2022年04月26日
根据美国“商业内幕”报道，美国最大的房地产数据平台Zillow最新报告显示，美国非白人在租房时要比白人面对更多的申请手续，还需要支付更高的申请费用和押金。
报告指出，美国非裔和拉丁裔租客，要比白人租客多提交3份租房申请表格。
在过去1年中，90%的租客支付的押金平均为700美元（约2978令吉），但拉丁裔和非裔租客交的押金，比白人多出150美元（约638令吉），亚裔和太平洋岛民人均支付1000美元（约4254.5令吉）的押金，为所有租客中最高。
报告还指出，2015至2020年间，被拒绝的房贷申请者中，非裔申请者的数量是白人申请者数量的3倍，西班牙裔被拒申请者数量是白人的两倍多。
资料来源：新浪财经、海外网
2022年04月8日
【租事顺利】系列6
虽然租屋法（Residential Tenancy Act）还没通过及生效，但万一屋主和租客发生纠纷，该怎办？
说是没有专司的法令，但还是有些可以用以指引处理租约相关纠纷的法令。
一般处理租用交易纠纷，主要会视不同的情况或纠纷性质，引用现有一些法律来解决问题，当中包括：
• 1950年《合约法》（Contracts Act 1950）：主要针对租约冲突的立法。
• 1950年《特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）：如无庭令，屋主不可随意採用各种手段来驱逐租客。
• 1951年《遇险法案》 (Distress Act 1951) ：相关驱逐事项；例如租客不愿搬离。
• 1956年《民事法法令》 (Civil Law Act 1956) ：一般租金纠纷涵盖在此法。
• 普通法例/判例法：一般用于处理租用纠纷的总体框架。
以上现有法令对屋主和业主都有一些很基本的保障，对双方的义务也可以加以诠释。
提供适合居住条件是屋主最基本的义务，还要为房子投保火险或水险，同时要每年评估房子状况，确保安全居住。
法律多保护租客？
作为屋主，虽然房子是自己的，但出租后，也不能三不五时，没有通知或依合约条款，就擅自到访；多久前通知可以列在租约内。
屋主也不能未通知就赶租客搬离，更不可以随意丢掉租客的财物。
即使是租客欠租，屋主也不能强行闯入，换锁或做其他动作，例如断水断电等，来逼使租客搬离。
可能也是这样，很多人都觉得国内的法律是保护租客多过业主的。
至于房子毁坏等的维修责任等，最好在租约阐明各种细节，屋主不应过份坚持，全部毁坏都是租客使用不当造成，毕竟房子年久就会有损坏，要维修也是很自然的事。
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2022年04月8日
【租事顺利】系列5
租过房子的人都知道，屋主一般会收2个月租金抵押。
业主这样做，主要是以防租客突然失踪或拖租，至少还有2个月租金的保障。
当然，更多业主也担心租户更动房子结构，但拒绝依合约恢复房子原貌，又或是毁坏房子结构但拒绝修好。
如果真的遇上这样的租户，屋主一般会用抵押金来修茸，扣除相关费用后才归还馀额给租户。
问题来了，屋主有权这样做？租户可以反对或拒绝？
租约条款“最大”
事实上，国内没有特别的法律规定可与否，因为我国基本上还没有租屋法令（Residential Tenancy Act，简称RTA）！
租屋法草案，目前在谘询意见和回馈；在法令生效前，租用关係中，租用合约（Tenancy Agreement）就是一切的依据。
屋主和租户，谁可以做什么，谁不能做什么？哪些东西是谁的责任和义务？押金可否挪用和几时归还等等，一切都以应该清楚在合约中阐明。
要是租约有条款阐明，租客交还房子时若有毁，屋主可没收抵押或是用押金修茸后才归还馀额，那租客就不能反对。
可能挨告
相反的，如果租约没有阐明这点，而我国目前并没有相关法令规管，也就是说，没有法令赋权屋主，可用抵押金来支付涉及的修茸费用。
万一屋主一意孤行呢？
租客当然可以採取法律行动，起诉屋主违约或追讨抵押金。
只是，为了数千令吉而闹上法庭，可能又是得不偿失。
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2022年04月8日
【租事顺利】系列4
租来的房子有损坏或需要维修，谁该负责？
业主和租客很多还是搞不清楚。
事实上，不管是屋主或租客，双方都有义务和责任维持有关出租房子的良好状况。
