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疫情后, 对房子要求更多了!

2022年06月20日

独家报道:王连贞、黎添华

【房子也要免疫力】系列2

敏锐的发展商,
已经悄悄行动了……

对站在销售前线的房屋经纪而言,市场的变化是不可能感受不到的,马来西亚房地产中介协会(MIEA)就敏锐地察觉到在后疫情时代的需求变化。

游走在发展商与购屋者之间的他们,不仅能第一时间感受到市场的变化,更一早为这走势做出策略调整。

该协会秘书长王意雯接受本报访问时指出,冠病疫情确实在某程度上影响了未来的房屋设计走向,其中,发展商也纷纷推出了全新概念,空间运用上极具伸缩性外,概念上也贴近后疫情的要求。

马来西亚房地产中介协会秘书长王意雯

以“空间”为例,这已经成了一个非常重要的元素。例如,个人的活动空间如阅读室或工作间,以便居家工作或学习。

“疫情前,我们不会想到会居家作业,但现在一家大小在家时,是否有足够的空间?能否安静地进行工作或学习,这点变得很重要。”

注重外围周边便利

她说,除了平地屋,高楼住宅因空间问题,住户不能一次性囤积多天的用品和新鲜食物,因此,地点是否靠近购物区,也变得极为关键。

此外,疫情后,购屋者对大自然环境的要求变得比过去高,他们除了不想要太拥挤的逼迫感外,更喜欢一望出窗外就是海阔天空或绿意盎然的山林,因此不仅地点选择变得和过去不同之外,更也影响了未来的房屋设计走向。

“疫情后,许多人倾向有地房屋,但在策略性地点可能买不到想要的单位。再来,价格超出预算也是一大挑战。若他们选择高楼住宅如公寓的话,空间、视野和方便度都是他们的考量。”

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居家办公,真的是趋势吗?

2022年06月8日

冠病疫情,
教会大家如何“居家办公”。

为了抑制冠病疫情蔓延,全球这两年多数转向居家办公的模式,市场普遍认为,远程作业的方式将会在疫情结束后依然“深植”企业界,允许让更多员工居家作业,企业还可降低办公室租金成本。

同时,发展商的策略部署也跟着转变,住宅发展商如今会将居家办公元素纳入未来的家居设计中。

居家作业可让企业降低办公室租金成本吗?

但近来,市场又再掀起对居家办公的争论,而且还是两位富豪参与“交战”,让人不禁再度思考,到底居家办公是否依然是未来趋势。

马斯克

每周至少在办公室40小时

事件的起因来自于特斯拉总执行长马斯克(Elon Musk),他向特斯拉员工发出通知,要求所有人“每个人每周至少在办公室工作40个小时”,否则会被视为自动辞职。

以1天8小时的工作时间计算,代表特斯拉的员工几乎是无法再居家作业,马斯克绝对是居家作业的反对者。

这声明引起市场热烈讨论,也招致了工人维权人士的批评,称这可能会让员工感染冠病。

斯科特·法夸尔

落伍的决定?

而澳洲第三大富豪斯科特·法夸尔(Scott Farquhar)随后在马斯克“最爱”的推特上嘲笑后者,说这一指令“就像20世纪50年代的东西”。

作为项目管理软件制造商Atlassian的联合创始人,法夸尔指Atlassian“在任何地方工作”的政策是“持续增长的关键”。

不仅如此,他还公然挑衅马斯克,说要接受特斯拉员工跳槽:“我们的目标是到2026财年将Atlassian的员工数量增至2.5万人。有特斯拉员工感兴趣吗?”

谷歌也要求返回办公室

马斯克当然不甘示弱,加入这场口水战。他在推特回击道:“上述几条推文说明了为什么衰退发挥着至关重要的经济净化功能。”

两大富豪的交战是否落幕?还不得而知。但到底居家办公是否为未来趋势,值得探讨。

美国许多科技公司都在疫情防控措施松绑后,要求员工回到办公室。谷歌(Google)在4月时已经要求员工返回办公室,实行混合工作模式。

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靠近学校的房子 就好卖?

