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东海岸三州产业市场看俏

By Siang Yoong Lim,

2023年02月18日

大道铁路带旺东海岸
住宅与工业产业均看俏

报道：李治宏

每当谈起国内产业市场，人们一般提到的总是巴生谷（或整个雪隆地区）、槟城和柔佛（柔南尤其新山为主），很少会探讨东海岸三州。

除了雪隆、槟城和柔佛是国内3大主要市场，也因为这些地区的经济发展远比东海岸发达。

但对有兴趣的读者来说，到底东海岸三州的产业市场概况如何？有着哪些投资或置业良机？

国内主要产业咨询公司大马亨利行指出，东海岸三州的住宅与工业产业今年都看俏，料可进一步延续2022年复苏的势头。

其中，彭亨州整体产业市场稳中微升，住宅市场今年料保持稳定，商用产业和工业产业领域也预计维持一定的购兴。

登嘉楼州住宅、商用产业、工业产业和酒店领域今年料有更好表现，但零售产业领域则停滞不前。

吉兰丹州同样是整体产业市场看涨，当中住宅、酒店和工业产业市场今年会有更好的展望，但商用产业和零售产业则料将呆滞。

大马亨利行指出，团结政府的成立或将重建外资对大马的信心，探讨我国的各种投资机遇和商机，尤其是2022年产业市场相对稳定，2023年有望渐入佳境。

“有意善用大马新时代机遇的投资者，受促评估彭亨州基建发展的商机，这方面如果做得好，将促进贸易、增长和与区域经济的融合。

“目前，各项策略性的互联互通项目已经在顺利进行，例如关丹港口扩建计划、吉利地-甘马挽-关丹铁路和苏丹阿末莎机场，还有正在进行的电信、道路和高速公路扩建。

中枢大道成发展关键

另一个基石项目是中枢大道（CSR），它将成为彭亨和东海岸经济区整体经济发展的关键。

北根彭亨汽车园作为绿色汽车工业园的发展项目，也将吸引新的电动汽车制造商进驻彭亨州。

以丹州瓜拉吉赖为起点，一路衔接彭亨仙邦柏朗埃的中枢大道耗资110亿令吉，全长351.3公里，工程分成6个阶段，从瓜拉吉赖开始，连接话望生、彭州的立卑、劳勿、文冬、加叻、新邦柏朗埃，并延伸至森州。一旦建竣，将提高东海岸经济走廊的基本建设和经济活动。

“此外，建议投资者密切关注榴梿、草药和家禽等高价值农业活动。该行业的投资者已开始从彭亨州出口猫山王榴梿至中国和泰国。

“旅游业是另一个潜在的关键领域，全州都有美丽的目的地可供开发，例如蒂蒂旺沙山脉沿线山区的高地，开发成旅游产品和景点后，可提供潜在的丰厚回报。”

留意丹制造业酒店业

至于吉兰丹州，大马亨利行促请投资者留意该州制造业和酒店业的商机。

亨利行指出，彭亨州内的发展商今年料将聚焦清掉一些滞销住宅单位，但也会推出一些新项目。

这主要是州内滞销住宅单位从2022年首季的4459单位，于第三季增至5346单位。

“随着市场恢复信心，彭亨住宅领域或是许多人的潜在投资目标，尤其是旅游区的高楼住宅单位。”

东铁带动工业产业市场

在东海岸铁路项目带动下，东海岸三州的工业产业市场2023年展望会比2022年好。

除了东铁，吉兰丹州工业产业还获得中枢大道及哥打峇鲁唐人坡往返道北的巴仁邦大桥项目加持，需求料持续增加。

2022年首9个月，彭亨工业产业交易价量齐升，其中成交量按年跃升50.9%，总成交额则扬升43.7%。

工业产业成交量是从106单位增至160单位，交易额则从8299万令吉增至1亿1925万令吉。

彭亨的工业产业以售价10万令吉及以下的单位最多转手，其次是售价100万令吉的单位，以及50万至100万令吉的单位。

丹州工业产业同样价量齐升，其中成交量按年飙升120%至22单位，总值劲扬113.7%至3731万令吉。该州工业产业主要集中在哥打峇鲁、话望生、瓜拉吉赖和丹那美拉。

登嘉楼工业产业在2022年首9个月则呈交易量激增，成交额却大跌的走势。该州工业产业成交量按年扬升46.7%，从2021年同期的15个单位增至22个；总值则猛挫81.9%，从前期的2亿4297万令吉大跌至4398万令吉。

