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大马成外企投资热点!

2022年10月3日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

外企纷纷“看上”大马,
设立厂房生产线!

笔者在前几期的本栏中曾提及,我国工业产业2021年全年的总交易量达5595单位,比起2020年的4758单位,按年增长17.6%;交易额则录得169亿6000万令吉,比2020年的127亿6000万令吉激增32.9%。

来到今年第二季,工业产业总交易量达2006单位,相较于首季的1824单位,按季上扬10%;交易额则录得75亿9000万令吉,比起首季的51亿1000万令吉激增48.5%。

以今年两个季度表现而言,工业产业的强劲增长更是令人喜出望外。

据笔者所了解,陆陆续续会有更多的跨国企业分散投资,而大马则是潜在的投资目的地之一,接下来更是有望加速我国整体的工业产业交易额及交易量。

大马工业备受看好

不得不提的是,随着区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)、跨太平洋伙伴全面进步协定(CPTPP)和东盟-香港自由贸易协定的落实,多项关税减免机制有望加速区域市场一体化的进程,东盟各国需发挥各自的优势,以便在竞争中脱颖而出。

若进一步分析,目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争,从而打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下,这也促使美国和欧洲的跨国企业转移生产基地,纷纷聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。可以肯定的是,作为本区域投资热点之一的大马备受看好可从中受惠。

中企生产线转移东南亚

与此同时,随着中美贸易战加剧,不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。在此背景下,以欧美为主要市场的中国企业,纷纷将生产线转移至东南亚国家,这种情况将有利于出口及策略上的需要。

重中之重的是,欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策,包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲,都享有零关税或较低关税等优惠,这对出口企业更是很大的吸引力,而我国的出口领域更有望从中分一杯羹。

全球关注中国二十大

值得一提的是,中国这两年多以来在防控冠病疫情上所采取的清零政策,导致很多中国本土和外资企业撤离中国的说法不胫而走。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本扬升,许多企业逐步撤出中国,前往成本较低的国家或地区,而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是,一些外企不仅是工厂撤离中国,甚至连分公司都直接撤离。

据笔者所了解,中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念,在经济发展过程中特别着重于对环境的保护,因此也提出了一系列措施和政策。

然而,笔者认为全球仍会聚焦在即将举行的中国二十大,究竟中国是否会全面开放,从而有望恢复昔日的经济活力,抑或是持续清零政策,而后者的持续实施,恐会加速外企工业从中国外移。

期待绿色能源税务奖掖

诚如前阵子笔者接受《南洋商报》产业专区专访时所提及,目前海外投资者除了询问在大马开设工厂、货仓和物流中心外,对于绿色能源、制造业、电子电器和食品加工业的询问度更是创新高。

不难发现,近年投资者不断加大对绿色能源的投资,投资者把新能源或再生能源作为核心投资布局,以逐步打造未来高质量发展的绿色引擎,维持企业的永续发展。

据悉,即将于10月7日提呈国会的2023财政预算案中,也会针对这一类的领域给予更多的奖掖及税务的减免,这也许更加会加速更多海外投资者进军这些领域。

毋庸置疑的是,以上种种的内外在因素,令我国在工业产业领域的交易量及交易额前景进一步看俏。

下一期,笔者将与读者们分析2023年财政预算案中有关产业领域方面的措施。

 

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人力荒或成外资来马绊脚石

2022年09月5日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

中国掀撤资潮,
大马可从中受惠?

近期,笔者频频受邀到海外分享大马产业市场的前景,屈指一算迄今已经高达第366场的海外分享。每到一个国家,遵守当地防疫条规而隔离期间,就不断的思考同一个问题,即历经将近3年的2019冠状病毒病疫情洗礼,这些海外投资者仍会青睐大马产业吗?

几乎同一个时候,我国一些媒体也作出有关令吉贬值超过6%,大马房市对外资而言是否更有吸引力的报道。

撇开有关马来西亚我的第二家园(MM2H)新政策的影响不说,目前,海外投资者对大马产业的投资意愿,是否已重返疫前时期的水平?

出乎笔者意料的是,有许多海外投资者询问我有关从海外迁厂至我国,以及投资工业园区事宜。同时,大多数的咨询都来自在中国有业务或是有分公司,尤其是制造业、绿色能量、食品加工业等领域的企业和商家。

大马受看好

进一步分析,不难发现,目前全球高通胀和俄罗斯入侵乌克兰引发的战争,进一步打乱国际供应链。而在危机也是商机的前提下,这也促使美国和欧洲的跨国企业纷纷转移生产基地,聚焦东盟地区设立新厂房或扩建现有的生产设施,以缓解运输成本不断上涨和物流的问题。

作为本区域投资热点之一的大马则备受看好可从中受惠,但事实的确是如此吗?

