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房屋涨价 仅3-5%

2022年08月16日

不涨价,难以撑下去。
涨太多,也卖不出去。

到底房价会涨会跌?

发展商和一些市场专家一直说,随着建材成本大涨,房屋价格一定会涨;但在消费者市场,大家都说房价没涨反而跌了,还直言“涨价只是发展商的说辞”,就为了让消费者快快入场。

真是如此吗?

武吉免登城中城发展有限公司(BBCC)总执行长刘添进就指出,房屋价格涨势实在是无可避免,但相信仍会平衡在双方都可接受的水平。

他出席2022年Cityplus“突围!钱进!”投资峰会时说:“发展商会自行吸纳内部成本,再将部分成本转嫁给买家,因此售价涨幅不会太大,可能介于3%至5%。”

现有房屋空间和结构,足以满足居家办公的要求。

居家办公需求非急要

在他看来,虽然近期建材价格有所下降,但仍比疫情前高出5至15%。除了建材价格,发展商还得面临银行利息上升、建筑工人短缺和薪金上涨的挑战。

他也提到,疫情期间虽催生居家办公模式,但根据发展商的调研,目前居家办公的需求并不迫切。

“况且现有房屋空间和结构仍足以满足居家办公的要求,因此不会列为发展商建房屋的特别考量。”

在同场的大马莱坊执行董事沈颂能也透露,许多外国富人买家认为大马的房地产价格实惠,视为家族办公室的理想地点,有者一口气买下10至20个单位,甚至整栋楼。

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隆市办公空间租金跌 供过于求?

2022年08月15日

报道:李治宏

混合办公模式正夯,
办公空间未来走势如何?

过去2年的多次行动管控令,许多国人居家作业蔚然成风,但如今经济全面重启和努力复苏途中,许多打工族也纷纷回到公司上班。

除了少数企业尤其是跨国公司仍采取混合式工作模式,大部分的国内员工已恢复实体工作,那传统办公市场是否已扭转下跌颓势?

作为全国经济火车头的吉隆坡和雪兰莪地区,办公市场走势如何?

随着国内冠病疫情从今年4月起过渡到地方病阶段,经济活动回升和商业情绪的改善,今年办公市场的复苏步伐将继续加快。

更多的企业确定了接下来的工作地点规划,并为重新进入办公室设定更明确的目标,越来越多的员工逐渐返回实体办公室,办公空间的需求预计也将会所增加。

然而,短期内,巴生谷办公市场尤其是吉隆坡市中心的租金和使用率,预计将面临进一步的压力。主因是因为供需日益失衡,以及越来越多的企业尤其是跨国公司接受混合工作模式。

隆市办公空间供过于求

办公空间需求缺乏新的催化剂,加上2019冠状病毒病疫情彻底颠覆了人们的工作方式,令隆市的办公空间仍供过于求。

再加上今年下半年,巴生谷将有另10栋办公楼竣工,其中6栋坐落在吉隆坡市中心,合共带来额外约534万平方尺的办公空间,料将导致隆市办公产业的竞争愈加激烈,市场面临更大下行压力。

坐落在隆市的6座新办公楼,包括联邦土地统一及复兴局大楼(Felcra Tower)、PNB 1194、Pavillion Embassy Corporate Tower and Corporate Suites、Velocity 2 Corporate Office Tower,以及118大楼(Merdeka 118 Tower)。

产业顾问公司大马莱坊在最新发布的《2022年上半年产业焦点》报告中指出,为了提高租用率或留住现有租户,业主正升级建筑规格,优先考虑健康和安全,并提供更灵活的租赁安排。

另一家产业顾问公司NAWAWI TIE则认为,国内通货膨胀升温,料将令办公空间租户们谨慎管控开销,在市场前景不明朗之际抱持静观其变的态度。

巴生谷预计今年下半年落成的其他4栋新办公楼,2栋坐落在吉隆坡市郊,以及2栋坐落在雪州。

坐落在隆市郊的2座新办公楼分别是MET企业大楼(MET Corporate Towers)及Aspire Tower;雪州即将竣工的2座新办公楼则分别为帝国城J座,以及八打灵再也Atwater高级公寓项目的办公楼。