大马亨利行指出，这归咎于2021年同期的高基数效应。2021年首9个月，登州有一笔高达2亿3221万令吉的巨额工业产业交易。

扣除这笔巨额交易，2021年同期的成交额其实只有276万令吉，因此2022年首9个月录得的4398万令吉交易额，其实是飙升。

登州工业产业以价位介于50万至60万令吉，以及60万至70万令吉的单位最吃香，分别有6个单位转手。售价百万令吉以上的单位则有3个单位易手。

去年彭登房产亮眼

交易总额皆增逾40%

2022年首9个月，彭亨和登嘉楼州的房产交易量与总额皆激增超过40%。

其中，登州的住宅总成交量按年激增57.1%，总交易额也劲扬49.4%。

彭亨住宅总成交量按年扬升44.3%，从前期的6900单位增至9956单位；总交易额则激增47.8%，从16亿7000万令吉增至24亿7000万令吉。

丹州房产总成交量按年扬升33.1%至5304单位，总成交额则上扬34.6%至8亿8462万令吉。

彭亨商用产业总成交量也飙升70%，但总成交额则下挫29.6%至6亿2920万令吉。

大马亨利行在2023年产业展望报告中指出，这或可归咎于冠病疫情的各项标准作业程序刚松绑，成交的商用产业价格都较低所致。

和住宅市场相反的是，丹州商用产业市场价量齐跌，其中成交量按年下挫25.7%，总成交额则下滑23.5%至1亿2242万令吉。

丹州商用产业市场交投仍以店铺为主，去年首9个月的店铺交易量为128宗，涉及总额8146万令吉，分别占丹州商用产业交易量和成交额的45.7%和66.5%。

在私立特建办公空间方面，市场供应量维持在186万平方尺，租用率则微升至86.9%。

登州商用产业则价量齐升，其中交易量按年激增55.3%至334单位，涉及总额劲扬59.6%至1亿6260万令吉。

亨利行预计登州商用产业市场2023年将有更好表现，尽管除了地点优越的商用产业，整体商用产业市场的租金预计保持不变。

2023年彭亨产业市场关注因素

1）后疫情时代的防疫管控全面大松绑，人们已恢复疫前的生活与工作方式，或将对彭亨产业市场带来积极效应，尤其是金马仑高原和云顶高原等旅游区的高楼房屋项目。

2）利率扬升或减低住宅产业尤其是有地房屋的需求。

2023年彭亨产业市场亮点

1）东铁和在双溪乌拉兴建机场的建议，将打造一个以交通为导向的枢纽，这或将吸引制造业与物流公司到彭亨州投资设厂，带动该州产业市场。

2）关丹港口扩充计划将提升该港口的货柜吞吐量和可让更多船只停泊。

3）关丹洋溢着令人鼓舞的投资环境氛围，尤其是当地基建发展，这将刺激经济增长和加强投资者信心。

2023年丹州产业市场关注因素

1）经历过去3年疫情的一段低潮期，丹州有地房产和高楼住宅（分层建筑物）的需求将增加。

2）现有商用产业尤其是办公楼的设施必须改善和提升，以吸引租户进驻，进而提高租用率。

3）随着所有经济活动如常运作，2023年预计将是零售业复苏的年头。

4）东海岸铁路（ECRL）、中枢大道（CSR）和哥打峇鲁至瓜拉吉赖大道3C配套如火如荼施工当中，将令丹州工业产业的需求缓步增加。

5）随着旅游业的逐步复苏，酒店业是另一个看好的产业次领域。

2023年丹州产业市场亮点

1）多项基建项目如火如荼施工及建议落实，令所有产业领域，尤其是零售产业和工业产业2023年展望更好。

有关项目包括东铁、中枢大道、第三东海岸大道、兰斗班让至哥乐大桥、彭加兰古堡衔接达拜桥梁，以及兰斗班让-哥乐防洪计划第二期。

2）旅游业将重新成为丹州主要收入来源。

2023年登州产业市场关注因素

1）有地房屋市场将进一步复苏。

2）更多商场开业，零售产业领域面临更大挑战。

3）东铁项目催化登州工业产业需求。

4）外国游客重返登州各大著名海岛，酒店业展望令人鼓舞。

2023年登州产业市场亮点

1）东铁项目加持，登州工业产业市场料进一步回温。

2）旅游业将重新成为登州主要收入来源。

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购屋者最怕水灾及土崩

By Poh Gin,

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会（三）

未来业主或考虑支付更高保费
应对气候变化和自然灾害

PropertyGuru预测，2023年将有4大趋势，会影响大马产业市场的走势。

这4大趋势，分别是（一）环境问题将影响购房者的偏好、（二）外国投资者的投资行动将刺激产业市场、（三）经济前景的恶化可能影响销量，以及（四）经济数字化有助于产业增长。

随着2021年底和2022年初的洪水造成高达61亿令吉的损失和破坏，目前有更多大马人关注洪水灾害。

2022年的消费者情绪研究显示，92%的受访者强调住宅被淹是他们最关注的问题，83%的受访者则担忧山体滑坡。

由于购屋者都倾向于寻找地势较高的地点，洪水易发地区的房产价格可能会大幅下跌。未来业主或将考虑支付更高的保费来应对气候变化和自然灾害所带来的影响。

前朝大马一家政府推出的大马高级签证计划（PVIP），旨在吸引更多的外国投资者，以刺激经济并提高国内就业机会。根据政府发布的数据，此签证的申请程序于2022年10月1日开始，首周就收到了2万份申请。

尽管我国的生产力有所提高，2023年财政预算案也预计大马经济明年将增长4至5%，但俄乌冲突和中国经济放缓使购屋者处于不太理想的境地。虽然预期增长放缓，但要价可能会偏高，买卖双方的价格差距预计会扩大。

另外，大马数字经济是主要的经济支柱，占国内生产总值（GDP）22.6%，预计到了2025年将提高至25.5%。随着政府支持数字化、运用科技和创新的举措，国内企业和个体将能从更高水平的生产力、就业机会和财富创造中受益，进而支持房地产市场的需求和价格的长期增长。

合适地点建屋免滞销

王秀凤强调，未来须关注的是房产供应量，建议政府不要批准发展商在不合适的地点，如无大道、交通不便利、没有就业机会和学校等的地区兴建房产，因为这只会导致更多的房屋滞销。

李乃佳则认为，政府欲解决滞销问题，或许可为首购族提供奖掖，同时应鉴定合适的供应数量。

他说，其研究发现，滞销房产似乎均匀分布在各个不同的地区，而且绝大部分的滞销房产，都是售价50万令吉以上的单位。

符志恒说，滞销是不健康的现象，但须知滞销问题是累积而来的，有些房产滞销甚至10或20年。出现滞销现象，主要是突然增加许多房产计划，以致有许多房产不能及时卖出。

谢尔顿（右 下 图 ）主持线上研讨。上排左起李乃佳 、王秀凤及符志恒。

高档房产减少 难吸外国买家

“有不少新加坡人想在大马投资，但今年却未有太多的高级住宅。”