与此同时,随着中美贸易战加剧,不少以欧美为主要市场的中国企业更是面临巨大打击及压力。

在此背景下,以欧美为主要市场的中国企业,纷纷将生产线转移至东南亚国家,这种情况将有利于出口及战略上的需要。

重中之重的是,欧盟和美国目前对东南亚部分国家也有一些贸易优惠政策,包括在东南亚生产的很多产品出口到美国和欧洲,都享有零关税或较低关税等优惠,这对出口企业更是有很大的吸引力。

中国劳动力成本上升,许多外资企业逐步撤出中国。

中国中外企业看向东南亚

笔者也了解到,中国过去多年来在防控冠病疫情上所采取的清零政策,导致很多中国本土和外资企业撤离中国的消息越来越频繁。

随着中国人口红利的消失和劳动力成本上升,很多企业逐步撤出中国,前往成本更低的国家和地区,而大马是其中一个热门的目的地。更甚的是,一些外企不仅是工厂撤离中国,甚至连分公司都直接撤离。

据笔者了解,中国目前正贯彻“绿水青山就是金山银山”的生态保护理念,在经济发展过程中特别着重于对环境的保护,因此也提出了一系列措施和政策。

我国应把握机遇

在此大前提下,中国政府更是限制企业肆意排放污染物,同时遵守相关的法律法规,不然就得支付一定的费用,因此导致外资在中国建厂的成本大幅度增加。基于以上种种,更是导致中国很多的工厂生产链迁移至国外,同时首选与中国同为亚洲的东南亚地区。

近两年来,其实大马也受疫情等多方面因素影响,例如制造业、建筑业和油棕种植等行业都存在颇为严重的外劳缺口。我国经济今年第二季按年劲扬8.9%,加上经济重启步伐加快,各行各业在业务回春之际却大闹人力荒,不仅外劳难求,就连本地员工也请不到。

这是否显现我国劳动市场结构出现失衡?是否意味着我国又再次白白断送一些契机及商机,而那些想将海外生产线迁移来大马的企业,该何去何从?

下一期,笔者将与读者们探讨目前我国工业园区的整体趋势及其前景。

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后疫情时代 租金大涨?

2022年07月5日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

后疫情时代来临,
你涨租了吗?

我国产业领域已迈入“后疫情时代”,特别是自今年4月1日的全面敞开国门后,发展商的推广活动相对来说也开始迎来更多的曙光。

不难发现,全国各地众多的发展商已在全国各地正磨拳擦掌,一系列的促销活动正在各大商场上演。

与此同时,随着各行各业的全面启动后,尤其是在产业领域当中,笔者也发现到一些新变化,包括自住者对智能家居的需求、室内防疫设计、完善的周边设备、康养产业的重要性、综合性的项目比疫前更受青睐等等。

值得一提的是,我国产业领域的“后疫情时代”真的来了。

店租取决于行业和地点

然而,其实还有一点更值得我们去关注的是,商用产业和店铺的租金,是否已回到疫情前的水平,抑或是再重新调涨,这也是在这一期专栏当中,笔者想与读者们探讨的。

近几个月来,国人不难感觉到基本粮食及百物通胀来势汹汹,除了建筑业以外,就连五金建材也水涨船高。

有鉴于此,国内商家开始担忧“后疫情时代”将引来涨租潮,那这些业者还能继续撑下去吗?

在行动管控令期间,当时全国商铺平均空置率攀升,为了吸引和挽留租户,业主在不得已的情况下毅然下调50%的租金。然而,封锁措施松绑后,业主也不敢贸贸然调涨租金,而只能勉强的重新调高20%至30%。

笔者早前接受国内电视台及媒体的采访时也特别强调,国内店铺租金若要回到疫前水平仍需要更多的时间,而与我们目前所面对的通胀是无法相提并论的。

更重要的是,笔者认为,店铺租金的定价很多时候取决于行业和地点,而不是每间商铺的租金都出现大涨。

零售商首当其冲

若要进一步分析的话,我们可以将它归类于一般上商铺所经营的几种行业,这也涵盖了餐饮业、服务业及零售业。

而在这些涵盖的领域当中,其实经营零售业的店铺首当其冲。

疫情冲击,国人的消费模式已转变,加上零售业的租赁空间及成本较大,因此租金方面的压力,肯定会比其他领域业者来得重。

笔者也察觉到,尽管目前已进入“后疫情时代”,这一类的零售业者最艰难的时刻还未过去,甚至有者最终因无法撑下去,而选择结业。

餐饮铺租渐回升

恰恰相反的是,国内餐饮店铺的租金却在“后疫情时代”逆流而上。

正所谓“民以食为天”,国人在过去2年因疫情的跌宕起伏而被禁止堂食,如今真正能走入餐厅享受堂食,餐饮业的生意顿时一片大好。

与此同时,处于黄金地段的商铺也较常出现租金大幅调高的现象。但整体而言,我国市面上的店铺租金仍处于逐步回升的阶段。

总的来说,店租的上调其实只是时间上的问题,至于涨幅多寡,最终还是取决于业主及租户之间的协商。

下一期将与读者们探讨“后疫情时代”的国内产业相关领域,以及其挑战和新趋势。

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非住宅产业 缓步复苏中……

2022年06月4日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

住宅产业复苏加快,
那其他产业领域呢?

