地主们充满底气
紧握地皮不放手

报道：陈美玲

尽管国内近期出现针对不同企业的抵制活动，为市场带来些许负面情绪，但产业领域普遍认为我国政局仍稳定，经济稳健增长，对产业市场仍保持乐观。

这种乐观现象在房产领域，这个产业市场最大的次领域尤为突出，它有望延续去年的正面增长，在今年录得更高的交易量与交易总值。

不仅如此，马来西亚房地产发展商会（REHDA）在年度调查中宣布，旗下会员有信心下半年的房屋市场会更加活跃，基于发展商已无法继续吸纳建材和建筑成本的增加，有可能今年会提高新楼盘的售价。

由此可见，除非发生不可预测、不利于全球或国家发展的重大事件，进而导致产业市场再次变得不活跃，否则从下半年开始，房价很大可能会上涨。

去年住宅市场表现强劲，使市场重新燃起乐观的情绪，各大发展商积极寻找并收购地皮增加地库，似在以实际行动印证，产业市场即将全面复苏。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）就指出，相比去年，发展商显得更有希望和信心，不过同时谨慎观察、密切追踪国内外的地缘政治及经济走势，这些因素或大或小影响国家经济利益，进而左右产业市场。

地主等待更高地价

该行在最新季度报告中指出，正因如此，地主们充满底气紧握地皮不放手，欲等待更高地价，甚至提高索价。

即使有关地区并没有新的基础设施提升计划，土地的开发潜能也没有真正改善，地主仍提高了地价的预期，并表现得不太愿意谈判价格，这种情况在柔佛最为明显。

谈到国内新房屋项目料涨价，大马亨利行总营运长邓志明说，虽然更高的售价可能会影响项目的销售能力，从而影响销售率，但发展商仍需在提高利润率和健康现金流之间取得平衡。

维持利率有利市场

另一个影响产业市场的因素是隔夜政策利率（OPR）。除非国家银行如众多经济学家所预测，在今年接下来的日子维持隔夜政策利率在目前的3%，那么购屋者和潜在购屋者就不会承担太高的利率。

这对产业市场是好的，因为借贷成本一旦提高，就会削弱购买意愿。

国家银行的数据显示，贷款获批率及申请的比例，从2020年的35%，稳步上升至2023年的41.8%，这反映了市场情绪和购屋活动获得改善。

在此背景之下，好些发展商的新楼盘获得良好反应。尽管并不是每一项新楼盘都有这么好的表现，但希望这种良好的氛围可以一直延续到今年底。

产业市场回归平衡

国家产业资讯中心（NAPIC）近期公布的2023年产业市场年度报告显示，产业市场经历了2020至2021年的冠病疫情打击之后，去年以缓慢的速度，逐渐恢复。

去年，产业市场的整体表现比2022年稍微良好，整体交易量微升2.5%，交易总值上升9.9%。从去年头开始便逐步上升，第三季录得最高交易量，达10万8933宗，总值571亿令吉。

前年，最高交易量一样在第三季达成，共10万5113宗，不过前年最高交易总值则在第二季达成，有481亿令吉。

我国去年的经济增长取得3.7%，今年政府预计国内生产总值（GDP）将增长4至5%。

产业市场与国家经济表现相似，呈现了3.75%的经济增长，不过这与2022年取得的8.7%相比，显得相形见绌。

NAPIC的数据真实反映了这一点，虽然自2016年以来，2023年以最高的交易量与总值收尾，但是与2022年分别为29.5%和23.6%的增长率相比，按年表现仍呈下行趋势。

这表明，自2022年经历复兴之后，产业市场已经回归平衡，以惯常的速度前进。

好的一面是，几乎所有产业次领域在去年取得增长，只有农业产业表现不佳，下跌7.8%。

建竣住宅首次增长

住宅产业向来一枝独秀，2023年也是住宅竣工速度的转折点，建竣的住宅数量为7万4893间，第一次实现正增长，增长率4.0%，在此之前，自2020年以来一直负增长。