王秀凤相信，明年不会有太多的外国投资者来马置产，因为今年国内推出的高档房产项目似乎寥寥无几，也许是因为发展商意识到市场还未做好准备，因此暂时搁置高档房产项目。

她说，事实上莱坊有接获不少来自韩国、新加坡及香港产业代理的询问，尤其是新加坡的房产税增加，导致房产价格提高不少。

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购屋力下滑 千禧一代要援助

By Poh Gin,

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会（二）

若没经济援助，
没有能力买房

根据2022年下半年消费者情绪研究，在PropertyGuru上的大马人买房能力评分从今年上半年的62点，于下半年下滑至56点，跌了6个点。

同一研究中，超过一半的受访者强调，他们清楚自己不符合资格申请政府可负担房屋计划，然而若没有经济援助，他们没有能力买房。

谢尔顿

谢尔顿表示，PropertyGuru认为，购房能力是千禧一代重点关注的问题，购房者可能会寻求政府援助，以期能成功置业。然而，该网站也指出，虽然政府的最新措施和潜在的预算案重新修订，有助于缓解年轻购屋者面临的一些成本压力，但仍有部分社会阶层没能得到援助。

房贷审核严谨

对于有能力买房产的人，他建议，在未来可能加息和不确定的经济环境下，购房者在买房时应为自己建立缓冲，也需管理个人的信用评分，以获得贷款或重建良好的信用记录。因为银行将会谨慎审核购房贷款申请，以避免不良贷款的情况发生。

“至于寻求出售产业的人来说，寻找一套替代房屋可能也是另一个挑战，因为此时的要价会更高。”

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建材涨成本高 房价难望下跌

By Poh Gin,

2022年12月16日

2023年产业市场展望线上研讨会（一）

购屋者抱持观望态度，
再决定是否买房

经济放缓下，产业价格通常会下行，但由于受建筑成本高涨的影响，国内屋价明年难望下跌。

发展商美景控股（MKH，6114，主板产业股）产品研究与开发主管符志恒表示，本身研究大马房产价格指数多时，不曾见过该指数有下跌的情况，相信明年房价可能出现增长放缓或停滞不前的现象，但不会有下降的趋势。

大马莱坊（Knight Frank Malaysia）执行董事王秀凤指出，从成本的角度而言，由于受到建材昂贵及利率上升的影响，建筑成本已逐步升高。

然而，产业发展毕竟终归是一门生意，若发展商不提高房屋价格，在可负担房屋与高档房产的销售之间取得一个平衡点，那么其获利将会降低，甚至无利可图。

他们是在参与房地产科技公司PropertyGuru有关2023年产业市场展望的线上研讨会时，异口同声的这么表示。PropertyGuru也在该研讨会上，公布《2023年大马产业市场展望报告》。

谢尔顿（右 下 图 ）主持线上研讨。上排左起李乃佳 、王秀凤及符志恒。

销售下跌价格却扬升

事实上，尽管产业需求已放缓，但本地产业价格持续扬升。

PropertyGuru在该报告中指出，尽管与去年相比之下，今年的销售需求指数环比下跌了6.4%，销售价格指数却扬升3.3%，这与当前的经济情况吻合，即尽管市场需求放缓，产业价格仍持续上涨。

PropertyGuru DataSense房地产智能部主管李乃佳博士表示，经济放缓和国行升息带来的不确定性，不会影响购屋者的买房意愿，但购屋者或将花费更多的时间观察情况，再决定是否买房。“买房的成本很高，有迹象显示，年轻人会倾向租屋，而不选择买房。”

预算案待修订 消费者按兵不动

根据PropertyGuru《2023年大马产业市场展望报告》，本地产业市场2023年走向复苏的过程中将持续面临挑战，这是由于国内经济和政治局势持续不稳定，导致消费者整体信心低迷。

PropertyGuru大马区经理谢尔顿今日发布该报告时指出，鉴于2023年财政预算案将重新修订，大马人在购买产业上将继续按兵不动。

同时，千禧一代的购房能力、环境问题和经济数字化，将是影响2023年房地产市场的因素之一。

他说，即使我国今年4月重开边界，产业市场的生产水平获得提高且稳步改善，但上述报告预测，由于公共政策、联邦政府的奖掖和经济前景存在很大的不确定性，未来一年将充满挑战。

“由于这些不确定性，我们很难对新一年的市场走势作出精准预测。虽然我们已看到了逐渐复苏的趋势，2022年上半年的整体交易价格与前一年相比呈上升状态，但我们同时也观察到了消费者谨慎的行为，这是因为他们正等待2023年预算案的修订。”

他表示，根据PropertyGuru的大马产业价格指数显示，自2021年以来大马产业价格上涨3.3%，有关指数是通过产业列表来追踪价格走势。这与房屋均价不停上涨的趋势相反，随着拥屋计划（HOC）结束，市场需求转弱。

今年下半年的销售需求指数环比上升了7.9%，反映出产业市场需求放缓，但仍有平稳增长的势头。

“需求指数下降，可能是因为潜在购屋者继续对于通货膨胀和更高的借贷成本抱持谨慎态度，目前还不能确定何时能看到改善，因为大马不仅正走在经济复苏的道路上，同时还处于第15届大选后政治格局的巨大变化中。”

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上半年房市 交易大涨逾三成

By Poh Gin,

2022年09月20日

房市价量齐升，
可负担住宅卖最多！

比起去年还处于各种“行动管控令”，我国今年上半年的房市可说是“回春”了！

根据产业估价及服务局（JPPH）旗下的国家产业资讯中心（NAPIC）最新数据，在今年上半年，我国房市共成交了18万8002宗交易，按年增加34.5%！

在成交量增长的同时，成交额也同时大幅提高，按年增长36.1%至844亿令吉。

住宅占六成

财政部副部长拿督莫哈末沙哈出席“2022年上半年产业市场报告推介礼”时指出，所有产业次领域如住宅、商用、工业、农业和开发用地，都见“量”和“值”升温。

从数据来看，住宅依然是整体产业领域的主要支柱，在上半年共有61.8%的成交量是来自住宅单位，并贡献总成交额的54.1%。

商用产业则卖出了1万5168个单位，占总成交量的8.1%，成交额则达140亿2000万令吉，为总成交额贡献16.6%。

来源：NAPIC

若从价格来看，30万令吉以下的成交量最高，共卖出了11万4092个单位，按年上涨34.7%。

可负担屋最吃香

住宅领域方面，同样是30万令吉以下的房子最吃香，成交量按年增加24.3%至6万5250间；30万至50万令吉的价位共有2万7480宗交易，比去年同期多出了23.%。