笔者在本栏上期与读者们探讨了各州住宅产业走势以及可负担房屋严重停滞的情况。

这一期我们来探讨去年商用产业、工业产业和农务产业的成交量与交易额,以及购物中心的租用率。

本栏上期有提及,去年住宅产业的交易量高占我国产业总成交量66.2%,是国内众产业次领域最为活跃的其中一个。显而易见的是,我国产业领域去年已出现非常显著的复苏迹象。

商用产业未回疫情前水平

商用产业去年表现良好。与2020年相比,2021年商用产业成交量为2万2428单位,按年增长10.7%,涉及总值为279亿4000令吉。

若更进一步分析的话,疫情前即2019年的交易量则是2万5654单位,这意味着,商用产业成交量尽管去年有所复苏,但仍未回到疫前的水平。

我国在2020年初疫情爆发后,过去2年多次实施行动管控令,令产业领域受到很大冲击,建筑工程被迫延缓,甚至导致发展商无法按时交屋。

但随着经济重启,70至80%的打工族已重返职场,其余20%继续居家作业者(大多为跨国企业),因此,商用产业的需求有望回到疫情前的高度。

工业产业交易回暖

另一边厢,工业产业去年的总交易量达5595单位,比起2020年的4758单位,按年增长17.6%;交易额则录得169亿6000万令吉,比起2020年的127亿6000万令吉,激增了32.9%。

显而易见的是,工业产业需求大幅增加,也意味着我国进出口贸易及制造业,皆从政府去年逐步放宽管控令的举措中受惠。

然而,从过去两年的工业产业交易量看来,要回到2019年的6261单位交易量,仍有一段距离。

冀更多跨国企业布局大马

据悉,目前有更多跨国企业分散投资,而大马则是潜在的投资目的地之一,这也预计将会带动工业产业领域的活动。

整体而言,工业产业市场明年料继续向好,许多企业重新检视地缘性的多元化策略,大马工业活动持续蓬勃扩张。如今随着经济重启和工业4.0的加速启动下,预料工业产业的需求会更强劲。

外劳短缺重伤农业领域

尽管商用和工业产业去年交易量和总值双双明显回升,但农业产业交易量却微降。

农业产业去年成交量为5万6730单位,总值为118亿6000万,比起2020年的6万1326单位交易量按年下滑7.5%。反观疫情前即2019年,农业产业交易量高达6万8665单位。

笔者认为,农业产业交易量过去3年逐渐下滑,除了深受疫情冲击之外,另一个原因是我国迄今无法解决劳工短缺的问题。这可归咎于我国外劳在疫情期间都被迫遣送回国,同时也被禁止再度回到我国工作。

购物中心持续放缓

购物中心的整体表现持续放缓,去年整体的租用率为76.3%,低于2020年的 77.5%。

当中,吉隆坡和雪兰莪分别录得79.8%和80.7% 的租用率,而柔佛和槟州平均租用率分别为 73.0%和70.9%。马六甲和森美兰的租用率最低,分别为63.8%和66.8%。

若进一步分析,自上次全国落实管控令后,许多企业和商家纷纷将销售模式转移至线上,因此也导致商场的租用率还无法完全恢复疫前水平。

雪隆迎许多新商场

值得一提的是,雪隆去年新增了9家购物商场,分别是位于吉隆坡的武吉加里尔柏威年、达东商场(Datum Mall)、三井购物广场Lalaport、8 Conlay、Permata Sapura Tower,以及位于布城的IOI City Mall(扩建)、莎阿南Setia City Mall(扩建)、巴生KSL Esplanade Mall和士毛月Ecohill Walk Mall。

这也显示市场对购物中心仍有一定的需求。尽管疫情带来诸多挑战,并导致市场的不确定性加大,但如今随着疫情消退和边境重开,也将带动购物中心的人流量,从而提高购物商场的租用率。

总的来说,随着国内疫情逐渐好转,去年渐入佳境的产业市场预料明年将出现L形复苏,并有望迈入下一个上涨周期。

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可负担屋 严重滞销

2022年04月28日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

滞销可负担屋暴增,
供过于求?

