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美国房市冷却非失误

2023年01月3日

美国房市冷却
才是压低通胀最有力?

美联储2022年来连续升息已造成美国房市冷却,但这正是美联储要的效果,而非失误。

由于高抵押贷款利率削弱了需求,美国去年11月住宅销量以创纪录的速度下滑,而这可能有助美国未来一年减少经济活动,并压低通胀。

《华尔街日报》报道,通胀的顽强程度迫使美联储今年政策转向,一连升息七次,把联邦资金利率目标区间调高到4.25%至4.5%,美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%;近期回落到6.3%。

另据房贷银行家协会(MBA),购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额,已比今年初大增43%。

较高的利率会抑制支出、企业聘雇与投资,进而控制通胀。对利率敏感的房地产业往往首当其冲,但今年房市降温速度和程度,让长期市场参与者也感到震撼。

然而,这可能对压低通胀带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下,居住项目也大幅度推升通胀。

美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓,压低通胀。

在美国,居住项目占消费者物价指数三分之一,并占个人消费支出(PCE)物价指数的六分之一,后者是美联储偏好的通胀指标。

如今美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓,让居住项目有望在今年大幅减少对通胀的贡献,这是美联储官员预期今年底的通胀年增率降到3.1%的原因之一;相形下,当前的通胀率落在6%左右。

房市买家近来屡屡展现观望态度,而已锁定低利率的卖家售屋理由也不多。

去年11月成屋销售连十个月下滑,改写史上最长连跌纪录,而房利美和高盛的经济学家预测,今年成屋销售将不到400万户,比2006至2011年的房市泡沫破裂的水平还低。

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连降四月 美国10月房价续走弱

2022年12月29日

美联储持续加息
人民担心经济会衰退

美国20个大型城市在10月季调后,房价环比下跌0.52%,已连续第四个月呈现下跌状态,然而同比涨幅8.64%,较此前持续回落。

随着美联储持续加息、人民担心未来经济会衰退,美国房价继续冷却。分析预计,充满挑战的宏观经济环境持续,房价很可能会继续走弱。

在20个大型城市中,佛罗里达州的迈阿密、坦帕,以及北卡罗来纳州的夏洛特房价同比涨幅最大,其中迈阿密同比涨幅达21%;旧金山的房价同比涨幅最弱,仅为0.6%。

在环比方面,拉斯维加斯和凤凰城的价格跌幅最大,环比分别下降1.3%和1.2%;迈阿密、旧金山和达拉斯的环比跌幅均为0.9%。

标普道琼斯指数董事总经理克雷格表示,随着美联储继续提高利率,按揭贷款融资将继续对房价构成不利影响,房价很可能会继续走弱。

美国11月成屋销售总数连续第10个月下降,继续创历史上最长连降月数。

美国房价料持续减速

美联储加息以对抗通胀,美国按揭贷款利率飙升。在今年初,30年期按揭住房贷款的平均利率约3%,在10月一度飙升至7%。尽管于上周已回落至6.34%的水平,但相对来说还是高出一倍。

利率飙升严重冲击可支付能力,加上卖家不愿意放弃此前享有的低利率,上市的房屋数量也在减少,以供给角度而言,这对房价构成一定的支撑。惟,根据分析认为,由于经济难以避免地出现衰退,美国房价很可能会持续减速。

这几个月以来,房地产数据非常低迷,根据美国11月成屋销售数据显示,成屋销售总数连续第10个月下降,环比降幅扩大,继续创历史上最长连降月数。11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%至37.07万美元,该价格涨幅较年初的两位数快速收缩。

根据华尔街见闻网站,美联储研究显示,随着按揭贷款利率的飙升,美国房价可能最多下跌20%,房价大幅下行将使得实际个人消费支出减少多达0.5-0.7%,这种对总需求的负财富效应将进一步抑制住房需求。

若消费受到如此的冲击,美联储避免经济衰退的能力将会受到影响。

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美国房市走势逐渐清晰

2022年12月9日

美国已经正式进入
“艰难的房地产市场调整期”

2005年,美国房地产泡沫接近顶峰,时间快进到2022年,经济学家们并不害怕承认泡沫的存在,即便他们觉得这次泡沫或许没有上一次那么危险。

全世界最有影响力的经济学家——美联储主席杰罗姆鲍威尔在布鲁金斯学会的一次活动中表示,美国在疫情期间的房价上涨就符合“房地产泡沫”的定义。

鲍威尔说:“由于疫情的缘故,当时的抵押贷款利率非常低,人们都想买房,而且是想离开城市,在郊区买房,所以美国确实出现了房地产泡沫,房价上涨到了非常不可持续的水平,出现了过热等问题。所以,现在的房地产市场将迎来泡沫的另一阶段,希望它的供需关系能达到一个更好的状态。”