2022年06月3日

不管在哪个国家,
“学区房“始终受瞩目。

在冠病疫情期间,房市大受打击,不少人采取观望态度,不愿决定买屋。

但有一种房,不管市况如何都依旧非常热卖,那就是“学区房“!

而且这些学区房,最好还是靠近国际学校和私立学校。

诗仁德拉

iProperty.com.my大马区经理诗仁德拉(Shylendra)发文告指出,在2021年,巴生谷数个靠近知名国际学校和私立学校的地区,都取得了非常亮眼的房产成交量。

这些地区包括梳邦再也、蒲种、吉隆坡、满家乐、甲洞、八打灵再也、文良港、安邦再也、蕉赖、史里肯邦安、莎阿南、巴生、赛城等黄金地段。

增值潜力大

他点出,在这些知名教育机构方圆2公里内的房子最抢手,足以可见“房屋和学校的距离“,是有学龄子女的父母们,在买房时的一个重要考量。

“这些产业能满足购屋者的生活方式、方便子女上学,还为投资带来长期的增值空间。“

这也说明了学校邻近的产业能推高租赁需求的投资者入市购屋,也可能带动产业交易量上升。

居家办公也推动需求

诗仁德拉也预期,当混合工作模式日趋普遍时,越来越多人会选择迁往郊区追求更好的生活品质。”

根据统计,过去10年,国际学校和私立学校的本地学生逐年增加。

ISC Research Data的研究显示,高收费和中等收费的国际学校分别有45%和65%的大马学生,自然推高名校一带的房屋需求。

这些住宅区已成为房屋升级者,甚至是新婚夫妇的选择。

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金群利澳洲新项目 推居家办公

2022年05月31日

后疫情时代,
购屋者更在乎居家办公的空间。

冠病疫情2年多,远距办公日益风行,金群利集团(Matrix Concept)在澳洲墨尔本推出的M333 St. Kilda,就通过设计巧思,迎合在家办公的平衡生活需求。

拿督斯里李典和。

金群利集团创办人兼副执行董事主席拿督斯里李典和指出,考虑到后疫情时代居家办公趋势,这项低层精品公寓注入了更多照顾日常生活和办公的便利和功能。

“M333 St. Kilda每个空间,都以时尚简约设计展现实用的功能性。”

据日前举行的预览会上介绍,这栋8层楼高,备有74个住宅单位以及零售单位,整体设计上特别强调空间感、自然採光、通风性及绿化功能。

三度插旗墨尔本

由知名建筑师Rothe Lowman设计的M333 St. Kilda,还特别加入共享办公和共享生活空间,让居民在家办公的同时,又能将办公和居家生活区隔开。

拿督莫哈末哈斯拉。

集团主席拿督莫哈末哈斯拉致辞时指出,继2016年开发M.Carnegie及2019年的M.Greenvale项目后,M333 St. Kilda是金群利在墨尔本第三项楼盘,发展总值7500万澳元(约2亿3600万令吉)。

他说,之前2个计划竣工前就售罄,因此有信心M333 St. Kilda销售亮眼。

M333 St. Kilda占地0.63英亩,属于永久地契,年杪就会动工,预计2024年末季度完工,届时将成为当地另一新地标。

毗邻海边 离城市亦不远

坐落在墨尔本的海滨小城圣科达(St. Kilda),M333 St. Kilda距离墨尔本中央商业区仅6公里。

从楼盘步行15分钟,就可达著名的圣科达海滩,随时可以到海边看浪吹风。

李钊伟(左起)向李典和、何官训、梁志永及莫哈末哈斯拉展示M333 St. Kilda模型。

M333 St. Kilda备有1至3房及阁楼4种户型,面积从684平方尺至2106平方尺,售价从56万9000澳元(约179万令吉)起。

出席预览会的金群利集团管理层包括董事经理何官训、董事经理(澳洲)李钊伟及总执行长梁志永。

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不能不懂的3大居家办公名堂!