虽然竣工速度有所改善，不过去年的建竣数量仍低于2020及2021年。

NAPIC的最新报告也指出，与前一年相比，住宅市场将增加6.21%供应量，或38万5001单位。

另一方面，已开工和新规划的住宅供应分别下降9.9%（8万8114单位）和9.1%（8万0964单位）。

这与2022年的壮举形成鲜明对比，当时住宅开工率13.4%（9万7804单位），新规划供应率为14.9%（8万9111单位）。

这项减缓显示产业发展商在2022年完成计划中的项目之后，已意识到实况，包括考量了宏观经济情况及区域与世界地缘政治局势，这些因素将直接影响全球供应链和建筑成本。

住宅交易总值1009亿

去年，住宅交易量达25万0586宗，总值1009亿令吉，市占率分别为62.8%和51.3%。

2022年的量与值分别是24万3190宗和943亿令吉。相比2022年，2023年的整体交易量与总值分别微升3.0%和7.0%。这显示尽管产业市场仍在增长，不过它正走向正常化，不再以2020至2021年低基数复苏时的加速进度增长。

有地住宅最受欢迎

在住宅次领域里，有地住宅最受欢迎，去年推出的5万6526个单位中，有地住宅占了六成，达65.1%，或3万6793单位，其余35.1%（1万9733单位）是高楼住宅。

有地排屋是大马房产的常青树，按年涨幅最高，录得3.7%；独立式住宅则以缓慢的速度上升1.4%。

去年有40.4%的新楼盘卖出，当中42.3%（1万5577单位）属于有地住宅，36.9%（7284单位）是高楼住宅。

以价格范围来分析售出的住宅，33%（1万8670单位）的售价在30万令吉以下；31.3%（1万7656单位）售价介于50万至100万令吉；接着是27.5%（1万5558单位）价位介于30万至50万令吉。

回看2022年依价格范围出售的房产，44%来自30万令吉以下；31%属于30万至50万令吉的价位；22%是50万至100万令吉价格范围的住宅。

转购50万至100万房产

从数据的起落来看，购屋者对于购买30万令吉以下房产的兴趣下降了，购买50万至100万令吉房产的兴趣却提高了。

这项购屋兴趣转移可能来自个人的财务与信贷能力加强，进而强化购屋能力，另一个原因是由于建筑成本上扬导致房价上升。

去年，柔佛推出最多新楼盘，达1万2390个单位，接着是雪兰莪（1万1542间），首都吉隆坡虽然排在第三，不过只有雪州的一半，录得5927间。

从马来西亚房价指数（MHPI）追踪房价走势，2022年的指数为209.8点，2023年增长3.2%至216.5点，把平均房价从45万2617令吉，推高至46万7144令吉。然而，这项增长率比前一年3.5%来的低。

奖掖奏效滞销单位减30%

值得欢呼的是滞销单位逐渐下降，从2021年的3万6863个单位，价值228亿令吉的高位，2023年降低至2万5816个单位，总值177亿令吉，整体减少了30%。

这证明政府应对滞销产业的奖掖奏效，阻挡了大量的滞销产业进入市场。

细看滞销产业的数据，发现由国家房屋政策所定义的30万令吉以下可负担房屋，去年有最多未售单位，占29.4%（7592单位），值16亿1000万令吉。

接着是50万至100万令吉房产，占29.1%或7523单位，值51亿7000万令吉，然后是30万至50万令吉房产，占25.3%（6528单位、值26亿1000万令吉）。