结合鲍威尔以往的发言,美国房地产的“平衡”进程应该已经开始了。今年6月份,鲍威尔曾表示,抵押贷款利率的大幅上涨将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份,他表示美国已经正式进入了一个“艰难的房地产市场调整期”,它将恢复市场的“平衡”。

鲍威尔

在鲍威尔承认有“泡沫”之前,达拉斯联储银行在11月份发表了一篇题为《消除美国房地产泡沫是一项微妙而艰巨的任务》的文章。文章认为,美国的政策制定者应该努力让泡沫缩水,而不是戳破它。

客观地说,美国房地产市场在疫情期间的确出现了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示,2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更加脱离基本面。

2008年楼市调整不会重演

未来一年内,房价与基本面的撕裂应该会有所愈合,这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产咨询、穆迪分析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联合公司等多家业内分析机构的共同意见。

这些公司认为,随着消费者的负担压力变大(在美国房价飙升40%之后,美国的抵押贷款利率也大幅上涨3%),美国的房价将在2023年进一步下跌。如果美国房价(目前已从2022年6月的最高点下跌2.2%)继续下跌,而收入继续上涨,则基本面将确实开始回归现实。

不过,美联储的官员们并不认为目前的楼市调整是2008年的重演。

虽然美联储官员承认,美国房价有可能出现“实质性调整”,但他们并不认为这轮调整的破坏性会达到2008年的规模。原因是美联储认为未来几年,不必担心出现大规模的法拍房危机或者大规模的供给过剩。

因此,尽管抵押贷款利率的大幅上涨,有可能通过压低房价的方式,给房地产市场带来“平衡”,并且给进一步增长带来一些去库的空间,但是从长期看来,市场的轨迹可能仍然不利于买方。

资料来源:财富中文网

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美国房市要完蛋了?

2022年11月30日

usa美国房市温度,
已经是“极寒”状态了!

在疫情期间,美国房市大热,让卖家和中介们赚得盆满钵满。

但如今整个房市降至冰点,买家纷纷离场,卖家自然毫无逗留理由。交易量大跌,让原本“香饽饽”的房产中介行业,不是经历裁员就是转职,留下来的也必须花九牛二虎之力抢夺生意。

美联储为了遏制通胀而不断加息,造成抵押贷款利率飙升,使得美国房市陷入动荡之中,市场释放出的信号显示,未来更为艰难。

比如说,根据Zillow的数据,10月的房屋挂牌量按年下跌24%,已是连续第四个月下跌。成交量也同样处于跌势,比2019年10月冠病疫情前的水平低17%。

抵押贷款利率飙升,使得美国房市陷入动荡。

没人想卖 也买不起

目前,只有年收入超过10万美元(约45.08万令吉)的买家,才“有资格”买得起一套中等价位的住宅,让中介们争先恐后地抢夺饭碗。

而且,要说服房主卖房也不是一件易事,因为他们倘若卖掉现在的房子要“升级”新屋,意味着放弃了之前3%的房贷利率,转向如今更昂贵的房贷。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Benjamin Keys借用《星球大战》系列中的角色表示:“房地产市场就像被冻在碳素岩中的韩·索罗,可能会冻结相当长一段时间。没有任何力量能够使之快速解冻。”

资料来源:新浪财经、环球市场播报

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美国房价 保守估计再跌15%

2022年11月16日

什么,再跌15%已是保守估计?

美国业主们请撑着点!因为有经济学家预计,明年房价可能会再跌15%,而且这只是保守估计!

毕马威(KMPG)首席经济学家黛安·斯旺克近来受访时指出,美国房市目前正经历一场由疫情引发的泡沫,企业界转向居家办公,助长了这一泡沫。

黛安·斯旺克

“我们在居家办公上走到头了,现在它基本上已经结束了。我认为这也是房价下跌的部分原因,当地的收入并不能支撑这些房屋的价值。”

“我们很容易看到两位数的大幅下滑,我认为明年房价15%的跌幅将是非常保守的。我们已经在转向了。”

数据全转跌

从数据来看,美国房市目前正处于困境。

标普CoreLogic Case-Shiller全国房屋价格指数显示,2020年3月至2022年6月期间,美国房价的涨幅高达42%。由于居家办公热潮,让郊区和小镇等二线中档市场,不管是房价或是租金都大幅升高。

但随着需求迅速回落,加上美联储进入升息模式,抵押贷款银行协会的数据显示,抵押贷款购买申请按年下降41%,比2008年金融危机时还要少。

而且,全美范围的房价增长出现逆转,今年6月至8月,美国房价下跌1.3%,是自2012年以来首次下降。

会否重演次贷危机?

