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纽西兰首购族望“屋”兴叹

By Poh Gin,

2023年02月4日

即使存够钱
但依然买不起

纽西兰首购族能力跌至谷底！

买房是许多人的梦想，甚至不惜穷其一生努力赚钱买入dream house。

然而，纽西兰首购族却面对利率飙升，而买不起房的窘境。

尽管去年纽西兰的房价下跌，但利率上涨与之抵消，因此首购族的拥房负担能力持续恶化，买房目标遥不可及。

根据interest.co.nz的报道，引述《房贷负担能力报告》，目前首购族的负担能力自2004年1月开始记录以来最差。

有关报告主要关注三大指标，即：

  • 新西兰房地产研究所（REINZ）公布的入门级房产）（最低的25%）房价
  • 主要银行的两年固定期房贷利率
  • 25至29岁夫妇的税后收入中位数

以上指标可追踪还款金额（以10%或20%的首付、贷款30年算），以及还贷占税后收入的比重。

因此，当还贷金额占税后收入超过40%时，就被视为负担不起。

尽管纽西兰房价下跌，但首购族的负担能力明显恶化。

2021年12月，还贷金额占首购族夫妇实际收入的32.8%（入门级房产，首付20%，每周还款592纽币（1631令吉））。

但去年12月，这一占比升至37.6%（每周还款额上涨100纽币，至692纽币（1906令吉）），明显逼近40%的极限。

换句话说，尽管房价下跌，但去年首购族的负担能力明显恶化。

而且，以上数字只是全国平均数据，按照去年12月入门级房价58.9万纽币（162万2747令吉），首付20%（11.78万纽币，即32万4549令吉）来计算。

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美国成屋销售连续11个月下滑

By Poh Gin,

2023年02月3日

美国房地产前景
仍然不明朗

2022年，伴随着美联储坚决打击通胀，不断激进加息，按揭贷款利率快速飙涨，令美国房地产大幅降温，导致销售下降、房价承压。

虽然最近的数个星期按揭贷款利率已从峰值回落，提振了建筑商的信心，但美国房地产的前景仍然不明确。

而且，美国12月份成屋销售写下2010年以来最低，全年降幅更是2008年金融危机以来最大幅度！ 

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，美国12月成屋销售总数年化降至402万户，创下自2010年以来新低，但相比预期395万户高。

而同月成屋销售总数环比下跌1.5%，11月前值下跌7.7%；同比跌34%，跌幅创下纪录。

其中，单家庭销量环比下跌1.1%，至年化360万户，亦是2010年以来最低水平。

美国成屋销售已累计下跌11个月，创下纪录，同时也拖累全年表现。

美国12月份成屋销售写下2010年以来最低。

2022年全年共售出略超过500万户成屋，销量同比下滑17.8%，创下2008年金融危机以来的最大年度跌幅。

但是，美国12月成屋售价的中位数较上线同期上涨2.3%，可涨幅为2020年5月来最低，至36.69万美元（约155万令吉）。虽然同比上涨，但涨幅缩减很快，远远低于去年早些时候的两位数同比涨幅。

这也是连续第130个月，成屋同比价格的上涨。

截至12月杪，共有97万户待售房屋，写下去年3月以来最低。按照目前的销售速度计算，需2.9个月才能消耗掉市场上的供应量，这亦表明市场供应紧张。

然而，12月成屋在市场停留时间更长，平均为26天，高于11月的24天和2021年同期的19天；也有57%的房屋在不到一个月内签订合同。

此外，12月份的首购族占销售量的31%，相比11月的28%有所攀升，也高于早前数个月。

而全款买房占销量的28%，投资者则占16%，高于11月。

根据华尔街见闻报道，NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示，对买家而言，12月是一个艰难的月份，继续面临有限的库存和高按揭贷款利率。

她说，由于按揭贷款利率在去年晚些时候达到顶峰后显著下降，预计销售将很快再次回升。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%。

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涨价or降价？今年房价料微调

By Poh Gin,

2023年01月27日

市场普遍认为房价料微调
你觉得呢？

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）会长曾爱珍透露，根据67%受访者的回响，预测今年产业价格保持不变，或调涨10%至20%的幅度，普遍上认为产业市场复苏，会出现“微调”的趋势。

“我们预计一些有利地区的产业会调涨价格，业主或会开出更高的价格。”

但也有34%受访者则反映，数个地点产业价格略有下降，相信整体产业价格下调10%，这是可接受的，主要是买家扮演抵制价格上涨方面，发挥制衡的作用，更是市场复苏中的真实现象。