总的来说,上述10栋新办公楼的相继落成,将为巴生谷带来额外约610万平方尺的办公空间。

在隆市办公市场面临更大下行压力之际,吉隆坡市郊和雪州办公市场则相对稳健。

两地办公市场的共同优势是现有租户群较多,加上富吸引力的租金与租约配套,以及快铁网络的改善,持续推高“去中心化”地点的办公空间需求。

与此同时,随着租赁活动的增加,雪州办公空间尤其是拥有大马多媒体超级走廊地位的A级建筑预计将保持强韧。

共享工作空间可随时调整营运规模

后疫情时代,人们重燃对共享工作空间的兴趣,因为它为租户提供高度灵活的选择,可以根据实际需要,随时扩大或缩小营运规模。

大马莱坊指出,共享工作空间在成本效益和人际关系的经营方面也很有吸引力,因此,吸引各种不同规模的企业,特别是已实施业务连续性计划 (BCP) 的企业认真考虑租用。

网络安全、电子商务和社交媒体等科技企业,依然对优质办公空间有强大的需求。

Carsome签6年协议

综合二手汽车电商平台Carsome早前就与共享工作空间业者Colony Space Asia私人有限公司签署了为期6年的共享工作空间协议,Carsome将使用八打灵再也珍珠白沙罗KYM大楼4个楼层,面积合共4万1860平方尺的共享工作空间。Colony宣称这是大马共享工作空间史上最大宗的交易。

Carsome扩建后的总部办公空间将由Colony负责兴建和管理。 自2019年以来,作为大马第一家独角兽企业的Carsome,一直是珍珠白沙罗Colony共享工作空间的主要租户之一。除了这笔交易外,Colony还为Carsome提供了6年内将其工作空间进一步增加33%的选择权。

NAWAWI TIE指出,本土共享工作空间业者WORQ则计划在吉隆坡中环开设另一个共享工作空间(面积约3万平方尺)。

同时,随着环境与社会监管(ESG)的意识日益抬头,目前也有越来越多的办公空间租户对绿色建筑物产生了兴趣。

我国银行业老大马银行(MAYBANK,1155,主板金融股)正将约1500名员工迁至雪州莎阿南i-City金融区内的Mercu Maybank,作为该集团努力改善其业务连续性管理和弹性规划的一部分。这是一栋A级绿色建筑指数 (GBI) 智能办公大楼。

Mercu Maybank大楼。

Mercu Maybank采绿色科技

该集团将使用Mercu Maybank的其中14层楼,合共占地16万2000平方尺。Mercu Maybank美轮美奂的企业办事处设计、保安特点及GBI认证,和马银行集团维护环境永续性的承诺吻合。

采用绿色科技,并获得马来西亚绿色科技机构(“MGTC”)认证的建筑物,可享有税务奖掖,这也支持我国2030年永续发展目标(SDGs)的国家议程。现有的税务奖掖将扩大到包括雨水收集和利用系统项目。

大马汇丰银行则在搬迁大马总部到敦拉萨国际贸易中心(TRX)内Menara IQ的计划下,采用混合工作模式。这是该集团改善员工福祉、提供更多灵活便利及减少全球办事处人流量的计划下,所采取的一个步骤。

单在大马,汇丰银行已在Menara IQ投资逾10亿令吉,以落实其聚焦于工作灵活度,提供新颖工作环境的承诺。

隆市办公空间平均租金持续下滑

整体而言,隆市办公空间的平均租金率持续走下坡,今年上半年月租为每平方尺6令吉43仙,低于去年下半年的6令吉46仙。

然而,尽管办公市场的竞争愈加激烈,但今年上半年,隆市中心专用办公空间(purpose built office space)整体使用率走高至67.2%,反观去年下半年为66%。