2022年05月9日

居家办公的时代已来袭!
哪一个是你的心水办公空间?

相信许多读者都看过SoHo、SoVo和SoFo这些字眼,但其实大家是否知道它们是什么?这3者之间有何不同?

其实,SoHo是英文Small Office Home Office的简称,意指小型家庭办公室。SoFo是英文Small Office Flexible Office的简称,意指小型灵活办公室。

至于SoVo则是英文Small Office Versatile Office的简称,意指多功能小型办公室。

尽管无论是SoHo、SoVo或SoFo,名堂上都跟办公室有关,顾名思义就是用作办公室,但其实3者也可以充当住宅。

在大马,SoHo是3者当中最普遍的产业种类,它通常是以单间公寓(Studio)的形式出售。它可用做办公用途之余,也可同时充作住宅用途。

也许很多人不知道,SoHo、SoVo和SoFo,都是发展商创造的名堂,至今未获得官方或政府当局的定义。

这些房产是在分层地契法令扩大以涵盖分层有地房产之后构思的,而政府也于2007年修订房屋发展法令,以纳入这类房产的管辖。

此举为发展商在人口密集地区兴建较小型单位铺路。

因此,这类产业通常坐落在策略性的地点,例如商业区或轻快铁、捷运等公共交通系统沿线地区,而售价却比住宅区的房产来得低。

都属商用产业地契

不论是SoHo、SoVo或SoFo,其地契都是属于商用产业地契。这意味着,业主需支付的水电费,会比房屋地契的产业来得高。

根据产业数据与分析网站PropertyAdvisor.my,商用地契产业的业主,或将无法有如住宅产业业主般,得以获得高达屋价90%的房屋贷款额。

同时,房贷期限也可能较短,例如只有25至30年。

不过,相较于住宅产业,商用产业的“优势”是它不受制于第三项产业贷款顶限70%规定的限制。

换句话说,商用产业业主或无法取得90%房贷,但如果他所买的这项房产属于其名下第三项产业,其贷款额至少不是顶多70%。

1.SoHo(小型家庭办公室)

充作住宅或办公室

SoHo、SoVo和SoFo这3者当中,SoHo在大马是最普遍的一种,一般上充作住宅或办公室。

若把它当成住宅,那么该产业将受到房屋发展法令管辖,业主获得房屋买卖合约中各项条款的保障。这当中有许多好处,因为如果延迟交屋,发展商将必须作出赔偿。

迟交屋发展商须赔

而且,从空屋持有权(vacant possession)日(即移交屋子与锁匙当天)算起,为期约24个月的缺陷保修期(defect liability period)内,若有关单位有任何缺陷和损坏,发展商必须负责修复。

SoHos通常是建在55至75平方米的小空间内,以工作室(Studio)或单房公寓的面貌示人,并设有设备齐全的浴室、厨房或储藏室。

SoHo产业还为居民提供类似于共管公寓的设施,例如游泳池和健身房。

SoHo虽属于商用产业地契产业,但某些情况下,其水电费仍可依据住宅的水电费算法来计算,这取决于联合管理机构而定。

2.SoFo(小型灵活办公室)

有各种配置和设计

诚如SoHo那样,SoFo也可以被当成住宅来使用。这意味着,买家或业主可以自由地把它当成住宅或办公室。

SoFo一个独特的卖点是增加了灵活性:这类单位有各种配置和设计,或具有可以移除,以间隔成两个单位的内部隔板。

某些SoFo提供符合现代生活方式的各类设施,甚至设有商务中心、商店或提供其他便利,以更好的迎合商务业主的需求。

不过,SoFo不属于房屋发展法令的管辖范围,因此没有标准的房屋买卖合约。

因此,SoFo的各项条款是由发展商和律师拟订,而任何纠纷必须诉诸法庭解决。

3.SoVo(多功能小型办公室)

