市场趋势对年轻人
越来越不利

年轻人要买房不是容易的事，对美国的年轻人来说更是没那么简单！

因为他们除了要面对高房价和极高的贷款利率以外，要存钱付头期也不容易。

很多人的购房之路都是困难重重，拥有自己的房子甚至已成了年轻人的奢望。

根据《财富》，美银研究所在去年12月初指出，相较过去，当今的美国年轻人更关注买房，60%的年轻人比他们父母年轻的时候更关注买房问题。

然而，有买房意愿是一回事，买不买得起又是另一回事。

霍夫斯特拉大学弗兰克扎布商学院教授、房地产金融投资专家安德鲁斯皮勒就直言，“我不知道以后还会不会出现年轻人买房的好时机了。市场趋势一直是对他们越来越不利的。”

他表示，美联储一年半前开始加息，对房地产市场来说“不是很长的时间”。另外，美国房市近来出现一些反直觉的现象，因为去年的贷款利率已经超过过去20年的水平，而且房价还在逆势上涨。

“我不认为2024年是买房的好时机，最多能比现在的形势好一点点。”

他说，一般上如果利率上涨，房价就应该下跌，惟前提是卖家想要降低价格。

“但是现在卖家的价格弹性并不大，卖家还需一段时间才能真正对高利率和买家的负担能力下降做出反应。在我看来，一年的时间在这个周期中都不算是很长的时间。”

另一方面，为了买房，很多美国年轻人想尽了各种办法。有的为了攒首付而搞副业、做兼职，还有的小两口在结婚时明确要求亲友，参加婚礼别带礼物，就给现金以供首付。

Zillow home Loans公司的私人理财专家阿曼达彭德尔对表示，虽然当前房市对人们的负担能力提出了很高要求，但很多首次购房者都在创造性地解决这个问题。其中60%首购族的首付款都至少来自两个来源——既有储蓄，也有亲朋好友的份子钱。

对此，洛杉矶贝弗利山庄的房地产经纪人比阿特丽斯德容也指，如今几乎所有年轻客户在买房时都离不开家庭的资助，有的是父母帮着掏首付，有的是共同申请贷款，还有的是按月帮着还房贷。

“还有很多年轻人自己实在买不起房，只能和父母联名买房。他们在买房时就表示打算和家人一起住，比如跟父母同住。”

至于房子的规模，德容说，以现在这么高的房价水平，年轻人想像他们的父辈当年那样买一套独栋带两车位的别墅肯定是不现实的，所以很多年轻人都在考虑买一间公寓楼房作为自己的第一套房。

美国房市有助抵御
经济深度衰退

美国经济再现衰退信号，房市将持续放缓到2024年底！

美国抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）首席经济学家Doug Duncan警告，美国房地产市场正发出放缓信号，将美国逐步推向衰退。

Duncan在一份声明中指出，“最可能的结果是温和的衰退，而衰退的时间仍然是主要的问题，因为如果与工资相关的通胀压力没有消退，美联储可能会在更长时间内维持紧缩的政策。”

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点，以抑制通胀，不过此举也使经济陷入低迷，并将30年期抵押贷款推至20年来的高点。

这给房地产市场带来了压力，高昂的借贷成本迫使买家和卖家都离场观望。据房利美估计，现房销售已跌至2010年以来的最低水平，今年晚些时候还将进一步下滑。

尽管如此，但房利美经济学家也认为，美国房地产市场将成为抵御经济深度衰退的缓冲。

房利美的预测模型显示，以房利美房价指数（Fannie Mae home Price Index）衡量的美国房价，在2022年第四季度至2023年第四季度期间将下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%并触底。

Duncan指出，即使面临利率上升和高通胀，楼市表现仍然好于预期。他补充说，相对强劲的房地产市场可能有助于经济最早在2024年摆脱衰退。

美国银行倒闭风波
建商也担心面对隐忧

美国房市表现趋缓，如今更捎来好消息，房屋建商信心指数连续第三个月提升，与前期相比上升两个点，或4.76%至44。去年3月，房屋建商信心指数一度高达79。

美国建筑商协会（NAHB）与富国银行（Wells Fargo）每月针对三方面联手调查，分别是当前房屋销售、买家流量及未来6个月新盖房产销售前景，显示建商对未来市场景气看法，被视为美国房市领先指标。若指数超过50，代表建商对未来展望的信心为正面，低于50则代表负面。

目前，美国房价及房屋抵押贷款利率居高不下，通膨还未稳定。为了抗通膨，支持就业最大化和2%长期通膨目标，美国联邦储备局再度升息，于本地时间23日宣布升息25个基点，从4.75%升至5.00%。

虽然升息幅度符合市场预期，但是从去年3月联邦基金利率接近0%，升息至当前的5.00%，接连升息全面影响市场，从而打击房产市场。

银行倒闭危机带来隐忧

自今年3月10日起，以矽谷银行（SVB）为起头的美国银行倒闭危机，为建商带来隐忧。矽谷银行倒闭影响建商信心，银行业压力可能会冲击建筑业。各区域银行面临的压力以及美联储局的紧缩政策，将进一步限制全国建商的收购、开发和建设（AD&C）贷款。当AD&C贷款条件紧张时，大量库存会收缩，增加住房负担能力的额外障碍。