首先，屋主必须提供完整、安全和适合居住的房子，这包括房子必须要有水电供应，还有为房子投保。
而作为租客，必须时刻保持房子清洁卫生，同时不随意改变房子结构和外貌。
不随意更动房子结构，基本会出现在所有租约，这包括未经业主同意，不可随意鑽洞、加盖或上漆；也要确保小孩或庞物没有破坏房子。
漏水、电线、门锁、铁门、窗子稳固、垉板和地砖平顺或是虫害等，属于房子的结构安全问题，是屋主的责任。
小事不妨自行处理
家具和家电齐备出租的房子，租客会认为这些家具和家电损坏，都该由业主负责。
如果租约有列明房子是连同这些家具或电器一起出租，也就是说租金已经包括使用这些东西在内，屋主当然有责任。
但如果是很小的事情，像灯泡坏了或水龙头漏水这等小事，租户自己动手比叫屋主来换更快和容易，而且涉及的钱也不多，何必大费周章。
要是结构性问题，像木地板受潮跷起、排水管诸塞、门锁坏了、铁门脱臼之类，难以介定是使用不当还是其他原因造成，这情况可能需要双方协商解决。
需要大修的东西，租客最好第一时间通知业主，让对方尽快前来评估，如果是合约没有阐明的东西受损，双方就要协谈费用和责任问题。
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2022年04月7日
【租事顺利】系列3
买房子，交屋时必须小心检验，如果是向发展商买房子，还有保修期；买二手房，可以向前业主要求整修后才成交。
租房子呢？
即使是租房子，检验同样是很重要，绝对不可忽略的事。
当你一签租用合约（Tenancy Agreement），拎著行李搬进去，证明你已经“接受”租用单位的当时的状况。
要是搬进去后发现房子结构有问题或缺陷，也可能是连同一起租用的家具、家电和设施有毁坏，才来要求屋主处理，又麻烦多多。
更严重的是，搬进去后发现有缺陷的部份，如果合约没有写清楚当时的情况，又或是合约根本没有阐明相关的维修责任。
租约列明维修条款
如果又不幸的遇上一位麻烦又计较的屋主，可能又是一番折腾。
这时候，一切权益和责任就要看租用合约的条款，才能断定维修的责任。
换言之，立定合约时，维修条款都要都小心检视，觉得不妥的就要协商，一经签署合约，所有权益和责任都必须依合约内容为依归。
检查维修条款的同时，租户应该要确保合约对房子现况的描述清楚和正确。
尤其是连家具和家电一起租用的单位，屋内有几件、什么家具和家电，还有现况如何，都要一一列清楚。
如果有损坏需要修好的，最好也列一张清单，写好至何时要修好等等。
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2022年03月29日
马来西亚和新加坡的边境在4月1日全面开放，越堤族可以回流到新山租房子降低成本，恢复过往每日往返的方式，那是否代表狮城的租房市场将大受打击呢？
但接受《8视界新闻》访问的新加坡业者认为，马新边境开放，不会对狮城租金带来太大的冲击，反而有微幅上涨的空间。
ERA产业研究咨询部主管麦俊荣指出，虽然越堤族可能会回到新山租房，但其实也还有很多大马人准备在新加坡找房和工作。
而且，新加坡的租客不仅是大马人，因为逐渐开放边境后，还会有更多外国人前来定居。
“我相信当前租金会维持至少几个月，之后可能微涨，但涨幅不会像过去一年那么大。”
租屋市场大热
合登房地产区域副主任谢声豪也透露，自从马新疫苗接种者旅游通道（VTL）开通后，该公司接到不少大马人的租房咨询，他们都希望到新加坡工作。
再者，由于许多房屋项目工程进度因为疫情而延后，迫使买家们暂时租房等待交房；而且，越来越多人居家办公，这些人可能会选择更大的房子。
他说，在过去1年里，每次一有房屋出租或出售，短短一周内就会被抢走。现在的情况是卖家和业主市场，租房客和买家却比较难。
在1年前，单房的平均租金为700至800新元（约2168至2478令吉），但如今涨至900新元。
五房式组屋单位的平均租金从2800至3000新元（约8673至9293令吉），提高到3200至3300新元（约9912至1.02万令吉）。
2022年03月21日
本以为美联储开始升息，会让去年疯狂的美国房市冷却下来，但买家们似乎没有停下购房的脚步，反而进一步加剧他们的急迫感，想要在利率继续上涨之前买到房子。
尤其是美国的千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人），他们的平均年龄在35岁左右，而这个年龄层通常是美国的首次购房者。