基设电信设备更佳

SoVo产业一般上有更好的基本设施和电信设备,例如高速互联网,在这日益数字化的时代,瞄准新创企业在这方面的需求。

PropertyAdvisor.my指出,尽管如此,由于国内办公空间供过于求,一些SoVo的管理机构默许将SoVo单位充当住宅。

然而,由于官方至今仍未对SoHo、SoVo和SoFo作出正式的定义,这类产业到底该充作住宅或办公室,在法律上仍存有一些灰色地带。因此,SoHo获得房屋发展法令的保障,仍是这3者之间最大的区别。

冠病疫情爆发2年多来,相信如今有更多业主愿意将这类产业充作住宅用途,以吸引更多买家或租户。

而且,共享工作空间(co-working)的兴起,以及居家作业蔚然成风,加剧国内办公空间供过于求的现象。

那些拥有这类产业,过去充当办公室,如今却不再需要这些办公空间的企业,可选择在一番装修和改装后,将它当成住宅出租。

如果无法脱售这类产业套现,将它改装和当成住宅出租,至少可让业主或投资者帮补其摊还贷款的开销。

 

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疫情后,郊区房产更吃香

2022年03月16日

疫情鼓吹远程办公,
也让人们能远离城市……

在长达两年的抗疫期间,相信大部分人都对居家办公(Work From Home)这几个字不陌生了。

以前大家因上班关系,都尽量选择居住在城市内;但随着远程办公成为许多企业的上班选择,大家开始想要逃离纷扰热闹的城市,转向宁静又价格更低的郊区。

PropertyGuru Malaysia最新的2022年上半年消费者情绪调查报告结果显示,有55%的受访者考虑购买位于郊区的房产,主要是想要更宁静、更绿意、更大面积、更低价格的房子。

其中,每3名受访的大马人中,就有1人表示他们目前正在居家办公,并在疫情结束后还会继续在家工作。

79%的受访者认为,发展商在策划项目的时候,有必要增设额外的房间,供业主未来远程办公使用。

PropertyGuru Malaysia区域经理Shylendra Nathan在文告中指出,大马人在疫情初期可能只是认为居家办公是“暂时性”的一种解决方案,但如今更多人相信,这会是未来的一种趋势。

“如果他们不必每天通勤到办公室上班,那么较长的通勤时间对他们来说是可以接受的,因为住在郊区的优点还是多过缺点。”

接受线上选房、买房

从后疫情时代的找房和买房过程来看,三分之二的受访者表示,他们如今可以接受在网上筛选和浏览房产,而且有超过四分之一的受访者表示可以接受在网上签署买卖协议。

有10%的受访者更指出,自己可以接受在网上完成整个购买房屋的程序,这表明房地产行业需要加快本身的数字化进程,以满足不断变化的消费者需求。

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WFH大热 办公楼生路在哪?

2022年02月8日

居家办公(WFH)大受欢迎,
实体办公楼会否无人问津?

冠病疫情改变了全球人的生活模式,口罩和消毒液成了日常必需品,上班也不止是局限在办公室内,在家、在外都可随时远程办公。

根据马来西亚莱坊的《2021年下半年房地产焦点报告》,从2020年开始的封锁政策,加速了远程和弹性办公的安排。许多企业,尤其是跨国企业开始评估未来所需的实体办公空间。

有这样的趋势,办公楼的需求是不是大大减少?未来该怎么走?

是的,如果是老旧的办公楼,可能面临淘汰的危机;但若是高品质、多功能,甚至是共享办公的产业,依然受捧。

根据2021年末季的亚太A级办公楼租金指数,虽然按年跌1.8%,但却按季涨0.3%,是自2019年第三季来首次增长。

CBD高质办公楼需求增

莱坊点出,这代表高质办公楼成为更多企业的首选,一些跨国企业趁着租金较低,而搬至高质的中央商业区(CBD)办公楼。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建说:“办公楼租金看似已经触底了,主要归功商情改善,加上企业开始逐步且稳定地安排回归办公楼,并采取弹性的混合办公模式。”

