2021年12月7日
物管专家：张惟越
物业管理人
佳得楼宇管理有限公司
kenteo.my@gmail.com
问：
张先生，您好！
自从隔壁公寓单位转卖他人后，却发现新屋主私自将单位间隔多几间房间再分租出去， 而且一个单位内住了好多人，是否会有卫生和安全隐忧问题？身为邻居该如何是好？
Harlem
答：
Harlem，您好！
确实有安全隐患，如果觉得对方没有按照规格进行内部装修，请向市议会提出投诉，让市议会介入调查。如果违法，市议会就指示拆除。
你也有关于房地产的问题？不管是融资、法律、物管、装修、验屋……都欢迎你电邮到prop@eNanyang.my，由驻站专家为你解答。
2021年12月3日
韩国年轻人的首尔噩梦-系列4（完）
首尔房价，是韩国政府的痛。
还有半年任期的文在寅，公开表示在任期内无法压低房价，是最遗憾的事情；总统候选人的竞选宣言中，也不断着重对控制房市的承诺。
但首尔人已经被高房价压得喘不过气来，面对政治人物的种种声明，他们只想知道，为何房市调控，越调越失控？
首尔房价之高远非一日铸就。
根据澎拜新闻，为稳定房价，从金大中政府到现任的文在寅政府，无不使出浑身解数。在上台之初即承诺“居者有其屋”的文在寅政府，在这方面的施政力度尤甚。
从今年6月1日开始，韩国综合房产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。
政策失败 转嫁人民
但是，韩国政府根据房产的年度评估价，不是实际市场价值对土地和房屋征税，导致税收进一步上涨，人们的租房和购房成本提高，民众怨声载道。
还有韩国网民在社交平台称，政府政策失败，却将房价上涨的责任转嫁给民众。
韩国经济与社会政策智库LAB2050总执行长李元宰批评，文在寅政府最初房产政策的重点有误，对多套房持有者征税并引入贷款限制，旨在控制需求，但结果是抑制销售、挤压供应。
文在寅支持率下跌
但实际上，房产需求不太可控，因为人口不断涌向首尔。直到去年，政府才扭转政策方向，致力于解决住房供应问题。
韩国盖洛普今年7月的民调显示，在51%不支持文在寅的受访者中，房产政策失败被列为最大刺激因素。
一名要求匿名的韩国历史学专家点出：“韩国人投机购房已经丧失理智，政府越调越失控。现在房地产市场面临非常危险的状况，只要美国的利率提高一点，韩国将立马受到冲击。”。
5个暴涨期
他说，从上世纪60年代后半期至今，韩国房地产经历了5个暴涨期，住房问题还曾引发市民暴动。
从第一次到第四次暴涨期，通过房产投机获得的差价分别是20至30倍、5至6倍、2至4倍和2倍，回报率远高于同期的任何行业。
“韩国绝大部分人把住房视为增值财产的一种手段，而不是居住空间。”
超低利率推升房价
另一方面，首尔大学金融学助理教授金东范表示，近年韩国房地产市场过热最直接的原因是超低利率。
韩国央行2020年3月16日将基准利率从1.25%大幅下调至0.75%，后于5月28日再次下调至0.5%，直到今年8月底才结束连续15个月的历史最低基准利率宽松货币政策。
廉价资金助长楼市投机，推高房价，而韩国人在目睹房价极速上涨后认为“最终期限”很快就会到来，届时将负担不起房产，这种恐慌情绪的快速蔓延带来恶性循环，房地产投机进一步加剧首都圈人口和财富的集中度，加深社会两极分化。
2021年11月9日
独家报道：谢姈悄
针对房政部日前宣布，即将推出特别融资模式——100%的贷款或融资期限超过35年，以便年轻人更早买房，业界持不同看法。
马来西亚购屋者协会（National House Buyers’ Association, HBA）认为，若年轻人欠缺买房能力，政府不该一直“利诱”他们买房。