邓志明说，在通货膨胀加剧的后冠病疫情时代，“可负担”被定义为“30万令吉以下”是否仍适用，确实令人质疑。

因此当局有必要进一步审查，以评估这些未售“可负担”房源，是否位于合适地点、便捷，或有公共交通及城市基础设施支援。

剖析滞销数据发现，86.6%或5万1132间属于在建未售住宅，另13.4%（7926间）未建未售。

30万令吉以下房产占最大份额，其中45.4%（2万3231单位）属于在建未售单位，38.3%（3039单位）是未建未售单位。

高楼住宅主导着滞销房产，47.5%（2万4272单位）高楼住宅处于在建未售，58.8%（4637单位）是未建未售高楼单位。

霹雳的滞销房产超越柔佛、雪州和吉隆坡，录得4598间，按年急剧上升98.9%。接着顺序是柔佛4228间（下降19.6%）、吉隆坡（生3.1%）和雪州（跌7.9%）。

服务式公寓及SOHO戏剧性增长

NAPIC年度报告突显2023年服务式公寓和小型家庭办公室（SOHO）的新供应剧增，政府应该关注这两种商用产业戏剧性增加供应的现象，毕竟大马刚走出产业滞销的困境。

2020年，我国背负这2万3606个滞销单位，总值208亿令吉；接着在2021年，滞销单位上升至2万4295单位，总值微跌至205亿令吉。

服务式公寓的现有库存是37万零10个单位，增长预计为41.5%，意味将有15万3485单位加入现有库存。

SOHO的增长预计为46.3%或2万8462单位，现有库存为6万1483单位。

截至2023年，滞销的服务式公寓按年减少13.1%（2万0825单位），总值按年下降17.6%（166亿令吉）。

店铺单位增4.5%

根据NAPIC，店铺的新供应增长4.5%（2万5543单位）；特建办公楼的新供应上升5.0%（125万平方米）。整体空间有2490万平方米，去年的入驻率维持在78.5%或1950万平方米。

然而，巴生谷和槟城乔治市的特建办公楼租金指数（PBO-RI）呈下行趋势，分别下降0.5点至130.2点及0.2点至126.4点。自2020年以来，乔治市的租金指数连续4年下跌。

柔佛因3大铁路项目助益，即柔新捷运系统（RTS）、轻快铁（LRT）和隆新高铁（HSR），特建办公楼租金指数得以上扬0.1点至130.0点，每平方米平均租金为34令吉19仙。

商场入驻率77.4%

国内33家购物商场的空间增加了6.4%或113万平方米，入驻率甚至更高，达到77.4%，给各类生意占据1370万平方米的空间。

虽然上升的速度缓慢，巴生谷购物中心租金指数（KV SC-RI）仍呈上升趋势，按年增长1.4点至109.7点，平均租金为每平方米97令吉29仙。此前，该指数增长了1.6点。

酒店业增长6.6%

酒店领域，2023年的新供应来自86家酒店，它们为市场贡献了1万8140间客房。去年，酒店业以6.6%的增长率收官，现有库存为3538家酒店，共27万5119间客房。

工业产业方面，2020年开始的冠病疫情使产业市场受困其中，工业产业却展现良好的表现。2023年，工业产业的新供应录得适度的3.3%增长，达到4046个单位。截至2023年，现有工业地产的库存有12万1374个单位。

