林国强律师
林国强律师事务所资深合伙人

协议已确认
不存有虚假陈述

案情

答辩人（买方或购屋者）以250万令吉价格，向上诉人（发展商）购买了一间洋房（以下简称物业）。 随后，双方签署了一份买卖合约。

由于该物业是一间示范屋，买方还同意通过一项附加协议，以45万令吉的价格，购买该物业的所有固定装置、配件和室内设计工程。买方随后终止了买卖合约和附加协议。然而，买方继续支付了物业的买价，并已完全缴清。

买方随后对发展商提出诉讼，要求恢复原本的法律地位，犹如协议从未存在一般。

买方同时控诉发展商违反了协议。高等法庭法官基于以下原因，同意了买方的控诉，理由是：

(a)逾期交屋赔偿金（LAD) 应计算到买方领取物业钥匙的日期；(b)存在虚假陈述，因为发展商向购屋者表示，将交付一座“豪华高端”物业；(c)以“现状出售”基础购买的固定装置，须处于完美状态和无缺陷，而发展商交付的物品充满了瑕疵； 以及(d)买方有权撤销协议，因为发展商未能纠正物业及其固定装置中的各种缺陷。

发展商对高庭的裁决提出上诉，理由包括：(i) 买方已确认了协议；(ii) 不存有虚假陈述；以及(iii) 不存在协议总体交付的失败。

上诉庭裁决

上诉庭裁定，并没有发生协议总体履行的失败，因为购屋者已取得了该物业的空置权，并行使了他在协议下的权利，包括领取了房屋钥匙、检查物业并向发展商提交他的瑕疵检查清单，要求赔偿逾期交屋赔偿金，并继续支付为购买物业而提取的银行贷款。

购屋者还确认了协议。因此，购屋者现在不能撤销协议，并寻求恢复现状。而且，由于购屋者已确认了协议，高庭法官不应发出撤销协议的谕令。

高庭向购屋者同时给予撤销协议和赔偿金的裁决时，法官在法律和事实上犯了错误，提供了不一致的法律补偿措施。

此外，高庭法官实际上发现了物业存在缺陷，但这些瑕疵并未导致物业无法居住。

从高庭法官的裁决结果来看，这些缺陷并非由建筑瑕疵引起，且物业仍可以居住，发展商并非无法履行协议。

因此，在发展商并非无法履行协议，以及有关物业虽有缺陷，但仍可居住的情况下，高庭法官允许购屋者撤销协议的判决，已犯了事实和/或法律上的错误。

结论

上诉庭驳回了高庭的判决。

上诉庭裁定，购屋者的索赔，应局限于由于发展商未能解决房屋缺陷和遵守买卖合约和附加协议中规定的具体条件，而产生的损害。

潘荣德博士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

先建后售概念仍处于“只闻楼梯响”

前阵子，地方政府发展部长倪可敏提出为了鼓励发展商先建后售，该部门甚至可以批准发展商将房屋发展账户（HDA）中的押金减少至20万令吉。

虽然对笔者而言，这笔押金减少的数额并不多，但此建议可谓在后疫情时代迟来的“及时雨”，毕竟目前市场出现房屋项目属于延误 (Project Lewat)和严重延工（Project Sakit），比起疫前来得更严重，受害者更是面临巨大的生活压力，从而衍生更多的社会及民生问题。

需知，这些深受其害的购屋者不仅是本地人，也不乏外国投资者。

这些外国投资者甚至向笔者投诉，发展商并没有兑现买卖合约里的协议，而且还对交屋情况毫无下文，种种的货不对办，令人感人揪心。

严重延工司空见惯

据悉，早在约20年前，政府已有提出先建后售的概念，但基于种种因素，这项计划至今仍是“只闻楼梯响，不见人下来。”

今时今日，国内房屋项目的延误及严重延工情况早已是司空见惯，有者情况更令人咋舌，受影响的购屋者只能自叹倒霉。

进一步分析，当中一些的延误主要是受疫情的影响，但也有一些发展项目早在疫情前已岌岌可危，包括出现财务危机及总承包商停工等因素，这些都是我们经常听闻的。

值得注意的是，根据地政部特工队（严重延工项目和废弃房屋项目工作组（TFST））的报告中，截至今年8月31日，共有112项共2万3912个单位的私人房屋计划陷入延工状态，涉及的发展总值为129亿8000万令吉。这些官方数据是令人震惊的。

“谁是发展商”更重要

不得不提的是，就以笔者的观察看来，目前很多购屋者都不敢贸贸然去买房或投资新建的项目，毕竟有太多不确定的因素存在。

当中，无论是产业项目所在的地理位置有多么的优越，但笔者认为，发展商的口碑及形象更关键，千万不能因为是可负担房价、地点好，就掉以轻心，没做好审核发展商及其团队背景的“功课”。

早期我们所认知投资房产不二法则，就是以“地点、地点、地点”为首要条件。

但笔者认为，现阶段投资房产，却是以“谁是发展商”为前提，以免一失足成千古恨，坠入万劫不复的陷阱。

更令人发指的是，一旦房产项目出现货不对办、资金出现问题，甚至直接搁置（俗称烂尾楼），那购屋者们只能欲哭无泪。

最不能接受的是，一些发展商更是持着“上有政策，下有对策”的态度，对购屋者的不满及申诉充耳不闻，要么就诉诸法律行动，真是令人不敢恭维。

买房“功课”不能马虎

我们常说“凡走过必留下痕迹”，对于那些早期已是劣迹斑斑的发展商所承建的新项目，更须做足“功课”，特别针对一些换汤不换药的项目管理及承建团队，都须去深入了解。

笔者最近给予一些投资者建议，即若不急于购屋自住，或纯粹买房投资的话，应稍为耐心的对于发展商的背景作出尽职调查（Due Dilligence），毕竟，这类先售后建模式存有一定的风险。