如果美国房价真的出现了毕马威所预计的15%跌幅,这将仅次于2006-2012年期间27%的跌幅。

不过美联储主席鲍威尔却认为,美国房市不会重演2008年次贷危机,他不久前说: “房地产市场没有明显的金融稳定风险,在这个周期中没有看到全球金融危机前看到的那种糟糕的信贷承销,住房信贷非常谨慎。”

鲍威尔

对此,黛安·斯旺克表示: “这不是次贷危机,他们(美联储)在这一点上是对的。不过,美国房地产市场的下行依旧避免不了。”

资料来源:财联社

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美国明年恐陷衰退 房市糟了…

2022年10月21日

经济衰退,要来了吗?

美国通胀高居不下,逼得美联储只能不断升息,让去年此刻还非常火热的房市迅速冷却。

不过,房市的复苏之路恐怕没那么轻易,因为经济是房市繁荣的主要支撑力,但经济学家却估计,美国经济有60%的几率在明年陷入衰退。

这是来自于彭博社的最新月度调查,在9月时经济学家预估的衰退几率为50%。而在10月时,42位经济学家认为衰退的可能性再度提升,而且时6个月前的两倍。

被牺牲的需求……

而且接受调查的经济学家们,还下调了他们对明年消费者支出的预期。

同时,预计明年平均每季度的新增就业人数不足7万人,失业率预计在2024年达到4.5%的平均峰值。

意味着这些专家们估计,就业市场和需求将成为美联储抗击通胀的牺牲品。

资产价格下跌

荷兰国际首席国际经济学家詹姆斯奈特利指出,金融环境紧缩对经济增长不利,而且此时消费者和企业都正承受生活成本升温,以及股债和房地产价格下跌的压力。

受到美联储极为关注的不包括食品和能源个人消费支出价格指数(PCE),料在本季度按年涨4.7%,比上个月的预估高于0.4个百分点。

这些预测,都是在美国发布9月通胀率报告之前统计的。9月核心消费者物价指数(CPI)重新加速道40年来的最高点,远超市场预期。

资料来源:彭博社、新浪财经、智通财经

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美联储终表态:房价会跌

2022年10月13日

绕了好多座花园,
鲍威尔在房价问题上,始终打太极。

美联储激进的鹰调作风,虽是为了抑制高涨的通胀,但同时也对房市带来巨大的破坏力。

但每每谈及“房价会否下跌“这问题,美联储主席鲍威尔却总是“游花园”。

他几个月前说,美国房市将经历“重启”。9月时的联邦公开市场委员会新闻发布会,媒体要求他澄清这句话的意义,他依然避重就轻地说:“我们已经进入了一个艰难的修正时期,将看到美国房市过渡到供需更平衡的时期。”

鲍威尔没有具体回答“美国房价会下跌吗?”的问题,但美联储历史克里斯托弗·沃勒回答了,而且明确地说,美国房价有可能“大幅”下跌。

他日前在肯塔基大学的活动上对听众说:“虽然这次房市修正可能相当温和,但我不排除在市场恢复正常之前,需求和房价可能更大幅度地下跌。”

这也是美联储首次有官员承认“房价会下跌”,而且沃勒的说法还是“会大跌”。

不会重演次贷风暴

但对于房价大幅回调是否会破坏金融体系的稳定性,沃勒认为有几个因素能减轻这方面的担忧。

一是如今抵押贷款借贷人的信用评分普遍较高;再来,上一次房市修正的经验来看,大多数借款人只有在收入受到冲击、抵押贷款资不抵债的时候才会违约。他这番话,意味着此轮跌势不会导致2008年的次贷危机。

其实,即便美联储未承认房价可能下跌,美国许多地区的房价已经开始呈跌势。

约翰伯恩斯房地产咨询公司(John Burns Real Estate Consulting)追踪的148个主要地区房市终,有98个地区的房价已经从今年的峰值回跌。有11个市场的跌幅甚至超过了5%。