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大道铁路带旺东海岸
住宅与工业产业均看俏

报道：李治宏

每当谈起国内产业市场，人们一般提到的总是巴生谷（或整个雪隆地区）、槟城和柔佛（柔南尤其新山为主），很少会探讨东海岸三州。

除了雪隆、槟城和柔佛是国内3大主要市场，也因为这些地区的经济发展远比东海岸发达。

但对有兴趣的读者来说，到底东海岸三州的产业市场概况如何？有着哪些投资或置业良机？

国内主要产业咨询公司大马亨利行指出，东海岸三州的住宅与工业产业今年都看俏，料可进一步延续2022年复苏的势头。

其中，彭亨州整体产业市场稳中微升，住宅市场今年料保持稳定，商用产业和工业产业领域也预计维持一定的购兴。

登嘉楼州住宅、商用产业、工业产业和酒店领域今年料有更好表现，但零售产业领域则停滞不前。

吉兰丹州同样是整体产业市场看涨，当中住宅、酒店和工业产业市场今年会有更好的展望，但商用产业和零售产业则料将呆滞。

大马亨利行指出，团结政府的成立或将重建外资对大马的信心，探讨我国的各种投资机遇和商机，尤其是2022年产业市场相对稳定，2023年有望渐入佳境。

“有意善用大马新时代机遇的投资者，受促评估彭亨州基建发展的商机，这方面如果做得好，将促进贸易、增长和与区域经济的融合。

“目前，各项策略性的互联互通项目已经在顺利进行，例如关丹港口扩建计划、吉利地-甘马挽-关丹铁路和苏丹阿末莎机场，还有正在进行的电信、道路和高速公路扩建。

中枢大道成发展关键

另一个基石项目是中枢大道（CSR），它将成为彭亨和东海岸经济区整体经济发展的关键。

北根彭亨汽车园作为绿色汽车工业园的发展项目，也将吸引新的电动汽车制造商进驻彭亨州。

以丹州瓜拉吉赖为起点，一路衔接彭亨仙邦柏朗埃的中枢大道耗资110亿令吉，全长351.3公里，工程分成6个阶段，从瓜拉吉赖开始，连接话望生、彭州的立卑、劳勿、文冬、加叻、新邦柏朗埃，并延伸至森州。一旦建竣，将提高东海岸经济走廊的基本建设和经济活动。

“此外，建议投资者密切关注榴梿、草药和家禽等高价值农业活动。该行业的投资者已开始从彭亨州出口猫山王榴梿至中国和泰国。

“旅游业是另一个潜在的关键领域，全州都有美丽的目的地可供开发，例如蒂蒂旺沙山脉沿线山区的高地，开发成旅游产品和景点后，可提供潜在的丰厚回报。”

留意丹制造业酒店业

至于吉兰丹州，大马亨利行促请投资者留意该州制造业和酒店业的商机。

亨利行指出，彭亨州内的发展商今年料将聚焦清掉一些滞销住宅单位，但也会推出一些新项目。

这主要是州内滞销住宅单位从2022年首季的4459单位，于第三季增至5346单位。

“随着市场恢复信心，彭亨住宅领域或是许多人的潜在投资目标，尤其是旅游区的高楼住宅单位。”

东铁带动工业产业市场

在东海岸铁路项目带动下，东海岸三州的工业产业市场2023年展望会比2022年好。

除了东铁，吉兰丹州工业产业还获得中枢大道及哥打峇鲁唐人坡往返道北的巴仁邦大桥项目加持，需求料持续增加。

2022年首9个月，彭亨工业产业交易价量齐升，其中成交量按年跃升50.9%，总成交额则扬升43.7%。

工业产业成交量是从106单位增至160单位，交易额则从8299万令吉增至1亿1925万令吉。

彭亨的工业产业以售价10万令吉及以下的单位最多转手，其次是售价100万令吉的单位，以及50万至100万令吉的单位。

丹州工业产业同样价量齐升，其中成交量按年飙升120%至22单位，总值劲扬113.7%至3731万令吉。该州工业产业主要集中在哥打峇鲁、话望生、瓜拉吉赖和丹那美拉。

登嘉楼工业产业在2022年首9个月则呈交易量激增，成交额却大跌的走势。该州工业产业成交量按年扬升46.7%，从2021年同期的15个单位增至22个；总值则猛挫81.9%，从前期的2亿4297万令吉大跌至4398万令吉。