而这些千禧一代，不管是在买屋还是租屋市场，都面临着极大的挑战。
比如说，接受财联社访问的37岁布丽安娜·隆巴多齐（Brianna Lombardozzi），最近就陷入这样的困境。
租不起……
不久前，她租了6年的房子被卖掉了，而同水平的房子目前租金涨了20至40%。
根据美国媒体报道，美国一些城市的租金正处有史以来最高的水平。在房价大涨时期，业主们赶忙求售手上的屋子大赚一笔，而过高的租金也让许多租客迫不得己加入买卖市场，又推高了房价。
布丽安娜就是其中一位，但买房子同样让她苦恼，因为她在1个月内，就输了4次“投标”，始终买不到屋子。
买不到……
由于一套房可能会出现多个有意向的买家，目前大家都会“投标”，只要你出价越高、现金占比更高，就越有机会“得标”。
在疫情时期把信用卡债全部还完的布丽安娜，信用评分已接近100分，能够获得更优惠的贷款利率，但架不住许多人能“全款买房”啊！
如布丽安娜般的首购族，面对私募等机构投资者的竞争，后者的报价更高，还能够全额支付，自然更吸引买家。
全美房地产经纪人协会数据显示，1月全额现金购房占总销售额的27%，去年同期为19%；同时，房屋成交买家为首次购房者的比例在1月下降至27%，靠近2014年水平。
房子没看完，就被买走了……
很多购房者和她一样，在他们进入房子里打算好好看看，体验或是检查房子的时候，就会从经纪人口中得知，房子已经卖掉了，而且远高于报价。
其中就有机构投资人的推波助澜。在他们营造的“要房不差钱”氛围中，其他买家只能被迫进行内卷，不断提高报价来迎合市场。
她问：“等我真正成交的时候，利率会涨到多少？是不是那时候我就买不起房了？”
资料来源：财联社、新浪财经
2022年02月24日
在经济前景不明，房地产市场受影响的此刻，你是否搁置了买房计划？
PropertyGuru Malaysia的租房需求指数，在2021年末季大幅上升，按季增加30.53%，按年提高57.91%。
租房需求指数是根据PropertyGuru网站上的出租单位查询数据而得出，反映了潜在租房者的比例。
随着消费者的住房焦点从买房转向租房，预计该指数将在本季度进一步增长。
PropertyGuru.com.my和iProperty.com.my马来西亚区域经理赛连德拉·内森表示：“市场对租房的需求不断增加，可能表明了在当前环境下，由于银行在审批贷款时依然维持保守态度，促使那些难以获得贷款的购房者改变了原本的计划。”
“因此，潜在购房者暂时搁置了他们的买房计划，以静待这段经济动荡时期过去。在这个时候，他们选择通过租房的方式来满足他们想要提升生活空间或追求更高生活品质的需求，同时重新积累在购买房产方面的信心。”
这指数是以PropertyGuru DataSense数据编制而成，是2022年首季马来西亚房地产市场报告的一部分。
报告中也提到，房屋销售需求指数在去年末季按年下跌7.7%，按季更是大跌36.56%，除了市场概况、放贷等问题，佳节和水灾都是左右购兴的因素之一。
赛连德拉·内森补充说，尽管房屋销售价格指数在去年末季按季微跌0.19%，但按年继续上扬，小增0.14%。
“随着行动管控令放宽，经济活动开放，整体房市活动开始回温。我们相信，随着经济环境的改善和疫苗接种率的提高，整体市场环境将随着时间持续改善，从而促使房地产市场保持谨慎乐观的态度。”
但他也提到，拥屋计划（HOC）结束，加上2022年财政预算案对房市的直接激励措施不多，或许会影响买家信心，预期房市难以迅速反弹，而是以渐进、稳定且有序的不乏改善。
2021年12月11日
【应对难搞租客（下篇）】
报道：郑美励
一种米养千种人，遇上不让你烦心的租客，是房东修来的福气；但有些不幸运的房东，却遇上非常难缠的租客，又该怎么办？
让我们来看看在过去15年来管理1万位租客的EasyRenz创办人郑振坤，曾遇上的“真人真事”。
1. 拖欠租金，还人间蒸发？
曾经遇上租客离乡背井来求学，但入住不久便消失无踪，找不到人、租金也不给。
类似这样的情况发生不止一次！由于担心学生的安危，郑振坤选择直接联络家长，才发现原来对方早已长期留宿男友家；而另外一个案例，是租客跨州从事不法活动。
所幸两件案例都及早发现不妥，没有太大的影响。
2. 拿刀威胁要自杀