当然，笔者也不是“一竿子打翻一船人”，笔者所强调的是，发展商的背景须令人信服，而承建及团队能力也须得到认可的。

总的来说，一旦政府落实先建后售模式，将可完全避免“烂尾楼”问题。

笔者认为，若只是规定那些先售后建的发展商，须支付3%建筑成本，是无法取得遏制的作用，而且只会治标不治本。

因此，笔者认为，若团结政府的“先建后售”方案能落实，那我国产业领域将是掀起一篇新页章，前所未有的一大新突破！

苏莱曼
Rahim & Co研究总监，ICVS、MRISM、MPEPS、FBVAM

今年3月，捷运布城干线全面开通，这是继加影干线于2017年3月开通后，距离6年捎来的消息。

布城线全程36站，加影线全程29站，意味每天有超过60个捷运站载送巴生谷的通勤者去工作、玩乐或回家。而筹备中的捷运环线（MRT Circle Line）暂定有31个车站。

往返的人们不仅享有更广的铁路线，以公共火车为主要代步工具的通勤者因步行距离就到达火车站，也有更多住房选择。

对购屋者而言，选择适合本身的最佳车站取决于多种因素，且要符合个人需要。

人因喜好和生活方式迥然而有不同需求，就如新屋主欲寻找最适合自己的住宅，研究和考虑周全会减少将来的失望和不必要的麻烦。

始终如一的地点

说到地点，通勤者应认真思考哪一地点的火车站最贴近自己的生活需求。各个火车站各有千秋，不管是规模还是相连的购物中心或办公楼，都因地而异。

这进一步延伸到车站的外围环境。城市内的车站大部分时间都很热闹，而位于市郊或城市边缘的车站在非高峰时段则比较安静，因为这里主要用作中转站，尤其是高峰出行时段。

选择正确的地点将决定你每天通勤来往的途程，记住你日常生活中经常要去的地方，不仅是工作场所，也包括你喜欢的购物中心和休闲地区。

虽然乘坐火车能帮助你不困在交通阻塞，但若你选择的车站远离你常去的目的地，出行时间少说也超过一小时。如果要换乘不同线路才到达目的地，不仅不方便，更延长搭乘的时间。

规划好换乘直通道

巴生谷有5种不同的火车系统，即电动火车、轻快铁、单轨火车、机场直透快铁（ERL）和捷运，各个火车系统还可进一步细分不同线路。

这表示当你选择合适的车站，就必须牢记能带你到达目的地的各类线路，还有可能会面对的无数个换乘。

对某些人来说，上下不同线路换乘有多麻烦、疲惫和浪费时间，尤其在高峰时段。

在一些号称换乘点的车站，不同线路之间欠缺直通道，迫使乘客需走一段路，甚至暴露在自然环境中。在大马，走一段路可能遇上炙热兼潮湿的天气，不然就是大风大雨之下。

要体验像东京或曼谷那样优秀的公交导向发展计划（TOD），还有很长的路要走。不仅是无缝衔接的换乘，而且跟购物中心和商业枢纽相连的走道更是便利无阻。

在东京，四通八达的地下通道衔接着周边建筑物，多个出口使乘客完全在地下步行就可以从一个车站去到另一个车站。从东京站到银座站之间就有这样相接的地下通道。

在曼谷，著名的拉差帕颂区有着一座极其方便的高架走道，这座走道位于奇隆站与暹罗站之间，与曼谷高架捷运系统（BTS Skytrain）线路平行。

便利与安全投资关键

与地点相关的是各个车站的当地氛围，即该火车站的周边区域与商业活动。形形色色的活动可以是金三角武吉免登的缩影，也可以是趋向社区型的，例如市郊的旺莎玛珠和柯拉娜再也。

值得关注的是，与较旧和成熟的地区相比，新区的车站需要时间来建立当地的夜生活和周末气氛。

不同时段影响人流水平多寡，基于某些地方比较偏僻和安静，安全和保安也受当地氛围影响。

在商业活力强盛地区，在某些时段之后，乘客较不可能走过安静的小巷和通道。除非出于个人喜好，商业活力被视为不必要的噪音污染，因而选择没有夜生活及更宁静的地区。

不管人们依赖哪一种交通工具，这些因素始终相关。

对私家车车主来说，在决定适合居住的地区时，主要道路和高速公路的接近程度和可到达性起到一定作用。

方便通勤是关键

对公共火车乘客来说，车站的地点与整个铁路网络的关系将显示日常往返通勤目的地是否够方便。

并非所有火车站都有同等价值，有的因周边地区的建设、知名度和不同人口而拥有较高价值。

对大学生群体受欢迎和感兴趣的东西，可能跟白领阶级不同，包括根据该区商店和食肆种类来决定的生活成本。

不管是人口分布还是本地氛围，唯一不变的因素，是从车站到周边住宅区的步行设备是否存在。在选择投资地点时，最后一里路的便利和安全是关键，需要从个人的角度和经验来判断。