大马亨利行指出，这归咎于2021年同期的高基数效应。2021年首9个月，登州有一笔高达2亿3221万令吉的巨额工业产业交易。

扣除这笔巨额交易，2021年同期的成交额其实只有276万令吉，因此2022年首9个月录得的4398万令吉交易额，其实是飙升。

登州工业产业以价位介于50万至60万令吉，以及60万至70万令吉的单位最吃香，分别有6个单位转手。售价百万令吉以上的单位则有3个单位易手。

去年彭登房产亮眼

交易总额皆增逾40%

2022年首9个月，彭亨和登嘉楼州的房产交易量与总额皆激增超过40%。

其中，登州的住宅总成交量按年激增57.1%，总交易额也劲扬49.4%。

彭亨住宅总成交量按年扬升44.3%，从前期的6900单位增至9956单位；总交易额则激增47.8%，从16亿7000万令吉增至24亿7000万令吉。

丹州房产总成交量按年扬升33.1%至5304单位，总成交额则上扬34.6%至8亿8462万令吉。

彭亨商用产业总成交量也飙升70%，但总成交额则下挫29.6%至6亿2920万令吉。

大马亨利行在2023年产业展望报告中指出，这或可归咎于冠病疫情的各项标准作业程序刚松绑，成交的商用产业价格都较低所致。

和住宅市场相反的是，丹州商用产业市场价量齐跌，其中成交量按年下挫25.7%，总成交额则下滑23.5%至1亿2242万令吉。

丹州商用产业市场交投仍以店铺为主，去年首9个月的店铺交易量为128宗，涉及总额8146万令吉，分别占丹州商用产业交易量和成交额的45.7%和66.5%。

在私立特建办公空间方面，市场供应量维持在186万平方尺，租用率则微升至86.9%。

登州商用产业则价量齐升，其中交易量按年激增55.3%至334单位，涉及总额劲扬59.6%至1亿6260万令吉。

亨利行预计登州商用产业市场2023年将有更好表现，尽管除了地点优越的商用产业，整体商用产业市场的租金预计保持不变。

2023年彭亨产业市场关注因素

1）后疫情时代的防疫管控全面大松绑，人们已恢复疫前的生活与工作方式，或将对彭亨产业市场带来积极效应，尤其是金马仑高原和云顶高原等旅游区的高楼房屋项目。

2）利率扬升或减低住宅产业尤其是有地房屋的需求。

2023年彭亨产业市场亮点

1）东铁和在双溪乌拉兴建机场的建议，将打造一个以交通为导向的枢纽，这或将吸引制造业与物流公司到彭亨州投资设厂，带动该州产业市场。

2）关丹港口扩充计划将提升该港口的货柜吞吐量和可让更多船只停泊。

3）关丹洋溢着令人鼓舞的投资环境氛围，尤其是当地基建发展，这将刺激经济增长和加强投资者信心。

2023年丹州产业市场关注因素

1）经历过去3年疫情的一段低潮期，丹州有地房产和高楼住宅（分层建筑物）的需求将增加。

2）现有商用产业尤其是办公楼的设施必须改善和提升，以吸引租户进驻，进而提高租用率。

3）随着所有经济活动如常运作，2023年预计将是零售业复苏的年头。

4）东海岸铁路（ECRL）、中枢大道（CSR）和哥打峇鲁至瓜拉吉赖大道3C配套如火如荼施工当中，将令丹州工业产业的需求缓步增加。

5）随着旅游业的逐步复苏，酒店业是另一个看好的产业次领域。

2023年丹州产业市场亮点

1）多项基建项目如火如荼施工及建议落实，令所有产业领域，尤其是零售产业和工业产业2023年展望更好。

有关项目包括东铁、中枢大道、第三东海岸大道、兰斗班让至哥乐大桥、彭加兰古堡衔接达拜桥梁，以及兰斗班让-哥乐防洪计划第二期。

2）旅游业将重新成为丹州主要收入来源。

2023年登州产业市场关注因素

1）有地房屋市场将进一步复苏。

2）更多商场开业，零售产业领域面临更大挑战。

3）东铁项目催化登州工业产业需求。

4）外国游客重返登州各大著名海岛，酒店业展望令人鼓舞。

2023年登州产业市场亮点

1）东铁项目加持，登州工业产业市场料进一步回温。

2）旅游业将重新成为登州主要收入来源。