稍微高档一些的50万至100万令吉住宅单位，也有1万7741间易手，按年增加36.3%；百万豪宅成交量则按年多了36.3%至5707间，证明富豪们的买气也有所回温。

同时，据莫哈末沙哈所说，槟城、吉隆坡、柔佛和雪兰莪占全国住宅总数的约47%。

商用产业的方面，30万令吉以下以及50万至100万令吉这两个价位最吃香，分别都有超过4000间卖出。

从州属来看，雪兰莪的产业成交量最高，超过3万6000宗；排名在第二和第三的则是霹雳和柔佛。

办公楼空置率近30%

莫哈末沙哈也提及，在策划新的发展项目前，建议先参考由NAPIC所开发的大马滞销产业查询系统（UPESM）网站，以及展开全面可行性研究，确保所做出的决定正确，不会带来滞销的问题。

莫哈末沙哈也说，特建办公楼和商用产业供应情况也面临日益严峻的挑战，在今年首半年，全国拥有逾1800万平方尺的私人办公室空间，入驻率为70.8%，意味着有近30%或530平方尺是空置的。

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除了住房，这些房产也吃香！

By Poh Gin,

2022年07月1日

除了住宅房屋，
你还想投资何类房产？

谈到产业市场，普通老百姓可能主要着重于住宅房屋；但其实在非住宅产业中，商用地产也颇受投资者欢迎。

产业咨询公司大马莱坊近日发布了《2022年大马商用产业投资信心调查报告》发现，未来2至3年内，投资者们对“另类投资”的风险偏好更高。

大马莱坊研究与咨询执行董事王美珍说，这些另类投资包括服务式住宅/酒店、共享工作空间/灵活办公室、老年人住所/养老院，以及数字中心。

而且，他们也不止将目光锁定在最发达的巴生谷，沙巴、柔佛和槟城都是热门投资地点。

整体调查显示，物流和工业产业依然是国内产业领域的宠儿。王美珍指出，受访者认为这两个次领域和医疗保健产业，在未来12个月会经历最快的复苏。

其中，酒店或休闲场所、办公楼和零售等传统领域，也被视为一项长期投资。

物流、工业、医疗最看好

超过三分二的受访者（76%）预计工业和物流领域将在2022年实现资本增值，57%的受访者则预计医疗保健领域会同样增值。

收益率方面，68%受访者预计物流次领域的收益率会增加，而医疗保健和工业次领域的收益率预计会更高。

64%受访者表示，可预见的是，租金上涨的观点具有可比较性，并预计物流物业的租金即将上涨。53% 还同意工业次领域的预期增长，符合了这两个次领域不断增长的需求空间。

另外，受访者们对于这两个次领域的入住率也有相似的预期。

由于供应一直多于需求，入住率和租金面临持续的压力，因此办公空间的占用率将预计减少，而这些观点在市场本身的预测中得到了印证。

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排屋，还是买家最爱！

By Poh Gin,

2022年04月8日

当你买屋子时，
你喜欢排屋还是公寓？

国家产业资讯中心（NAPIC）最新的《2021年产业市场报告》显示，我国房市去年虽然还没回到冠病疫情前的水平，但已经开始释放改善讯号。

数据显示，去年整个产业市场共有30万497总宗交易量，按年增长1.5%；而总值达1448亿7000万令吉，增长21.7%。

而交易量最高的州属是雪兰莪，以4万8755宗交易占24%的比例，总值高达264亿9000万令吉，是全国的34.4%。

雪隆住房交易量大增

若细分产业领域，住房的占比最高，是全国总交易量的66.2%，共有19万8812宗，价值769亿令吉。

槟城、雪兰莪、吉隆坡和霹雳州皆有所增长；雪隆更是有双位数涨幅，分别为16.3%和10.7%；但柔佛的交易量则下跌2.4%。

那在住房中，那种类型最最吃香呢？答案是普遍受大家喜爱的排屋。

根据数据，排屋占住宅总交易量的43%，其次是住宅地皮和高楼单位，分别占约15%的比例。

今年重拾动力

报告指出，尽管充满挑战，国内产业市场可望在今年恢复动力。

再者，从4月1日起我国转为“地方病”疫情阶段，政府取消各种商业限制及国门重开，有望进一步改善国内经济活动。

“随着经济步入正轨，产业市场表现也将走上相同轨道。宽松的政策、良好执行2022年财政预算案所有措施及正确实施第12大马计划下的策略，预计将支持产业市场增长。

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我国还有3.7万滞销屋

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霹雳产业市场活跃 怡保居冠

By Yee Ni,

2022年04月4日

报道：李治宏

霹雳产业逐步复苏，
推可负担房屋！

提起国内产业市场，一般的焦点不外是巴生谷、柔佛或槟城，鲜少谈到处于雪隆和槟州之间的霹雳州。

然而，怡保在2021年上半年的房屋成交量位居全国之冠，力压巴生、蒲种、蕉赖和加影等雪隆房产市场热点，顿时令人侧目。

放眼2022年，一直被市场忽略的霹雳州产业市场，又料将呈现怎样的走势？各产业次领域有哪些投资潜能和目标？

PropertyGuru DataSense的数据指出，去年上半年全国5大最多交易量的房产热点，居首的怡保有527间成交，中位价29万6000令吉。

怡保市长鲁迈兹早前在怡保市政厅月常会议致词时提到怡保的上述表现，指怡保写下全国房产最高成交量，原因很简单，即怡保作为霹雳州首府，不仅房屋中位价低，而且因为拥有许多设施和休闲区，而被视为“热点”。