在前几期的产业专栏当中,笔者一直有提及由于官方数据无法如期出炉,因此无法深入分析2021年第四季整体产业报告及走势。笔者也收到很多读者及海外投资者的咨询,也了解他们非常期待最新的产业数据分析。

无论如何,该数据终于4月1日出炉,笔者在此与全国读者深入探讨相关数据和表现。

该报告的数据显示,国内整体产业领域在2021年第四季总成交量达9万9462宗,比起上一季激增62.3%,此现象的确是令人非常鼓舞的,总算也让大家看到新曙光。

住宅产业的交易量高占整体产业总成交量66.2%,是众产业次领域当中最为活跃的一个。

整体产业总成交值则录得468亿5000万令吉,比起上季的总额激增高达30.1%。显而易见的是,我国产业领域在整体上有着非常显著的复苏迹象。

雪州住宅滞销创新高

这里主要是与读者深入分析最为关注的各州属住宅产业走势。美中不足的是,截至去年第四季,我国仍有3万6893住宅单位滞销,涉及总值227亿9000万令吉。

雪兰莪州去年第四季住宅单位滞销数量创下6095单位的新高,超越了之前一直是全国滞销最严重的柔佛州,成为全国住宅产业滞销最多的州属。

整体而言,柔佛在这季滞销住宅达6089单位,上一季的6509单位仍是有过之而不及。不得不提的是,在柔新今年4月起恢复全面互通的情况下,也许柔州住宅产业今年将取得亮眼的成绩单。

其他住宅滞销的州属,包括槟州5493单位、吉隆坡3908单位、沙巴州2933单位,以及霹雳2748单位等。

吉隆坡滞销改善

在此,笔者想强调的是,从过去几季报告观察中,吉隆坡的住宅滞销情况已大幅度改善。随着国门今年4月1日全面重开,吉隆坡的住宅产业今年有望吐气扬眉。

其实在这第四季报告的分析当中,最让笔者惊讶的是雪州滞销住宅从上一季的3376单位激增至6095单位,增幅高达80.5%。从这些种种迹象看来,我国发展商在对房市复苏之路的信心满满,与房产投资者的持续观望看似却大相径庭。

越来越多百万豪宅卖不出

另一边厢,售价介于100万令吉的滞销住宅从去年第三季的3748单位增至4653单位,增幅24.1%,而在总值方面则从79亿增至92亿2000万令吉。

同时,售价介于50万至100万令吉的住宅滞销数量最多,达1万1139单位。

无论如何,随着我国已步入后疫情时代,笔者认为,100万令吉住宅滞销情况将在今年改善,主要是海外高端人士有望再次到我国进行投资置业。

可负担屋竟占三成

笔者感到始料不及的是,去年末季的滞销住宅单位当中,售价低于30万的住宅单位竟占了31.5%。

然而,像这一类可负担房屋的严重滞销情况是前所未有,这也是笔者在过去8年来的产业评论中未曾看过的。

难以想象的是,这类房屋滞销数量从7743单位飙升至1万1610单位,涉及总值21亿8000万令吉。

供过于求?

整体上,售价低于30万的滞销住宅单位从第三季到第四季竟暴增了49.9%,情况的确是令人感到担忧,毕竟过去几年,我国政府一直主打可负担房屋政策,除了之前拥屋计划(Home Ownership Campaign,简称HOC)的10%折扣优惠(直到2021年底),还有印花税减免等种种刺激房产销售措施。

然而,如今这类售价低于30万的住宅单位严重滞销,显而易见的是,可负担房屋在我国已严重供过于求。

有鉴于此,政府应重新检讨可负担房屋政策,包括是否必要兴建更多可负担房屋,抑或是探讨新方案,以刺激可负担房屋的销量。

由于文章的字数有限,笔者无法全面解读所有新一季度的产业趋势。因此惟有在下一期与读者们继续探讨有关各州属最新服务式公寓竣工及推出,以及商用产业和工业产业的数据与分析。

 

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国门开外资来 产业界静待佳音

2022年03月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国产业市场有望加速复苏,
重拾昔日光辉。

不难发现,农历新年后的我国产业市场愈加冷飕飕,发展商则继续咬紧牙根,盼望房市能由阴转晴、由冷转热。

毕竟这已是疫情肆虐的第3个年头,尽管国人的接种疫苗比率非常高,绝大多数人口已接种至少两剂疫苗,甚至注射加强剂。

然而,近期“奥密克戎”的变异毒株来势汹汹,2月杪每日新增确诊人数曾一度突破3万大关,确诊经历似乎将成为国人生活中的“新常态”。令人更忧心仲仲的是,每日病殁人数近日多次近100人。

笔者不禁纳闷,再这样下去,我国产业领域何时将回升至“逢山开路,遇水搭桥”的好景?