同时,共享办公空间的需求也见增长,因为很多企业和组织想要在备受挑战的营运环境中分散风险。共享办公空间的弹性,让企业能根据商业需求和实况来调整人员数量。

雪隆:租金和租用率有压力

巴生谷的办公楼市场依旧是租户主导,尤其是吉隆坡市中心,不管是租金还是租用率,都正面临下行压力。

过往,共享办公空间主要集中在吉隆坡市中心,但如今逐渐扩大,不止是巴生谷,而是全国其他州属。

柔佛:新山租用率提高

大马莱坊柔佛州董事蔡慧莹。

大马莱坊柔佛州董事蔡慧莹指出,新山越来越多企业开始寻找共享办公空间,自去年下半年开始,新山这类型办公楼的租用率增加。

近日,Common Ground也在Medini 6开展业务,首次进军柔佛的共享办公空间市场。

去年新山办公楼的租金要价保持稳定,业主们正急切地等待马新开放边境。

槟城:酒店客房转共享办公

莱坊马来西亚槟城执行董事苏继良指出,共享办公空间在槟城同样受到瞩目。比如说,M-Summit 191就将酒店内的部分客房转成共享办公空间。

而且,“槟城2030年愿景”设下成为高科技生态系统的智能城市,相信弹性、现代化办公环境的较低成本的共享办公空间,在槟城的发展潜力极大。

目前,当地有名的共享办公空间包括雷格斯(Regus)、Spaces Beach Street、Common Ground、Settlement、Masco等。

沙巴:偏爱传统办公楼

莱坊沙巴执行董事曾运年。

莱坊沙巴执行董事曾运年则点出,亚庇的共享办公空间仍处于初期阶段,在今年来只有小型的当地运营商开展业务,而且亚庇主要还是由中小企业租用办公楼。

普遍来说,当地的企业还是偏好传统的办公楼,只有自由工作者、初创业者、代理机构才会选择共享办公空间。

 

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新加坡房市 有点“火热”

2022年01月13日

价量齐升好活络,
新加坡政府不得不打房。

新加坡政府在去年底时出手打房,令市场相当惊讶。但最新数据显示,主要是住宅行情实在“有点火”,所以政府才需要尽速出手抑制火热的行情。

新加坡建屋发展局和市区重建局最新公布的数据显示,政府组屋在去年的转售均价按年上涨12.5%,私宅的转售均价也涨了10.6%,双双创下自2011年来最大的年度涨幅。

而且不仅仅是价格连续两年“逆势上涨”,交易量亦走高,完全没受到冠病疫情影响。

为何新加坡住宅市场如此旺盛?原因有好几个:

一、冠病疫情带动居家办公和学习,家庭希望有更大的住宅面积;

二、流动性充裕,通胀升温,而房地产价格表现出韧性,吸引了投资和资产保值群体;

三、疫情导致新屋建筑成本上升,市场预期房价将会上涨而入场;

四、疫情致使部分组屋延期完工,不能按时交付,可预购组屋缺乏加剧供需失衡;

五、长期的低利率环境全面推高了资产价格;

六、当地居民对经济复苏和家庭收入预期增加的前景看好;以及

七、外来资金购买私宅意愿增强,推动价格上涨等。

组屋是新加坡政府为国民(公民和永久居民)提供的限价和有条件使用的公共住宅,约80%的新加坡国民居住在组屋内。

为了控制国内住宅价格,新加坡国内税务局在12月1日宣布,今年起把政府组屋的年值调高4%至6%,房地产税相应增加;这是5年来首次调整年值和税率。

另外,同月16日,新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告,宣布从即日起推出新一轮房地产降温措施,包括:

  • 区别新加坡公民、永久居民、外国人、非个人买家(如公司)的身份,分别调高额外买方印花税5%至15%。购买第一套房产的新加坡公民和永久居民不受影响。
  • 收紧总偿债比率(TDSR)顶限,规定每月贷款偿债率从不可超过收入的60%,收紧至收入的55%。
  • 调低了建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率(LTV),从90%减至85%。不过,通过金融机构取得的组屋房贷的LTV仍维持在75%。
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办公产业力求疫后重生

2021年12月13日

疫情的不确定性加上供需失衡,
是明年办公产业最大的挑战!