怡保也是经济发展蓬勃的地区之一，最新进展是霹雳州已经提交了一份在怡市发展轻快铁的提案。

事实上，2021年首9个月，霹州房产交投最活跃的地区，分别是怡保所在的近打县、实兆远所在的曼绒县，以及太平所在的拉律马登县。

跨国产业顾问公司大马亨利行指出，2022年，霹州住宅市场成交量料将逐步增长，价格也将保持稳定。

这是因为发展商料将聚焦于清掉手中的存货，以及逐步推介之前展延推出市场的房产单位。

滞销房产料增加

不过，随着新增的房产供应量料将录得双位数增长，销售率却没有同步扬升，霹州今年的滞销房产数量料将增加。

数据显示，霹州去年上半年新推出的房产项目按年剧减83%，新推出的单位大部分是双层和三层排屋，而滞销房产数量和总值都有所减少。

亨利行认为，在霹雳中部，投资者可放眼怡保翠林城（Bandar Seri Botani）、怡保双威城（Bandar Sunway Ipoh）和美露拉也（Bandar Meru Raya）；而在霹雳西部，有潜能的地区包括华都牙也、斯里依斯干达和曼绒。

霹雳南部的重点地区包括丹绒马林、打巴、安顺和峇眼拿督，霹雳北部则是太平和甘文丁。

霹州去年首9个月房产成交量和总值分别按年微跌0.1%和2.3%，主因是2020年同期的较高比较基础所致。2020年首9个月，州内房产交易量和总值，分别比2019年同期按年增长5.3%和14.2%。

大部分交投集中在售价10万令吉以下，以及介于10万至30万令吉的房屋。单层排屋销量最多，接着是住宅空地和双层排屋。

工业产业售价上扬

整体而言，去年首9个月，霹州产业交易量和总值分别按钮年下跌8.5%和6.7%。其中，成交量从2020年同期的2万5564单位下跌至2万3383单位，总值则从58亿令吉 减少至54亿令吉 。

然而，州内各产业次领域几乎已全面复苏，其中住宅和商用产业价格呈稳定走势，工业产业售价则稳步上扬。

霹拨12亿推可负担屋

为了刺激产业市场，霹州政府祭出一些富吸引力的措施，包括拨款12亿令吉推出可负担优质房屋，迎合各阶层人民，尤其是低收入群体需求。

其中包括耗资5亿令吉，在人民房屋计划下兴建1万4000间廉价屋，3亿1500万令吉兴建3000单位人民亲善房屋，1亿2500万令吉兴建廉价和中低价分层地契房屋，以及3亿1000万令吉兴建公务员房屋。

州政府也为房屋首购族提供房屋贷款和转名印花税豁免优惠，直到2025年12月31日为止；以及扩大先租后拥（RTO）至一马人民房屋计划（PR1MA），涉及总额逾10亿令吉。

工业产业展望令人鼓舞

大马亨利行指出，基于霹州政府通过该项目大举招商引资，积极引入外来直接投资，霹雳工业产业领域今年展望令人鼓舞。

霹州政府在第12大马计划下向首相署经济策划单位提呈了1389项优先发展项目，总体项目的上限数额为275亿8000万令吉，预计将带动州内产业领域，尤其是工业产业的发展。

银谷科技园成催化剂

其中，从2021年开始动工，预计2024年完成的银谷科技园（Silver Valley Technology Park），将是州内工业产业和整体经济发展的催化剂。

这个坐落在珠宝（Chemor），占地1139.2公顷的新工业园，将聚焦于高增值制造业和数字经济活动，包括电气和电子、医疗设备和制药、无人机系统、智能农业和数字经济领域，预计将吸引140亿令吉私人投资，创造约1万3000个就业机会。

该项目由北部经济走廊执行机构负责发展，将成为霹州拥抱工业4.0，催化高科技制造业发展的驱动力。

7大工业园受瞩目

除了银谷科技园，亨利行指出，计划今年涉足霹州工业产业领域的投资者，可以放眼另外7大工业园。

这7大工业园，分别是大石工业园、万里望工业园、孟加兰工业园、甘文丁莱雅工业园、红土坎港口工业园、务边工业园和丹绒马林工业园。

亨利行指出，尽管过去2年疫情以来，电子商务、网购和物流行业大热，但霹州工业产业并未因此被带动起来，州内工业产业仍大多用于制造、储存和配送等传统用途。

去年首9个月，霹州工业产业交易量按年增长13%，交易总值更按年飙升92%。

大部分交投集中在售价50万至100万令吉，以及100万令吉以上的工业产业。

霹州首府怡保所在的近打县，毫无意外的是州内工业产业交投最活跃的地区。

大部分买家偏爱工业空地和独立式厂房，接着是半独立式厂房和货仓。

去年霹州值得一提的工业产业交易，是大马交易所上市公司AGESON公司（AGES，7145，主板建筑股）去年10月底宣布以2亿7878万令吉，脱售霹雳马登巴冷工业地段，给中国浙江国荣数字经济集团。

商用产业逐步复苏

就如住宅产业一样，霹州商用产业领域料将于今年逐步复苏。

事实上，去年首9个月，霹州商用产业已“价量齐升”，交易量和涉及总额分别按年增长14.3%和11.3%。

然而，这个表现仍低于2019年，即疫情爆发前的水平。

和吉隆坡等大城市不同的是，霹州商用领域在过去两年的多次行动管控令期间，受到的冲击没那么大，而且只是短暂影响。

当管控令解除，各经济领域重启后，之前居家作业的上班族返回公司上班，令州内各办公楼恢复往日的生气。

酒店零售业“重生”