同样的,吉隆坡市郊专用办公空间使用率也稍微上扬至86.8%,去年下半年则为86.1%。

隆市郊办公空间平均租金保持稳定,主要是在“去中心化”趋势下,隆市郊出现不少优质的办公空间,尤其是那些交通四通八达,有充足交通连接的地区。

隆市郊平均月租今年上半年也稍微走高至每平方尺5令吉62仙,相较于去年下半年为5令吉60仙。

雪州办公空间平均月租则持稳,保持为每平方尺4令吉零9仙。

不过,雪州专用办公空间使用率稍微下跌,从去年下半年的74.6%,微跌至74.1%。

今年上半年,隆市顶级(Prime A+)及A级办公空间的月租要价介于每平方尺5令吉至12令吉50仙,视地点而定。其中,新中央商务区办公空间的月租要价介于每平方尺6令吉至12令吉50仙,旧中央商务区则是每平方尺6令吉50仙。

隆市郊办公空间月租要价介于每平方尺6令吉20仙至9令吉,至于在雪州,同样级别的办公空间月租要价介于每平方尺4令吉50仙至6令吉。

巴生谷办公空间累计供应逾亿平方尺

随着敦拉萨国际贸易中心(TRX)的艾芬大楼、吉隆坡市中心的The Stride Strata Office和大华银行第二大楼,以及雪兰莪帝国城(Empire City)G座竣工,截至今年上半年,巴生谷的办公空间累计供应量约为1亿1140万平方尺。

艾芬大楼是一栋43层高,拥有绿色建筑指数(GBI)认证和大马多媒体超级走廊地位的办公楼,提供61万3000平方尺的净可出租空间。

同样位于吉隆坡市内的The Stride Strata Office拥有约44万3000平方尺的净可出租空间,是武吉免登市中心 (BBCC) 综合发展项目的一部分。该项目是前半山芭监狱的重建项目。

该46层楼高的单座办公楼提供265个分层办公室单位,建筑面积从1087至1万1000平方尺不等。

与此同时,位于拉惹劳勿路,新落成的大华银行第二大楼(UOB Tower 2)提供约37万7000平方尺的净可出租空间。它包括5层地下停车场和一个分布在两层讲台上的银行大厅。

帝国城G座是今年上半年雪兰莪州唯一新落成的办公楼。该坐落在白沙罗路的办公楼,净可出租空间为13万7950平方尺,是占地9.3公顷永久地契地段综合发展项目的一部分。

吉隆坡市中心的Bangunan KWSP。

时光网络出价6200万购Bangunan KWSP

今年上半年,巴生谷值得一提的重大办公楼交易只有一笔,即Bangunan KWSP的买卖,但办公市场仍出现几则值得留意的消息。

时光网络(TIMECOM,5031,主板电信与媒体股)今年1月出价6200万令吉,向大股东雇员公积金局收购吉隆坡市中心的Bangunan KWSP,预计将把该办公楼改造成数据中心,因为Bangunan KWSP就坐落在Menara AIMS(时光网络的旗舰和完全占用的数据中心)毗邻。该公司耗费在改装该大楼的资本开销将非常显著,预料将需要几年时间才开始发挥经济效益。

Menara ABS脱售3办公楼

由马电讯(TM,4863,主板电信与媒体股)资助的一家信托持有特殊用途公司Menara ABS公司(MABS)则计划脱售旗下4栋办公楼的其中3栋,即马电讯大厦、Menara TM Semarak ,以及Wisma TM Taman Desa。

上述产业是MABS根据与马电讯签署的15年主租赁协议而持有,同时,这也是一项回教债券(名为ABS基金)的组成部分。这项回债的持有人已签约并投资在ABS基金,合约将在2023年1月15日届满。

法国Air Liquide集团坐落在雪州八打灵再也万达镇1Power House的大马新总部已开张。该新总部将作为Air Liquide和Cryogenic Tank Services的大马办公楼,以及在亚太区逾14个国家为Air Liquide提供共享服务的APAC Globa Services的总部。

Air Liquide是一家跨国企业,为包括医疗、化学和电子制造商在内的各个行业提供工业气体与服务。按收入计算,成立于1902年的Air Liquide是仅次于林德集团(Linde Group)的全球第二大工业气体供应商,业务遍及80多个国家。

Air Liquide在大马建立长期据点,显示它对大马的前景信心满满,并加强大马作为区域首选服务中心的地位。

双威(SUNWAY,5211,主板工业股)2020年底斥资6000万美元(约2亿5120万令吉)推动旗下旗舰五星级酒店双威酒店的翻新及提升工程,此计划下的办公空间项目Corporate Suite@19 workspace是一个A级办公空间,占地约3000平方米,将是八打灵再也双威镇内最大的办公空间。

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疫情后, 对房子要求更多了!