目前，建商仍旧面对建筑成本高昂、建材供应链失衡、建材短缺等问题。

市场低迷状况
快接近尾声了吧

虽说新年新气象，但美国的房产市场依然不太理想。

今年1月，美国成屋销售量环比下降0.7%，这已是连续12个月出现下滑。

根据美国全国房地产经纪商协会，美国1月成屋销售量按年率计算为400万套，较去年同期减少37%。该销售量是除2020年5月因疫情导致异常值外，自2010年10月以来的最低值。

至于价格方面，1月成屋价格中值为35.9万美元（约令吉），同比增长1.3%；该价格同2022年6月峰值时期相比下降13%。

库存方面，1月底待售房屋共98万套，环比增长2.1%，这是该数据在连续下降5个月之后首次出现上升。按照当前销售速度，需要2.9个月售出市场上的所有房屋。

为此，该会首席经济学家劳伦斯尤恩就认为，虽然成屋销售量出现小幅下降，但价格小幅上涨，这意味房地产市场低迷状况可能已经接近尾声。

“尽管当前库存仍然不足，但购房者已经可以议价。”

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美国房地产前景
仍然不明朗

2022年，伴随着美联储坚决打击通胀，不断激进加息，按揭贷款利率快速飙涨，令美国房地产大幅降温，导致销售下降、房价承压。

虽然最近的数个星期按揭贷款利率已从峰值回落，提振了建筑商的信心，但美国房地产的前景仍然不明确。

而且，美国12月份成屋销售写下2010年以来最低，全年降幅更是2008年金融危机以来最大幅度！ 

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，美国12月成屋销售总数年化降至402万户，创下自2010年以来新低，但相比预期395万户高。

而同月成屋销售总数环比下跌1.5%，11月前值下跌7.7%；同比跌34%，跌幅创下纪录。

其中，单家庭销量环比下跌1.1%，至年化360万户，亦是2010年以来最低水平。

美国成屋销售已累计下跌11个月，创下纪录，同时也拖累全年表现。

2022年全年共售出略超过500万户成屋，销量同比下滑17.8%，创下2008年金融危机以来的最大年度跌幅。

但是，美国12月成屋售价的中位数较上线同期上涨2.3%，可涨幅为2020年5月来最低，至36.69万美元（约155万令吉）。虽然同比上涨，但涨幅缩减很快，远远低于去年早些时候的两位数同比涨幅。

这也是连续第130个月，成屋同比价格的上涨。

截至12月杪，共有97万户待售房屋，写下去年3月以来最低。按照目前的销售速度计算，需2.9个月才能消耗掉市场上的供应量，这亦表明市场供应紧张。

然而，12月成屋在市场停留时间更长，平均为26天，高于11月的24天和2021年同期的19天；也有57%的房屋在不到一个月内签订合同。

此外，12月份的首购族占销售量的31%，相比11月的28%有所攀升，也高于早前数个月。

而全款买房占销量的28%，投资者则占16%，高于11月。

根据华尔街见闻报道，NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示，对买家而言，12月是一个艰难的月份，继续面临有限的库存和高按揭贷款利率。

她说，由于按揭贷款利率在去年晚些时候达到顶峰后显著下降，预计销售将很快再次回升。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%。

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美国房市冷却
才是压低通胀最有力？

美联储2022年来连续升息已造成美国房市冷却，但这正是美联储要的效果，而非失误。

由于高抵押贷款利率削弱了需求，美国去年11月住宅销量以创纪录的速度下滑，而这可能有助美国未来一年减少经济活动，并压低通胀。

《华尔街日报》报道，通胀的顽强程度迫使美联储今年政策转向，一连升息七次，把联邦资金利率目标区间调高到4.25%至4.5%，美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。

另据房贷银行家协会（MBA），购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额，已比今年初大增43%。

较高的利率会抑制支出、企业聘雇与投资，进而控制通胀。对利率敏感的房地产业往往首当其冲，但今年房市降温速度和程度，让长期市场参与者也感到震撼。

然而，这可能对压低通胀带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下，居住项目也大幅度推升通胀。

在美国，居住项目占消费者物价指数三分之一，并占个人消费支出（PCE）物价指数的六分之一，后者是美联储偏好的通胀指标。

如今美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓，让居住项目有望在今年大幅减少对通胀的贡献，这是美联储官员预期今年底的通胀年增率降到3.1%的原因之一；相形下，当前的通胀率落在6%左右。

房市买家近来屡屡展现观望态度，而已锁定低利率的卖家售屋理由也不多。

去年11月成屋销售连十个月下滑，改写史上最长连跌纪录，而房利美和高盛的经济学家预测，今年成屋销售将不到400万户，比2006至2011年的房市泡沫破裂的水平还低。

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