随着国门4月1日全面重开，以及政府为国人在国内旅游住宿提供1000令吉的个人所得税减免，霹州酒店和零售业今年料“重获新生”。

旅游业很大程度依赖国内外游客，过去2年外国游客无法入境，如今他们将重返，无疑对陷入谷底已久的旅游、酒店和零售业注入强心剂。

根据国家产业资讯中心，当局已拨款2590万令吉翻新与提升旅游设施，以优化旅游业的潜能发挥，霹州多个著名旅游景点，例如太平动物园、华都牙也凯莉古堡等，料是主要受惠者之一。

与此同时，随着各大购物商场的人潮与日俱增，州内零售领域恢复疫前荣景，指日可待。

尽管疫情今年2月大反弹后导致许多消费者忧心忡忡，但无损霹州购物商场和零售业的复苏。

2021年上半年，霹州购物商场的整体租用率只是稍微下跌0.1%，租金率也保持平稳。

亨利行认为，尽管在国人经过过去2年的长期封锁后，积压已久的旅游意愿很强，许多国人去年10月解除跨州禁令后纷纷到国内各地观光，霹州酒店业料将比零售业更快复苏，但对产业投资者而言，零售业才是他们投资的焦点。

这是因为酒店和零售业两者相较之下，零售产业可带来长期租金收入，而酒店业的复苏高度仰赖外国游客是否大举重返。

亨利行指霹州办公产业较具投资潜力的地区，包括吉灵当（Greentown）、Ipoh SOHO、桂和园、新板、太平、甘文丁、巴里文打、曼绒和安顺。

零售产业潜能较佳的投资和营运地点包括翠林城Botani Village综合商业中心、近打城永旺、怡保百利、曼绒永旺、甘文丁永旺及太平广场。

至于酒店投资，较富潜力的地区包括怡保市中心、红土坎、曼绒、邦咯岛、太平、安顺、峇眼拿督、务边和皇家柏隆热带雨林。

霹州产业2022年看点

● Ageson控股私人有限公司与霹雳州务大臣机构（Perak Menteri Incorporated）在马登巴冷县展开的占地192.23公顷综合发展项目，涵盖政府机构与行政单位、工业、商用产业和房屋，发展总值8亿7990万令吉，预计费时15年内全面完成。

● Lagenda产业（LAGENDA，7179，主板产业股）与霹雳前进（MJPERAK，8141，主板产业股）在打巴进行占地92.97公顷的可负担房屋项目，涵盖1374单位单层排屋、264单位双层店屋、油站、霸级市场和办公楼。

● 耗资1亿零500万令吉的天然气输送管网络可能会扩充，包括兴建一条连接美罗瓜拉美金至丹绒马林宝腾汽车城，全长62公里的全新链接。

● 霹州政府计划兴建一座新机场，以及扩充怡保苏丹阿兹兰莎机场跑道，以迎合国内投资者和外国医疗旅客的需求。

 

Categories趋势

国门重开 南马产业好景在“望”

By Poh Gin,

2022年03月28日

报道：李治宏

柔州房市逐渐走出疫情谷底，
与全国房产走势一致。

经历了去年11月马六甲州选和今年3月柔佛州选，南马经济和产业市场是否出现了任何转变？有什么投资机遇？

个别产业领域方面，住宅、办公、工业、零售和酒店领域，会呈现怎样的走势？

南马三州当中，柔佛经济和产业市场向来是龙头老大，但森美兰和马六甲产业市场会否迎头赶上，有什么看点？

整体而言，柔州产业市场今年料稳健复苏，甲州产业料将伴随旅游业反弹，森州产业则料可重拾勇态。

个别领域方面，柔州住宅市场尤其是有地房产料将有所起色，服务式公寓/小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SOHO）/共管公寓则继续受供应持续过剩和严重滞销所困。

柔州办公市场料持稳，因预计不会有太多新的办公空间；工业产业领域则料持续增长，依然是最耀眼的产业次领域。

柔州酒店和零售领域随着国门重新全面开放，外国人在不太麻烦的条件下重新入境我国，有望持续复苏。

同样的，马六甲住宅市场今年前景料比去年乐观、工业产业保持稳健，商店和办公市场料将渐入佳境，酒店业也有望恢复常态。

不过，甲州购物商场则料将继续面对各种挑战。

森州方面，住宅市场料不如去年般蓬勃、工业产业和商用产业双双有望更上一层楼。

回顾去年首9个月，南马3州产业交投都出现量跌价升的局面。

其中，柔州产业总成交量按年下跌1.9%，从2万5128单位跌至2万4657单位；但总成交额却增长8.5%，从114亿令吉 增至123亿令吉。

管控令拉低成交价量

甲州产业总成交量延续2020年跌势，去年首9个月按年下跌5.6%至9118单位；然而，总成交额按年增长8.7%至31亿令吉。

事实上，去年上半年，甲州产业成交量和总值分别按年劲扬12.2%和19.7%，但第三季却大幅下跌，并拉低去年首9个月的总成交量和总值数据，主要归咎于去年6月15日实行的行动管控3.0（MCO 3.0）。

甲州进行中或即将动工的大型发展项目，包括一帆风顺（The Sail）、亞昕喜來城馬六甲（The Rise）和伯乐城市（Taman Botani Parkland）等。

森州去年首9个月产业总成交量按年微跌2.9%，但总值却扬升19.4%，从2020年同期的34亿令吉增至40亿令吉。

去年首3个季度，平均每季成交量约为3464单位；而在疫情爆发之前，即2018和2019年，则分别是平均每季度4413和4057单位。

森州产业较蓬勃发展的地区，料仍将是芙蓉-吉隆坡国际机场走廊和汝来，坐落在这个地带内的著名大型发展项目，包括金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）发展的达城（Bandar Sri Sendayan）、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）发展的安斯黛儿镇（Bandar Ainsdale）、IJM置地（IJMLand）发展的芙蓉新城高苑（S2 Heights），以及布特拉入来（Putra Nilai）和汝来乌达玛（Nilai Utama）。