2022年06月20日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列2

敏锐的发展商,
已经悄悄行动了……

对站在销售前线的房屋经纪而言,市场的变化是不可能感受不到的,马来西亚房地产中介协会(MIEA)就敏锐地察觉到在后疫情时代的需求变化。

游走在发展商与购屋者之间的他们,不仅能第一时间感受到市场的变化,更一早为这走势做出策略调整。

该协会秘书长王意雯接受本报访问时指出,冠病疫情确实在某程度上影响了未来的房屋设计走向,其中,发展商也纷纷推出了全新概念,空间运用上极具伸缩性外,概念上也贴近后疫情的要求。

马来西亚房地产中介协会秘书长王意雯

以“空间”为例,这已经成了一个非常重要的元素。例如,个人的活动空间如阅读室或工作间,以便居家工作或学习。

“疫情前,我们不会想到会居家作业,但现在一家大小在家时,是否有足够的空间?能否安静地进行工作或学习,这点变得很重要。”

注重外围周边便利

她说,除了平地屋,高楼住宅因空间问题,住户不能一次性囤积多天的用品和新鲜食物,因此,地点是否靠近购物区,也变得极为关键。

此外,疫情后,购屋者对大自然环境的要求变得比过去高,他们除了不想要太拥挤的逼迫感外,更喜欢一望出窗外就是海阔天空或绿意盎然的山林,因此不仅地点选择变得和过去不同之外,更也影响了未来的房屋设计走向。

“疫情后,许多人倾向有地房屋,但在策略性地点可能买不到想要的单位。再来,价格超出预算也是一大挑战。若他们选择高楼住宅如公寓的话,空间、视野和方便度都是他们的考量。”

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居家办公,真的是趋势吗?

2022年06月8日

冠病疫情,
教会大家如何“居家办公”。

为了抑制冠病疫情蔓延,全球这两年多数转向居家办公的模式,市场普遍认为,远程作业的方式将会在疫情结束后依然“深植”企业界,允许让更多员工居家作业,企业还可降低办公室租金成本。

同时,发展商的策略部署也跟着转变,住宅发展商如今会将居家办公元素纳入未来的家居设计中。

居家作业可让企业降低办公室租金成本吗?

但近来,市场又再掀起对居家办公的争论,而且还是两位富豪参与“交战”,让人不禁再度思考,到底居家办公是否依然是未来趋势。

马斯克

每周至少在办公室40小时

事件的起因来自于特斯拉总执行长马斯克(Elon Musk),他向特斯拉员工发出通知,要求所有人“每个人每周至少在办公室工作40个小时”,否则会被视为自动辞职。

以1天8小时的工作时间计算,代表特斯拉的员工几乎是无法再居家作业,马斯克绝对是居家作业的反对者。

这声明引起市场热烈讨论,也招致了工人维权人士的批评,称这可能会让员工感染冠病。

斯科特·法夸尔

落伍的决定?

而澳洲第三大富豪斯科特·法夸尔(Scott Farquhar)随后在马斯克“最爱”的推特上嘲笑后者,说这一指令“就像20世纪50年代的东西”。

作为项目管理软件制造商Atlassian的联合创始人,法夸尔指Atlassian“在任何地方工作”的政策是“持续增长的关键”。

不仅如此,他还公然挑衅马斯克,说要接受特斯拉员工跳槽:“我们的目标是到2026财年将Atlassian的员工数量增至2.5万人。有特斯拉员工感兴趣吗?”