独家报道:李治宏

疫情爆发期间,居家办公(WFH)已成新常态,但随着大马今年10月全面重启经济,解除跨州和堂食禁令,以及许多企业把员工召回公司上班后,居家办公会否逐渐式微?

尤其是最近的一项调查发现,随着大马迈向复苏阶段,有81%的上班族更愿意返回办公室办公。

若事实确是如此,办公空间的需求会否因此回升?办公产业市场2022年会否全面回春?

无论是雪隆或柔佛州南部,明年都将有更多的新竣工办公空间投入市场,令市场供应过剩的现象更加严重,也料将导致办公市场的竞争愈加激烈。

因此,尽管经济重启,国门也料将在不久后重开,但国内办公产业市场明年料仍难摆脱颓势,否极泰来。

符儒仁

产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)集团董事经理符儒仁指出,将近2年的封城锁国,打击了办公空间的需求,这期间有几家跨国企业宣布永久推行居家作业的措施,有者则撤销恢复员工返回公司上班的计划。

目前,国内外经济和市场的种种不明确因素和挑战,将令企业在办公空间的扩充计划上停滞不前。

此外,一些国际金融机构正逐步削减全球各地,包括大马在内的分行和办事处数量。

郑扬建

低租金吸引力不如前

因此,大马办公空间仅靠提供本区域其中一个最低的租金率,吸引力已不如以往。毕竟,金融机构和其他领域的企业无法全员上班,并获取可观的盈利和投资回酬。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建指出,到了明年底,巴生谷预计将有额外约906万平方尺的办公空间竣工。这之中,约545万平方尺或超过半数是坐落在吉隆坡市区的办公空间。

这将加剧巴生谷办公空间供需失衡的情况,尤其是吉隆坡市区的办公市场竞争愈加激烈。

符儒仁补充,尽管未来供应持续增加,目前如火如荼施工中的新办公空间将继续进行,除非有关工程的现金流问题持续恶化。

“供应的持续增加,预料将加剧办公市场原已艰辛的状况。”
巴生谷租赁活动回暖
但郑扬建补充,随着大部分国人完成疫苗接种,以及经济领域从今年10月起重启,巴生谷办公空间租赁活动已逐步回暖,而莱坊预计这股动力将延续至明年。

电子商务、卫生与医疗保健、保险、科技、业务流程外包(BPO)和物流相关业者今年表现良好,莱坊预计,这些领域的企业明年将吸纳更多的办公空间。

他说,基于持续面对供过于求的窘境,吉隆坡市区办公市场的租金和租用率会面临更大的下行压力。

相较之下,吉隆坡市郊和雪州办公市场则预料持稳,尤其是那些坐落在以公交为导向(TOD)项目内,拥有多媒体超级走廊(MSC)地位的办公楼。

蔡慧莹

柔租金削价战料持续

在柔南的新山,截至明年底预计将有额外约177万平方尺的办公空间建竣,这将加剧原已供过于求的局面,令新山和依斯干达公主城的办公市场竞争白热化。

然而,大马莱坊柔佛州分行董事蔡慧莹仍认为,整体而言,新山和依斯干达公主城的办公市场双双料在明年有较好的表现。

利好因素包括马新陆空疫苗接种旅行走廊(VTL)开通、各经济领域重启,将重振低迷多时的柔佛州经济,带动办公市场的需求。

符儒仁则认为,柔州办公空间将继续面临供过于求和市场吸纳速度缓慢的挑战。在企业仍对办公空间开销抱持谨慎态度之际,租金削价战料将持续下去。

与此同时,新山市外围,即美迪尼(Medini)和公主港(Puteri Harbour)的办公空间则由于政府部门和官联公司,例如依斯干达公主城市政局进驻,而或将激发更多租户在当地租用办公空间的兴致。
巴生谷双租下行压力持续