天啊！可别租房租成“凶宅”啊！曾有租客冲进厨房拿起刀，说了一句“我死给你看”，就将自己反锁到房间内！
分租的租客马上通知房东郑振坤“救命”，他劝告后仍不果，只能直接联系家长，由家长亲自安抚想要为情自杀的孩子。
3. 怂恿众人集体抗议
这个案例，想必是一位非常有“号召力”和“说服力”的租客，他怀疑电费高涨是别有原因，尽管郑振坤已经拿出电费单电表数据为证据，还找了电工来检验，但对方仍不罢休，召集9名分租租客一起上门围堵他。
郑振坤的解决方法是再提供解释和证据给这10名租客，并建议如果租客不相信他，那就交给租客自己来处理电费缴付，并提醒如果日后再发生争端要他解决，就要征收手续费。最后另外9位租客都选择相信郑振坤的方法更公平。
出租房屋会遇上各种不同的事和人，房东要以心平气和的态度来解决问题。比如说租金没交，就用“关心”为出发点询问租户的状况最后再带出核心讯息：“你的租金好像还没有交？我好像还没有收到，你要不要查一下”。
解决方案才是关键
在郑振坤看来，没有很难搞的租客，而是你所提供的解决方案是否适合他们，如不适合，那在你眼里他们就是难搞的一群了。
最重要的是，房东要提供最基本“安全、和谐、方便”的居住环境，自然就会赢得租客的认可和尊重，也是能长久把房子租出去的不二法门。
2021年12月11日
【应对难搞租客（上篇）】
报道：郑美励
买房出租，以租养房，是不少人的生财之道。
这个如意算盘要打得响，是要靠点运气的，就千万别遇上“难搞”的租户！
但，如果万一不幸遇上，房东就没辙了吗？
过去15年来管理1万位租客的EasyRenz创办人郑振坤接受《南洋商报》访问时指出，通常房东和租客之间最常见的问题就是拖欠租金、卫生问题，或者是斤斤计较，每一分钱都要跟房东算得清清楚楚。
人说“先小人、后君子”，他建议房东在出租房屋时，要先书面制定住宿规定，就比较能减少未来可能发生的纷争。
对于难搞的租客，郑振坤来授房东们四大招数，赶快学起来吧！
1. 找到“同道中人”
你要找到“情投意合”的人生伴侣、“志同道合”的朋友和生意伙伴，同样地，在租客方面，你也要找到彼此的观念和价值观都合拍的人。因此，第一步就是要过滤掉不适合或有疑虑的潜在租客。
比如说，遇到挑剔型的租客，他们可能对窗帘颜色、室内设计都有种种不满的意见。卫生习惯差者，把公共区域搞到乌烟瘴气，对其他租客带来影响等。
如果在看房阶段就已经提出不太逻辑的要求，或者明显有与其他租客不合拍的特征，就不要为了租金勉强同意，否则日后你还得满足他更高难度的要求，或甚至赶跑其他租客。
2. 杜绝口头协议
许多人租房租屋还是口头一个“信”字，但日后发生问题的时候，就无法断论是非，最后还可能造成两败俱伤的局面。
因此，为了保障双方，一定要签署白纸黑字的合约，列明各种规则和条款，还有若不遵守条款房东会采取的行动，比如说拖欠租金X天就断电等。
而在生活层面，最好也有书面形式定制“家规”，比如说每个租客的责任和归属，不得养宠物、公共区域不可抽烟和囤积垃圾等。当然，这些规定必须合理且公道。
3. 以人为本，将心比心
“软硬兼施”，是郑振坤给予房东们的建议。从“法”的角度，有上述提到的合约、家规等，但也要从“情”的角度，只要以人为本、将心比心，很多时候就能大事化小、小事化无。
比如说，租客在疫情期间被减薪，只要他提前通知，不妨宽容他们。不要直接断电断水，或不让租户进门，这样的作法太不人道，而且也可能衍生新的问题，比如说租客报警说屋主无故锁上他的财物。
如果租客不愿意付租金，可以请对方搬离，毕竟屋主手中还有押金，损失就会小一点。
对于一些推出“零订金”服务的平台，他建议房东要购买租房保险（Renters Insurance），以防万一租客拖欠租金还人去楼空，那至少有保险可赔偿。而保费，一些房东会算入在租金内。
请记得，租房屋也是一种“服务“，只要能提供好服务让租客住得满意，那他自然久住，为你带来长期收入。
4. 科技辅助
如今科技发达，也有不少智能工具能帮助屋主管理租客，或者是简化程序、集合数据等。
比如说郑振坤开发的智能租房与租客管理应用程式（APP），就有助简化租屋流程，还能提醒租户按时缴付房租和电费，并自动生成收据。
若是采取分租模式，应在各方配置独立智能电表，用电量一清二楚，能减轻不少争执；安装智能门锁，可以方便人们在预定的时间内凭密码看房或迁入，未来遇到拖欠租金的租客，也可以通过门锁设置限制他们进入，或者判断是否在未通知屋主的情况带更多人长住。