谷歌也要求返回办公室

马斯克当然不甘示弱,加入这场口水战。他在推特回击道:“上述几条推文说明了为什么衰退发挥着至关重要的经济净化功能。”

两大富豪的交战是否落幕?还不得而知。但到底居家办公是否为未来趋势,值得探讨。

美国许多科技公司都在疫情防控措施松绑后,要求员工回到办公室。谷歌(Google)在4月时已经要求员工返回办公室,实行混合工作模式。

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靠近学校的房子 就好卖?

2022年06月3日

不管在哪个国家,
“学区房“始终受瞩目。

在冠病疫情期间,房市大受打击,不少人采取观望态度,不愿决定买屋。

但有一种房,不管市况如何都依旧非常热卖,那就是“学区房“!

而且这些学区房,最好还是靠近国际学校和私立学校。

诗仁德拉

iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)发文告指出,在2021年,巴生谷数个靠近知名国际学校和私立学校的地区,都取得了非常亮眼的房产成交量。

这些地区包括梳邦再也、蒲种、吉隆坡、满家乐、甲洞、八打灵再也、文良港、安邦再也、蕉赖、史里肯邦安、莎阿南、巴生、赛城等黄金地段。

增值潜力大

他点出,在这些知名教育机构方圆2公里内的房子最抢手,足以可见“房屋和学校的距离“,是有学龄子女的父母们,在买房时的一个重要考量。

“这些产业能满足购屋者的生活方式、方便子女上学,还为投资带来长期的增值空间。“

这也说明了学校邻近的产业能推高租赁需求的投资者入市购屋,也可能带动产业交易量上升。

居家办公也推动需求

诗仁德拉也预期,当混合工作模式日趋普遍时,越来越多人会选择迁往郊区追求更好的生活品质。”

根据统计,过去10年,国际学校和私立学校的本地学生逐年增加。

ISC Research Data的研究显示,高收费和中等收费的国际学校分别有45%和65%的大马学生,自然推高名校一带的房屋需求。

这些住宅区已成为房屋升级者,甚至是新婚夫妇的选择。

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金群利澳洲新项目 推居家办公

2022年05月31日

后疫情时代,
购屋者更在乎居家办公的空间。

冠病疫情2年多,远距办公日益风行,金群利集团(Matrix Concept)在澳洲墨尔本推出的M333 St. Kilda,就通过设计巧思,迎合在家办公的平衡生活需求。

拿督斯里李典和。

金群利集团创办人兼副执行董事主席拿督斯里李典和指出,考虑到后疫情时代居家办公趋势,这项低层精品公寓注入了更多照顾日常生活和办公的便利和功能。

“M333 St. Kilda每个空间,都以时尚简约设计展现实用的功能性。”

据日前举行的预览会上介绍,这栋8层楼高,备有74个住宅单位以及零售单位,整体设计上特别强调空间感、自然採光、通风性及绿化功能。

三度插旗墨尔本

由知名建筑师Rothe Lowman设计的M333 St. Kilda,还特别加入共享办公和共享生活空间,让居民在家办公的同时,又能将办公和居家生活区隔开。

拿督莫哈末哈斯拉。

集团主席拿督莫哈末哈斯拉致辞时指出,继2016年开发M.Carnegie及2019年的M.Greenvale项目后,M333 St. Kilda是金群利在墨尔本第三项楼盘,发展总值7500万澳元(约2亿3600万令吉)。

他说,之前2个计划竣工前就售罄,因此有信心M333 St. Kilda销售亮眼。

M333 St. Kilda占地0.63英亩,属于永久地契,年杪就会动工,预计2024年末季度完工,届时将成为当地另一新地标。

毗邻海边 离城市亦不远

坐落在墨尔本的海滨小城圣科达(St. Kilda),M333 St. Kilda距离墨尔本中央商业区仅6公里。

从楼盘步行15分钟,就可达著名的圣科达海滩,随时可以到海边看浪吹风。

李钊伟(左起)向李典和、何官训、梁志永及莫哈末哈斯拉展示M333 St. Kilda模型。

M333 St. Kilda备有1至3房及阁楼4种户型,面积从684平方尺至2106平方尺,售价从56万9000澳元(约179万令吉)起。

出席预览会的金群利集团管理层包括董事经理何官训、董事经理(澳洲)李钊伟及总执行长梁志永。

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不能不懂的3大居家办公名堂!