2022年对我国而言是非常关键的,我们经历了整整两年多的时变、世变、势变,而今年也是产业领域迈向复苏的一年。

基于疫情的冲击,导致海外投资者及游客无法前来我国投资考察及游览。因此,我国大部分产业只能依赖内销。

盼马中VTL速开

近期,我国宣布开放泰国和汶莱的航空和陆路疫苗接种者旅游通道(VTL),这也是继新加坡后,最新和大马达成双边开放入境的两个国家。

然而,笔者更冀望我国能尽快与中国政府谈妥马中双边的VTL,这个愿望至今仍迟迟无法实现。

发展商营销续出招

在某种意义上看来,从之前的疫情大流行(Pandemic)到目前的准备过渡到地方病(Endemic),这种种的巨大变化,是机遇与冲击并存。

我国产业市场经历了前所未有的考验,如楼市降温、房贷审严、资金链紧张等。

不得不注意的是,不仅产业成交量受到影响,国内不同区域的产业平均价格也出现了前所未有的下滑。

许多发展商被疫情打击得毫无生气,而产业中介更是面临极大的考验,以往的“金九银十”却没有出现。这些年头来,发展商和中介们的心酸谁能知晓?

诚如笔者在前几篇的产业文章一直强调,大马产业今年有望渐入佳境,但前提是,我国必须抓紧后疫情时代的发展新机遇,以经济增长提供强劲动力。

考虑房小低密度房产

尽管目前建筑材料价格的高涨,对产业领域首当其冲,笔者认为,以目前经济低迷的形势看来,发展商仍会在行销策略及配套上多下苦功,以吸引更多潜在买家及投资者。

因此,虽然之前拥屋计划(HOC)所实施的10%优惠折扣不再获得延长,但笔者认为,发展商将会在今年各自重新推出更多诱人的优惠配套。那些想拥有人生第一套房或自住的购屋者,不妨可多加留意。

然而,针对国内外投资者,笔者认为,可考虑锁定以房形面积小及低密度的房产单位作为主要考量,那对将来出租或出售也相对容易。

各经济领域全面开放
产业市场有望加速复苏

我观察到目前各大销售活动以及说明会,正如火如荼地进行中,让人深感“风雨过,艳阳出”的到来。

然而,由于疫情大反弹的冲击,许多行业生意或多或少受影响,消费者也无法负担目前的房价,再加上银行放贷依然紧缩,仍有许多国人“望房兴叹”。

盼海外推广活动

显而易见的是,国内发展商正整装待发,希望早日能到海外推广活动,从而重新推动我国产业市场昔日边投资、边旅游的概念。

不管怎样,随着目前各经济领域全面开放,各行各业和就业市场正逐步回暖,我国产业市场仍有望加速复苏,重拾昔日光辉。

诚如第十二大马计划所倡议的迈向 “一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”,希望我国经济能持续发展,并提供公平的成果分享和机会分配,以在2025年成为高收入国家,届时产业领域将有望从中分一杯羹。

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旅游生态休闲 云顶崭露新机

2022年02月7日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

旅游+生态+休闲,
云顶旅游产业新曙光!

原本初定在这期的产业专栏中,分析2021年第四季度的整体产业数据及走势,但事与违愿,至本文截稿时,当局仍未公布相关数据,惟有继续等待官方数据公布后,在下期的产业专栏才与大家深入分析。

前一阵子,笔者获某发展商邀请,到云顶高原周围考察项目,这也是自2019冠状病毒病疫情2年前爆发以来,笔者首次到访。从吉隆坡市中心至云顶高原的车程只需45分钟左右,甚至比巴生谷某些地点更方便,同时,它也是个繁华且具商业价值的地点。