“这会增加无能力购屋者的负担，更令他们难以储蓄紧急储备金。”
马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙对《南洋商报》说，“买房不像10年前那么容易，基于生活成本上升与房价上涨，对于现代人来说，购买房子，变得更具挑战，而且必须仔细考虑与规划，不应一时冲动或随波逐流。”
他认为，租房比买房更容易，人们也不会有包袱，同时方便迁移。
“买房前不妨租房，直到有足够财力。”
存款达房价30%才买房
郑金龙认为，人们的存款应该达到房价约20至30%后才买房。
他重申务实的重要性，包括仔细考量真正的财务能力：“当购屋者面还不起贷款，东拼西凑时，意味着他们是削减其他方面的开销，更遑论储蓄。”
他认为租房并无不妥，但前提是租一个负担得起的房产，同时还可存钱买房：“若无需要，租一间房，而不是一间公寓。”
相关报道：
2021年11月5日
虽然2022财政预算案有一点点房地产的利好，但房市整体买气利空未消除，反而租房需求更盛。
住宅出租平台SPEEDHOME认为，房市未来半年，会继续被就业市场欠佳、景气不明朗、通胀可能推高贷款利率、建材价格走高等利空笼罩，影响房地产的买气。
政府在预算案宣佈，废除转售5年以上房地产的产业盈利税（RPGT），同时也为零工经济无固定收入者提供房屋贷款担保，但该公司总执行长黄伟明认为，这些对刺激房市没太大作用。
“经济前景不明朗，又没有特别的购房奖掖，相信更多人会推迟或取消买房，而选择租房。”
雪隆区租房需求连续2月上升
他说，雪隆区的租房需求连续2个月上升，当中学子和外地房客都有回流。
他表示，不少业主也受到疫情影响，尤其房子空置和遇到问题租客等问题，但预算案并没有租金相关的税务优惠。
提到租房需求，黄伟明希望住宅租赁法令（Residential Tenancy Act ，简称RTA），尽快通过及生效，可同时保障业主和租客权益。
另外，他提到，租房押金是职场新鲜人面对的问题，尤其是在大城市，政府有必要改善青年居住问题。
2021年10月15日
欠债还钱，天经地义。欠房租8年，相安无事之于，还想霸占房子，奇闻！
据ETtoday房产云报道，在台湾新竹，有一名女子从2013年6月开始，以每月1.8万台币（约2700令吉）的租金向王姓房东租下房屋。
没想到8年来没付过租金之余，连合约期满后还霸屋不搬，被房东告上法院。
法官判决立刻搬走
最后，新竹地方法官判决该名女子应依约定日期支付租金，除了要付清积欠租金174.6万台币（25.86万令吉），还要立刻搬走。
判决指出，该名女子在2013年6月1日向王姓房东承租新竹市一间10楼房屋，租约中议定，每月25日缴交1.8万房租，直到2021年6月30日。
未料该女子入住后一毛未缴，8年来住霸王屋，今年6月30日合约到期后也不搬走，让王姓房东“请神容易送神难”。
随后，王姓房东告上法院，并呈上一堆证明书等文件为证，而房客则未到庭争执，也未提出书状答辩，因此法官认信王姓房东主张为实。
2021年09月21日
在中国上海这个一线城市，租金只涨不减，更有租客说“只涨300、500都是谢天谢地”；而且，每年9、10月都是租房旺季，让租客倍感压力。
不过，上海现在有8家租赁企业承诺，今年底前都不涨租，让当地租客得以喘口气。
数据显示，今年8月中国8个核心城市的平均月租为每平方米71.4人民币（约46.27令吉），按年涨22%；在上海，私人房源市场的租金已经连涨7个月，6月更是达到89人民币（57.67令吉）的2年最高点。
住建部之前在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中，就明确提出，城市住房租金年度涨幅不超过5%，上海、北京、深圳、武汉等地之后也纷纷出台政策稳定租市。