2022年05月9日

居家办公的时代已来袭!
哪一个是你的心水办公空间?

相信许多读者都看过SoHo、SoVo和SoFo这些字眼,但其实大家是否知道它们是什么?这3者之间有何不同?

其实,SoHo是英文Small Office Home Office的简称,意指小型家庭办公室。SoFo是英文Small Office Flexible Office的简称,意指小型灵活办公室。

至于SoVo则是英文Small Office Versatile Office的简称,意指多功能小型办公室。

尽管无论是SoHo、SoVo或SoFo,名堂上都跟办公室有关,顾名思义就是用作办公室,但其实3者也可以充当住宅。

在大马,SoHo是3者当中最普遍的产业种类,它通常是以单间公寓(Studio)的形式出售。它可用做办公用途之余,也可同时充作住宅用途。

也许很多人不知道,SoHo、SoVo和SoFo,都是发展商创造的名堂,至今未获得官方或政府当局的定义。

这些房产是在分层地契法令扩大以涵盖分层有地房产之后构思的,而政府也于2007年修订房屋发展法令,以纳入这类房产的管辖。

此举为发展商在人口密集地区兴建较小型单位铺路。

因此,这类产业通常坐落在策略性的地点,例如商业区或轻快铁、捷运等公共交通系统沿线地区,而售价却比住宅区的房产来得低。

都属商用产业地契

不论是SoHo、SoVo或SoFo,其地契都是属于商用产业地契。这意味着,业主需支付的水电费,会比房屋地契的产业来得高。

根据产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my,商用地契产业的业主,或将无法有如住宅产业业主般,得以获得高达屋价90%的房屋贷款额。

同时,房贷期限也可能较短,例如只有25至30年。

不过,相较于住宅产业,商用产业的“优势”是它不受制于第三项产业贷款顶限70%规定的限制。

换句话说,商用产业业主或无法取得90%房贷,但如果他所买的这项房产属于其名下第三项产业,其贷款额至少不是顶多70%。

1.SoHo(小型家庭办公室)

充作住宅或办公室

SoHo、SoVo和SoFo这3者当中,SoHo在大马是最普遍的一种,一般上充作住宅或办公室。

若把它当成住宅,那么该产业将受到房屋发展法令管辖,业主获得房屋买卖合约中各项条款的保障。这当中有许多好处,因为如果延迟交屋,发展商将必须作出赔偿。

迟交屋发展商须赔

而且,从空屋持有权(vacant possession)日(即移交屋子与锁匙当天)算起,为期约24个月的缺陷保修期(defect liability period)内,若有关单位有任何缺陷和损坏,发展商必须负责修复。

SoHos通常是建在55至75平方米的小空间内,以工作室(Studio)或单房公寓的面貌示人,并设有设备齐全的浴室、厨房或储藏室。

SoHo产业还为居民提供类似于共管公寓的设施,例如游泳池和健身房。

SoHo虽属于商用产业地契产业,但某些情况下,其水电费仍可依据住宅的水电费算法来计算,这取决于联合管理机构而定。

2.SoFo(小型灵活办公室)

有各种配置和设计

诚如SoHo那样,SoFo也可以被当成住宅来使用。这意味着,买家或业主可以自由地把它当成住宅或办公室。

SoFo一个独特的卖点是增加了灵活性:这类单位有各种配置和设计,或具有可以移除,以间隔成两个单位的内部隔板。

某些SoFo提供符合现代生活方式的各类设施,甚至设有商务中心、商店或提供其他便利,以更好的迎合商务业主的需求。

不过,SoFo不属于房屋发展法令的管辖范围,因此没有标准的房屋买卖合约。

因此,SoFo的各项条款是由发展商和律师拟订,而任何纠纷必须诉诸法庭解决。

3.SoVo(多功能小型办公室)