今日的云顶高原和数十年前刚开发时已截然不同,近年的神速发展更是令笔者叹为观止。

除了周边拥有超过200间零售商店奥特莱斯商城、云顶娱乐城,还有目前已经对外开放的户外新主题公园,可谓惊喜连连,更是适合一家大小到来游玩以及购物的好去处。

目前正值农历新年期间,到处可见游客人潮。有句老话:“有游客的地方,就有商机”。其实在前疫情时代,不难发现眼光独到的国内发展商,早已经瞄准这片商机。

更甚的是,当中有些发展商开始打造新旅游地标,并以旅游主题作为新产业卖点,而且不乏国外内著名发展商。

据悉,即将会有其他海外知名发展商将陆陆续续入驻云顶及梧桐再也。

由此可见,相信疫情也阻挡不了他们欲到我国打造旅游产业新热潮的决心。

云顶各类项目激活高原周边地区的产业发展。

梧桐再也聚焦产业发展

以目前当地的产业发展走势看来,云顶早前除了开发酒店与服务式公寓项目,也激活了高原周边地区的各产业领域。

不得不提的是,处于半山的梧桐再也更成近几年来产业领域蓬勃发展的聚焦点,同时也带来国内外著名发展商在当地深耕,甚至推出服务式公寓、度假村等项目。

然而,笔者认为,一个地理位置若没有产业链,那产业领域将会非常难以推动;惟有多元化的产业链,才能确保产业的价值与升值。

诚如像一个山高气爽的梧桐再也,在游客络绎不绝及休闲娱乐的带动下,更彰显出生机勃勃的一片新景象。倘若以整体的优势而言,这里更是结合娱乐、休闲、购物、商业投资、养生养老、生态旅游等集于一身的产业卖点,让人奔赴充满产业投资潜力与希望的未来。

旅游生态休闲产业看俏

正当目前的疫情因奥密克戎变异毒株而持续阴霾笼罩,从全球新确诊数据可窥探而知,这病毒的迅速扩散已让人措手不及,而我国也无法幸免,近期每日新增确诊病例也再度回升。

但无论如何,笔者认为这疫情终究会散去,一旦国门敞开,相信日后将会引来海外游客及投资者前来展开报复性的旅游及投资。

基于市场上的种种内外在的因素与迹象,导致很多投资者仍处于观望,也许“旅游+生态+休闲产业”的这个组合,将是今后突破瓶颈的良药。

长期以来,云顶在国内外享有高知名度,而周围地区如梧桐再更是占有绝佳的地理优势,因此欲打造成“旅游+生态+休闲产业”的投资热门地点,相信指日可待。

历经这两年疫情的洗礼、旅游业正重现曙光之际,我国产业领域更应朝向旅游产业发展及前进,有道是“绝处才能逢生,否极自会泰来”,让我们期待国门开放后而迎来的“旅游+生态+休闲产业”投资热潮。最后,也祝各位读者新春快乐,虎虎生威!

 

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2022房市虎虎生威

2022年01月2日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

2022,发展商整装待发
抓紧良机再出发。

不知不觉,我们已踏入2022年。

在这崭新的一年,全球经济能否复苏将是大家所翘首以盼的,而我国政府则希望通过加紧接种加强剂疫苗,也许就能有效遏制变异毒株的迅速扩散。

以目前的情况看来,“奥密克戎”(Omicron)变异毒株早已随着我国朝圣人士返国后不断引发感染事件,看似已逐步渗透我国每个角落。

令人关注的是,政府会否在即将来临的农历新年期间,再次实施不可跨州或不拜访的措施?相信这些都是政府必须深思的。毕竟一旦故技重施,我国之前在经济复苏上所作出的种种努力,恐怕一切将打回原形。

全力抗疫再拼经济

换言之,发展商也将再次深受其害。这一切也似乎预示着大马楼市可能还有一段很长的萧瑟凄景,眼前全民唯有只能全力抗疫、再拼经济、拼外资,这才是上策!

回首过去两年,一连串的行动管控令让国人陷入困境,发展商更是咬紧牙关,日子是一天比一天难熬。笔者看在眼里更是感慨万千,毕竟笔者在这两年疫情期间,也无法到海外做分享。那些将目标锁定海外投资者的发展商,只能整装待发,暂将重心放在国内,静待国际大门敞开的曙光,以早日让海外游客及投资者们能回流我国投资、观光以及考察。

客观来看,笔者认为“上半年不赚钱也要拿地,下半年让利也不投资”,这的确是去年房企投资的真实缩影。笔者仍记得,早期市场上有另一种说法,即是“发展商的楼盘随便建,都能大卖”,但目前此景只能成追忆。迄今,市场仍充斥很多不稳定因素,因此我国产业领域也基于这些种种因素再次加剧,而埋下了进入寒冬的伏笔。

发展商积极筹备促销活动

今时今日,我国疫情病例仍然跌宕起伏,近期似乎还有往上冲的迹象。

从德尔塔(Delta),再到“奥密克戎”,以及最新发现的“德奥密克戎”(Delmicron)变异毒株,更是令国人惊心动魄,看来在这新的一年我们还是得继续与病毒博弈。

无论如何,笔者也观察到目前很多发展商也开始筹备房产活动,更是计划在来临的农历新年能取得亮眼的销售成绩,以迎来好的开年。

诚如笔者在本栏之前的文章中探讨我国2021年第三季产业市场整体表现,其实是略有复苏的迹象。

因此,在2022年甫开启之际,也正是各大发展商大展拳脚的最好时机,将去年订下的计划逐一落实。整体来看,之前在市场上沉寂了一段时间的发展商,将预计在今年首季会推介更多新房产项目。

