美国房市有助抵御
经济深度衰退

美国经济再现衰退信号，房市将持续放缓到2024年底！

美国抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）首席经济学家Doug Duncan警告，美国房地产市场正发出放缓信号，将美国逐步推向衰退。

Duncan在一份声明中指出，“最可能的结果是温和的衰退，而衰退的时间仍然是主要的问题，因为如果与工资相关的通胀压力没有消退，美联储可能会在更长时间内维持紧缩的政策。”

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点，以抑制通胀，不过此举也使经济陷入低迷，并将30年期抵押贷款推至20年来的高点。

这给房地产市场带来了压力，高昂的借贷成本迫使买家和卖家都离场观望。据房利美估计，现房销售已跌至2010年以来的最低水平，今年晚些时候还将进一步下滑。

尽管如此，但房利美经济学家也认为，美国房地产市场将成为抵御经济深度衰退的缓冲。

房利美的预测模型显示，以房利美房价指数（Fannie Mae home Price Index）衡量的美国房价，在2022年第四季度至2023年第四季度期间将下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%并触底。

Duncan指出，即使面临利率上升和高通胀，楼市表现仍然好于预期。他补充说，相对强劲的房地产市场可能有助于经济最早在2024年摆脱衰退。

美国银行倒闭风波
建商也担心面对隐忧

美国房市表现趋缓，如今更捎来好消息，房屋建商信心指数连续第三个月提升，与前期相比上升两个点，或4.76%至44。去年3月，房屋建商信心指数一度高达79。

美国建筑商协会（NAHB）与富国银行（Wells Fargo）每月针对三方面联手调查，分别是当前房屋销售、买家流量及未来6个月新盖房产销售前景，显示建商对未来市场景气看法，被视为美国房市领先指标。若指数超过50，代表建商对未来展望的信心为正面，低于50则代表负面。

目前，美国房价及房屋抵押贷款利率居高不下，通膨还未稳定。为了抗通膨，支持就业最大化和2%长期通膨目标，美国联邦储备局再度升息，于本地时间23日宣布升息25个基点，从4.75%升至5.00%。

虽然升息幅度符合市场预期，但是从去年3月联邦基金利率接近0%，升息至当前的5.00%，接连升息全面影响市场，从而打击房产市场。

银行倒闭危机带来隐忧

自今年3月10日起，以矽谷银行（SVB）为起头的美国银行倒闭危机，为建商带来隐忧。矽谷银行倒闭影响建商信心，银行业压力可能会冲击建筑业。各区域银行面临的压力以及美联储局的紧缩政策，将进一步限制全国建商的收购、开发和建设（AD&C）贷款。当AD&C贷款条件紧张时，大量库存会收缩，增加住房负担能力的额外障碍。

目前，建商仍旧面对建筑成本高昂、建材供应链失衡、建材短缺等问题。

市场低迷状况
快接近尾声了吧

虽说新年新气象，但美国的房产市场依然不太理想。

今年1月，美国成屋销售量环比下降0.7%，这已是连续12个月出现下滑。

根据美国全国房地产经纪商协会，美国1月成屋销售量按年率计算为400万套，较去年同期减少37%。该销售量是除2020年5月因疫情导致异常值外，自2010年10月以来的最低值。

至于价格方面，1月成屋价格中值为35.9万美元（约令吉），同比增长1.3%；该价格同2022年6月峰值时期相比下降13%。

库存方面，1月底待售房屋共98万套，环比增长2.1%，这是该数据在连续下降5个月之后首次出现上升。按照当前销售速度，需要2.9个月售出市场上的所有房屋。

为此，该会首席经济学家劳伦斯尤恩就认为，虽然成屋销售量出现小幅下降，但价格小幅上涨，这意味房地产市场低迷状况可能已经接近尾声。

“尽管当前库存仍然不足，但购房者已经可以议价。”

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美国房地产前景
仍然不明朗

2022年，伴随着美联储坚决打击通胀，不断激进加息，按揭贷款利率快速飙涨，令美国房地产大幅降温，导致销售下降、房价承压。

虽然最近的数个星期按揭贷款利率已从峰值回落，提振了建筑商的信心，但美国房地产的前景仍然不明确。

而且，美国12月份成屋销售写下2010年以来最低，全年降幅更是2008年金融危机以来最大幅度！ 

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，美国12月成屋销售总数年化降至402万户，创下自2010年以来新低，但相比预期395万户高。