自疫情去年初爆发以来,巴生谷(分成吉隆坡市区、吉隆坡市郊和雪州3大部分)的“双租”(租金和租用率)即持续面临下行压力。

今年首9个月,我国多次实行不同程度的行动管控令,导致整体办公市场遭受负面影响,无论是吉隆坡中央商务区/吉隆坡市中心,或是吉隆坡市郊和雪兰莪州皆全面下行。

在市场充斥不确定性和挑战的营运环境下,企业纷纷搁置商业决策,尤其是涉及大笔开销的决策,以控制开销和管理好现金流。

因此,由于需求疲弱,市场上的租赁询问也明显减少。

然而,随着政府早前因疫情好转而进一步放宽管控,以及自10月11日起解除跨州和出国旅游禁令后,大马疫情如今已从大流行转入地方病阶段,并重启更多的经济领域。

截至今年第三季,巴生谷的累计私立办公空间供应约为1亿1270万平方尺,其中52%或5980万平方尺坐落在吉隆坡市中心,吉隆坡市郊和雪兰莪州则分别为2940万平方尺和2440万平方尺。

根据大马产业资讯中心,新山办公产业市场疲弱,今年的整体特建办公空间租用率从去年同期的72.1%大幅下跌至60.8%。

在新山市区和新山市郊,办公空间的月租开价稍微下跌,目前处于每平方尺2令吉40仙至3令吉20仙之间。

同样地,依斯干达公主城办公空间的月租也下滑,目前处于每平方尺3令吉至3令吉50仙。

槟办公空间增3.6%

尽管居家作业已蔚然成风,但槟岛的私立办公空间按年增长3.6%。截至今年上半年,乔治市的办公空间供应量保持为4万9406平方尺。

槟岛私人拥有的多媒体超级走廊(MSC)地位和A级办公空间需求保持殷切,租用率介于75至98%,月租开价则介于每平方尺2令吉80仙至5令吉。

苏继良

特建办公空间
双租保持强稳

至于槟州,大马莱坊槟城分行执行董事苏继良指出,由于槟城的新落成办公楼寥寥无几,当地特建办公空间(Purpose Built Office,简称PBO)的租金和租用率料将保持强稳。
尤其是拥有更佳特点以及拥有多媒体超级走廊(MSC)地位的新办公楼,需求更是有增无减。此外,全球商业服务(GBS)的兴起,也令这类新办公楼备受青睐。

继GBS@Mayang和GBS@Mahsuri之后,槟城将出现另一座全球商业服务的办公楼GBS By The Sea。目前,GBS@Mayang和GBS@Mahsuri都录得很高的租用率。

符儒仁说,基于槟州政府持续推广国际商业服务(GBS),跨国企业将继续被吸引到槟城设立他们的据点。
市场对拥有多媒体超级走廊地位办公楼的需求保持殷切。槟岛峇央峇汝的GBS@Mahsuri获得科睿唯安(Clarivate PLC)和法国Teleperformance等跨国企业租户的支持,全面出租。

根据国家产业资讯中心(NAPIC),截至今年上半年,槟岛特建办公空间(私立)供应保持稳定,处于710万平方尺,而威省则是160万平方尺,平均租用率分别是约86%(去年上半年83%)和58%(去年上半年59%)。