中连续12年成马最大贸易伙伴

值得一提的是,自爆发冠病疫情以来,大马与中国经济在复杂多变的国际政经局势中实现逆势增长。

中国已连续12年成为大马最大贸易伙伴,以及连续5年成为我国制造业最大的外来直接投资(FDI)来源国。

据中方统计,马中双边贸易额及中国对大马非金融类投资额持续增加,于2021年首10个月分别劲扬33.7% 和77.2%。

此外,根据英国智库经济和商业研究中心报告,我国有望在全球经济体排名37,甚至可超越新加坡。同时,此报告也预料我国经济即将从疫情中缓慢恢复,也有望在今年超越疫情爆发前的经济表现。无论如何,以上种种利好消息也将会带动我国各领域的投资发展包括产业领域。

“躺在土地上挣钱”的舒服日子随着疫情爆发后,早已不复。行业惯有“丰年卖房,荒年拿地”,究竟我国房市今年是否有望回到当年的全盛时期吗?下一期,笔者将与读者们深入探讨去年第四季及全年整体的产业表现。最后,也预祝大家虎年行大运,虎虎生威!

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奥密克戎打乱复苏节奏

2021年12月6日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

我国明年的房市复苏,
“奥密克戎”成了一个关键因素。

踏入12月份的2021年,我国的疫情仍然跌宕起伏。

自冠病疫情约两年前爆发以来,笔者就一直接获许多海外投资者的询问,他们也一直在关注我国的政局及疫情局势,同时也在期盼可以早日到我国旅游及投资。

更重要的是,他们早期在我国投资的产业,如今还未能以理想的价位来出租或脱售套现。那究竟我国产业领域历经疫情无情的洗礼,再加上目前已实施的马来西亚我的第二家园(MM2H)新条例,我国产业领域会有起色吗?

相信这种种疑虑,都是海外投资者迫切想要了解当中的政策及疫情变化而产生,而笔者也竭尽全力在视频会议中一一解答及分析。

在这一期的产业专栏中,笔者与读者们深入探讨刚出炉的2021年第三季产业市场数据。

第三季总成交量微增

国家产业资讯中心(NAPIC)公布的有关数据显示,国内产业领域今年第三季总成交量达6万1311宗,比起上一季微增3.8%。其中,住宅交易量高占69.5%。而在成交总值方面则达359亿8000万令吉,比上季激增38.8%。

显而易见的是,整体而言,我国产业领域是略有复苏的迹象。

值得注意的是,截至今年第三季,全国各地仍有3万290住宅单位滞销,总值为197亿8000万令吉。当中,柔佛占了6441单位、槟州4638单位,接下来是吉隆坡3863以及雪兰莪3376单位。

若进一步分析,这些滞销的住宅单位,价格超过100万令吉以上者有3748单位, 而停滞最多的单位则是价位介于50万至100万令吉的房屋,共达1万208单位。

高价位房屋滞销好转

根据笔者在前几期的产业文章分析,今年上半年的数据当中,售价介于50万至100万令吉住宅的滞销情况最为严重,共占了整体的34.8%。

然而第三季的数据显示,尽管这类住宅滞销仍然严重,但比起第二季已稍微好转,占整体滞销住宅33.7%。

最令人瞩目的是,笔者留意到,售价超过100万令吉的滞销住宅也从第二季的11.8% 增至第三季的12.4%。这说明了我国在第三季期间仍处于国门深锁的情况下,直接影响很多海外高净值人士来马投资置业。

对笔者而言,这种情况相信会继续持续至今年第四季,并影响高档住宅的交易量。

新住宅项目单位大增

第三季产业数据报告中,笔者也发现到被归类为商用产业的服务式公寓,总共有5359单位竣工。若比起第二季只有1804单位及第一季的2226单位,那第三季的工程进度更臻理想。

由此可见,我国第三季全面解除管控令以及建筑材料成本高涨,促使发展商尽快完成手上工程,毕竟之前在行动管控令影响下,许多项目的工程进度被迫延缓。

不得不提的是,全国今年第三季提呈的住宅新项目涉及单位竟高达2万6392个,而之前的首季和次季分别只有1万3295单位和1万9471单位。

发展商有机会迎头赶上

笔者想强调的是,这些新提呈的住宅项目虽还未动工,但从这一点可看出,我国发展商对经济的复苏仍然深具信心。

毕竟,去年初至今年上半年前后18个月的疫情和行动管控期间,建筑领域首当其冲,如今各经济领域的全面开放,更是让发展商有机会迎头赶上。

海外考察团延缓来马

总的来说,我国产业领域第三季取得了显著的复苏。

国家复苏理事会主席丹斯里慕尤丁之前已宣布我国最迟将在明年元旦开放国界,让符合资格的外国人入境,发展商及旅游业者更是翘首以盼这一天的到来。

但随着目前的新变异毒株“奥密克戎”(Omicron)的来袭,截至11月30日,全球已有20个国家和地区出现类似毒株,因此全球再次陷入面对不确定的风险,大马政府也已宣布暂停我国冠病疫情过渡到地方流行病阶段,严控边境防堵“奥密克戎”入侵。