柔州房市：

新山房产交投最活跃

2021年全年，柔州房产市场已逐渐走出疫情的谷底，与全国房产走势一致。

利好因素包括2020至2021年期间推行的拥屋计划（HOC）、利率持续处于记录新低、冠病疫苗接种率高，以及经济领域逐步重启。

2020年，柔州房产交易量和总值分别按年下挫23.8%和24.6%；2021年首9个月，成交量按年下跌5%，但交易总额却微增2%。

新山的房产交投最活跃，接着是哥打丁宜和笨珍。新山大部分的住宅交投仍集中在双层及三层排屋，接着是单层排屋。不过，哥打丁宜和笨珍的情况则是恰好相反。

售价50万至100万令吉的房屋最受落，接着是30万至40万令吉，以及40万至50万令吉的住宅。

部分新楼盘或涨价25%

发展商为清理未售出的房屋，有者推出先租后售（Rent to Own）配套，有者则提供诱人的各种优惠和折扣。

大马亨利行指出，发展商去年下半年纷纷推出售价介于50万至70万令吉的有地房屋，这股趋势料将延续至今年。

不过，随着建筑材料成本扬升，部分新推出的房产售价或将调高10至25%。

去年首9个月，柔州滞销房产从2020年的6509单位稍增至6166单位（不包括商业地契的SOHO和服务式公寓）。柔州滞销房产仍以高楼住宅，例如SOHO和服务式公寓为主，大部分坐落在依斯干达公主城。

滞销房产增幅放缓

这些高楼住宅以外国买家为目标，但今年4月之前，外国购屋者和投资者无法入境，令这些房产在无人问津下持续滞销。尽管马来西亚我的第二家园（MM2H）计划喊停一年后重启，但大幅提高的门槛，令外国买家望门兴叹。

大马亨利行预计，柔州滞销房产今年将持续增加，但增幅有所缓和。

大马与新加坡在陆路疫苗接种者旅游通道（VTL）措施下互相开放边境，以及大马4月1日重开国门，外国买家有望逐步重返大马，是刺激柔州房产市场复苏的最大利好因素。

森甲房市：

甲成交量微跌 总值增至17亿

房产市场是马六甲州产业领域的火车头，并料在今年继续引领甲州产业领域复苏。

尽管去年首9个月，甲州房产成交量按年稍微下跌1.5%，但成交总值却按年增长9.8%至17亿令吉。

不过，相较于 2020年，售价50万令吉以下的房产需求下跌，或可归咎经济放缓和人们担心工作不保下谨慎消费，买气也相应下跌。

去年首9个月，甲州新推出的房产共有2488单位，1020单位或41%已卖出，这比2020年的39.6%来得高（推出1100单位，卖出436单位）。其中，第三季推出的740单位，更卖出63.65%或471单位。

行动管控令3.0结束和当局放宽防疫标准作业程序，是甲州新房产销量扬升的主因。当然，HOC和各项优惠也居功不小。

发展商去年提交的新发展项目申请也有所增加，这显示今年首季甲州新楼盘料持续增加。此外，发展商也大举收购更多地库，准备在未来推出更多新项目。

 

森两三层排屋最热

森州房产去年首9个月价量齐升，成交量和总值分别按年增长4.6%和18%。

大部分交易集中在售价10万至30万令吉的房产，双层至三层排屋最受落，接着是单层排屋。地区方面，芙蓉和波德申的房产交投最活跃。

森州发展商聚焦清理现有存货，而非推出新房产。过去3至5年推出的房产大多是售价介于40万至60万令吉的双层排屋。

随着HOC已于去年告一段落，森州今年的房产销量料将放缓，表现不如去年。

滞销房产也相对增加，但就如甲州一样，森州滞销房产向来是全马最少的州属之一。

商用产业：

柔酒店业料更快复苏

柔佛商用产业领域今年有望稳健复苏，VTL和柔州政府早前宣布德商务旅客中心（BTC），是两大催化剂。

整体而言，柔州酒店领域预计将比零售产业和办公市场更快复苏，国内游客自去年10月11日跨州禁令解除后恢复国内旅游，令酒店业迎来久违的一线曙光。

柔州零售产业领域过于依赖新加坡游客，虽然国门4月1日重开，柔州尤其是新山零售领域将再需要一段时日才有望恢复疫前水平。

若按地区而言，新山酒店业和零售领域为投资者带来同等的机会，笨珍旅游业比零售领域占上风，不被视为旅游区的峇株巴辖和麻坡则是零售领域提供更多投资机会。

甲商场空置率偏高

马六甲旅游业在跨州禁令解除和VTL措施开跑后重获新生，但州内购物商场过剩，许多零售商场空置率偏高，是当地零售产业市场的主要挑战。

截至去年9月杪，甲州共有31座购物商场，总零售空间63万5390平方米。然而，疫情重创各行各业下，州内商场租用率从2019年上半年的67.45%，于去年第三季下滑至63.30%。l

大马亨利行认为，甲州零售产业料将耗时几年才能复苏，甚至将成为周州内最后一个复苏的产业次领域。

甲州酒店业在旅游领域重现曙光后逐步回暖，酒店客房周末（每周五至周日）租用率反弹至85%，工作日（周一至周四）则回升至65%。

随着国门4月起重开，作为国内外游客最爱旅游景点之一的马六甲旅游业今年有望进一步复苏，并恢复疫前的正常水平。

甲州办公市场今年料继续停滞不前。由于前景没有太大的改善，租户们不太可能作出长期租约。

所幸的是，甲州新增的办公空间有限，市场将先吸纳现有供应，当经济逐步复苏，目前空置的单位有望获得填补。

芙波店屋交投最热

森州商用产业同样呈现交易量下跌，成交总值却增加的现象。去年首9个月，该州商用产业成交量按年下跌约8.8%，交易总值却扬升36.5%。

双层至两层半，以及三层至三层半的店屋交投最热，大多集中在芙蓉和波德申两地。

就如住宅产业一样，州内发展商先聚焦清掉现有商用产业存货，而非推出新的发展项目，但芙蓉新城和达城则另当别论。发展商预计将在未来12个月内，推出疫情期间展延的新商用产业项目。