她補充，随着产业交易量、人口和就业机会增加，加上郊区人口迁移到城市，进一步改善经济，以及有助推高租赁市场，料今年租赁市场表现会更好。

另一方面，曾爱珍也剖析了2021年及2022年产业价格变动。

与2021年相比，38.3%受访者指去年产业价格下调10%，主要因为全国封锁期间面对挑战，业主被迫出售产业套现。

她坦言，实施管控令期间，无论是业主和打工一族，都面对收入减少、丢失工作和薪资调整的影响。为了避免抵押还贷和维持生计，许多人逼不得已出售产业。

她说，尽管尝试开出高于市场价格，但紧急脱售产业也必须调整到更具竞争力的价格。

此外，32%受访者认为，去年产业价格比前年上涨，主要归因于卖家出售策略地理位置的产业。

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美核心通膨今年料跌破3%

By Poh Gin,

2023年01月27日

美联储该停止加息了？

房贷利率居高不下冲击美国房市、住房租金下滑，或将导致美国2023年核心通膨跌破3％。

高盛首席经济学家哈祖斯（Jan Hatzius）指出，美国联准会（Fed）参考的通膨指标─核心个人消费支出（PCE）物价指数，在今年底可能跌至联邦公开市场委员会（FOMC）预估中值3.5％之下。

“尽管Fed官方租金指标显示，民众住宿成本维持在高档，但从2021年以来，每月房屋租赁情况显示租金要价（asking rent）下滑，由此可见核心项目跌幅可能高于市场预期。”

根据美国商务部数据显示，2022年11月PCE物价指数年增率创下2021年10月以来最低，从10月的6.1％降至5.5％。在扣除波动剧烈的食品与能源以后，11月核心PCE也从5％降至4.7％。

美国商务部数据显示，2022年11月PCE物价指数年增率创下2021年10月以来最低。

美国去年12月消费者物价指数（CPI），希望通膨可有进一步舒缓的迹象。然而，Fed官员已表态将继续升息对抗通膨，许多人认为通膨降温有助于Fed实现经济软著陆目标。

美国房市交易活动受房贷利率攀升与房价高涨的影响，以致出现急冻现象，这有助于压低通膨。根据每日房贷新闻（Mortgage News Daily）统计，美国30年期固定房贷平均利率10日降至6.21％，虽低于前几个月7％的水平，但依然处于高价。

Fed主席鲍尔在出席去年12月货币政策会议后记者会时指出，基于新租约租金正在下滑，通膨可望在2023年某个时间点降温。

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扛房贷夫妻 照出国吃大餐

By Poh Gin,

2023年01月23日

以实现买房梦，
但她们却有自己的生活方式

近年来，不止物价上涨，房价亦跟着日渐攀升，而拥有一套房子更成为许多年轻夫妻心心念念的梦想。 

因此，现在许多年轻夫妻都为实现买房梦而拼尽全力，努力工作和奋斗。 

买房虽是不少年轻夫妻奋斗的动力，但亦成为他们的头等难题，所背负着的买房压力也越来越大，经济压力和房贷更往往会增加夫妻或一个家庭之间的矛盾。 

然而，台湾却有一对夫妻扛下20年房贷，平日依旧能够吃大餐，并且每年都出国游玩，尽情享受生活。 

该28岁人夫在论坛Dcard上发文透露，自己与老婆仅相差1岁，目前都待在同样产业，年薪同为120万（约17万令吉）。 

他表示，两人在结婚的三年间没有生小孩，所以无需为孩子的开销伤脑筋和烦恼。而两人目前都已经买房买车，过着自由自在的生活，也鲜少争吵和烦恼。 

夫妻俩最大的开销就是缴房贷。

同时，他们平时最大的开销就是缴房贷，但却无阻两人过着安稳美好的生活。 

他补充，两人在一个月内至少会豪吃3次大餐，即便好几千都无所谓，而每个月也能买衣服打扮自己，更能每年出国旅行。

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澳洲房价跌破记录

By Siang Yoong Lim,

2023年01月19日

才半年时间
就刷新了新纪录

 

尽管澳洲有许多屋主在疫情间，向银行申请固定利率房贷，短期内不会受到澳洲央行升息影响。但随着固定利率将于今年杪前结束，未来必加重屋主还款压力，进一步打击房市需求。

摩根士丹利预期今年度（自2022年7月起）澳洲主要银行的房贷放款业务成长率缩小至2.0％，但截至2022年11月，澳洲房贷放款业务成长率缩小至4.5%,大型银行房贷放款业务成长率超乎预期。