而这轮上海在当地房地产经纪行业协会组织下，自如、建信、魔方、相寓等8家房屋租赁企业，以及链家、中原、我爱我家等4家房地产经纪机构，签署承诺书，在年底前所有挂牌出租房源不涨租金。
5项“不”承诺
在承诺书中，他们还承诺不发布虚假房源、不克扣租金押金、不以“长收短付”等手段恶意竞争、不强制服务、不推诿扯皮。
据央视财经报道，教育部数据显示，今年高校毕业生人数从2020年的850万人增加到了910万人，其中8.7%的毕业生选择来上海工作。
2019年第二季，上海挂牌出租房源为17.3万套，而截至2021年次季，房源已经降至11万套，两年内出租房源量减少了36%。
供需失衡成为了房租疯狂上涨的原因之一。除此之外，去年年底二手房价格的上涨，也是租金上涨的主要原因。
资料来源：东方财富网、每经网
2021年09月17日
“有瓦遮头，安居乐业”，看似简单，实藏玄机，你，了解多少？
就以“有瓦遮头”来说，生活在繁华都市，不少人，尤其是异乡人，拼死拼活打工攒钱，梦想买房买车，准备在“第二故乡”立足，却忘了一大考量：买房，真的好吗？
在寸土尺金的台湾，就有不少人犹豫在买房和租房的困惑中，根据中时电子报，网上就有一名网友帮忙计算租屋或买房10年后的存款差异。
例子：
**头份地区的房子：月租1万新台币（约1506令吉），售价则是450万新台币（67.78万令吉）。
买房与租房10年后的存款差异：
假设原Po现在有90万新台币（13.56万）现金，租屋10年后退租，总共付了120万新台币（18.07万令吉），等于倒贴30万新台币（4.52万令吉）租屋；
若是将90万现金当头期款买房，10年后卖出，即使10年后房子都没涨价一样450万新台币卖掉，但扣掉10年每个月1.2万新台币（1800令吉）的贷款，也就是144万新台币（21.69万令吉），以及剩余贷款240万新台币（36.15万令吉），还能夠拿回66万新台币（9.94万令吉）。
“一个你存款会剩66万，另一个你根本变负债30万，要选哪个，一目了然。”
文章一出引起热烈回应，不少人认为，买房的安定感是租屋无法比较的。
买房更安心？
“租屋：租金1万元都是成本；买房：只有房贷利息每个月约4000元，其他都是存钱，存在房子里”、“买房安定感不能比，租房随时担心被赶出去，该买的还是要买”。
此外，有网友点出，台湾房价只会越来越贵，不赶快买房卡位，日后只会更买不起，“买房，房子可能涨价，租房什么都没有”、“其实买房有点类似投资债券啦”、“租屋就是比较自由，但买房的安定感难比较”、“现在不买，以后更买不起。”
2021年04月1日
年轻人虽然可能身无分文，但胜在有时间，若投资失败有机会重来，购屋贷款可以拉长来供。因此，买屋要趁早，而且越早越好。
但刚出来社会工作，哪来的钱？除非家里有钱或父母帮忙垫着。
无论如何，年轻是你最大的本钱，尤其是单身一人的时候，没有什么负担。加上年轻，身强力壮，可以多干点活，身兼多职，再辛苦，也要竭尽所能尽早买（供）一间屋子。
纵是早婚，孩子也小，负担不重。
及早买房，把它当作定期储蓄或个人投资；20、30年之后，屋子增值，便是一笔不小的财富。
另外，年轻就是最大的资本。若21岁买屋子，20、30年后，你也才只是41、51岁，也还年轻、还有余力升级，再换一间更大更好的屋子；或追加，再买第二或第三间屋子，累积财富。
纵使不再买房，孩子长大到要升大学的时候，屋子也快供完了，可以将屋子再抵押给银行，再融资用作孩子的升学（教育）费，或者自己的创业资本。
买房抗通胀
由于通货膨胀，百物腾涨，钱也越来越不值钱，屋子越来越贵。
想想20、30年前，一间屋子才多少钱？但如今呢？加薪永远追不上物价，屋价持续上升，已经是以前的好多倍。
