地点而定。其中，新中央商务区办公空间的月租要价介于每平方尺6令吉至12令吉50仙，旧中央商务区则是每平方尺6令吉50仙。

隆市郊办公空间月租要价介于每平方尺6令吉20仙至9令吉，至于在雪州，同样级别的办公空间月租要价介于每平方尺4令吉50仙至6令吉。

巴生谷办公空间累计供应逾亿平方尺

随着敦拉萨国际贸易中心（TRX）的艾芬大楼、吉隆坡市中心的The Stride Strata Office和大华银行第二大楼，以及雪兰莪帝国城（Empire City）G座竣工，截至今年上半年，巴生谷的办公空间累计供应量约为1亿1140万平方尺。

艾芬大楼是一栋43层高，拥有绿色建筑指数（GBI）认证和大马多媒体超级走廊地位的办公楼，提供61万3000平方尺的净可出租空间。

同样位于吉隆坡市内的The Stride Strata Office拥有约44万3000平方尺的净可出租空间，是武吉免登市中心 (BBCC) 综合发展项目的一部分。该项目是前半山芭监狱的重建项目。

该46层楼高的单座办公楼提供265个分层办公室单位，建筑面积从1087至1万1000平方尺不等。

与此同时，位于拉惹劳勿路，新落成的大华银行第二大楼（UOB Tower 2）提供约37万7000平方尺的净可出租空间。它包括5层地下停车场和一个分布在两层讲台上的银行大厅。

帝国城G座是今年上半年雪兰莪州唯一新落成的办公楼。该坐落在白沙罗路的办公楼，净可出租空间为13万7950平方尺，是占地9.3公顷永久地契地段综合发展项目的一部分。

时光网络出价6200万购Bangunan KWSP

今年上半年，巴生谷值得一提的重大办公楼交易只有一笔，即Bangunan KWSP的买卖，但办公市场仍出现几则值得留意的消息。

时光网络（TIMECOM，5031，主板电信与媒体股）今年1月出价6200万令吉，向大股东雇员公积金局收购吉隆坡市中心的Bangunan KWSP，预计将把该办公楼改造成数据中心，因为Bangunan KWSP就坐落在Menara AIMS（时光网络的旗舰和完全占用的数据中心）毗邻。该公司耗费在改装该大楼的资本开销将非常显著，预料将需要几年时间才开始发挥经济效益。

Menara ABS脱售3办公楼

由马电讯（TM，4863，主板电信与媒体股）资助的一家信托持有特殊用途公司Menara ABS公司（MABS）则计划脱售旗下4栋办公楼的其中3栋，即马电讯大厦、Menara TM Semarak ，以及Wisma TM Taman Desa。

上述产业是MABS根据与马电讯签署的15年主租赁协议而持有，同时，这也是一项回教债券（名为ABS基金）的组成部分。这项回债的持有人已签约并投资在ABS基金，合约将在2023年1月15日届满。

法国Air Liquide集团坐落在雪州八打灵再也万达镇1Power House的大马新总部已开张。该新总部将作为Air Liquide和Cryogenic Tank Services的大马办公楼，以及在亚太区逾14个国家为Air Liquide提供共享服务的APAC Globa Services的总部。

Air Liquide是一家跨国企业，为包括医疗、化学和电子制造商在内的各个行业提供工业气体与服务。按收入计算，成立于1902年的Air Liquide是仅次于林德集团（Linde Group）的全球第二大工业气体供应商，业务遍及80多个国家。

Air Liquide在大马建立长期据点，显示它对大马的前景信心满满，并加强大马作为区域首选服务中心的地位。

双威（SUNWAY，5211，主板工业股）2020年底斥资6000万美元（约2亿5120万令吉）推动旗下旗舰五星级酒店双威酒店的翻新及提升工程，此计划下的办公空间项目Corporate Suite@19 workspace是一个A级办公空间，占地约3000平方米，将是八打灵再也双威镇内最大的办公空间。

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超人开始“逃离英国”吗？

曾被外界戏称“拥有半个英国”的香港首富李嘉诚，近日将“售地套现”的行动从上海扩展到英国，计划以12.5亿英镑（约69.49亿令吉）出售伦敦办公楼。

根据《中国基金报》，这一栋被李嘉诚长实集团脱售的办公楼，时瑞银集团位于伦敦总部大楼，要卖给韩国国民年金公团和领盛投资管理。

这栋有13层楼高的办公楼为Broadgate 5，位于伦敦金融城，是由英国地产公司British Land和新加坡主权基金GIC共同发展。长实集团在2018年6月以10亿英镑（约55.59亿令吉）收购。

由于处于策略位置，紧连Liverpool Street火车站及地铁站毗邻，这栋办公楼的租客稳定，每年的租金回报率约为3.95%。

其实早在今年6月，就有长实集团要脱售此大楼的消息传出，该集团一开始就开价至少10亿英镑。

今年以来，伦敦办公楼交易市场非常火热。据分析，后疫情时代，对具有长期租赁权的伦敦办公楼的需求一直保持不变。

本月5日，保利集团就以1.9亿英镑（约10.56亿令吉）的价格出售5 Fleet Place大楼，持有五年间，该物业升值了4500万英镑（约2.5亿令吉）。

今年上半年，赌王何鸿燊家族以2.35亿英镑（约13.06亿令吉）出售圣詹姆斯广场8号，单价约为每平方尺3800英镑（约2.11万令吉），打破伦敦所有办公楼单价的历史纪录。

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