基设电信设备更佳

SoVo产业一般上有更好的基本设施和电信设备,例如高速互联网,在这日益数字化的时代,瞄准新创企业在这方面的需求。

PropertyAdvisor.my指出,尽管如此,由于国内办公空间供过于求,一些SoVo的管理机构默许将SoVo单位充当住宅。

然而,由于官方至今仍未对SoHo、SoVo和SoFo作出正式的定义,这类产业到底该充作住宅或办公室,在法律上仍存有一些灰色地带。因此,SoHo获得房屋发展法令的保障,仍是这3者之间最大的区别。

冠病疫情爆发2年多来,相信如今有更多业主愿意将这类产业充作住宅用途,以吸引更多买家或租户。

而且,共享工作空间(co-working)的兴起,以及居家作业蔚然成风,加剧国内办公空间供过于求的现象。

那些拥有这类产业,过去充当办公室,如今却不再需要这些办公空间的企业,可选择在一番装修和改装后,将它当成住宅出租。

如果无法脱售这类产业套现,将它改装和当成住宅出租,至少可让业主或投资者帮补其摊还贷款的开销。

 

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疫情后,郊区房产更吃香

2022年03月16日

疫情鼓吹远程办公,
也让人们能远离城市……

在长达两年的抗疫期间,相信大部分人都对居家办公(Work From Home)这几个字不陌生了。

以前大家因上班关系,都尽量选择居住在城市内;但随着远程办公成为许多企业的上班选择,大家开始想要逃离纷扰热闹的城市,转向宁静又价格更低的郊区。

PropertyGuru Malaysia最新的2022年上半年消费者情绪调查报告结果显示,有55%的受访者考虑购买位于郊区的房产,主要是想要更宁静、更绿意、更大面积、更低价格的房子。

其中,每3名受访的大马人中,就有1人表示他们目前正在居家办公,并在疫情结束后还会继续在家工作。

79%的受访者认为,发展商在策划项目的时候,有必要增设额外的房间,供业主未来远程办公使用。

PropertyGuru Malaysia区域经理Shylendra Nathan在文告中指出,大马人在疫情初期可能只是认为居家办公是“暂时性”的一种解决方案,但如今更多人相信,这会是未来的一种趋势。

“如果他们不必每天通勤到办公室上班,那么较长的通勤时间对他们来说是可以接受的,因为住在郊区的优点还是多过缺点。”

接受线上选房、买房

从后疫情时代的找房和买房过程来看,三分之二的受访者表示,他们如今可以接受在网上筛选和浏览房产,而且有超过四分之一的受访者表示可以接受在网上签署买卖协议。

有10%的受访者更指出,自己可以接受在网上完成整个购买房屋的程序,这表明房地产行业需要加快本身的数字化进程,以满足不断变化的消费者需求。

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WFH大热 办公楼生路在哪?

2022年02月8日

居家办公(WFH)大受欢迎,
实体办公楼会否无人问津?

冠病疫情改变了全球人的生活模式,口罩和消毒液成了日常必需品,上班也不止是局限在办公室内,在家、在外都可随时远程办公。

根据马来西亚莱坊的《2021年下半年房地产焦点报告》,从2020年开始的封锁政策,加速了远程和弹性办公的安排。许多企业,尤其是跨国企业开始评估未来所需的实体办公空间。

有这样的趋势,办公楼的需求是不是大大减少?未来该怎么走?

是的,如果是老旧的办公楼,可能面临淘汰的危机;但若是高品质、多功能,甚至是共享办公的产业,依然受捧。

根据2021年末季的亚太A级办公楼租金指数,虽然按年跌1.8%,但却按季涨0.3%,是自2019年第三季来首次增长。

CBD高质办公楼需求增

莱坊点出,这代表高质办公楼成为更多企业的首选,一些跨国企业趁着租金较低,而搬至高质的中央商业区(CBD)办公楼。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建说:“办公楼租金看似已经触底了,主要归功商情改善,加上企业开始逐步且稳定地安排回归办公楼,并采取弹性的混合办公模式。”