共享办公空间红火

无论是吉隆坡、槟城或新山,疫情之前已在我国崛起的共享工作空间(Co-Working Space)表现稳健,业界看好该领域明年会有更好的表现。

郑扬建指出,今年有更高询问度和吸引市场浓厚兴趣的共享办公室,明年料将保持良好表现,尤其是目前许多企业正采取部分员工返回公司和部分员工居家作业的混合作业模式。

蔡慧莹说,由于行动管控期间的种种限制,市场对共享工作空间的兴趣渐浓,因为这类工作空间为雇主和员工们提供更多的灵活变通便利。

此外,随着共享工作空间主要业者之一的Common Ground宣布在美迪尼设立据点,预料将有更多的办公楼将充作共享工作空间用途。

美迪尼属于新山一个独特的地区,部分租户获得特别奖掖。
酒店成共享办公室

苏继良说,在槟城,疫情爆发后,一些商业建筑物和酒店例如M Summit 191酒店大厦和加拉歪路G酒店摇身一变,成为共享工作空间。

他说,市场对国际商业服务及拥有多媒体超级走廊地位的优质办公楼需求与日俱增之余,共享工作空间的供应料将同样持续增长。

巴生谷新山明年新增办公空间

巴生谷:约906万平方尺
新山:约177万平方尺
资料来源:大马莱坊

市场新催化剂

巴生谷:敦拉萨国际贸易中心、独立118大楼和武吉免登城市中心。
新山:依布拉欣国际商务区、加冕广场、南钥城、谷中城和双威聚合购物园区的新办公楼。
资料来源:大马莱坊

结语

办公空间仍不可或缺

尽管疫情令国内原已低迷的办公市场雪上加霜,加上居家作业和远程作业在疫情期间蔚然成风,但后疫情时代,办公空间仍不可或缺。

毕竟,人与人之间仍需要许多的互动沟通和合作,尤其是那些高度讲究团队精神与合作的职场。
分别在于疫情过后,企业对工作空间的素质和设施明显更为讲究。

随着许多企业朝向混合式的上班安排,提升实体办公室体验已变得至关重要。

符儒仁指出,对市场有长远眼光的企业,将优质的办公空间视为企业形象以及吸引、留住和培养顶尖人才的重要因素。

郑扬建则表示,建筑物保安、健康和安全料将成为大多数企业选择/评估办公室选项的首要标准。

为了满足这一需求,预计更多的业主将升级他们的建筑物,以融入这些元素。这包括通过使用紫外线系统,现代化改造设施,以提高室内环境素质,以及将部分升降机按钮切换成非接触式系统,以确保租户和访客等的安全。

控制现金流和保持敏捷性的需求,也将成为大多数租户的部分考虑因素,尤其是那些仍在为员工探索未来工作模式的租户。

预计业主们将提供更富竞争力和吸引力的奖掖,以吸引租户入驻其建筑物,尤其是租用率较低的建筑物更是如此。

符儒仁说,基于办公市场的租赁活动聚焦于续租交易,新的租约相应减少。一些业主则可能计划加强其建筑物的特色,以及提供更灵活变通的租约配套,以在留住原有租户之余,推动更多的租赁交易活动。

Categories趋势

英国房价18个月涨18万

2021年11月30日

英国房价18个月涨约18万令吉,
平均每个月起约1万令吉。

随着英国政府为刺激冠病期间的房市而推出的房屋减税措施到期,10月份的房屋销量按月劲跌52%,但房价却出乎意料地上涨。

根据外媒报道,英国税务局报告的数据显示,10月份的房屋销量仅得7万6930宗,按月减少52%,比2020年10月少了28.2%。

而房价方面,据了解,基于房屋供应短缺及居家办公(WFH)推动需求,10月份房价是连续第四个月上涨,单月涨幅0.9%,均价首破27万英镑(约152.70万令吉)。

从2020年4月到现在,英国平均房价已飙升了3.15万英镑(约17.82万令吉),增幅达到了13.2%。

随后购房需求或回落

英国最大的抵押贷款机构Halifax分析,过去18个月,较大空间的单位成了房地产市场的主要焦点,不少买家为了拥有较大的居住空间,不惜搬离市中心。此外,英国印花税优惠政策推动购房需求,导致市面房源供应不足,房价大涨。

根据英国房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)在日前发布的最新调查,连续的“隔离令”导致越来越多的英格兰买家到苏格兰买房。

英国多家银行也预测,随着英国央行加息传言越来越炽热,房贷成本将越来越高,接下来几个月的购房需求或将回落。

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      collectively known as the “Purposes”.<

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          This notice was updated: 5th February 2014

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