以2022年11月而言，澳盛银行（ANZ）房贷放款业务成长最为显著，反观澳洲国民银行（NAB）成长率为最低。同时，各大银行企业放款业务稳定成长，家庭存款业务也加速成长。

不过，由于澳洲央行持续升息的缘故，已导致房市需求迅速降温，甚至刷新过去半年来房价的新纪录。根据分析师的预测，未来几个月央行将会继续升息，房贷利率将打击房市以致房价持续下跌。

澳洲房市降温早在去年年底便有迹可循，在2022年11月澳洲民间营建许可较于10月减少了2.5%。根据房地产研究机构CoreLogic统计，2023年1月7日澳洲房价与2022年5月7日高点相比，下跌了8.4％。

该机构澳洲研究部门主任欧文说，数据已显示澳洲房市跌至全新幅度，创下了新纪录。在2017年至2019年6月，澳洲房价的跌幅曾高达8.83%，但现今已刷新了新纪录。

“由于澳洲央行还未完成升息循环，相信今年房市会持续低迷。”

澳洲央行在2022年12月将基准利率提升至3.1％，并透露未来将继续升息，以打击通膨。自去年5月结束疫情间的宽松政策后，澳洲央行在8个月内已升息300个基点。大部分投资者预期央行将继续升息至4.0％，而经济学家预期的基准利率顶点约在3.6％。

资料来源：工商时报

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钢筋价降温 建筑业终于可喘息

By Hsin Chih Tee,

2023年01月17日

房价或将“缓一缓”
产业界总算迎来利好消息

今年到底是买贵房子还是……房价是大起还是大落呢？

相信有关注房地产市场和周边新闻的朋友都知道，自疫情以来，钢筋价格一直居高不下，在2022年6月价格一度达每吨3901.81令吉的最高位。

但庆幸的是，钢筋的价格随后就逐渐下滑至今，我国建筑业面对的成本压力得以舒缓。

换句话说，一直有传说房价会飙涨的消息，或将“缓一缓”。

MIDF研究认为，钢筋价格下滑对于过去两年不断承受上涨压力的建筑领域而言，这绝对是个好消息。根据大马统计局的数据显示，我国的钢筋价格自2022年12月起按月下跌0.6%，至每吨3602.94令吉，目前已连续下滑6个月。

惟，尽管钢铁价格已经走跌，但是洋灰价格却未下滑，去年12月我国洋灰价格仍然出现小幅度增长，以致建筑成本压力未能完全解除。

不同地方的洋灰价格走势不一，半岛东海岸洋灰的价格按月上涨3.6%。导致半岛建筑业者仍面对成本居高不下的问题。反观，东马的平均洋灰价格，则按月跌了1.1%。

整体而言，我国上个月的洋灰价格按月微涨0.3%，至每50公斤袋21.04令吉。有分析员表示，随着煤炭与电费价格高涨，大马半岛的洋灰价格或许还存有上涨的空间。

不过，砂拉越唯一洋灰生产商砂查也马特（CMSB，2852，主板工业股）目前未有涨价计划，东马建商可稍微喘口气。无论如何，MIDF研究继续看好建筑领域。

分析员说，建筑领域目前面对的逆风是可控的，尽管或有项目的检讨、延迟或终止可能性仍存在，但还是对捷运第3路线（MRT3）充满期待。

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建材涨成本高 房价难望下跌

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美国高房价利率 00后只能租房

By Poh Gin,

2023年01月16日

房价50年以来最高涨幅，
对美国人来说相当不可思议

房价和利率狂飙，00后注定成租屋一族？

在美国，高房价和高利率，使到房地产市场陷入衰退。

美国全国房地产经纪人协会就指出，去年的销售量下降15%，而今年更预计会持续下降7%。

在美国全国建商协会（National Association of Home Builders）一项报告显示，亞利桑纳州有75%的居民无法以当前的价格购入普通房屋，大多数的租屋者都无法在自己生活的城市购买房屋。

购房标准30年的房率贷款，已经从年初的3%飙升至7%或以上，这是近50年以来最高的飙涨幅度，相等于每月须多缴付1000元的贷款。这对美国人来说相当不可思议，因为过去几年的房贷利率超级低。租房者支持建造更多的房子，但屋主反对建新房屋。

根据华府卡托研究所（Cato Institute）发布2022年住房负担能力调查结果显示，按照目前房屋市场，有55%的美国人没有能力购买房屋，这是因为高房价和高利率导致的。