从投资的角度而言，森州零售产业料会比酒店业较快复苏。这是因为疫情恶化期间，人们减少旅游和住宿酒店。

此外，零售产业也比酒店更容易灵活变通和调整空间，例如零售单位可以在短时间内分拆出租、扩大或缩减空间。

工业产业：

制造与物流业 刺激产业交投

柔佛工业产业今年料续稳步增长。

去年首9个月，柔州工业产业交易量和涉及总值，分别按年增长33%和3%。

较受瞩目的交易包括：

（1）AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）以3200万令吉收购巴西古当一个货仓；

（2）GDS控股有限公司在努沙再也科技园发展一个数字中心；

（3）东南通运（TNLOGIS，8397，主板交通与物流股）收购士乃机场城地段，以兴建货仓；

（4）去年7月启动的丽阳工业园正进行土地清理和土方工程。

巴西古当和丹绒柏勒巴斯仍是工业产业的热门地区，两地的工业产业交投非常活跃。大部分交易是工业用途空地，接着是连排工厂/货仓和独立式工厂/货仓。

甲州已崛起为一个吸引工业家的工业目的地，州内工业产业需求水涨船高。

事实上，该州工业产业已走出2020年的谷底，去年首9个月的交易量和总值分别按年扬升19%和53%。

制造业和物流需求大增，令更多中小企业需要更多工业空间以扩充业务。

在森州，马来西亚宏愿谷2.0料将促进森州经济发展，更令州内工业产业今年前景更胜去年。去年首9个月，森州工业产业成交量和总值分别按年扬升6%和48%。

售价100万令吉以上的工业产业最受落，接着是30万至40万令吉，以及20万至30万令吉的工业产业。

毗连厂房/货仓交投最多，依序为半独立式厂房/货仓及工业用途空地。大部分交易集中在森州首府芙蓉。

Categories意见

国门开外资来 产业界静待佳音

By Poh Gin,

2022年03月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国产业市场有望加速复苏，
重拾昔日光辉。

不难发现，农历新年后的我国产业市场愈加冷飕飕，发展商则继续咬紧牙根，盼望房市能由阴转晴、由冷转热。

毕竟这已是疫情肆虐的第3个年头，尽管国人的接种疫苗比率非常高，绝大多数人口已接种至少两剂疫苗，甚至注射加强剂。

然而，近期“奥密克戎”的变异毒株来势汹汹，2月杪每日新增确诊人数曾一度突破3万大关，确诊经历似乎将成为国人生活中的“新常态”。令人更忧心仲仲的是，每日病殁人数近日多次近100人。

笔者不禁纳闷，再这样下去，我国产业领域何时将回升至“逢山开路，遇水搭桥”的好景？

2022年对我国而言是非常关键的，我们经历了整整两年多的时变、世变、势变，而今年也是产业领域迈向复苏的一年。

基于疫情的冲击，导致海外投资者及游客无法前来我国投资考察及游览。因此，我国大部分产业只能依赖内销。

盼马中VTL速开

近期，我国宣布开放泰国和汶莱的航空和陆路疫苗接种者旅游通道（VTL），这也是继新加坡后，最新和大马达成双边开放入境的两个国家。

然而，笔者更冀望我国能尽快与中国政府谈妥马中双边的VTL，这个愿望至今仍迟迟无法实现。

发展商营销续出招

在某种意义上看来，从之前的疫情大流行（Pandemic）到目前的准备过渡到地方病（Endemic），这种种的巨大变化，是机遇与冲击并存。

我国产业市场经历了前所未有的考验，如楼市降温、房贷审严、资金链紧张等。

不得不注意的是，不仅产业成交量受到影响，国内不同区域的产业平均价格也出现了前所未有的下滑。

许多发展商被疫情打击得毫无生气，而产业中介更是面临极大的考验，以往的“金九银十”却没有出现。这些年头来，发展商和中介们的心酸谁能知晓？

诚如笔者在前几篇的产业文章一直强调，大马产业今年有望渐入佳境，但前提是，我国必须抓紧后疫情时代的发展新机遇，以经济增长提供强劲动力。

考虑房小低密度房产

尽管目前建筑材料价格的高涨，对产业领域首当其冲，笔者认为，以目前经济低迷的形势看来，发展商仍会在行销策略及配套上多下苦功，以吸引更多潜在买家及投资者。

因此，虽然之前拥屋计划（HOC）所实施的10%优惠折扣不再获得延长，但笔者认为，发展商将会在今年各自重新推出更多诱人的优惠配套。那些想拥有人生第一套房或自住的购屋者，不妨可多加留意。

然而，针对国内外投资者，笔者认为，可考虑锁定以房形面积小及低密度的房产单位作为主要考量，那对将来出租或出售也相对容易。

各经济领域全面开放
产业市场有望加速复苏

我观察到目前各大销售活动以及说明会，正如火如荼地进行中，让人深感“风雨过，艳阳出”的到来。

然而，由于疫情大反弹的冲击，许多行业生意或多或少受影响，消费者也无法负担目前的房价，再加上银行放贷依然紧缩，仍有许多国人“望房兴叹”。

盼海外推广活动

显而易见的是，国内发展商正整装待发，希望早日能到海外推广活动，从而重新推动我国产业市场昔日边投资、边旅游的概念。

不管怎样，随着目前各经济领域全面开放，各行各业和就业市场正逐步回暖，我国产业市场仍有望加速复苏，重拾昔日光辉。

诚如第十二大马计划所倡议的迈向 “一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”，希望我国经济能持续发展，并提供公平的成果分享和机会分配，以在2025年成为高收入国家，届时产业领域将有望从中分一杯羹。