短期而言,全球也会相继采取收缩的措施,包括全球的供应链也会面临很大的挑战。

换言之,若无法全面遏制“奥密克戎”扩散,那海外游客及投资者难以前来我国观光或投资考察,这肯定会为我国产业领域明年全面复苏增添变数。

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产业界:预算案忘记我们了

2021年11月8日

潘荣德硕士
大马房地产推广大使
Ronaldpua19@gmail.com

 

预算案没聚焦在复苏与振兴,
产业领域大失所望。

诚如本栏上篇文章提及,笔者将与读者们探讨甫公布的2022年财政预算案中,涉及产业领域的措施。

对笔者而言,整体上,有关产业的各项措施是令人失望的。

显而易见的,这次的财政预算案并没有聚焦在复苏与振兴产业领域方面,无论是针对国人或是海外投资者,都是如此。笔者之前在接受国内外媒体专访时提出的种种期许,并未如愿实现,当中笔者所建议的事项,包括降低门牌税及土地税、继续延长豁免印花税措施及延长拥屋计划(HOC)等。

第二家园代理萌退意

此外,海外投资者最关注的马来西亚我的第二家园(MM2H)重启方案下的各个偏高门槛会否获得检讨,但最终并未为他们捎来好消息。

随着MM2H新条例的实施已成定局,笔者相信,接下来会有更多MM2H代理将会萌生退意,或加速转型到其他领域。

然而,这次预算案的产业措施也包括了拨款2亿令吉供房屋信贷担保计划,以协助无收入者购屋,以及拨款15亿令吉以继续推行低收入群体的房屋计划。因此,政府还是一如既往的,在每年的财政预算案继续祭出及推行居者有其屋政策。

豁免产业税成唯一亮点

实际上,唯一的亮点,也许就是脱售6年以上的产业,豁免征收产业盈利税(RPGT)。

前首相丹斯里慕尤丁在去年的短期经济复苏计划(PENJANA)中宣布,于2020年6月1日至2021年12月31日期间出售房屋的国人,将可完全豁免缴纳产业盈利税,但每人只限3个单位。

值得一提的是,在2019 年之前,所有在5年内脱售产业的业主都须缴付产业盈利税;5年后脱售产业将无需缴付产业盈利税。不过,政府后来规定,从2019年起,脱售产业都需被征收产业盈利税,而第6年或之后脱售房屋仅征收5%的产业盈利税。

我国在过去3年内政权易手3次,如今在2022年预算案中再度豁免产业盈利税,但只限于6年以上脱售的产业。

对笔者而言,这是产业领域在此次预算案中仅有的亮点。产业领域欲在明年复苏的路上仍然充满荆棘与挑战。

拥屋计划未获延长

至于国人翘首以盼的延长拥屋计划,也未能如愿。

尽管我国即将步入后疫情时代,而且毋庸置疑的是目前建筑材料的高涨肯定对产业领域首当其冲,但笔者相信以目前经济仍低迷的形势看来,发展商将会在销售策略及配套上多下苦功,以吸引更多潜在买家及投资者。

因此,尽管拥屋计划提供的10%优惠折扣不再获得延长,但笔者认为,发展商将会在明年各自重新推出更多诱人的优惠配套。

更着重民生经济

与此同时,基于明年也铁定不会推出任何大型基础建设计划,如隆新高铁、新高速大道等等。因此,不难发现在疫情的影响下,政府现阶段更着重于民生经济。更为重中之中的是,以作为经济复苏为前提,而重点打造“大马一家”的主题。

产业领域有望回春

2022年对我国而言是非常关键的,也是第15届全国大选战火一触即发的年头。

尽管此次预算案并没有真正惠及产业领域相关业者,但随着目前各经济领域的重启,各行各业和就业市场逐步复苏,本地产业市场仍有望加速回春,重拾昔日光辉。

诚如首相拿督斯里依斯迈沙比里所提倡的第12大马计划愈加迈向“一个涵盖多项改革的全面发展蓝图”,以确保我国经济永续发展,并提供公平成果分享和机会分配,以在2025年成为高收入国家,届时产业领域将有望从中分一杯羹。