而同月成屋销售总数环比下跌1.5%，11月前值下跌7.7%；同比跌34%，跌幅创下纪录。

其中，单家庭销量环比下跌1.1%，至年化360万户，亦是2010年以来最低水平。

美国成屋销售已累计下跌11个月，创下纪录，同时也拖累全年表现。

2022年全年共售出略超过500万户成屋，销量同比下滑17.8%，创下2008年金融危机以来的最大年度跌幅。

但是，美国12月成屋售价的中位数较上线同期上涨2.3%，可涨幅为2020年5月来最低，至36.69万美元（约155万令吉）。虽然同比上涨，但涨幅缩减很快，远远低于去年早些时候的两位数同比涨幅。

这也是连续第130个月，成屋同比价格的上涨。

截至12月杪，共有97万户待售房屋，写下去年3月以来最低。按照目前的销售速度计算，需2.9个月才能消耗掉市场上的供应量，这亦表明市场供应紧张。

然而，12月成屋在市场停留时间更长，平均为26天，高于11月的24天和2021年同期的19天；也有57%的房屋在不到一个月内签订合同。

此外，12月份的首购族占销售量的31%，相比11月的28%有所攀升，也高于早前数个月。

而全款买房占销量的28%，投资者则占16%，高于11月。

根据华尔街见闻报道，NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示，对买家而言，12月是一个艰难的月份，继续面临有限的库存和高按揭贷款利率。

她说，由于按揭贷款利率在去年晚些时候达到顶峰后显著下降，预计销售将很快再次回升。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%。

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美国房市冷却
才是压低通胀最有力？

美联储2022年来连续升息已造成美国房市冷却，但这正是美联储要的效果，而非失误。

由于高抵押贷款利率削弱了需求，美国去年11月住宅销量以创纪录的速度下滑，而这可能有助美国未来一年减少经济活动，并压低通胀。

《华尔街日报》报道，通胀的顽强程度迫使美联储今年政策转向，一连升息七次，把联邦资金利率目标区间调高到4.25%至4.5%，美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。

另据房贷银行家协会（MBA），购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额，已比今年初大增43%。

较高的利率会抑制支出、企业聘雇与投资，进而控制通胀。对利率敏感的房地产业往往首当其冲，但今年房市降温速度和程度，让长期市场参与者也感到震撼。

然而，这可能对压低通胀带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下，居住项目也大幅度推升通胀。

在美国，居住项目占消费者物价指数三分之一，并占个人消费支出（PCE）物价指数的六分之一，后者是美联储偏好的通胀指标。

如今美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓，让居住项目有望在今年大幅减少对通胀的贡献，这是美联储官员预期今年底的通胀年增率降到3.1%的原因之一；相形下，当前的通胀率落在6%左右。

房市买家近来屡屡展现观望态度，而已锁定低利率的卖家售屋理由也不多。

去年11月成屋销售连十个月下滑，改写史上最长连跌纪录，而房利美和高盛的经济学家预测，今年成屋销售将不到400万户，比2006至2011年的房市泡沫破裂的水平还低。

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美联储持续加息
人民担心经济会衰退

美国20个大型城市在10月季调后，房价环比下跌0.52%，已连续第四个月呈现下跌状态，然而同比涨幅8.64%，较此前持续回落。

随着美联储持续加息、人民担心未来经济会衰退，美国房价继续冷却。分析预计，充满挑战的宏观经济环境持续，房价很可能会继续走弱。

在20个大型城市中，佛罗里达州的迈阿密、坦帕，以及北卡罗来纳州的夏洛特房价同比涨幅最大，其中迈阿密同比涨幅达21%；旧金山的房价同比涨幅最弱，仅为0.6%。

在环比方面，拉斯维加斯和凤凰城的价格跌幅最大，环比分别下降1.3%和1.2%；迈阿密、旧金山和达拉斯的环比跌幅均为0.9%。

标普道琼斯指数董事总经理克雷格表示，随着美联储继续提高利率，按揭贷款融资将继续对房价构成不利影响，房价很可能会继续走弱。

美国房价料持续减速

美联储加息以对抗通胀，美国按揭贷款利率飙升。在今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约3%，在10月一度飙升至7%。尽管于上周已回落至6.34%的水平，但相对来说还是高出一倍。

利率飙升严重冲击可支付能力，加上卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，以供给角度而言，这对房价构成一定的支撑。惟，根据分析认为，由于经济难以避免地出现衰退，美国房价很可能会持续减速。

这几个月以来，房地产数据非常低迷，根据美国11月成屋销售数据显示，成屋销售总数连续第10个月下降，环比降幅扩大，继续创历史上最长连降月数。11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%至37.07万美元，该价格涨幅较年初的两位数快速收缩。

根据华尔街见闻网站，美联储研究显示，随着按揭贷款利率的飙升，美国房价可能最多下跌20%，房价大幅下行将使得实际个人消费支出减少多达0.5-0.7%，这种对总需求的负财富效应将进一步抑制住房需求。

若消费受到如此的冲击，美联储避免经济衰退的能力将会受到影响。

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