自疫情以来，房价上涨40%以上。一年前，房价的飙升令屋主感到开心，因为身家也跟着高涨。但是，这对潜在的买家和卖家而言，这反而是恐惧，因为一生也可能买不到房屋。

“卡托研究所调查发现，有87%美国人担心屋价上涨，有75%认为普罗大众买不起居住社区的房子，更担心子孙也无法购买房屋。”

从经济学者的角度来看，目前的住房危机是在于供需问题，解决办法在于增加供给，而不是兴建豪宅，可兴建更多小、密集和可负担的房屋。

不过，独立式房屋仍是大部分美国人的梦想，研究显示有89%的受访者希望住在独立屋，不怎么喜欢连栋屋或公寓。但是，对于生活在城市的年轻族群，特别会千禧世代会更喜欢连栋屋或公寓。调查也显示，有四分之一的千禧世代准备永远租屋，没有买房计划。

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加拿大禁外国人买房 正式生效

By Poh Gin,

2023年01月9日

为期两年的出台限购令
以缓解加拿大住房短缺

今年1月1日起，加拿大禁止外国人购买住宅法案正式生效。

这项为期两年的法案旨在住房短缺之际，为加拿大本国人提供更多房屋，缓解他们在加拿大房价飙涨时，无法拥有房屋的问题。

但该法案中也有几个例外情况，即允许难民和永久居民等非加拿大公民买房，仅适用于城市住宅，不适用于避暑别墅等休闲娱乐物业。

这项临时法案是由总理杜鲁多在2021年竞选期间提出，并在竞选获胜后推出该法案，而温哥华和多伦多等主要市场也对非居民和闲置房屋征税。

杜鲁多领导的自由党在竞选时表示，加拿大房屋的可取得性，吸引投机商、富裕公司及外国投资客。

“这造成一个真正的问题，即住房未被充分利用和闲置、投机猖獗及价格飞涨，房屋是建造给人居住的，而不是为投资客而建的。该立法将确保住房归加拿大人所有，以保障国民的利益。”

据国家统计机构的数据，外国买家占加拿大房屋拥有权不到5%。

尽管近来仍处于全盛时期，但加拿大银行为抑制通胀，所采取的激进货币政策导致了房贷利率的上涨，因此加拿大房地产市场对卖家来说也已降温。

据加拿大房地产协会数据显示，平均房价已从去年初超过80万加币（约260万令吉）的高峰，跌至上个月的略高于63万加币（约205万令吉）。

专家认为，据国家统计机构的数据，外国买家占加拿大房屋拥有权不到5%，因此该法案不会产生使房价更便宜的预期效果，同时应该要推出更多住房建设，才能满足需求。

加拿大抵押贷款和住房公司在去年6月的报告中指出，到2030年时将需要近1900万套住房，这表示需要建造580万套新房屋，比目前预计要建造的房屋多出350万套，才能满足这一需求。

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美国房市冷却非失误

By Poh Gin,

2023年01月3日

美国房市冷却
才是压低通胀最有力？

美联储2022年来连续升息已造成美国房市冷却，但这正是美联储要的效果，而非失误。

由于高抵押贷款利率削弱了需求，美国去年11月住宅销量以创纪录的速度下滑，而这可能有助美国未来一年减少经济活动，并压低通胀。

《华尔街日报》报道，通胀的顽强程度迫使美联储今年政策转向，一连升息七次，把联邦资金利率目标区间调高到4.25%至4.5%，美国30年期房贷固定利率也跟着从3月的4%左右升到今秋的7%；近期回落到6.3%。

另据房贷银行家协会（MBA），购买中位数价格房屋的每月须缴房贷金额，已比今年初大增43%。

较高的利率会抑制支出、企业聘雇与投资，进而控制通胀。对利率敏感的房地产业往往首当其冲，但今年房市降温速度和程度，让长期市场参与者也感到震撼。

然而，这可能对压低通胀带来强而有力的效果。在先前租金和房价大涨下，居住项目也大幅度推升通胀。

美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓，压低通胀。

在美国，居住项目占消费者物价指数三分之一，并占个人消费支出（PCE）物价指数的六分之一，后者是美联储偏好的通胀指标。

如今美国房价下跌、租金增长幅度大幅放缓，让居住项目有望在今年大幅减少对通胀的贡献，这是美联储官员预期今年底的通胀年增率降到3.1%的原因之一；相形下，当前的通胀率落在6%左右。

房市买家近来屡屡展现观望态度，而已锁定低利率的卖家售屋理由也不多。

去年11月成屋销售连十个月下滑，改写史上最长连跌纪录，而房利美和高盛的经济学家预测，今年成屋销售将不到400万户，比2006至2011年的房市泡沫破裂的水平还低。

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