买屋，拥屋自住，可以边住边等增值，既是消费也可看做是储蓄，抗通胀。
只要不是投机炒作，量力而为，任何时候都是买屋的好时机。
能买就不要租
买得起屋子，何苦还要租房子？每月缴租金，为他人供屋子呢？
租房给了就没有得拿回。跟人租屋20、30年，长年累月仔细计算一下，这笔数目可能已经可以够自已买一间屋子了。
如果每月的租金足够供屋，为何不买屋或产业？毕竟产业还是抗通胀最好的投资之一。
2021年03月11日
张仰荣博士
资深房地产顾问
http://www.ecptl.com
从今年2月到5月，我的文章中分析了2019冠状病毒病危机将对大马产业市场有什么影响，这一期会与读者探讨，危机后大马住宅产业的租市。
今年1月，大马经济本来就要陷入衰退，加上3月的行动管控令，经济就急转直下。
从3月18日开始的管控期间，因大部分国人遵守指令呆在家，所以国家经济几乎停顿。
而从管控令开始到6月18日期间，许多生意倒闭。这也导致许多大马家庭失去收入和失业，所以料看到更多房贷违约，进而拖累更多房屋被拍卖。
经济衰退，加上冠病危机冲击，不少大马家庭或失去偿还房贷的能力，进而被银行拍卖产业，然后被驱逐。
今年和未来5年内，可能有数千或甚至是数万个大马家庭失去家园。而这些丢失家园的大马家庭可能就要租屋，因此租市内的住宅产业需求会增加。
需求增长租市环境改变
正如政府所宣布的，我国从3月18日开始的管控令，将于8月31日结束。9月1日起，大马的生活料恢复“正常”。
那么9月1日后，大马的住宅产业租市会在冠病危机后恢复正常吗？
今年和之后，大马的住宅产业市场会变成什么局面呢？
基于租屋的需求会增长，我们要做好准备，迎接租市环境的改变，这些改变包括
房屋租金料上涨
由于更多大马家庭因房屋遭到银行拍卖而被驱逐后，将需要租金更便宜的房屋，所以房屋的租金会上涨，可能就会比现在更高。
每月租金介于3000至4000令吉的高价公寓或排屋的租金可能不会有变化，甚至有可能下跌，因为原本的租户可能选择搬到更便宜的房子。
我认为，过去2年内，巴生谷内租金介于每月1000至1500令吉的公寓或排屋，将会最受新租户欢迎的住宅产业。而随着需求上涨，供应渐渐减少，这些公寓和排屋的租金有可能上涨到每月1500至2000令吉间。
房东的市场
当更多家庭要租金更便宜的房屋，加上更多人没有能力购屋，就会更需要租房子。当需求上涨，就会推高租金。
所以，无疑今年起将会是“房东的市场”。
新的租金支付方式
今年起，料出现新的租金付款方式，比如每月直接过账。
虽然现在有更多创新的网络付款方式，但是我认为，目前大部分租客还是以旧的方式给租金，比如现金或支票。
不会贷款违约
由于经济情况不明朗，加上未来30年内无法准时偿还房贷的风险更高了，我奉劝想要购屋的人，考虑租屋这个选择，因为不用担心贷款违约，也不会影响到自己的金融信贷评级。
不买屋则不会欠房债
消费者若选择租屋而不买屋，就不会背负上银行债务，因为少了每月偿还供款的责任。更不用为了应付银行而烦恼。
更弹性面对变化
如果一个人选择租屋，就少了每月偿还贷款的责任，如果他/她的财务状况发生变化，比如失业，就可以更加弹性的面对。
相反的，如果要供屋，一旦失业就无法偿还银行贷款，有可能违约并可能会破产。
未来5年屋价续跌
如果经济不好，人们只能求存并只负担得起食物和租金，不会有多余的钱来购买产业。
未来，至少5年内，95%的大马家庭若只能想着如何生存，应付每日所需。由于负担不起，购买产业，他们想都不敢想。
当这些大马家庭没有能力购买产业，就没有需求或者需求有限。
市场内，若没有需求又出现供应过剩的窘境，产业价格就会下跌。因此，未来5年内，产业价格会持续向下。