资料来源:财富中文网

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当初狂飙 美国房市摔得更疼

2022年10月6日

玩过多米诺骨牌吗?
只要一张牌倒,陆续全部就会倒塌。

而美国房市,就被西班牙《经济学家报》形容为美国经济最重要的一张多米诺骨牌,却开始倒塌了。

在这份报道中提到,过去数月以来,美国房市已经开始出现裂痕,但现在这个多米诺骨牌才开始倒塌,最重要的一张牌就是日前公布的20座大城市房价综合指数。

房市放缓势头猛烈

这项标准普尔/凯斯-希勒房价指数在7月时出现自2012年来首次的按月下跌,跌了0.4%。

虽然按年来看房价依然上升15.8%,但远低于6月时的18.1%涨幅,看来放缓的势头似乎来的更加猛烈,可带来雪崩式的下滑。

而且这绝对不是句点,而是起点。

这是因为,这几个月来房市开始出现疲弱,主要源自于美联储的升息,但实际上利率上升对房市带来的真正影响,需要6至8个月才能彻底显现出来。

房地产是一种对利率变化十分敏感的资产。在扩张性货币政策,也就是低利率的时期,房地产是备受追捧的明星资产;但当利率上升时,房价就会受到影响。

在疫情期间,美国人手上的资金因为各种振兴措施而变多,且正值低利率环境,大家一窝蜂涌入房市,将房价大幅推升,甚至还要抬高出价来“抢房”。

但当初涨得多凌冽风光,如今跌得就有多惨重。

美国房市犹如一张多米诺骨牌,开始倒塌了。

房价将跌15%

报道中指出,在经济衰退风险加剧和利率急涨的情况,最先倒下的多米诺骨牌通常是金融市场,美国股债是场已经受到金融环境变化的而影响,现在就轮到房地产了。

安联也警告,房价通常是经济衰退时最后一个下跌的指标。房地产将成为经济衰退“火上浇油”的一大风险。

目前美国住房价格还保持在高位,但市场预计房地产价格将在未来12个月收缩15%,会将美国经济推入2023年的衰退大潮。

资料来源:新浪财经、参考消息网

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美国抵押贷款利率 破七了!

2022年09月30日

虽然市场预计会破七,
但没想到如此快!

美联储重拳出击激进升息,美国最受关注的30年期抵押贷款利率创了2个记录。

一,12年来首次破7;二,史上最快的上涨速度。

华尔街见闻报道,美国房市正以创纪录的速度降温,购房者望而却步,市场普遍都认为30年期抵押贷款利率迟早破7,但速度有点快,在不到两周时间就上涨了近1个百分点。

根据房贷网站Mortgage News Daily的每日调查,30年期抵押贷款平均利率触及了7.08%,是2000年12月11日以来的最高水平。

支付房贷 要薪水一半!

伴随而来的是人们的“负担不起“。

根据亚特兰大联储的数据,截至几周前,美国中产家庭要支付美国中等价位的房屋,需要花费收入的44.5%,是2006年有记录以来的最高百分比。

无奈,没有最高,只有更高。目前,这个比例已经升破了50%。也就是说,美国家庭要支付住房费用,必须花掉收入的一半,这几乎是两年前的两倍!

美国30年期抵押贷款利率12年来首次破7。

越来越少人买屋

随着利率屡破新高,加上通胀高企,让购屋者停下脚步,房屋销售量价齐跌。

美国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示,美国8月成屋销售按月下跌0.4%,是连续第七个月下跌,创2020年5月以来的新低。在美国房市,成屋占总销量90%。

美国人口普查局的数据也显示,8月的新屋开工率较4月减少了13%。营建许可证也降至2020年6月以来的最低。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数数据显示,7月全美房价指数按年上涨15.8%,较6月18.1%的涨幅下降2.3个百分点,创该指数史上最大降速。

同时,9月份建筑商信心指数连续第九个月下降,达到2020年疫情封锁和2008年房市崩盘以来的悲观水平。

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美国新屋销售意外增 非好事?

2022年09月30日

新屋销售意外增长,
只是暴风雨前的晴天?

美国商务部最新公布的数据显示,8月新屋销售按月大涨28.8%,原本市场看衰会下跌2.2%,没想到不仅没有跟随7月时的12.6%跌势,还创下了有史以来第二大月度涨幅。

曾经最高的按月涨幅时在2020年6月,当时新屋销售大涨30.6%。

不过根据华尔街见闻报道,8月新屋销售数据并没有让市场人士转态,普遍认为是买家在借贷成本进一步上涨之前,借助建筑商的降价而抓紧买入,此亮眼涨幅恐怕不会持久。

美联储激进升息,10年的大牛市可能结束了,房市陷入低迷状况。

20城房价10年来首跌

让市场人士抱持如此悲观展望,还因为同日公布的标普凯斯席勒20城房价指数,按月跌0.44%,是2012年3月以来首次下跌。

这象征,美国房市长达10年的大牛市可能结束了。美国房市曾在2008年金融危机时崩盘,直到2012年结束。

按揭利率何时破七?

同时,全国房价指数按年上涨15.8%,但却是自2021年4月以来最小的涨幅,而且增速也远远少于6月时的18.1%,是该数据发布以来史上最大的减速。

随着美联储激进升息,美国房市陷入低迷状况。根据房地美数据,上周30年期固定按揭贷款利率平均为6.29%,是2008年10月以来最高。

当前,由于需求暴跌,外加房源在市场上滞留时间更长,房屋的活跃库存有所增加。不过与此同时,上市的房屋数量在减少,这对房价构成一定支撑。不过分析认为,鉴于宏观经济环境更具挑战性,美国房价很可能会继续减速。

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