同时,共享办公空间的需求也见增长,因为很多企业和组织想要在备受挑战的营运环境中分散风险。共享办公空间的弹性,让企业能根据商业需求和实况来调整人员数量。

雪隆:租金和租用率有压力

巴生谷的办公楼市场依旧是租户主导,尤其是吉隆坡市中心,不管是租金还是租用率,都正面临下行压力。

过往,共享办公空间主要集中在吉隆坡市中心,但如今逐渐扩大,不止是巴生谷,而是全国其他州属。

柔佛:新山租用率提高

大马莱坊柔佛州董事蔡慧莹。

大马莱坊柔佛州董事蔡慧莹指出,新山越来越多企业开始寻找共享办公空间,自去年下半年开始,新山这类型办公楼的租用率增加。

近日,Common Ground也在Medini 6开展业务,首次进军柔佛的共享办公空间市场。

去年新山办公楼的租金要价保持稳定,业主们正急切地等待马新开放边境。

槟城:酒店客房转共享办公

莱坊马来西亚槟城执行董事苏继良指出,共享办公空间在槟城同样受到瞩目。比如说,M-Summit 191就将酒店内的部分客房转成共享办公空间。

而且,“槟城2030年愿景”设下成为高科技生态系统的智能城市,相信弹性、现代化办公环境的较低成本的共享办公空间,在槟城的发展潜力极大。

目前,当地有名的共享办公空间包括雷格斯(Regus)、Spaces Beach Street、Common Ground、Settlement、Masco等。

沙巴:偏爱传统办公楼

莱坊沙巴执行董事曾运年。

莱坊沙巴执行董事曾运年则点出,亚庇的共享办公空间仍处于初期阶段,在今年来只有小型的当地运营商开展业务,而且亚庇主要还是由中小企业租用办公楼。

普遍来说,当地的企业还是偏好传统的办公楼,只有自由工作者、初创业者、代理机构才会选择共享办公空间。

 

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新加坡房市 有点“火热”

2022年01月13日

价量齐升好活络,
新加坡政府不得不打房。

新加坡政府在去年底时出手打房,令市场相当惊讶。但最新数据显示,主要是住宅行情实在“有点火”,所以政府才需要尽速出手抑制火热的行情。

新加坡建屋发展局和市区重建局最新公布的数据显示,政府组屋在去年的转售均价按年上涨12.5%,私宅的转售均价也涨了10.6%,双双创下自2011年来最大的年度涨幅。

而且不仅仅是价格连续两年“逆势上涨”,交易量亦走高,完全没受到冠病疫情影响。

为何新加坡住宅市场如此旺盛?原因有好几个:

一、冠病疫情带动居家办公和学习,家庭希望有更大的住宅面积;

二、流动性充裕,通胀升温,而房地产价格表现出韧性,吸引了投资和资产保值群体;

三、疫情导致新屋建筑成本上升,市场预期房价将会上涨而入场;

四、疫情致使部分组屋延期完工,不能按时交付,可预购组屋缺乏加剧供需失衡;

五、长期的低利率环境全面推高了资产价格;

六、当地居民对经济复苏和家庭收入预期增加的前景看好;以及

七、外来资金购买私宅意愿增强,推动价格上涨等。

组屋是新加坡政府为国民(公民和永久居民)提供的限价和有条件使用的公共住宅,约80%的新加坡国民居住在组屋内。

为了控制国内住宅价格,新加坡国内税务局在12月1日宣布,今年起把政府组屋的年值调高4%至6%,房地产税相应增加;这是5年来首次调整年值和税率。

另外,同月16日,新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告,宣布从即日起推出新一轮房地产降温措施,包括:

  • 区别新加坡公民、永久居民、外国人、非个人买家(如公司)的身份,分别调高额外买方印花税5%至15%。购买第一套房产的新加坡公民和永久居民不受影响。
  • 收紧总偿债比率(TDSR)顶限,规定每月贷款偿债率从不可超过收入的60%,收紧至收入的55%。
  • 调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率(LTV),从90%减至85%。不过,通过金融机构取得的组屋房贷的LTV仍维持在75%。